АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 декабря 2022 года

Дело №

А66-4696/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Рудницкого Г.М.,

при участии индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт) и его представителя ФИО2 (доверенность от 02.03.2016), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области – ФИО3 (доверенность от 01.07.2022),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 04.04.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 по делу № А66-4696/2021, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском  к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее - Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договор купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100556:7; здания магазина № 7 площадью 161,6 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100561:82, здания склада площадью 84,3 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100561:81, расположенных по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки и экспертизы» (далее – Агентство).

Решением суда первой инстанции от 04.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.08.2022, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а Предприниматель и его представитель, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Агентство, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направило, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого здания общей площадью 241,2 кв. м, кадастровый номер 69:40:01:00:556:0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1, расположенного по адресу: 

<

...>, и земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:0007, имеющего адресные ориентиры: 

<

...>, на основании договора аренды здания от 30.12.2000 № 1190-К и договора аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 27.05.2002 № 305.

Собственником здания магазина и земельного участка является Российская Федерация.

В целях реализации предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) преимущественного права выкупа арендуемого имущества Предприниматель, 14.11.2018 обратился к Управлению с заявлением о выкупе. Мотивированного отказа или положительного ответа в предусмотренные законом сроки не получил.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.12.2019 по делу № А40-181408/19-17-1551 признано незаконным бездействие Федерального агентства по управлению государственным имуществом, выразившееся в нарушении процедуры приватизации, предусмотренной частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в отсутствие обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого Предпринимателем имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, в отсутствие принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и не направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На Федеральное агентство по управлению государственным имуществом возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества по договору № 69:400100556:0007:1/011966/37:10000/А;А-1;Б;Б-1 по данным кадастровой палаты на 2015 г., к. н. 69:40:0100561:81 и 69:40:0100561:82 и земельного участка к. н.69:40:0100556:7, расположенных по адресу: 

<

...>, в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда, принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить Предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судебными актами по делу № А66-2355/2013 Арбитражным судом Тверской области установлен факт наличия согласия собственника на реконструкцию магазина и безусловность указанного согласия. В частности, судом установлено, что спорный объект недвижимости был существенно улучшен предпринимателем с согласия собственника; дана оценка письму Управления от 07.10.2004 № 5044-05, в котором указано на отсутствие у данного органа возражений против проведения реконструкции объекта аренды для приведения его в соответствие с градостроительными, архитектурными, санитарными и художественно-эстетическими требованиями.

В рамках дела № 2-1091/2018 Заволжским районным судом города Твери назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, установлено, что при реконструкции магазина была получена вся необходимая разрешительная документация. Спорный объект самовольно построенным не является, демонтаж результатов реконструкции здания магазина по адресу 

<

...>, без причинения ущерба основному строению эксперт невозможен.

Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Тверской области от 05.02.2021 по делу № А66-8586/2020 Управлению отказано в удовлетворении иска об обязании Предпринимателя привести самовольно реконструированные объекты недвижимого имущества, в состояние, существовавшее до реконструкции согласно сведениям, содержащимся в технической документации на объект по адресу: 

<

...>, (выписка Тверского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ от 13.11.2012) и содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении следующих объектов недвижимого имущества: магазин №7, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:82 общей площадью 161,6 кв.м., склад, назначение нежилое, кадастровым номером 69:40:0100561:81 общей площадью 84,3 кв.м., расположенных по адресу, 

<

...>.

Управлением принято Распоряжение от 19.01.2021 № 3-р «Об условиях приватизации земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, магазина № 7, площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу: 

<

...>».

Указанное распоряжение и проект договора купли-продажи земельного участка площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:010055:7, магазина № 7 площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенные по адресу 

<

...>, без даты, без номера и без подписи со стороны продавца в одном экземпляре направлены Предпринимателю письмом от 21.01.2021; 17.02.2021 истцу вручена заверенная копия отчета от 16.12.2020 № 1304 «Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - права собственности на магазин № 7 площадью 161,6 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:82 и склад площадью 84,3 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100561:81, расположенных на земельном участке площадью 438,5 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100556:7, адрес (местонахождение): 

<

...>, для купли-продажи», на основе которого была определена рыночная цена имущества, указанная в распоряжении Управления 19.01.2021 № 3-р.

