АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

28 января 2020 года

Дело № А33-10707/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21 января 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 28 января 2020 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Сиделевой Татьяны Леонидовны (ИНН 246005461448, ОГРН 312246820700081)

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройСити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании неустойки,

по встречному исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об уменьшении покупной цены,

в  присутствии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 07.03.2019, 

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 14.01.2020, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

индивидуальный  предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью «СтройСити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  взыскании  2 147 625 руб. неустойки. 

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.04.2019 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания на 30.05.2019.  

29.05.2019 в материалы дела от ответчика поступил отзыв на иск, с заявлением о применении судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

01.08.2019 от общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о принятии в качестве встречного искового заявления к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об уменьшении покупной цены, установленной договором купли-продажи от 19.03.2018 на 2 647 115 руб. 00 коп.  Определением от 07.08.2019 встречное исковое заявление принято к производству арбитражного суда.

27.08.2019 от ответчика поступило заявление об уточнении размера встречных исковых требований до 2 149 000 руб. 00 коп. В соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение размера встречных исковых требований принято судом. 

Ответчик  заявил о снижении неустойки по статье 333 ГК РФ.

Протокольным определением от 28.11.2019 судебное разбирательство по делу отложено на 15.01.2020.

15.01.2020 от ответчика поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы. 

Истец исковые требования поддержал, ответчик исковые требования не признал.

Учитывая неисполнения ответчиком требования суда по представлению договора купли-продажи, для представления дополнительных документов, для решения вопросов о назначении экспертизы в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся  перерыв до 14 час. 15 мин. 21.01.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, встречный иск не признал, ответчик исковые требования не признал, встречный иск поддержал.

В судебном заседании ответчик отказался от заявленной 17.01.2020 судебной экспертизы, истец пояснил, что не заявляет о назначении судебной экспертизы. О привлечении третьего лица стороны не заявляют. Стороны заявили о рассмотрении дела судебном заседании по имеющимся документам. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

19.03.2018 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Продавец) и ООО «СтройСити» (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0200077:2200  (пункт 1 договора).

Нежилое помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 25.04.2018.

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о чем 14.05.2018 внесена   запись № 24:50:0200077:2200-24/095/2018-3.

Согласно пункту 2 договора, цена Помещения составляет 12 000 000 (Двенадцать миллионов) рублей.

В пункте 2 договора определено, что расчет между сторонами производится путем перечисления всей цены помещения на расчётный счет продавца, указанный в договоре, в соответствии со следующим графиком:

- до 15.04.2018  – 3 000 000 рублей;

- до 28.04.2018 – 1 000 000 рублей;

- до 28.05.2018 – 1 100 000 рублей;

- до 28.06.2018 – 875 000 рублей;

- до 28.07.2018 – 850 000 рублей;

- до 28.08.2018 – 875 000 рублей;

- 28.09.2018 – 2 150 000 рублей;

- 28.10.2018 – 2 150 000 рублей.

В случае нарушения Покупателем сроков оплаты по настоящему договору. Покупатель обязан уплатить Продавцу неустойку в размере 0.5% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 2 договора).

В соответствии с пунктом 3 договора продаваемое помещение до подписания настоящего договора было осмотрено сторонами. На момент осмотра  технические характеристики, техническое и санитарное состояние передаваемого помещения определены сторонами как пригодное для использования, недостатков или дефектов, препятствующих использованию  помещения по целевому назначению, сторонами не обнаружено.  

Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 25.04.2018. Акт подписан с двух сторон, скреплен печатью. 

В пункте 3 данного акта стороны отметили, что состояние стен, пола и потолка удовлетворительное, сантехники – рабочее (исправное),  вентиляционных систем – рабочее (исправное), рам, стекол, дверей – удовлетворительное, охранной и пожарной сигнализации – рабочее (исправное), электропроводки (электроприборов) – удовлетворительное, вид и состояние отопления – центральное, рабочее (исправное).

Как указано в пункте 4 покупатель не имеет претензий по техническим характеристикам, техническому и санитарному состоянию и качеству нежилого помещения. Нежилое помещение передано в пригодном для использования состоянии, не обремененное задолженностью по коммунальным и налоговым платежам, оплате за электроэнергию.           

Покупателем по договору денежные средства перечислялись с нарушением установленного сторонами графика платежей:

2 800 000 руб. – 20.04.2018;

350 000 руб. – 11.05.2018;

450 000 руб. – 11.05.2018;

400 000 руб. – 16.05.2018;

1 000 000 руб. – 29.06.2018;

3 000 000 руб. – 31.10.2018;

3 800 000 руб. – 06.11.2018;

200 000 руб. – 07.11.2018.

