Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, 

<

...>, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-976/2025

16 апреля 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025 года.Полный текст  постановления изготовлен 16 апреля 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего       Жолондзь Ж.В.

судей                                       Брагиной Т.Г., Воронцова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розыевым С.С.

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы управления по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного, общества с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания Свободный»

на решение от 04 февраля 2025 по делу № А04-7823/2024

Арбитражного суда Амурской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания Свободный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании договора заключенным, об урегулировании разногласий по договору

третьи лица без самостоятельных требований - общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Методический центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Свободненский городской совет народных депутатов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Амурская управляющая компания Свободный» (далее – ООО «АУК. Свободный») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (далее –   УИМИЗ администрации г. Свободного) о признании договора купли-продажи от 17 июля 2024 года нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117 площадью 94,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенным; об урегулировании возникших при заключении договора разногласий посредством изложений пункта 3 договора в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 296 838 (шесть миллионов двести девяносто шесть тысяч восемьсот тридцать восемь) рублей, без учета НДС согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 11 июля 2024 года № 942/24, выполненного ООО «Методический центр», адрес юридический: РФ, 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского 79- 37, фактический адрес: РФ, 675000, 

<

...>, тел. 

<

***>, email: amurocenka@mail.ru ИНН 

<

***>, КПП 280101001. 

Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение составляет 5 лет. Указанные денежные средства перечисляются на счет - УФК по Амурской области (управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного), ИНН 

<

***>, КПП 280701001 на единый казначейский счет 4010 2810 2453 7000 0015, номер казначейского счета 0310 0643 0000 0001 2300 в Отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, БИК 011012100, ОКТМО 10730000, код 008 1 14 02043 04 0000 410. До полной оплаты покупателем имущество находится в залоге у продавца». В случае несвоевременной уплаты или неуплаты покупателем платежей в сроки, установленные графиком просрочки, начисляется пеня в размере 0,03 % с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки. Уплата пени и (или) штрафа, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательствах или устранения нарушений, а также возмещения причиненных ими убытков. Дополнить пунктом 8 в следующей редакции: «Настоящий договор распространяет действие с 8 мая 2023 года. В зачет оплаты приобретаемого помещения по настоящему договору включены ежемесячные оплаты, произведенные покупателем в период с 8 мая 2023 года в рамках договора аренды от 26 февраля 2023 года № 7». Приложение № 1 исключить. 

Определением суда от 28 ноября 2024 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (далее - ООО «Оценка-СВ»)  ФИО1. 

Производство по делу № А04-7823/2024 приостановлено.

По результатам экспертизы суду представлено экспертное заключение, производство по делу возобновлено.

На основании выводов экспертизы истец изменил заявленную выкупную цену.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 04 февраля 2025 по делу № А04-7823/2024 разногласия при заключении договора урегулированы следующим образом - пункт 3: «Указанное имущество продается по цене 6 543 870 (шесть миллионов пятьсот сорок три тысячи восемьсот семьдесят) рублей, без учета НДС, согласно заключению эксперта № 052Э по делу № А04-7823/2024, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 675000, 

<

...>). Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение составляет 5 лет. Указанные денежные средства перечисляются на счет – УФК по Амурской области (управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного), ИНН 

<

***>, КПП 280701001 на единый казначейский счет 4010 2810 2453 7000 0015, номер казначейского счета 0310 0643 0000 0001 2300 в Отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, БИК 011012100, ОКТМО 10730000, код 008 1 14 02043 04 0000 410. До полной оплаты покупателем имущество находится в залоге у продавца. В случае несвоевременной уплаты или неуплаты покупателем платежей в сроки, установленные графиком рассрочки, начисляется пеня в размере 0,03 % с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки. Уплата пени и (или) штрафа, установленных договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательствах или устранения нарушений, а также возмещения причиненных ими убытков». 

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в иске, по мотиву несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права. Судом необоснованно не учтено, что  истец не подтвердил документально, в чем именно заключается недостоверность и не законность отчета от 20 мая 2024 года № 134/10, не указал ссылки на нормы материального права, которые были нарушены. Суд не отразил в решении, каким образом выводы эксперта повлияли на судебную оценку спорного объекта,  является ли отчет, представленный ответчиком, недостоверным либо несоответствующим действующему законодательству, по каким основаниям судебная оценочная экспертиза выбрана в качестве приоритетной для определения стоимости спорного объекта.

Истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении иска о разногласиях по заявленным спорным пунктам в редакции истца, по мотиву неправильного применения норм материального права. По мнению истца, решение суда по настоящему делу не является судебным актом, принятым в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, соответственно, не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления решения в силу. Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 августа 2019года № 307-ЭС19-3613 по делу № А56-52992/2018. Судом не учтено, что ответ о согласии заключить договор купли-продажи с приложением проектов договора, подписанных истцом, протоколов разногласий направлен 22 июля 2024 года, в связи с чем датой заключения договора купли-продажи является 22 июля 2024 года.

Стороны, третьи лица извещены, явку представителей не обеспечили.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения жалоб.

26 февраля 2018 года между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 5, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду  нежилое помещение с кадастровым номером 28:05:011131:117 общей площадью 94,3 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: 

<

...>, для использования его под офис (пункт 1.1 договора аренды). 

