ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-17739/2020

Дело № А41-16087/16

24 марта 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 марта 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Катькиной Н.Н.,

судей Мизяк В.П., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Весенний» ФИО2: Кубарь И.И. по доверенности от 11.01.21,

от ФИО3: ФИО3 лично, ФИО4 по нотариально удостоверенной доверенности от 05.11.19, зарегистрированной в реестре за № 50/72н/50-2019-3-1129,

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Весенний» ФИО2 о признании торгов недействительными в рамках дела № А41-16087/16 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «ЖК «Весенний», с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Ассоциация «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа», Межрайонный отдел по важным исполнительным производствам № 2 Главного управления Федеральной службы судебных приставов России по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью (ООО) «ЖК «Весенний» ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа «М-ЛИГАЛ», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ Росимущества) по Московской области, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил:

1. Признать недействительными торги по продаже арестованного недвижимого имущества ООО «ЖК «Весенний» - котельной с дымовой трубой и техническим резервуаром назначение: нежилое, площадью 197 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, с кадастровым номером 50:27:0020707:358 (извещение № 040619/34705371/07, лот 1), оформленные протоколом от 08.07.19.

2. Признать недействительным договор купли-продажи № 1507/2 от 15.07.19 с ФИО3, заключенный по результатам торгов.

3. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата котельной с дымовой трубой и техническим резервуаром назначение: нежилое, площадью 197 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, с кадастровым номером 50:27:0020707:358, в конкурсную массу ООО «ЖК «Весенний» (т. 1, л.д. 3-9, 49-52).

Заявление подано на основании статей 167, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области, Ассоциация «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа» (ПАУ ЦФО) (т. 1, л.д. 1-2).

Определением от 12 августа 2020 года к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО5 (т. 2, л.д. 42-43).

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2020 года в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 2, л.д. 79-83).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО «ЖК «Весенний» ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права при его вынесении (т. 2, л.д. 85-95).

Определением от 13 января 2021 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению заявления конкурсного управляющего ООО «ЖК «Весенний» ФИО2 о признании торгов недействительными в рамках дела № А41-16087/16  по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, поскольку данное дело в суде первой инстанции было рассмотрено без привлечения судебного пристава-исполнителя МО по ВИП № 2 ГУ ФССП России по Московской области, проводившего оспариваемые торги (т. 2, л.д. 132-133).

Названным определением к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Межрайонный отдел по важным исполнительным производствам № 2 Главного управления Федеральной службы судебных приставов России по Московской области.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. 

Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2020 года подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В судебном заседании апелляционного суда представитель конкурсного управляющего ООО «ЖК «Весенний» ФИО2 заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Центрального управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Рассмотрев указанное ходатайство, заслушав мнение участвующих в судебном заседании лиц, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. О вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение (ч. 3 ст. 51 АПК РФ).

Исходя из смысла части 1 и 3 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации под третьими лицами, не заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора, понимаются такие участвующие в деле лица, которые вступают в дело на стороне истца или ответчика для охраны собственных интересов, поскольку судебный акт по делу может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон.

О вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо о привлечении третьего лица к участию в деле или об отказе в этом арбитражным судом выносится определение.

Для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, необходимо наличие материально-правовой связи с тем лицом, на стороне которого третье лицо выступает, а также наличие собственных материально-правовых интересов, на которые судебный акт по делу может определенным образом повлиять.

Из закона следует, что основанием для привлечения в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, что обусловлено взаимосвязанностью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом. При этом привлечение к участию в деле третьих лиц является правом, а не обязанностью суда.

Третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что рассматриваемый спор может повлиять на права и обязанности Центрального управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по отношению к какой-либо из сторон не представлено.

Факт представления писем Центрального управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору в качестве доказательств по делу не свидетельствует о необходимости привлечения данного лица к участию в настоящем деле.

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств того, что настоящий спор затрагивает права и законные интересы Центрального управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.