Претензией от 27.02.2019 № 1 индивидуальный предприниматель  ФИО1 обратился к ООО «Стройсити» с требованием произвести оплату неустойки в сумме 2 147 625 руб. в срок до 10.03.2019.

В ответ на указанную претензию письмом исх. № 16 от 11.03.2019 ООО «Стройсити» предложило произвести перерасчет неустойки до 177 298 руб. исходя из двойного размера ключевой ставки ЦБ РФ в период с 25.03.2018 по 16.09.2018 7,25%, в период с 17.09.2018 по 16.12.2018 – 7,5%.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора о сроке расчета за нежилое помещение, истец просит взыскать с ответчика  неустойку за период с 16.04.2018 по 08.11.2018. 

ООО «Стройсити» заявлено встречное исковое заявление о снижении выкупной стоимости помещения. В обоснование своих доводов общество указывает, что в ходе эксплуатации помещения выявились его недостатки, носящие скрытый характер, которые не были оговорены продавцом и не могли быть установлены покупателем при продаже помещения.

 В соответствии с отчетом № 092 от 16.08.2019 ООО «Дом» рыночная стоимость с учетом выявленных строительных дефектов нежилого помещения площадью 225,1 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: Красноярский край, ул. Железнодорожников, 22д, пом. 75 с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, по состоянию на 16.08.2018 составляет 983400 руб.  

Согласно выводам специалиста, изложенным в заключении № 022078-2019 ООО Экспертный Центр «Конструктив», в обследованном помещении №78 по адресу: 

<

...> имеется ряд скрытых дефектов, таких как:

промерзание внутренних поверхностей стен в виду температурного перепада на наружных стенах;

изменение характера звучания при простукивании покрытия бетонной стяжки на многочисленных участках поверхности пола, трещины от 5мм до 13 мм;

отсутствие наружного водоизоляционного, паропроницаемого слоя оконных блоков, дверного блока, недопустимая ширина монтажных швов оконных блоков, на первом этаже, втором этаже, на втором этаже на отметке + 6,52;

неэффективная работа теплообменного оборудования. 

По мнению специалиста, на момент приобретения помещения данные недостатки не могли быть обнаружены. Выявленные недостатки проявились в период понижения температур, некоторые из недостатков явились следствием промерзания, некачественно выполненных строительно-монтажных работ. Сметная стоимость строительных работ по устранению скрытых дефектов в помещении составляет 2 647 115 руб.

Экспертным заключением № 022078-2019 установлено, что недостатки объекта недвижимости возникли ввиду некачественно выполненных строительно-монтажных работ, не соблюдения технологии производства работ, нарушения СНиП, ГОСТ, ненадлежащего качества материалов.

13.07.2019 обществом  «СтройСити» ИП ФИО1 направлена претензия о возмещении стоимости ремонтных работ либо соразмерно уменьшения покупной стоимости помещения по договору купли-продажи от 19.03.2018  нежилого помещения по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0200077:2200. Претензия получена ИП ФИО1 18.07.2019. 

На основании договора аренды нежилого помещения № ЖД22Д-78 ИП ФИО1 передала, а ООО «Кран Сервис» приняло помещение № 78, находящееся по адресу: 

<

...>. Платежным поручениями ООО «Кран Сервис» производило оплату по договору аренды.  

ИП ФИО1 направлены запросы ООО «Кран Сервис» и ООО «Енисейлесстройпроект» о возможном промерзании внутренних поверхностей стен, неэффективной работе теплообменного оборудования, промерзания оконных блоков, дверных балконных блоков в период аренды 2017 году помещений № 75, № 78, расположенных по адресу: 

<

...>. В ответных письмах от 04.10.2019 и 11.10.2019 04 от 04.10.2019 ООО «Кран Сервис» и ООО «Енисейлесстройпроект» сообщили об отсутствии промерзаний, эффективной работе теплообменного оборудования, отсутствии претензий к помещениям.

