ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита          Дело № А58-5543/2017

«26» апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Симиир" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 декабря 2017 года по делу № А58-5543/2017 (суд первой инстанции – ФИО2),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Симиир» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – истец, ООО «Симиир») обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Синяя птица» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «Синяя птица») о признании недействительным пункта 4 дополнительного соглашения от 13.04.2016 № 4 к договору аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 в части пункта 4.1 договора.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 декабря 2017 года по делу № А58-5543/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Самиир» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме, по мотивам, изложенным в жалобе.

По мнению заявителя жалобы, договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 № 3 и соглашение о намерениях от 25.03.2016 предполагали исполнение истцом обязательств по оплате арендной платы взаимозачетом исключительно посредством предоставления ответчику нежилых помещений в строящихся на земельном участке объектах недвижимости, которое в силу объективных причин, в частности, невозможности получения разрешения на строительство по причине несоответствия грунта проектным грунтам (недостаточное его промерзание), в течение длительного времени могло быть надлежащими образом исполненным. В связи с изложенным, недобросовестность истца в рассматриваемом деле исключалась, в связи с чем, суд не вправе был отвергать по указанному выше основанию приведенные истцом доводы о недействительности оспариваемого пункта дополнительного соглашения в силу его несоответствия положениям статей 1, 3 и 10 ГК РФ.

Из договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 № 3, дополнительного соглашения № 4 к договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 № 3, отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11.08.2017 № 52-0, кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:4021 от 30.07.2015 № 14/15-180699, деловой переписки очевидно явствует, что условие пункта 4 названного дополнительного соглашения в части установления ежегодной арендной платы в размере 67 627 180 рублей, является экономически неоправданным и чрезмерно обременительным для истца (арендная плата завышена многократно, она в разы превышает выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:4021, а также размер изначально установленной арендной платы в отношении ныне несуществующего земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:397, из которого в последствии были образованы 10 самостоятельных земельных участков), а поэтому свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика, наличие которого (поведения) безусловно влечет признание такого условия недействительным (ничтожным) в соответствии со статьями 10, 168 ГК РФ.

Изменяя редакцию отдельных положений договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 № 3 ответчик не мог не знать, что указанное в пункте 4.1 соглашения условие о размере арендной платы выходит далеко за пределы обычных рыночных параметров, которые были бы использованы при обычном характере сделки, а также то, что согласие истца на предложенное арендодателем условие несоразмерного встречного предоставления повлечет для него как арендатора, а равно как и его кредиторов (дольщиков), негативные последствия.

Одновременно с изложенным, заслуживает внимания то, что согласие истца на заключение дополнительного соглашения № 4 к договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 № 3, содержащего помимо прочего, невыгодные условия о размере арендной платы, являлось обязательным условием для заключения договора генерального подряда на строительство объекта «Оздоровительный комплекс в 16 квартале города Якутска», являвшегося предметом соглашения о намерениях от 25.03.2016, пункт 5.2 которого предусматривал исполнение обязательств по договору аренды путем зачета взаимных требований. Именно данные обстоятельства давали истцу основания полагать о намерении ответчика принимать от последнего исполнение обязательства по оплате арендной платы в определенном выше порядке.

Таким образом, принимая во внимание, что согласие истца с навязанными ответчиком условиями договора об оплате арендной платы в сторону увеличения носило вынужденный характер, в противном случае (при не согласии) истец был бы лишен возможности заключить договор генерального подряда на строительство объекта «Оздоровительный комплекс в 16 квартале города Якутска», в котором он был заинтересован, а также учитывая направленность оспариваемого условия - обогащение ООО «Синяя птица» за счет контрагента, что, в свою очередь, надлежит расценивать как злоупотребление правом, ООО «Симиир», будучи слабой стороной в договоре, обоснованно заявило непротиворечащее предусмотренному статьей 12 ГК РФ способу защиты своих прав требование о признании пункта 4.1 дополнительного соглашения от 13.04.2016 № 4 к договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 № 3 недействительным (ничтожным).

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 31.03.2018. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 06.12.2014 между ООО «Синяя птица» (Арендодатель) и ООО «Симиир» (Арендатор) заключен договор аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом, в соответствии с которым ответчик (Арендодатель) передает, а истец (Арендатор) принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, общая площадь 11482 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 14:36:104003:397 (пункт 1.1); по соглашению сторон договор является актом приема-передачи земельного участка в аренду (пункт 1.6); земельный участок передается Арендатору для возведения на нем МКД с нежилыми помещениями на 1 этаже и торгового центра (пункт 1.7); Арендатор обязан после получения разрешения на строительство объекта «МКД с нежилыми помещениями на 1 этаже по ул. Рыдзинского в квартале 16 г. Якутска» заключить в течение одного месяца с Арендодателем договор долевого участия в строительстве объекта: нежилые помещения общей площадью ориентировочно 1490 кв.м. на 1 этаже МКД и квартиры (жилые помещения) общей площадью ориентировочно 60 кв.м. (пункт 3.4.4); арендная плата за земельный участок составляет 2 502 681 рублей в год (пункт 4.1); стороны договорились зачесть в выкупную стоимость земельного участка сумму арендных платежей по договору (пункт 4.2); выкупная стоимость земельного участка, в том числе сумма арендных платежей составляет 63 151 000 рублей (пункт 5.1).