Исследовав материалы дела и доводы заявления, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2016 года было возбуждено производство по делу о банкротстве ООО «ЖК «Весенний».

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2016 года по делу № А41-88278/15 с ООО «ЖК «Весенний» в пользу ООО «Сологуб и Партнеры» было взыскано 4 881 523 рубля 15 копеек задолженности. 

Во исполнение названного судебного акта Арбитражным судом Московской области 30 апреля 2016 года был выдан исполнительный лист серия ФС № 007296377, на основании которого постановлением судебного пристава-исполнителя МО по ИОВИП № 2 УФССП России по Московской области ФИО6 № 50032/16/647571 от 06 июля 2016 года было возбуждено исполнительное производство № 107294/16/50032-ИП.

Впоследствии данному исполнительному производству был присвоен номер 5196/16/50049-ИП. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 августа 2016 года № 50049/16/15832 в рамках исполнительного производства № 5196/16/50049-ИП был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении котельной с дымовой трубой и техническими резервуарами, расположенной по адресу: Российская Федерация, Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, п. Сосновый Бор, принадлежащей ООО «ЖК «Весенний».

Данный запрет 22.08.16 был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в отношении здания (нежилое здание, котельная с дымовой трубой и техническими резервуарами) площадью 197 кв.м. с кадастровым номером 50:27:0020707:358. 

Исполнительное производство № 5196/16/50049-ИП объединено с другими исполнительными производствами в отношении ООО «ЖК Весенний» в сводное исполнительное производство № 5196/16/50049-СД. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 10 ноября 2017 года № 50049/17/21719 в рамках сводного исполнительного производства № 5196/16/50049СД наложен арест на имущество ООО «ЖК Весенний». 

23.11.17 судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении котельной с дымовой трубой и техническими резервуарами, расположенной по адресу: Российская Федерация, Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, п. Сосновый Бор. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 02 марта 2018 года № 50049/18/3929 в рамках сводного исполнительного производства № 5196/16/50049-СД привлечен специалист ООО «Агентство Оценки АвтоВелью» для определения рыночной стоимости котельной. 

Согласно отчету специалиста-оценщика № ИОВИП-2- 7/А от 11.12.18 рыночная стоимость котельной составляет 2 891 000 рублей. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 26 декабря 2018 года № 50049/18/26044 в рамках сводного исполнительного производства № 5196/16/50049СД утверждены результаты оценки котельной в размере 2 891 000 рублей. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11 марта 2019 года в рамках сводного исполнительного производства № 5196/16/50049-СД решено передать котельную ТУ Росимущества в Московской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. 

08.05.19 ТУ Росимущества в Московской области поручило ООО Консалтинговая групп «М-ЛИГАЛ» реализовать котельную на публичных торгах.

19.05.19 судебный пристав-исполнитель по акту приема-передачи передал ООО Консалтинговая групп «М-ЛИГАЛ» документы на котельную для организации публичных торгов. 

ООО Консалтинговая групп «М-ЛИГАЛ» опубликовало сведения о проведении 08.07.19 открытого аукциона в электронной форме в отношении лота № 1 – котельная с дымовой трубой и техническими резервуарами площадью 197 кв.м. с кадастровым номером 50:27:0020707:358, с начальной ценой 2 891 000 рублей (т. 1, л.д. 24-25).

Победителем аукциона был признан ФИО3, предложивший цену в размере 2 900 000 рублей (т. 1, л.д. 33-35).

15.07.19 между ТУ Росимущестав по Московской области в лице поверенного – ООО Консалтинговая группа «М-Лигал» в лице Управляющего индивидуального предпринимателя ФИО7 (Продавец) и ФИО3, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 05.06.16 в интересах ФИО5, (Покупатель) был заключен договор № 1507/2 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец передал в собственность, а Покупатель принял и оплатил недвижимое имущество: котельную с дымовой трубой и техническим резервуаром назначение: нежилое, площадью 197 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, с кадастровым номером 50:27:0020707:358, за 2 900 000 рублей (материалы регистрационного дела).