Согласно рецензии Р-53-19 от 15.10.2019, составленной ООО «Независимый экспертный центр «Триада-Строй», на заключение специалиста № 022078-2019 от 16.04.2019 по результатам проведения строительно-технической экспертизы нежилого помещения № 78, расположенного по адресу: 

<

...> «возникает сомнение в соответствии специалиста проводящего исследования профессиональным и квалификационным требованиям необходимым для проведения исследований по поставленным вопросам. Сделан вывод об отсутствии у специалиста ФИО5 высшего профильного (строительного) образования. Прочие приведенные сведения о квалификации, в отсутствии базового высшего образования, не свидетельствуют о том, что специалист, проводивший исследования, обладает специальными знаниями в области строительства. Специалист не соответствует профессиональными квалификационным требованиям, предъявляемым к эксперту и изложенным в ст. 13 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», что позволяет подвергнуть сомнениям правильность проведенных исследований и сделанных выводов. Несоответствие специалиста профессиональными квалификационным требованиям может являться причиной выявленных несоответствий содержащихся в исследовательской части заключения. Исследование объекта осуществлялось с применением пирометра Fluke 59МАХ+, который не мог быть применен при проведении данных исследований. Полученные с применением данного прибора значения не могут быть использованы как допустимые. Выводы эксперта не обоснованы результатами проведенных исследований. Также в рецензии отмечены выявленные противоречия, на основании которых можно сделать утвердительный вывод об отсутствии у эксперта заинтересованности в получении достоверных и объективных результатов исследований. Способ оформления заключения, а также изложенная в Заключении информация (в т.ч. в части методик, документации и пр.) не позволяет подтвердить изложенные в Заключении выводы и их достоверность.

Выводы сделаны при неверном, ошибочном толковании нормативно-технических документов. Следовательно, данное заключение не может быть признано объективным.

В целом, заключение не соответствует требованиям ст. 8, ст. 25 Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не может быть рекомендовано в качестве допустимого доказательства в судебном споре».

ИП ФИО1 сделан запрос в ООО УК «Авеню 24» - управляющую организацию, обслуживающую жилой дом, в котором находится спорное помещение. 07 августа 2019 года ООО УК «Авеню 24» сообщило, что обращений (жалоб) со стороны собственников помещений (иных лиц) № 75 и № 78, расположенных по адресу: 

<

...> за период с 2016 года по 2019 год по вопросам промерзания внутренних поверхностей стен в вышеуказанных помещениях, неэффективности работы теплообменного оборудования, в т.ч. отопительных приборов и вентиляции, отсутствия наружного водоизоляционного, пароизоляционного слоя оконных блоков, дверных балконных блоков, изменения характера звучания при простукивании покрытия бетонной стяжки не поступало. Актов на предмет фиксации недостатков выявленных собственниками вышеуказанных помещений в период эксплуатации этих помещений с нашим участием не составлялись. Конструктивные элементы здания и внутридомовые инженерные сети горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и отопления находились в работоспособном технически исправном состоянии.

Согласно отчету №093 от 30.08.2019 ООО «Дом» рыночная стоимость нежилого помещения с учетом выявленных строительных дефектов, площадью 301,2 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 19.03.2018 округленно составила 9 851 000 руб.

По договору купли-продажи от 05 июня 2019 года ответчик продал спорное помещение за 12 000 000 руб., договор представлен в дело, сведения о новом собственнике представлены в соответствии с выписками  из ЕГРН от 07 июня 2019 года, от 23.10.19.   

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.   

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных  правовых актов, а при  отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Из анализа представленных доказательств следует, что между сторонами сложились отношения из договора купли-продажи, которые регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 458 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара. 

Статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

Нежилое помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 25.04.2018, согласно которому покупатель не имеет претензий по техническим характеристикам, техническом) и санитарному состоянию и качеству передаваемого нежилого помещения. Нежилое помещение передано в пригодном для использования состоянии, не обремененное задолженностью по коммунальным и налоговым платежам, оплате за электроэнергию.

В пункте 2 договора стороны согласовали, что расчет производится путем перечисления всей цены помещения на расчётный счет продавца, указанный в договоре, в соответствии со следующим графиком:

- до 15.04.2018  – 3 000 000 рублей;

- до 28.04.2018 – 1 000 000 рублей;

- до 28.05.2018 – 1 100 000 рублей;

- до 28.06.2018 – 875 000 рублей;

- до 28.07.2018 – 850 000 рублей;

- до 28.08.2018 – 875 000 рублей;

- 28.09.2018 – 2 150 000 рублей;

- 28.10.2018 – 2 150 000 рублей.

В случае нарушения покупателем сроков оплаты по настоящему договору, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0.5% от несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 2 договора).

Покупателем по договору денежные средства перечислялись с нарушением установленного сторонами графика платежей:

2 800 000 руб. – 20.04.2018;

350 000 руб. – 11.05.2018;

450 000 руб. – 11.05.2018;

400 000 руб. – 16.05.2018;

1 000 000 руб. – 29.06.2018;

3 000 000 руб. – 31.10.2018;

3 800 000 руб. – 06.11.2018;

200 000 руб. – 07.11.2018.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора о сроке расчета за нежилое помещение, истец просит взыскать с ответчика  неустойку  за период с 16.04.2018 по 08.11.2018. Расчет пени, выполненный истцом по иску, проверен судом, признан арифметически верным, соответствует условиям договора и действующему законодательству.

Ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если под-лежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктами 69 -70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 75 указанного постановления установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой  ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000                 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрез-мерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестаёт быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Заявление о несоразмерности неустойки соответствует принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе.

В соответствии с пунктом 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение раз-мера договорной неустойки допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором не-обоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть учтены такие обстоятельства как чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. Так, в качестве критерия для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть признан слишком высокий размер процента, на основании которого определяется неустойка. 

При решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть учтены такие обстоятельства как чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Учитывая вышеизложенное, исходя из фактических обстоятельств дела, оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, принимая во внимание установленный размер неустойки, суд считает возможным уменьшить на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ размер подлежащей взысканию неустойки, исходя из расчета 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, исходя из указанного в расчете периода с учетом обстоятельств дела, суммы и периодов просрочки неисполнения ответчиком обязательств по договору. Таким образом, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению частично - в сумме 429 525 руб. 

Встречные исковые требования об уменьшении покупной цены не подлежат удовлетворению на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков.

Статьей 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от момента возникновения недостатков товара и обстоятельств того, представляется ли продавцом гарантия на товар или нет, предусмотрено - на ком лежит ответственность за недостатки товара.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Предусмотренная пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность потребовать от продавца возмещения расходов покупателя на устранение недостатков товара является по своей природе обязательством о возмещении убытков. 

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Нормы статей 309, 310, 469 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Согласно части 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, при этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункты 2, 3 статьи 401 ГК РФ).

Как указывает истец по встречному иску, в ходе эксплуатации помещения выявились его недостатки, носящие скрытый характер, которые не были оговорены продавцом и не могли быть установлены покупателем при продаже помещения.

Согласно выводам специалиста, изложенным в заключении № 022078-2019 ООО Экспертный Центр «Конструктив», в обследованном помещении №78 по адресу: 

<

...> имеется ряд скрытых дефектов, таких как:

промерзание внутренних поверхностей стен в виду температурного перепада на наружных стенах;

изменение характера звучания при простукивании покрытия бетонной стяжки на многочисленных участках поверхности пола, трещины от 5мм до 13 мм;

отсутствие наружного водоизоляционного, паропроницаемого слоя оконных блоков, дверного блока, недопустимая ширина монтажных швов оконных блоков, на первом этаже, втором этаже, на втором этаже на отметке + 6,52;

неэффективная работа теплообменного оборудования. 

По мнению специалиста, на момент приобретения помещения данные недостатки не могли быть обнаружены. Выявленные недостатки проявились в период понижения температур, некоторые из недостатков явились следствием промерзания, некачественно выполненных строительно-монтажных работ. Сметная стоимость строительных работ по устранению скрытых дефектов в помещении составляет 2 647 115 руб.

Экспертным заключением № 022078-2019 установлено, что недостатки объекта недвижимости возникли ввиду некачественно выполненных строительно-монтажных работ, не соблюдения технологии производства работ, нарушения СНиП, ГОСТ, ненадлежащего качества материалов.

Согласно рецензии Р-53-19 от 15.10.2019, составленной ООО «Независимый экспертный центр «Триада-Строй», на заключение специалиста № 022078-2019 от 16.04.2019 по результатам проведения строительно-технической экспертизы нежилого помещения № 78, расположенного по адресу: 

<

...> «возникает сомнение в соответствии специалиста проводящего исследования профессиональным и квалификационным требованиям необходимым для проведения исследований по поставленным вопросам. Сделан вывод об отсутствии у специалиста ФИО5 высшего профильного (строительного) образования. Прочие приведенные сведения о квалификации, в отсутствии базового высшего образования, не свидетельствуют о том, что специалист, проводивший исследования, обладает специальными знаниями в области строительства. Специалист не соответствует профессиональными квалификационным требованиям, предъявляемым к эксперту и изложенным в ст. 13 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», что позволяет подвергнуть сомнениям правильность проведенных исследований и сделанных выводов. Несоответствие специалиста профессиональными квалификационным требованиям может являться причиной выявленных несоответствий содержащихся в исследовательской части заключения.

Исследование объекта осуществлялось с применением пирометра Fluke 59МАХ+, который не мог быть применен при проведении данных исследований. Полученные с применением данного прибора значения не могут быть использованы как допустимые.

