АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А66-3848/2021

г. Тверь

23 сентября 2021 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Пугачева А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Беляковой Я.А., при участии представителей истца (заявителя) – Архаровой Я.Г., Воротилиной А.О., от ответчика – Шатрова Д.М, рассмотрев в судебном заседании дело Индивидуального предпринимателя Илюшко Сергея Валерьевича (ОГРНИП: 319695200021384, ИНН: 690141773092, Дата присвоения ОГРНИП: 22.04.2019)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Альбион» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.04.2018, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «ТОРОПА» ФИО6, г.Москва

о взыскании 112 566,90 руб. задолженности,

а также  по встречному  исковому  заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Альбион» к Индивидуальному предпринимателю ФИО5 

о взыскании 126 852,00 руб. задолженности, 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Альбион» (далее – Общество) в котором просит взыскать задолженность в общей сумме 107 901,68 руб., в том числе основной долг за период с 20.08.2020 по 15.03.2021 в размере 89 322,58 руб., пени за период с 20.08.2020 по 15.03.2021 в размере 18 579,10 руб. 

От ответчика поступило встречное исковое заявление, в котором он просит принять к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском по делу № А66-3848/20217 встречное исковое заявление о взыскании с Индивидуального предпринимателя ФИО5 стоимости неотделимых улучшений здания котельной в размере 126 852,00 руб.  

Определением от 01.06.2021 встречный иск принят судом для совместного рассмотрения с основным иском.

От Предпринимателя 23.08.2021 поступило заявление об уточнении исковых требований: просит взыскать с Общества в пользу Предпринимателя задолженность в общей сумме 112 566,90 руб., в том числе основной долг за период с 20.08.2020 по 15.09.2021 в размере 87 322,58 руб., пени за период с 16.09.2020 по 27.08.2021 в размере 25 244,32 руб.

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

От Общества в порядке статьи 49 АПК РФ поступило ходатайство об уточнении встречных исковых требований, дополнительно  просит взыскать с Предпринимателя за потребление электроэнергии в период с 17.08.2021 по 31.08.2021 на сумму 40 651,52 руб., за водоснабжение в период с 17.08.201 по 31.08.2021 на сумму 17 502,56 руб., за пользование оборудованием котельной, находящееся в собственности ООО «Альбион» по адресу: 

<

...> в период с 17.08.2021 по 31.08.2021 на сумму 346 126,11 руб.

Ходатайство Общества судом отклонено как не связанное с предметом спора, при этом Общество не лишено возможности обратиться в арбитражный суд с указанными требованиями о возмещении возможных убытков  в рамках самостоятельного иска.

Встречный иск подлежит разрешению по первоначальным требованиям.

Предприниматель на исковых требованиях настаивает с учетом уточнения, против встречных исковых требований возражает в полном объеме, дополнительно указывает в судебном заседании на отсутствии  своего согласия на осуществления обществом работ на арендованном имуществе. 

Общество встречный  иск поддержало.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между Обществом с ограниченной ответственностью «ТОРОПА» (далее - ООО «ТОРОПА», прежний собственник) и ФИО5 (далее -арендодатель, новый собственник) совершена сделка купли-продажи недвижимого имущества: здания котельной (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63, 6 кв. м, кадастровый номер 69:34:070452:0027:1 -3530:1000/Ф/А.

За новым собственником зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости 20.08.2020 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.08.2020 г., номер государственной регистрации права: 69:34:0070452:86-69/081/2020-12.

На момент совершения сделки в отношении указанного имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 13.07.2020 г., существовало ограничение права, а именно: договор аренды б/н от 15.11.2018 г. (далее - договор аренды), заключенный между ООО «ТОРОПА» и ООО «АЛЬБИОН» (далее - арендатор). Между сторонами 15.11.2018 г. подписан акт приема-передачи нежилого помещения от арендодателя к арендатору. В соответствии с условиями договора аренды, стороны установили, что договор считается заключенным на 10 (десять) лет.

Неисполнение Обществом своих обязательств по уплате арендной платы послужило основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.

Общество, не оспаривая факт наличия задолженности по арендной платы с учетом уточнения требований истца, заявило  встречный  иск в взыскании с Предпринимателя стоимости неотделимых улучшений здания котельной в размере 126 852,00 руб.   

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав представителя истца, суд пришел к следующим выводам:

в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что  взаимоотношения сторон основаны на договоре аренды б/н от 15.11.2018 здания котельной (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 63, 6 кв. м, кадастровый номер 69:34:070452:0027:1-3530:1000/Ф/А. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны   исполняться   надлежащим   образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,  а при отсутствии таких условий и требований  -  в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со ст. 310 Гражданского Кодекса РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В настоящем деле судом установлено, что собственник передал имущество в пользование, а  ответчик принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было  также достигнуто сторонами, при этом обязательства арендатора по уплате арендных платежей обществом в полном объеме не исполнялись, что им не опровергнуто.

В силу положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Заявленные истцом требования о взыскании пени соответствуют положениям статьи 330 ГК РФ и условиям заключенного между сторонами договора.  Допущенная  ответчиком  просрочка в исполнении обязательства по оплате арендной платы согласно  является законным и обоснованным основанием для начисления неустойки (пени) за каждый день   просрочки в процентах  от неуплаченной суммы арендной платы, 

По расчету Предпринимателя размер подлежащей взысканию с Общества неустойки составляет 18 579,10 руб. за период с 20.08.2020 по 15.03.2021 (с учетом уточнений).