Определением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2019 года в отношении ООО «ЖК «Весенний» была введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Московской области от 22 августа 2019 года при банкротстве ООО «ЖК «Весенний» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.02 «О несостоятельности (банкротстве)». 

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2020 года ООО «ЖК «Весенний» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, конкурсный управляющий ФИО2 указал, что вышеуказанные торги являются недействительными, поскольку котельная и находящееся в ней оборудование были выставлены на торги разными лотами, в то время как вместе они составляют сложную вещь и являются социально значимым имуществом, договор по результатам торгов заключен не с победителем торгов, стоимость имущества не соответствует рыночной стоимости.

 Апелляционный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.10 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума N 101 от 22.12.05 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае, если допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения. Кроме того, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Исходя из системного анализа положений статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в указанном Информационном письме, лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Как указывалось выше, по результатам торгов 08.07.19 было реализовано имущество ООО «ЖК «Весенний» - котельная с дымовой трубой и техническим резервуаром назначение: нежилое, площадью 197 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, с кадастровым номером 50:27:0020707:358.

При этом отдельным лотом реализовывалось оборудование котельной: 

1. Котлы (оборудование котельной) - 3 шт. 

2. Счетчики - 3 шт. 

3. Пароиспаритель газовый - 2 шт. 

4. Запорные клапаны - 3 шт. 

5. Газгольдер - 2 шт. 

6. Шкафы управления - 3 шт. 

7. Насос циркуляционный - 2 шт. 

8. Насос рециркуляционный - 3 шт. 

9. Насос ХВС - 2 шт. 

10. Редуктор давления газа - 5 шт. (т. 1, л.д. 22-23).

Формирование названных лотов было произведено без учета того обстоятельства, что котельная и расположенное в ней оборудование составляют единый комплекс.

Так, в соответствии с письмом Центрального управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору № 210-15197 от 19.06.2020, согласно раздела «термины и определения» Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом министерства энергетики Российской Федерации от 24.03.03 № 115, котельная - это комплекс технологически связанных тепловых энергоустановок, расположенных в обособленных производственных зданиях, встроенных, пристроенных или надстроенных помещениях с котлами, водонагревателями (в том числе Установками нетрадиционного способа получения тепловой энергии) и котельно-вспомогательным оборудованием, предназначенный для выработки теплоты. Также, в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3 «СП 89.13330.2016. Свод правил. Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП Н-35-76» котельная — это здание (в том числе блок-модульного типа) или комплекс зданий и сооружений с котельными установками и вспомогательным технологическим оборудованием, предназначенными для выработки тепловой энергии (т. 1, л.д. 28-30).

Согласно указанному письму, оборудование, а именно: котлы (3 шт.), счетчики (3 шт.), пароиспаритель газовый (2 шт.), запорные клапана (3 шт.), газгольдер (2 шт.), шкафы управления (3 шт.), насосы циркуляционные (2 шт.), насосы рециркуляционные (3 шт.), насосы ХВС (2 шт.), редуктор давления газа (5шт.), является основным и вспомогательным оборудованием, предназначенным для надежного теплоснабжения потребителей тепловой энергией, демонтаж которого невозможен без причинения ущерба и потери функционального назначения котельной, расположенной по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, поселок. 

При демонтаже вышеуказанного оборудования производство тепловой энергии и функционирование источника тепловой энергии невозможны.

В письме № 210-7245 от 16.03.21 Центральное управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору указало, что в соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона № 116-ФЗ от 21.07.97 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» опасными производственными объектами являются предприятия или их цеха, участки, площадки, а также иные производственные объекты, указанные в приложении 1 к названному Закону, согласно приложению 1 и пункту 4 приложения 2 к Закону. Котельная с дымовой трубой и техническим резервуаром назначение: нежилое, площадью 197 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская обл., Подольский район, с.п. Лаговское, пос. Сосновый бор с кадастровым номером 50:27:0020707:358 с учетом установленного в ней оборудования, имеет признак опасности опасного производственного объекта не ниже III класса опасности. Согласно Приложению № 1 к Требованиям к регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов и ведению государственного реестра опасных производственных объектов, утвержденным приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору № 471 от 30.11.2020, указанный объект идентифицируется по признаку использования и транспортирования опасных веществ; использования оборудования, работающего под давлением более 0,07 МПа или при температуре нагрева воды более 115°С.