Выводы эксперта не обоснованы результатами проведенных исследований. Также в рецензии отмечены выявленные противоречия, на основании которых можно сделать утвердительный вывод об отсутствии у эксперта заинтересованности в получении достоверных и объективных результатов исследований.

Способ оформления заключения, а также изложенная в Заключении информация (в т.ч. в части методик, документации и пр.) не позволяет подтвердить изложенные в Заключении выводы и их достоверность.

Выводы сделаны при неверном, ошибочном толковании нормативно-технических документов. Следовательно, данное заключение не может быть признано объективным.

В целом, заключение не соответствует требованиям ст. 8, ст. 25 Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не может быть рекомендовано в качестве допустимого доказательства в судебном споре».

ИП ФИО1 заявляет, что в период эксплуатации им и иными лицами помещения, никаких промерзаний стен, а также следов промерзания в виде пятен сырости, конденсата, плесени, выступающих на поверхности стен, отслоения обойного полотна, проявление трещин на стенах не наблюдалось, работа теплообменного оборудования была эффективной, в помещении в холодный период поддерживалась комфортная температура для пребывания (работы) там людей. 

ИП ФИО1 направлены запросы ООО «Кран Сервис» и ООО «Енисейлесстройпроект» о возможном промерзании внутренних поверхностей стен, неэффективной работе теплообменного оборудования, промерзания оконных блоков, дверных балконных блоков в период аренды 2017 году помещений № 75, № 78, расположенных по адресу: 

<

...>. В ответных письмах от 04.10.2019 и 11.10.2019 04 от 04.10.2019 ООО «Кран Сервис» и ООО «Енисейлесстройпроект» сообщили об отсутствии промерзаний, эффективной работе теплообменного оборудования, отсутствии претензий к помещениям.

ИП ФИО1 сделан запрос в ООО УК «Авеню 24» - управляющую организацию, обслуживающую жилой дом, в котором находится спорное помещение. 07 августа 2019 года ООО УК «Авеню 24» сообщило, что обращений (жалоб) со стороны собственников помещений (иных лиц) № 75 и № 78, расположенных по адресу: 

<

...> за период с 2016 года по 2019 год по вопросам промерзания внутренних поверхностей стен в вышеуказанных помещениях, неэффективности работы теплообменного оборудования, в т.ч. отопительных приборов и вентиляции, отсутствия наружного водоизоляционного, пароизоляционного слоя оконных блоков, дверных балконных блоков, изменения характера звучания при простукивании покрытия бетонной стяжки не поступало. Актов на предмет фиксации недостатков выявленных собственниками вышеуказанных помещений в период эксплуатации этих помещений с нашим участием не составлялись. Конструктивные элементы здания и внутридомовые инженерные сети горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и отопления находились в работоспособном технически исправном состоянии.

До обращения ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемым иском, претензии относительно технического состояния проданного помещения, обнаружения скрытых недостатков от ООО «СтройСити» к продавцу по договору не поступали.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований чч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ) ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что представленные экспертные заключения безусловно не подтверждают наличие в нежилом помещении скрытых недостатков, поскольку противоречат иным документам, имеющимся в материалах дела, эксперты не были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключения подготовлены вне рамок судебного дела, по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Учитывая изложенное, а также отсутствие доказательств продажи имущества с нарушением согласованных условий о качестве недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи 19.03.2018, нежилое помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 25.04.2018, согласно которому он не имеет претензий по техническим характеристикам и санитарному состоянию, качеству передаваемого нежилого помещения, суд пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.  

Ответчик от назначения судебной экспертизы отказался. Судом при оценке доказательств приняты и учтены представленные в дело заключение и рецензия. Возражения истца против встречного иска суд признает обоснованными с учетом дальнейшей продажи ответчиком спорного помещения другому лицу по такой же цене.  По договору купли-продажи от 05 июня 2019 года ответчик продал спорное помещение за 12 000 000 руб., договор представлен в дело, сведения о новом собственнике представлены в соответствии с выписками  из ЕГРН от 07 июня 2019 года, от 23.10.19.   

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска подлежат отнесению на ответчика без учета снижения судом неустойки  в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Государственная пошлина в размере 30 236 руб., излишне уплаченная обществом с ограниченной ответственностью «СтройСити» по встречному исковому заявлению, подлежит возврату обществу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройСити» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 429 525 руб. неустойки, 33 738 руб. судебных расходов по государственной пошлины, в остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СтройСити» из федерального бюджета 30 236 руб., излишне уплаченной государственной пошлины по чек-ордеру СБ РФ от 31.07.2019.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Г.Г. Петроченко