Предприниматель посчитал указанный отчет от 16.12.2020 № 1304 недостоверным, поскольку дата, на которую произведена оценка, не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ, выкупная цена имущества определена без учета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя.

Предприниматель по собственной инициативе, поручил обществу с ограниченной ответственностью «Эталон-Оценка» произвести расчет рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 14.11.2018. По отчету об оценке от 26.02.2021 № 033/21 рыночная стоимость спорных объектов составила 4 302 156 руб. 

09.03.2021 Предприниматель направил Управлению  подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий от 05.03.2021.

Управление отказалось подписать договор купли-продажи с протоколом разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с указанными требованиями.

Определением от 31.08.2021 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки «Консультирование, экспертиза собственности», экспертам ФИО5, ФИО6. По результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что стоимость неотделимых улучшений составляет 4 690 590 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100556:7 составляет 2 350 000 руб., рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 5 908 000 руб. 

Принимая во внимание результаты экспертизы суд первой инстанции определил цену подлежащего выкупу имущества в размере 1 217 410 руб. Суд также разрешил иные разногласия по условиям договора.

Апелляционный суд, согласившись с выводами суда первой инстанции, оставил решение без изменения.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

По смыслу указанного положения улучшения, должна засчитываться в  счет оплаты именно того имущества, в которое такие улучшения вносились. В данном случае в счет оплаты зданий. 

Кроме того, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В данном случае земельный участок включен в предмет выкупа в силу положений пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 части 1 статьи 1, части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений зданий, подлежащих выкупу, не может влиять на цену выкупаемого земельного участка. Зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенный судами первой и апелляционной инстанций в счет оплаты земельного участка, противоречит закону.   

Определяя стоимость неотделимых улучшений, которая засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались заключением судебной экспертизы. 

Между тем из заключения эксперта следует, что расчет стоимости неотделимых улучшений на дату проведения экспертизы, осуществлен экспертом на основании справочника Ко-Инвест № 106 в ценах на IV квартал 2018 года. Базовая расценка включает в том числе материалы. 

Таким образом, экспертом установлена рыночная стоимость неотделимых улучшений как если бы они были осуществлены в IV квартал 2018 года, что противоречит действительности. 

Из материалов настоящего дела, а также судебных актов по иным делам,  усматривается, что неотделимые улучшения (реконструкция) производились арендатором значительно ранее. В судебном заседании кассационной инстанции Предприниматель на вопрос суда пояснил, что реконструкция спорных зданий производилась им в 2006 году. При этом Предприниматель сообщил, что все документы относительно работ по реконструкции были представлены им в материалы дела № 2-1091/2018, рассмотренного Заволжским районным судом города Твери, где и остались. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирована правовая позиция, сохраняющая актуальность в настоящее время, согласно которой  принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. 

При указанных обстоятельствах установленная судебным экспертом стоимость неотделимых улучшений не может быть признана правильной, а обжалуемые судебные акты в этой части – законными и обоснованными.  

Учитывая изложенное, обжалуемые решение и апелляционное постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит рассмотреть вопрос о назначении по делу повторной экспертизы, в рамках которой поставить перед экспертом вопрос о стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений с учетом фактического времени их осуществления и соответствующей амортизации (износа) за прошедшее время; рассмотреть вопрос об истребовании из материалов дела № 2-1091/2018 документов, имеющих отношение к реконструкции подлежащих выкупу зданий, с целью их последующего представления эксперту для установления фактического объема работ и улучшений спорных объектов; полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, принять законное и обоснованное решение. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 04.04.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 по делу № А66-4696/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области. 

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Ю.С. Баженова

 Г.М. Рудницкий