 Исследовав расчет неустойки истца, суд пришел к выводу о том, что он не противоречит условиям договора. Расчет истца судом проверен, признан верным, ответчиком должными доказательствами не опровергнут.

С учетом изложенного, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

Вместе с тем, Обществом заявлен встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений здания котельной в размере 126 852,00 руб.

Как следует из материалов дела, Между ООО «АЛЬБИОН» и ООО «ТОРОПА» заключен договор аренды от 15.11.2018 года. 

Согласно условиям настоящего договора Арендодатель (ООО «ТОРОПА») обязуется передать во временное владение и пользование за плату Арендатору (ООО «АЛЬБИОН») объект недвижимости: нежилое здание, (здание котельной), общей площадью 63,6 кв.м., кадастровый номер 69:34:0070452:86 расположенный по адресу: 

<

...>.

Как указало Общество, в процессе эксплуатации котельной выявилось аварийное состояние дымоходной трубы, которое при несвоевременном ремонте могло привести как к разрушению основной конструкции котельной, но и к невозможности в дальнейшем эксплуатировать котельную по своему прямому назначению, а именно: пользование для осуществления монтажа отопительного оборудования и эксплуатации, обеспечивающей горячей водой и теплом гостиничный комплекс.

Данный довод истцом не опровергнут подтвержден материалами дела и информацией  от 3 лица.

Стороны не оспаривают, что проведенный  ремонт дымоходной трубы относится к капитальному ремонту,  заявления о назначении экспертизы не заявляют, при  этом истец особо указывает на отсутствие своего согласия на проведения данного ремонта.

 Действительно, согласно п. 4.2.7. договора аренды, Арендатор не может вносить неотделимые улучшения в имущество Объектов без письменного согласия Арендодателя.

 Вместе с тем, решением Арбитражного суда Тверской области суда от 27 мая 2019 года (резолютивная часть принята 20 мая 2019 года) заявление ФИО7, признано обоснованным, общество с ограниченной ответственностью «ТОРОПА» признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

В адрес конкурсного управляющего ООО «ТОРОПА» ФИО6  ответчиком по делу было направлено извещение о необходимом проведении срочного ремонта дымоходной трубы здания котельной.

Конкурсный управляющий направил в адрес ООО «Альбион» письмо № 63/06/2020 от 19.06.2020 года (л.д. 69), в котором указал, что у должника ООО «ТОРОПА» отсутствуют денежные средства, при этом конкурсный управляющий указал, что не возражает против ремонта дымоходной трубы котельной за счет собственных средств арендатора.

Общество произвело капитальный ремонт по замене дымоходной трубы в срок с 06.07.2020 г по 07.10.2020 года. Смета по проведению капитального ремонта составила 126 852 рубля.

Согласно п. 9.4 договора аренды от 15.11.2018 при смене собственника арендованного помещения, договор аренды автоматически считается заключенным с новым собственником на тех же условиях. 

В силу п. 9.5 указанного договора взаимотношения сторон по договору об арендных отношениях, не предусмотренных настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ.

В соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

В предмет доказывания по улучшению арендованного имущества входят факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Следовательно, право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором в период действия договора аренды, возникает у последнего непосредственно в отношении собственника этого объекта, то есть лица, для которого эти улучшения имеют финансовый интерес.

Как установлено судом, в связи с продажей ООО «Торопа» спорного объекта аренды права и обязанности арендодателя перешли к Предпринимателю на основании статьи 617 ГК РФ.

  Кроме того, истец не учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 616 кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

 При этом, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по его проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором аренды.

С согласия конкурсного управляющего ООО «ТОРОПА», Обществом был произведен капитальный ремонт по замене дымоходной трубы (л.д. 71-74) в срок с 06.07.2020 г по 07.10.2020 года. 

 Затраты арендатора по проведению капитального ремонта составили 126 852 руб., данное обстоятельство истцом не оспорено.

Учитывая изложенное, встречный иск подлежит удовлетворению в заявленной сумме.

Поскольку материалами дела подтверждено, что сумма затрат Общества на проведенный ремонт на сумму 126 852 руб. превышает заявленную сумму иска, это  влечет за собой необходимость  зачета взыскиваемых сумм. 

Расходы  по оплате государственной  пошлины  распределяются  по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 65, 71, 110, 156, 163, 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альбион» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.04.2018, ИНН: 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.04.2019) задолженность в общей сумме 112 566,90 руб., в том числе основной долг по договору аренды от 15.11.2018 за период с 20.08.2020 по 15.09.2021 в размере 87 322,58 руб., пени за период с 16.09.2020 по 27.08.2021 в размере 25 244,32 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 4 377,00 руб.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.04.2019) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альбион» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.04.2018, ИНН: 

<

***>) стоимость затрат на проведение капитального ремонта в размере 126 852,00 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 4 806,00 руб.

Произвести зачет встречных однородных требований. 

Окончательно по встречному иску взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.04.2019) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альбион» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.04.2018, ИНН: 

<

***>) стоимость затрат на проведение капитального ремонта в размере 14 285,10 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 429,00 руб.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.04.2019) в доход федерального бюджета 140,00 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела. 

Исполнительные листы выдать взыскателям в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

    Судья                                                                              А.А. Пугачев