АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6966/24 

Екатеринбург

15 января 2025 г.

Дело № А07-15409/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Скромовой  Ю. В., Полуяктова А. С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Берлек» (далее – общество «Берлек», истец) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2024 по делу № А07-15409/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  10.09.2024 по тому же делу.

 Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Берлек» -ФИО1 (доверенность от 01.03.2024). 

Общество «Берлек» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к акционерному обществу «Милек» (далее – общество «Милек», ответчик) с иском о расторжении договора аренды от 17.11.2014 № 131-14 с 01.07.2021 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Уфасинтез» (далее – общество «Уфасинтез»).

Решением суда от 21.06.2024 в  удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Берлек» просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, судами не дана надлежащая правовая оценка техническому заключению, заключению эксперта, согласно которым предмет аренды не был пригоден к использованию уже в апреле 2021 года. Как отмечает заявитель, в мае 2021 года арендатор покинул помещение, о чем неоднократно сообщал арендодателю, при этом акт осмотра от 03.12.2021 истцом не подписан. Таким образом, общество «Берлек» настаивает на наличии оснований для расторжения договора. Истец считает, что требование стороны о ретроспективном расторжении договора основаны на действующем законе, основания для расторжения договора наступили ранее (апрель 2021 г.) заявленной истцом даты расторжения (июль 2021 г.). Кроме того, заявитель поясняет, что здание (бывший предмет аренды) больше не принадлежит ответчику, ответчик утратил интерес к аренде, предложил истцу его расторгнуть по соглашению, которое не подписано в связи с разногласиями по дате такого расторжения.

Как установлено судами, между обществом «Берлек» (арендатор) и обществом «Милек» (арендодатель) заключен договор аренды от 17.11.2014 №131-14, по условиям которого, арендодатель обязуется передать по акту приема-передачи во временное возмездное пользование: - здание гипсовых перегородок, назначение: нежилое, общая площадь 4074,90 кв. м. Н1, этаж подв., этаж 1, антр. 1, антр. 2, номера на поэтажном плане подв.:1; этаж 1: 1,2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 14а, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21; антр.1: 1; антр. 2: 1, 2, 3, поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2618, - АБК с механической мастерской, назначение: нежилое, общая площадь 1103,40 кв. м, Н, этаж 1, 2, 3 номера на поэтажном плане этаж 1: 1-24; этаж 2: 1- 25; этаж 3: 1-25, 5а, 7а. поставлен на учет под кадастровым номером: 02:55:030312:2619, расположенные по адресу: 

<

...>, именуемые в дальнейшем «объект», а арендатор принять объект и оплачивать арендную плату в порядке, установленным настоящим договором.

В пункте 1.2 договора стороны указали, что объект принадлежит арендодателю на праве собственности.

В соответствии с п. 2.1.1 договора арендодатель обязуется передать объект арендатору по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

Согласно подп. «и» п. 2.2.1 договора в случае досрочного расторжения договора аренды арендатор обязан за 30 дней до освобождения объекта письменно уведомить арендодателя об этом.

По окончании срока действия договора, а также в случае его досрочного расторжения, арендатор обязан по акту приема-передачи возвратить объект арендодателю в освобожденном, надлежащем и технически исправном состоянии (подп. «к» п. 2.2.1 договора).

Срок аренды установлен с 01.11.2014 до 01.11.2039 (п. 4.1. договора).

По акту приема-передачи 17.11.2014 арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное пользование имущество, составляющее предмет аренды по условиям договора.

В указанном акте, подписанном ответчиком без возражений, стороны указали, что нежилые здания (помещения) пригодны для использования по назначению и находятся в удовлетворительном состоянии, претензий нет.

Как указывает истец, в процессе пользования спорным объектом недвижимости весной 2017 года им был выполнен ремонт в душевых комнатах здания административно-бытового корпуса (АБК) (стены и колонны обклеены кафельной плиткой). Через непродолжительное время использования душевых, часть плитки начала отпадать и разрушаться. При детальном изучении конструкций колонны, на стенах которой была уложена плитка, истцом замечено растрескивание самой несущей колонны здания АБК. При осмотре иных капитальных конструкций здания, также были обнаружены многочисленные трещины. Продолжая попытки выяснить причины такого растрескивания, истцом были изучены конструкции мансардного этажа АБК, по итогам которого сделан вывод, что основным неблагоприятным фактором, влияющим на растрескивание, является конструкция мансардного этажа АБК, элементы которой выполнены из тяжелых стальных балок, оказывающих избыточное давление на несущие колонны здания АБК.