13.04.2016 между ООО «Синяя птица» (Застройщик) и ООО «Симиир» (Арендатор) заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014, в соответствии с которым положения договора аренды земельного участка изложены в иной редакции, в том числе ответчик (Арендодатель) передает, а истец (Арендатор) принимает в аренду земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажных домов (от 4- до 16-ти этажей); многоэтажных домов (от 4- до 16-ти этажей) с административными помещениями; оздоровительный комплекс, с кадастровым номером 14:36:104003:4021, площадью 2977 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (пункт 1); стороны исключили пункты 1.4, 1.5, 4.2, 4.3, раздел 5 договора, что означает волеизъявление сторон на отказ от условия о последующем выкупе земельного участка (пункт 2); пункт 1.7 договора изложить в следующей редакции: «Земельный участок передается Арендатору для строительства 138-квартирного жилого дома (1 очередь)», пункт 3.4.4 договора исключить, пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата за земельный участок составляет 67 627 180 рублей в год. Оплата производится ежегодно 1 (один) раз в год. Оплата может производиться любым способом, не запрещенным действующим законодательством РФ, в том числе, путем зачета встречных взаимных требований. Основанием для оплаты будет являться счет Арендодателя».

12.04.2017 ответчик обратился истцу с претензией № 16 с требованием в течение пяти рабочих дней с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате в размере 16 906 795 за 1 квартал 2017 года.

На основании договора на оценку имущества от 26.05.2017 № 52-О-17 между истцом и ООО «Оценочная фирма «Стандарт» произведена оценка рыночной стоимости земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоэтажных домов (от 4- до 16-ти этажей); многоэтажных домов (от 4- до 16-ти этажей) с административными помещениями; оздоровительный комплекс, с кадастровым номером 14:36:104003:4021, площадью 2977 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (пункт 1), размер которой составил 14 014 000 рублей.

29.06.2017 истец обратился к ответчику с приглашением на переговоры со ссылкой на пункт 8.2 договора аренды земельного участка от 06.12.2014 № 3 по стоимости аренды земельного участка в размере 67 627 180 рублей в год с указанием на то, что площадь арендуемого земельного участка уменьшена в 4 раза (ранее площадь арендуемого участка с кадастровым номером 14:36:104003:397 составляла 11482 кв.м., с учетом дополнительного соглашения площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:4021 составляет 2977 кв.м.), между тем, стоимость аренды увеличилась в 27 раз (ранее арендная плата составляла 2 502 681 рублей, в настоящее время - 67 627 180 рублей).

Истец просит признать недействительным пункт 4 дополнительного соглашения от 13.04.2016 № 4 к договору аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014 в части пункта 4.1 договора, которым установлено, что арендная плата за земельный участок составляет 67 627 180 рублей в год, в силу его ничтожности.

Основанием для признания недействительным в силу его ничтожности вышеуказанного положения дополнительного соглашения истец указывает статьи 170 и 179 ГК РФ.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (часть 1 статьи 170 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (части 1, 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (часть 3 статьи 179 ГК РФ).

Таким образом, судом правильно установлено, что истец одновременно ссылается на нормы права о ничтожной сделке и об оспоримой сделке.

Если истец считает, что сделка является ничтожной, то исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны, как истец (Арендатор), так и ответчик (Арендодатель) не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суд применяет правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из положений договора аренды № 3 земельного участка с последующим выкупом от 06.12.2014, оспариваемого дополнительного соглашения от 13.04.2016 однозначно следует волеизъявление сторон по заключению и исполнению договора аренды земельного участка.

Кроме того, спорная сделка не может являться мнимой в силу ее фактического исполнения ответчиком (Арендодателем), передавшим земельный участок, и истцом (Арендатором), принявшим земельный участок во временное владение и пользование, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке на основании разрешения на строительство от 04.12.2015 № 14- RU14301000-190-2015.

Отсутствие встречного исполнения со стороны Арендатора (истца) по оплате арендной платы за земельный участок не влечет возникновения основания для признания сделки мнимой.

То обстоятельство, что истец не согласен с размером арендной платы, установленной оспариваемым дополнительным соглашением, влечет за собой иные правовые последствия, предусмотренные статьями 450, 453 ГК РФ, связанные с изменением и расторжением договора, которые в свою очередь не содержат положений, позволяющих признать договор аренды ничтожной сделкой по основаниям несогласия с размером арендной платы.

Более того, истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие порочность воли обеих сторон договора.