В силу пункта 3 и 4 статьи 2 Федерального закона N 116-ФЗ от 21.07.97 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» опасные производственные объекты в зависимости от уровня потенциальной опасности аварий на них для жизненно важных интересов личности и общества подразделяются в соответствии с критериями, указанными в приложении 2 к настоящему Федеральному закону, на четыре класса опасности: I класс опасности - опасные производственные объекты чрезвычайно высокой опасности; II класс опасности - опасные производственные объекты высокой опасности; III класс опасности – опасные производственные объекты средней опасности; IV класс опасности - опасные производственные объекты низкой опасности.

На основании пункта 2 статьи 2 названного Федерального закона опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 2 Закона «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» предусмотрено, что руководитель организации, эксплуатирующей опасные производственные объекты, несет ответственность за полноту и достоверность сведений, представленных для регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем отсутствие регистрации спорного имущества в государственном реестре опасных объектов не свидетельствует о том, что в отношении спорного имущества нс действуют ограничения оборотоспособности, установленные Законом о промышленной безопасности.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона о промышленной безопасности содержание опасных производственных объектов должно соответствовать требованиям промышленной безопасности, нормам в области защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны окружающей среды, экологической безопасности.

Требования промышленной безопасности к эксплуатации опасного производственного объекта установлены статеьй 9 Закона о промышленной безопасности.

Однако условия оспариваемых торгов не содержали обязательств приобретателя по соблюдению требований промышленной безопасности.

Из писем Центрального управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору следует, что спорная котельная и расположенное в ней оборудование представляют собой сложную вещь, разделение которой невозможно без несоразмерного ущерба третьим лицам.

Между тем, положительное заключение экспертизы промышленной безопасности в соответствии со статьей 13 Закона о промышленной безопасности при проведении оспариваемых торгов с целью продажи котельной по частям, а не единым комплексом получено не было.

Следовательно, выставление на торги отдельными лотами здания котельной и расположенного в ней оборудования приводит к утрате ими соответствующих производственных функций – обеспечение тепловой энергией жителей домов п. Сосновый бор г.о. Подольск Московской области.

Спорная котельная и расположенное в ней оборудование являются единым комплексом имущества для выработки и транспортировки тепловой энергии для нужд населения п. Сосновый бор г.о. Подольск Московской области. Следовательно, указанное имущество должно выступать в имущественном обороте только в качестве единого неделимого объекта.

Таким образом, выставление на торги в составе разных лотов единого имущественного комплекса котельной, используемого для обеспечения тепловой энергией населения, без установления действительного состава имущества и учета его назначения свидетельствует о существенном нарушении порядка формирования предмета торгов и, как следствие, порядка проведения торгов.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 12 сентября 2018 года N 301-ЭС18-1887 (3,4,5,6) по делу N А82-2922/2010.

Более того, определенное в составе предмета торгов имущество является социально значимым, в отношении которого установлен особый порядок реализации.

Так, исходя из пункта 6 статьи 129 Закона о банкротстве к социально значимым объектам отнесены объекты, используемые для обеспечения деятельности дошкольных образовательных организаций, других образовательных организаций, лечебно-профилактических учреждений, объектов, используемых для организации доврачебной помощи, скорой и неотложной амбулаторно-поликлинической, стационарной медицинской помощи, объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий (далее - социально значимые объекты), необходимых для жизнеобеспечения граждан.

В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона. Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств. В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).

Из материалов дела не следует, что условиями продажи спорного имущества предусматривалось принятие покупателем вышеуказанных обязательств.

