АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-35560/24

17 декабря 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   09 декабря 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            17 декабря 2024 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власенко А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Донская трастовая компания» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.12.2016, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Кумженский карьер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды

при участии:

от истца  – ФИО1, доверенность от 26.11.2024;

от ответчика – представителя не направили;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Донская трастовая компания» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кумженский карьер" о расторжении договора аренды земельного участка № 1/09-19-2  от 01.09.2019.

Представитель истца явился, поддержал исковые требования в полном объеме .

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица иск поддержал.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 1 сентября 2019 года между ответчиком ООО «Кумженский карьер» (арендатор) и ООО «Имени Мирошниченко» (арендодатель) заключено два договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0060201:76 площадью 100 га и 61:44:0060201:79 площадью 21,9 га. Договоры № 01/09-19-1 и № 01/09-19-2 соответственно.

В последующем земельные участки внесены ООО «Имени Мирошниченко» в имущество ЗПИФ комбинированный «Астерия», в котором ООО «ДонТК» является управляющей компанией с правами доверительного управления имуществом фонда. Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0060201:76 площадью 100 га ООО «ДонТК» внесло в уставный капитал АО "Кумжа-Траст", который в настоящее время является собственником данного участка с правами и обязанностями арендодателя.

ООО «Кумженский карьер» является организацией с четырьмя участниками: ООО «имени Мирошниченко» с долей участия 30% в уставном капитале; иные участники ООО «Кумженский карьер», а именно: ФИО2 - 20%; ФИО3 - 30%; ФИО4 - 20%. Консолидированная доля этих трех участников составляет 70%.

ООО «Кумженский карьер» создано 29.01.2019 на основании Меморандума о создании Общества с ограниченной ответственностью «Кумженский карьер» от 16.10.2018. С одной стороны выступало ООО «Имени Мирошниченко» с долей 30% (п. 1 ст. 2 Меморандума), с другой стороны как единое лицо (одна сторона) с консолидированной долей 70% выступали указанные трое участников - физических лиц.

Цель создания ООО «Кумженский карьер» отражена в п. 2 и п. 5 ст. 2 Меморандума: разработка песчаного карьера на земельных участках, принадлежащих ООО «Имени Мирошниченко», и распределение прибыли от данной деятельности.

ООО «Имени Мирошниченко» для этого должно было сдать ООО «Кумженский карьер» в аренду по минимальной цене два земельных участка с кадастровыми номерами 61:44:0060201:76 и 61:44:0060201:79, что и было сделано по договорам аренды № 01/09-19-1 и № 01 /09-19-2 от 01.09.2019.

Три консолидированных участника должны были обеспечить получение ООО «Кумженский карьер» необходимой лицензии, профинансировать ее получение, профинансировать начало работ по разработке карьера в размере до 15 млн. рублей, организовать дальнейшую необходимую производственную деятельность.

Данные обязательства не исполнены: ООО «Кумженский карьер» дважды отказано в выдаче лицензии, отказы директором ООО «Кумженский карьер» не обжалованы; начало работ по разработке карьера не профинансировано, работы не начаты и не произведены; указанные земельные участки ООО «Кумженский карьер» брошены, их освоение не осуществляется.

С участием кадастрового инженера ФИО5 проведено обследование данных участков и установлено, что на них не ведется добыча песка, на участках отсутствуют здания, строения, сооружения, строительная техника и оборудование, о чем подготовлено письменное заключение от 25.11.2021.

Пунктом 3 ст. 2 Меморандума предусмотрено обязательное распределение прибыли не реже 1 раза в месяц пропорционально долям в уставном капитале общества. При этом решение о нераспределении прибыли могло быть принято только единогласно всеми участниками общества.

Прибыль ни разу не распределялась, при этом решений о ее не распределении не принималось.

В связи с изложенным общество с ограниченной ответственностью «Донская трастовая компания» в адрес арендатора ООО «Кумженский карьер» направлена досудебная претензия от 17.04.2023 №01-170423 с предложением устранить допущенные нарушения или расторгнуть договоры аренды.

В обоснование претензии арендодателем указано на следующее.

Арендатором допущены нарушения договоров аренды земельных участков № 1/09-19-1 от 01.09.2019 и №1/09-19-2 от 01.09.2019, где объектами аренды выступают земельные участки по адресу 

<

...> с кадастровыми номерами 61:44:0060201:76, 61:44:0060201:79, а также допущены нарушения заверений об обстоятельствах, данных за арендатора ООО «Кумженский карьер» его аффилированными лицами при заключении указанных договоров: третьи лица в настоящем деле - участники ООО Кумженский карьер с долей 70%.