Общество «Берлек» письмом от 12.07.2017 № 24 запросило у общества «Милек» сведения о безопасности нахождения людей в помещениях объекта аренды или опасности такого нахождения. Тем же обращением общество «Берлек» просило провести необходимый комплекс мероприятий по обследованию капитальных конструкций арендованного здания, также запрошена вся имеющаяся на здание АБК проектная документация, в том числе и на мансардный этаж.

Письмом от 25.07.2017 № 25 общество «Берлек» попросило общество «Милек» ускорить свой ответ на поставленные вопросы, однако ответа не последовало. 

В связи с отсутствием ответа 05.08.2017 общество «Берлек» вновь направило письмо ответчику с просьбой о предоставлении информации о состоянии здания.

Письмом от  27.01.2021 № 02 истец сообщил ответчику, что ситуация с разрушением капитальных конструкций арендуемого здания не решена, в связи с чем он самостоятельно и за свой счет готов провести экспертное исследование, на предмет установления безопасности конструкций предмета аренды, для нахождения в нем людей.

Предварительное общение с экспертом выявило необходимость согласования с собственником здания (общество «Милек») устройства исследовательских шурфов в стенах АБК для определения глубины растрескивания, а также демонтаж штукатурных поверхностей в местах исследования.

Ссылаясь на недостатки в переданном в аренду помещении АБК, истец направил в адрес ответчика претензию от 26.04.2021 № 77 с заявлением о расторжении договора аренды, с предложением в срок до 11.05.2021 указать дату и время для осуществления сдачи-приемки арендуемых площадей и подписания соглашения о расторжении договора, а впоследствии обратился в суд с рассматриваемым иском.       

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из следующего.   

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; - потребовать досрочного расторжения договора.

На основании п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; учитывая заключение эксперта, суды установили наличие обстоятельств, препятствующих использованию истцом принятого в аренду имущества в полном объеме. 

Спор о фактическом прекращении арендных отношений в настоящий момент отсутствует.

Вместе с тем требования истца направленны на установление факта прекращения договора аренды с 01.07.2021.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными.

Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Оценивая правомерность заявления истца о признании договора расторгнутым с 01.07.2021 в связи с обнаружением в ходе использования помещений арендатором скрытых недостатков, угрожающих безопасности нахождения людей в помещениях объекта аренды, суды учли, что в претензии от 26.04.2021 истец заявил о расторжении договора аренды, предложив в срок до 11.05.2021 указать дату и время для осуществления сдачи-приемки арендуемых площадей и подписать соглашение о расторжении договора. 

В ответ на указанные письма ответчик предложил истцу расторгнуть договор с момента фактического освобождения помещений.

Согласно акту осмотра помещений от 03.12.2021, составленному в составе комиссии представителя арендодателя и арендатора, нежилые помещения используются обществом «Берлек» под административно-производственную деятельность; во время осмотра проводилась фотосъемка на телефон, фотографии осмотра приложены к материалам дела. 

Таким образом, заявляя требование о расторжении договора с 01.07.2021 и указывая на фактическое освобождение помещений в мае 2021 года, истцом не представлены в материалы дела объективные доказательства в подтверждение названного обстоятельства. Напротив, доказательства, имеющиеся в деле опровергают доводы истца.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска отказано правомерно.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции по правилам ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как пояснил истец, необходимость установления фактического прекращения договора аренды с 01.07.2021 связана с рассмотрением в самостоятельном производстве спора о взыскании задолженности по договору аренды.

При этом истец вправе представлять доказательства периода прекращения фактического использования арендованного имущества при заявлении соответствующих требований об оплате.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2024 по делу № А07-15409/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  10.09.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Берлек» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             В.А. Купреенков 

Судьи                                                                          Ю.В. Скромова  

                                                                                      А.С. Полуяктов