Согласно пункту 4.2. статьи 132 Закона о банкротстве после проведения торгов по продаже имущества в форме конкурса, посредством публичного предложения или получения акцепта одной из поступивших оферт орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств заключения победителем торгов названного соглашения не представлено.

Таким образом, оспариваемые торги были проведены с нарушением условий продажи имущества.

Реализация спорного имущества вне рамок дела о банкротстве ООО «ЖК «Весенний», но после возбуждения последнего привела к нарушению прав третьих лиц – жителей п. Сосновый бор г.о. Подольск Московской области, дома которых обеспечивались тепловой энергией от спорной котельной.

Апелляционный суд также учитывает, что в материалы дела представлено 2 экземпляра договора № 1507/2 купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.19 (в копиях), различающихся между собой в части указания покупателя имущества:

- в одной копии договора в качестве покупателя указан ФИО5 в лице представителя по доверенности – ФИО3 (т. 1, л.д. 26-27),

- в другой – ФИО3 в лице представителя – ФИО5 (т. 2, л.д. 30-31).

При этом, как указывалось выше, победителем оспариваемых торгов был признан ФИО3, от имени которого на основании агентского договора от 01.07.19 действовала Олеся Синеок.

В представленном в материалы дела Управлением Росреестра по Московской области регистрационном деле содержится копия договора № 1507/2 купли-продажи недвижимого имущества от 15.07.19, Покупателем в котором указан ФИО5, в интересах которого по доверенности действует ФИО3.

Совместно с договором на регистрацию была представлена нотариально удостоверенная доверенность от 05.06.19, зарегистрированная в реестре за № 50/72н/502019-3-582, выданная ФИО3 на имя в том числе ФИО5.

 Рассмотрев представленные для государственной регистрации документы, Управление Росреестра по Московской области приняло решение о приостановлении государственной регистрации, о чем ФИО3 и ФИО5 было направлено уведомление № 50-50/027-50/027/010/2019-10120 от 08.08.19, согласно которому основаниями для приостановления государственной регистрации в числе прочих послужили следующие обстоятельства:

1. заявление о государственной регистрации права собственности в нарушение пункта 3 статьи 15 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости» представлено только от одной стороны – гражданина ФИО3;

2. на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.19, где указано что ФИО3 действует от имени ФИО5 Однако, полномочия ФИО3, на государственную регистрацию не представлены;

3. в нарушение пункта 3 статьи 21 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости» на государственную регистрацию документы представлены только в копиях;

4. агентский договор № б/н от 01.07.19, на основании которого участие торгах приняла Олеся Синеок, признанная согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов от 08.07.19 победителем, на государственную регистрацию не представлен (материалы регистрационного дела).

Поскольку допущенные нарушения устранены не были, Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации, о чем ФИО5 и ФИО3 были уведомлены 09.01.2020 (материалы регистрационного дела).

 Исходя из содержания представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи № 1507/2 от 15.07.19 Покупателем имущества является ФИО5, от имени которого действует ФИО3.

Однако, ФИО5 победителем оспариваемых торгов не признавался, в связи с чем по смыслу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор с ним заключен быть не мог.

Вышеперечисленные нарушения при проведении торгов носили существенный характер и прямо повлияли на их результат, в связи с чем апелляционный суд признает оспариваемые торги недействительными.

Конкурсный управляющий ФИО2 также указывает, что спорное имущество было выставлено на торги по цене, ниже его рыночной стоимости.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 02 марта 2018 года № 50049/18/3929, вынесенным в рамках сводного исполнительного производства № 5196/16/50049-СД, для определения рыночной стоимости спорного имущества было привлечено ООО «Агентство Оценки АвтоВелью», согласно отчета которого рыночная стоимость здания котельной составляет 2 891 000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 26 декабря 2018 года № 50049/18/26044, вынесенным в рамках сводного исполнительного производства № 5196/16/50049-СД, были утверждены результаты оценки здания котельной в размере 2 891 000 рублей.