Речь идет о следующих нарушениях.

У ООО «Кумженский карьер» отсутствует до сих пор лицензия на недропользование, необходимая для осуществления на данных арендованных участках добычи песка. Именно ради карьерной разработки создавалось ООО «Кумженский карьер» и были заключены указанные договоры аренды. При этом ответчику два раза отказывали в выдаче лицензии, но ни один отказ не был оспорен. Для получения лицензии вид разрешенного использования земельного участка не имеет значения. Лицензия на разработку карьера безусловно необходима для исполнения указанных договоров аренды со стороны ответчика. Исполнение аренды арендатором не сводится только лишь к оплате арендной платы. Земля как особо ценный природный ресурс не должна простаивать. Земельные участки были переданы ООО «Кумженский карьер» во владение и пользование с четко определенной целью - разработка карьера. А из-за отсутствия лицензии ответчик не пользуется участками и не владеет ими уже длительное время - больше четырех лет. Участки брошены и собственника это не устраивает. Очевидно, что исполнение договоров аренды со стороны ООО «Кумженский карьер» из-за отсутствия лицензии на недропользование невозможно. При этом использование участков иным образом, вместо карьера, невозможно, поскольку не входило в предмет договоренностей сторон.

Неиспользование ООО «Кумженский карьер» земельных участков более трех лет, что подтверждается следующим: фотоаэросьемками, актами обследования и иными доказательствами неиспользования ответчиком земельных участков. Это является самостоятельным основанием для расторжения договоров аренды по п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

Нарушение преддоговорных заверений об обстоятельствах, имевших существенное значение для заключения договоров аренды. Аффилированные с ООО «Кумженский карьер» лица ФИО3, ФИО4, ФИО2, имеющие в ООО «Кумженский карьер» консолидированную долю 70%, заключили с ООО «Имени Мирошниченко» Меморандум о создании ООО «Кумженский карьер» от 16.10.2018. Данный меморандум имеет природу корпоративного договора, а по сути именно таковым и является. Меморандум являлся основанием для заключения указанных договоров аренды. Как следует из Меморандума, его стороны намеревались через вновь создаваемое общество - ООО «Кумженский карьер», осуществлять деятельность по добыче песка и распределять получаемую от этого прибыль. При этом ООО «им.Мирошниченко» должно было сдать в аренду ООО «Кумженский карьер» два земельных участка для целей добычи и складирования на них песка вновь созданным обществом. Условия договоров аренды в части размера арендной платы были льготными (арендная плата была значительно, существенно занижена) в расчете на планируемую ежемесячную прибыль от добычи песка (п. 3 Меморандума). При этом важнейшим условием в данном пункте Меморандума прописано, что решение о не распределении прибыли может быть принято только единогласно. Фактически Меморандум установил презумпцию прибыльности и распределение прибыли в качестве обязательного условия. Прибыль в ООО «Кумженский карьер» не распределялась ни разу. Добычу песка, получение лицензии со стороны ООО «Кумженский карьер» гарантировали участники общества ФИО3, ФИО4, ФИО2, имеющие совместную долю участия 70% (п. 2 ст. 2 Меморандума). Данные гарантии со стороны ФИО3, ФИО4 и ФИО2 по отношению к правопредшественнику истца - ООО «им.Мирошниченко» имели характер заверений об обстоятельствах, имеющих значение как для создания ООО «Кумженский карьер», так и для заключения ООО «им.Мирошниченко» договоров аренды земельных участков № 1/09-19-1 от 01.09.2019 и № 1/09-19-2 от 01.09.2019 на льготных для ООО «Кумженский карьер» условиях. Основываясь на данных заверениях ООО «им.Мирошниченко» исполнило свои обязательства по меморандуму и заключило с ООО «Кумженский карьер» указанные договоры аренды на невыгодных для себя условиях в части арендной платы - 15672 рублей в месяц за участок площадью 100,5 га и 3424 рубля за участок 22 га. Реальная рыночная стоимость аренды данных участков составляет больше 250 000 рублей в месяц. Но согласована была минимальная сумма (льготная) аренды, исключительно основываясь на заверениях Стороны-2 Меморандума - ФИО3, ФИО4 и ФИО2 в расчете на обещанную ими ежемесячную прибыль. Понятно, что без заверений Стороны-2 о гарантированной планируемой прибыли таких заведомо нерыночных условий по аренде не было бы. Их нерыночность выравнивалась именно за счет условий о гарантированной прибыли от добычи песка. Не от другой деятельности, а именно от добычи песка на этих конкретно участках. Однако заверения лиц, обеспечивающих их исполнение со стороны ООО «Кумженский карьер», оказались недостоверными, и обязательства по меморандуму не исполнены. Сторона-2 обязалась: финансировать получение лицензии, необходимой для разработки карьера, и начало работ по разработке карьера в размере до 15 миллионов рублей - не выполнено; обеспечить получение совместным предприятием ООО «Кумженский карьер» необходимой лицензии - не выполнено; организовать необходимую производственную деятельность - не выполнено; распределять полученную прибыль ежемесячно - не выполнено;

