/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень                                                                Дело № А67-351/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 04 декабря 2018 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Бедериной М.Ю.,

судей                                                    Лаптева Н.В., 

                                                             Мелихова Н.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Агропромышленная компания «Галкинская» на решение от 13.06.2018 Арбитражного суда Томской области (судья Токарев Е.А.) и постановление от 14.08.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Захарчук Е.И., Павлова Ю.И.) по делу № А67-351/2018, принятые по иску общества с ограниченной ответственностью «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (636200, Томская область, Бакчарский район, село Бакчар, улица Ленина, дом 49, ИНН 7003000080, ОГРН 1117026000244) к открытому акционерному обществу «Агропромышленная компания «Галкинская» (636205, Томская область, Бакчарский район, село Большая Галка, улица Центральная, дом 21, ИНН 7003003130, ОГРН 1037000389337) о государственной регистрации перехода права собственности. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, администрация Бакчарского района.

 

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (далее – истец, ООО «Бакчар-ЛесПромЭкспорт») обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к открытому акционерному обществу «Агропромышленная компания «Галкинская» (далее – ответчик,ОАО «АК «Галкинская») о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое здание конторы-столовой с кадастровым номером 70:03:0101002:1355, общей площадью 428 кв. м, расположенного по адресу: Томская область, Бакчарский район, село Бакчар, улица Крылова, № 2, и гаража с кадастровым номером: 70:03:0101002:1363, общей площадью 1547,2 кв. м, расположенного по адресу: Томская область, Бакчарский район, село Бакчар, улица Крылова, № 2/9.

Решением от 13.06.2018 Арбитражного суда Томской области, оставленными без изменения постановлением от 14.08.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Полагает, что истцом не доказано уклонение ответчика от регистрации договора. Договор купли-продажи от 03.07.2015 является ничтожным. Договор купли-продажи от 23.10.2003 не прошёл государственную регистрацию, переход права не зарегистрирован. 

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времении месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует и судами установлено, что ООО «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» (покупатель) и ОАО «АПК «Галкинская» (продавец) заключён договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015 (далее - договор), по условиям которого продавец передаёт, а покупатель принимает в собственность недвижимое имущество: конторское здание общей площадью 428 кв. м, площадь застройки 280,3 кв. м, этажность 2; кирпичное здание, год постройки 1977, расположенное по адресу: Томская область, Бакчарский район, село Бакчар, улица Крылова № 2 и гараж общей площадью 1547,2 кв. м, площадь застройки 1731 кв. м, этажность 1, кирпичное здание; год постройки 1973, расположенное по адресу: Томская область, Бакчарский район село Бакчар, улица Крылова № 2/9. Здания принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.10.2003.

Продавец гарантирует, что на момент заключения указанного договора имущество передаваемое покупателю никому другому не принадлежит, не заложено, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передано, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от прав третьих лиц (пункт 1.2 договора).

Передаваемое покупателю по настоящему договору имущество расположено на земельном участке по адресу: Томская область, Бакчарский район село Бакчар, улица Крылова № 2, право собственности на земельный участок не зарегистрировано. Границы земельного участка не определены, необходимо проведение землеустроительных мероприятий (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена имущества составляет 1 000 000 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит. Оплата стоимости приобретаемого имущества осуществляется покупателем путём передачи наличными денежных средств продавцу в день подписания договора.

Согласно пункту 4.1.2 договора продавец обязуется обеспечить подачу заявлений и иных необходимых документов в Управление Федеральной регистрационной службы по Томской области для регистрации прав собственности покупателя на имущество, в случае исполнения покупателем своих обязательств по оплате платежа, предусмотренного в пункте 2.1 договора, в течение одного календарного месяца с момента передачи денежных средств продавцу.

В соответствии с пунктами 4.1.3 и 4.4 договора продавец обязуется передать покупателю всю имеющуюся у продавца строительную и техническую документацию на имущество, в том числе технические паспорта на здания, а также провести оплату мероприятий по межеванию земельного участка для определения границ земельного участка с продаваемым имуществом.

Нежилые здания переданы покупателю по акту приёма-передачи от 03.07.2015.

Из содержания искового заявления следует, что до настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые здания.

Претензией от 22.11.2017 истец потребовал от ответчика осуществить действия по государственной регистрации перехода к ООО «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» права собственности на нежилые здания, переданные последнему во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.07.2015. Претензия получена ответчиком 23.11.2017, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением о вручении, ответ на претензию не направлен, обязательства в соответствии с пунктом 4.1.2 договора купли-продажи зданий ответчиком не исполнены.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по осуществлению действий по государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения, ООО «Бакчар-ЛесПромЭкспорт» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из неисполнения обязанности по государственной регистрации перехода права собственности, подтверждение факта оплаты истцом по договору и факта владения истцом переданным имуществом.

Седьмой арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд округа считает, что по существу спор разрешён судами правильно.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации.

В связи с этим в соответствии со статьёй 6 ГК РФ по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

С учётом разъяснений, содержащихся в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абзац четвёртый пункта 62 Постановления № 10/22).

Названная норма применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине утраты правоспособности ввиду исключения юридического лица из ЕГРЮЛ.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 № 301-КГ17-14898.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается передача спорного объекта по договору купли-продажи от 23.10.2003 покупателю (ответчику).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как следует из технического паспорта спорные объекты недвижимости построены в 1973 и в 1977 годах, а потому право собственности на спорное имущество возникло у первоначального продавца до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Первоначальный продавец спорного объекта недвижимости (общество с ограниченной ответственностью «Колос») ликвидирован.

При таких обстоятельствах отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.

Все доводы заявителя были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку и обоснованно отклонены. В силу статьи 286 АПК РФ у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для переоценки обстоятельств спора, правильно установленных судами.

В силу части 3 статьи 286 АПК РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьёй 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Согласно требованиям статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 13.06.2018 Арбитражного суда Томской области и постановление от 14.08.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-351/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Агропромышленная компания «Галкинская» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев  со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий                                                            М.Ю. Бедерина

Судьи                                                                                        Н.В. Лаптев

                                                                                           Н.В. Мелихов