Если истец считает, что сделка является недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ, то истец должен доказать, что сделка заключена им под влиянием обмана, угрозы, насилия.

Между тем, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающего, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, истцом не представлены доказательства наличия обмана, угрозы или насилия со стороны ответчика при заключении оспариваемого дополнительного соглашения.

Истец ссылается на то, что оспариваемое дополнительное соглашение было подписано истцом в связи с тем, что от его подписания зависело подписание договора подряда на строительство объекта «Оздоровительный комплекс в 16 квартале г. Якутска», что подтверждается соглашением о намерениях от 25.03.2016, истец при заключении оспариваемого дополнительного соглашения в части размера арендной платы был лишен возможности в полной мере самостоятельно устанавливать свои права и обязанности своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), в данном случае имеется злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ), в связи с чем оспариваемая сделка ничтожна в силу части 2 статьи 168 ГК РФ.

Суд полагает такую позицию истца необоснованной по следующим мотивам.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16, в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента. В то же время, потому как, согласно пункту 4 статьи ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 10 указанного Постановления при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности, со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В пункте 7 указанного постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что в случае совершения сделки, нарушающей запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Оценивая действия сторон при заключении и исполнении оспариваемой сделки на предмет ее добросовестности, суд должен принимать во внимание, в том числе, обоснованность встречного предоставления. Принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, не исключает оценку разумности и справедливости условий договора, поскольку встречное предоставление в возмездном договоре не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не усматривает из материалов дела оснований для признания поведения ответчика недобросовестным.

Из положений соглашения о намерениях от 25.03.2016, заключенного между ответчиком (Застройщик) и истцом (Генподрядчик), следует лишь то, что стороны заключают дополнительное соглашение № 4 к договору аренды № 3 от 06.12.2014, которым исключают из передаваемых в аренду земельных участков все упомянутые в договоре (в редакции дополнительного соглашения № 3 от 25.11.2015), кроме земельного участка площадью 2977 кв.м. с кадастровым номером 14:36:104003:4021, а также исключают условие о последующем выкупе земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что соглашение о намерениях от 25.03.2016 не подтверждает факт того, что истец при заключении оспариваемого дополнительного соглашения в части размера арендной платы был лишен возможности в полной мере самостоятельно устанавливать свои права и обязанности своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) и в данном случае имеется злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) со стороны ответчика.

Доказательств того, что истец был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), вопреки утверждению апеллянта, материалы дела не содержат.

При этом нельзя не принять во внимание то обстоятельство, что пунктом 4.2 договора аренды № 3 от 06.12.2014 стороны решили зачесть в выкупную стоимость земельного участка сумму арендных платежей.

Поскольку стороны исключили условие о последующем выкупе земельного участка, увеличение размера арендной платы не может свидетельствовать о несправедливости оспариваемого условия договора.

То обстоятельство, что согласно отчету оценщика рыночная стоимость спорного земельного участка составила 14 014 000 рублей, само по себе не обосновывает требования истца, поскольку такая оценка не соотносима с предпринимательским (коммерческим) интересом самого истца от сложившихся с ответчиком правоотношений.

Суд при этом учитывает, что оценщиком применен сравнительный подход при определении результатов оценки с учетом объектов-аналогов с видом разрешенного использования «под строительство многоквартирного дома», тогда как коммерческий интерес сторон, как на этом и настаивает истец, следует рассматривать не только применительно к строительству многоквартирных жилых домов, но и к строительству объекта «Оздоровительный комплекс в 16 квартале города Якутска», являвшегося предметом соглашения о намерениях от 25.03.2016.

Таким образом, соответствующие доводы истца со ссылкой на отчет №52-О (т.1 л.д.49-77) отклоняются судом, поскольку такой отчет нельзя признать достоверным.

Ссылка истца на пункт 5.2 соглашения о намерениях от 25.03.2016, который, по мнению истца, давал ему основания полагать о намерении ответчика принимать от истца исполнение обязательства по оплате арендной платы только путем зачета взаимных требований не может быть признана судом обоснованной, поскольку согласованный сторонами спорный пункт дополнительного соглашения не исключает и иного способа оплаты.

Соглашается апелляционный суд и с позицией суда первой инстанции о злоупотреблении правом самим истцом, поскольку, как это следует из материалов дела и подтвердили стороны, обязательства по оплате арендной платы со стороны истца не исполнены, тогда как согласно части 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Следовательно, неисполнение обязательства по оплате аренды в размере, установленном договором, свидетельствует о недобросовестности истца, ссылающегося на недействительность сделки, соответственно, в рассматриваемом случае заявление истца о недействительности сделки правового значения не имеет.

Доводы заявителя жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм процессуального или материального права, а направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 декабря 2017 года по делу №А58-5543/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

ПредседательствующийД.В. Басаев

СудьиЕ.О. Никифорюк

В.А. Сидоренко