По указанной цене спорное имущество выставлено на торги.

Конкурсный управляющий ФИО2 со ссылкой на отчет ООО «КК «2Б Диалог» № ЖКВ/2020-СК-1 от 04.08.2020 указывает, что рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 11.12.18 составляла 5 240 300 рублей.

Указанное, по мнению управляющего, также свидетельствует о недействительности торгов в связи с продажей на них имущества по заниженной цене.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 101 от 22.12.05 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 52 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем. Действия последнего могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона об исполнительном производстве.

Оценка имущества судебным приставом-исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

Конкурсный управляющий ФИО2 постановления судебного пристава-исполнителя о привлечении оценщика и об утверждении результатов оценки в установленном законом порядке не оспаривал. Оснований для признания торгов недействительными в связи с продажей имущества по заявленной цене не имеется.

Апелляционный суд также отмечает, что наличие решения Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2020 года по делу № А41-100966/19 об отказе Комитету имущественных и земельных отношений администрации городского округа Подольск Московской области в удовлетворении иска о признании недействительными торгов от 08.07.19 по продаже имущество ООО «ЖК «Весенний» (т. 2, л.д. 19-27) не свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в рамках дела № А41100966/19 торги оспаривались Комитетом по иным основаниям. Истец по делу № А41-100966/19 на нормы права, применимые в настоящем деле не ссылался, суд данные нормы не применял, правовую квалификацию спорных отношений с учетом норм, применяемых в настоящем деле, не осуществлял.

В отличии от правил установления фактических обстоятельств спора вопрос о применении к этим обстоятельствам норм права не разрешается по правилам преюдиции (ст. 69 АПК РФ) (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N 305-ЭС20-16 по делу N А41-15768/17).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 11 июня 2020 года N 305-ЭС20-16, от 08 июня 2020 года N 306-ЭС20-1077, от 13 марта 2019 года N 306-КГ18-19998, от 10 июля 2018 года N 307АД18-976 и от 29 марта 2016 года по делу N 305-ЭС15-16362, а также Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 10 июня 2014 года N 18357/13, от 25 июля 2011 года N 3318/11 и от 15 июня 2004 года N 2045/04, правовая оценка обстоятельств, данная судом в ранее рассмотренном споре, не имеет преюдициальной силы.

Таким образом, выводы судов, сделанные по делу № А41-100966/19, не имеют заранее установленного значения для разрешения настоящего спора.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку торги по продаже имущества ООО «ЖК «Весенний» были признаны недействительными, заключенный по результату их проведения договор купли-продажи от 15.07.19 также является недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В настоящее время ООО «ЖК «Весенний» находится в процедуре конкурсного производства.

Пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве закреплено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что ФИО3 факт владения спорной котельной не отрицал, апелляционный суд полагает возможным в порядке применения последствий признания торгов недействительными обязать возвратить проданное на торгах имущество в конкурсную массу должника.

При этом оснований для возврата ФИО3 уплаченных денежных средств в сумме 2 416 666 рублей 67 копеек не имеется, поскольку денежные средства от продажи котельной находятся на депозитном счете отдела судебных приставов.

При изложенных обстоятельствах определение суда подлежит отмене, заявленные требования удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 25 сентября 2020 года по делу № А41-16087/16 отменить.

Признать недействительными торги по продаже арестованного недвижимого имущества ООО «ЖК «Весенний» - котельной с дымовой трубой и техническим резервуаром назначение: нежилое, площадью 197 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, с кадастровым номером 50:27:0020707:358, оформленные протоколом от 08.07.19.

Признать недействительным договор купли-продажи № 1507/2 от 15.07.19 с ФИО3, заключенный по результатам торгов.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата котельной с дымовой трубой и техническим резервуаром назначение: нежилое, площадью 197 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, пос. Сосновый бор, с кадастровым номером 50:27:0020707:358, в конкурсную массу ООО «ЖК «Весенний».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

 

Судьи:

В.П. Мизяк

В.А. Мурина