Ответчик ответил отказом как в устранении нарушений (посчитав, что нарушений нет), так в расторжении договоров.

АО Кумжа-Траст, указывая, что как собственник земельного участка с кадастровым номером 61:44:0060201:76 из-за неисполнения меморандума несет убытки в виде неполученной арендной платы в размере ее реальной рыночной стоимости; дальнейшее удержание участка в аренде со стороны арендатора в такой ситуации рассматривает как злоупотребление правом и недобросовестное поведение, ссылаясь на пункт 2 ст. 431.2, пункт 3 ст. 450.1  Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 ст. 46, пункт 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора № 1/09-19-1 от 01.09.2019, объектом аренды по которому является земельный участок с кадастровым номером 61:44:0060201:76, и аннулирования в ЕГРН записи об обременении данного участка правами аренды ООО «Кумженский карьер».

Рассмотрев материалы дела,  суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований истца в полном объеме, приняв во внимание следующее.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами: по требованию одной стороны в судебном порядке и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, если это предусмотрено в силу правового регулирования соответствующих правоотношений или предусмотрено договором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначение способами, которые не должны наносит вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступить к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договором.

По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Установление приведенных оснований расторжения договора земельным законодательством есть элемент публично-правового регулирования в земельных отношениях и форма реализации публичного интереса в эффективном и качественном использовании земель как общего достояния и необходимого   условия экономической деятельности, который не может ограничиваться внесением арендной платы.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11) в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее - информационное письмо от 05.05.1997 № 14) указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что арендатор не получил лицензию на недропользование и не использует земельный участок по настоящее время. В данном случае доказательств устранения нарушений в разумный срок арендатор не представил.

В этой связи суд признает обоснованным требование арендодателя о расторжении договора.

Кроме того, арендатор, полагая, что вид разрешенного использования препятствует ему в получении лицензии, не был лишён возможности сообщить об этом арендодателю, однако за 4 года ответчик этого не сделал.

Доводы ответчика, положенные в обоснование намерения использовать арендованный земельный участок в поставленных целях в сроки, предусмотренные договором аренды (до 2029 года), а также о препятствиях, создаваемых арендодателем, не нашли своего подтверждения, каких-либо относимых и допустимых доказательств заявленным доводам ответчик в материалы дела не представил. Ссылка ответчика на арбитражное дело № А53-18990/2021 и гражданское дело № 32-3222/2022, в рамках которых требование о расторжении спорного договора было предметом рассмотрения, в удовлетворении требований о расторжении отказано, в связи с чем ответчик полагает, что указанные дела имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, отклоняется судом, поскольку основанием для предъявления исковых требований в рамках указанных дел было наличие задолженности на стороне арендатора по внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком, которые оплачены ответчиком в ходе рассмотрения спора.

Арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении расторгнуть спорный договор аренды.

Однако соглашения о расторжении договора с ответчиком не подписано.

В этой связи требование арендодателя о расторжении договора является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Последствием расторжения договора является аннулирование в ЕГРН записи об обременении данного участка правами аренды ООО «Кумженский карьер» - запись от 12.09.2019.

Таким образом, исковые требования подлежат полному удовлетворению.

Государственная пошлина по иску составила 6  000 рублей.

Поскольку истцом при обращении с иском не была уплачена   государственная пошлина, то в  соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями   110, 112, 167-170, 176     Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды №1/09-19-2 от 01.09.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0060201:79, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Донская трастовая компания» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.12.2016, ИНН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Кумженский карьер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кумженский карьер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Палий Ю. А.