Арендатор обязался вносить арендные платежи не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем, согласно приложению № 2 к договору. 

Размер арендной платы может изменяться в большую или меньшую сторону в случае изменения соответствующих составляющих, учитываемых при расчете арендной платы, определяемой нормативными документами. Арендодатель письменно извещает об этом арендатора. 

Письмом от 13 февраля 2023 года  № 26 арендатор обратился к арендодателю с запросом на продление договора аренды, заявил о необходимости рассмотрения своего преимущественного права на приобретение недвижимого имущества. 

26 февраля 2023 между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения № 7, по условиям которого указанное выше нежилое помещение с кадастровым номером 28:05:011131:117 передано арендатору в аренду.

Согласно расчету стоимость величины месячной арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 28:05:011131:117 составляла 76 294,36 рублей (приложение № 2 к договору аренды № 7). 

С сопроводительным письмом от 16 июня 2023 года № 416 арендодатель направил арендатору проект договора купли-продажи от 15 июня 2023 года. 

С сопроводительным письмом от 29 июня 2023 года № 203 арендатор направил арендодателю протокол разногласий к договору. 

Письмом от 20 июля 2023 года № 464 арендодатель отказался от подписания договора купли-продажи с учетом протокола разногласий заявителя.

В 2024 году арендатор направил арендодателю заявление о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 21 июня 2024 года № 214 арендодатель  направил арендатору проект договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:011131:117, который подписан последним с протоколом разногласий. 

В редакции арендатора арендодатель отказался заключать договор.

Письмом от 17 июля 2024 года № 338 арендатор  направил арендодателю проект договора купли-продажи с приложением акта приема-передачи, соглашение о расторжении договора аренды, уведомило о подписании документов с протоколом разногласий.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора, в досудебном порядке сторонами не урегулированы, арендатор обратиться в суд с настоящим иском.

Рассмотрев дело повторно, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не установил оснований для иных выводов по обстоятельствам дела.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). 

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения подтверждается надлежащими доказательствами, сторонами не оспаривается.

При реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда в целях их устранения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 5 мая 2016 года № 305-ЭС15-19695).

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 октября 2012 года № 7240/12), в рассматриваемом случае -  на 1 февраля 2024 года – на дату получения арендодателем заявления истца от 30 января 2024 года № 37. 

Арендодатель определил и предложил в проекте договора  выкупную цену по состоянию на 20 мая 202 года согласно отчету от 20 мая 2024 года № 134/10.

Суд первой инстанции обоснованно назначил по делу судебную оценочную экспертизу с целью урегулирования разногласий сторон по такому существенному условию договора как размер выкупной цены имущества.

Согласно заключению судебной экспертизы от 14 января 2025 года № 052Э рыночная стоимость объекта недвижимости – спорного нежилого помещения по состоянию на 1 февраля 2024 года составляет 7 852 644 рублей с учетом НДС или 6 543 870 рублей без учета НДС.

В результате исследования и оценки заключения судебной экспертизы суд первой инстанции обоснованно признал, что ответ на поставленный вопрос экспертом мотивирован, содержит нормативное обоснование и ссылку на исследованную доказательственную базу, процессуальных нарушений при проведении экспертизы не допущено.

Судом апелляционной инстанции не установлено правовых оснований признать заключение эксперта от 14 января 2025 года № 052Э ненадлежащим доказательством.

Учитывая признанный правильным вывод судебной экспертизы, отсутствие доказательств, его опровергающих, суд первой инстанции обоснованно урегулировал возникшие между сторонами при заключении договора разногласия, установив цену, равную рыночной - 6 543 870 рублей, установив рассрочку оплаты при реализации преимущественного права на 5 лет.

В остальной части, отказывая истцу в иске, суд первой инстанции также обоснованно руководствовался следующими нормами права и мотивами.

Спорным явилось условие договора, предлагаемое истцом,  о том, что настоящий договор распространяет действие с 8 мая 2023 года, и о зачете арендных платежей в счет оплаты выкупной цены имущества.

В силу вышеприведенных норм гражданского права  существенными условиями рассматриваемого выкупного договора является выкупная цена и сроки выкупа муниципального имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным нормативным актом. Диспозитивные нормы права применяются, если иное, чем в этой норме, правило не установлено в договоре, либо не исключено по соглашению сторон. 

Указанные выше спорные условия императивными нормами не урегулированы, соглашение между сторонами по ним не достигнуто.

При таких обстоятельствах правовых оснований для включения данных спорных условий в договор в редакции истца при отсутствии согласия другой стороны у суда не имелось.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае,  когда  сторона обратилась в суд с требованием о понуждении заключить договор сторону, обязанную заключить договор,  договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49).

Таким образом, требование истца о включении в договор условия о ретроспективном его действии и о зачете арендных платежей не подлежало удовлетворению, поскольку в силу выше приведенной нормы права договор купли-продажи в данном случае считается заключенным только с момента вступления в законную силу решения суда.

Доводы апелляционной жалобы истца по изложенным мотивам апелляционным судом отклонены, как и ссылка на судебную практику, указанную в жалобе, поскольку последняя сложилась по иным фактическим обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы ответчика отклоняются по следующим мотивам.

В силу статьи 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. 

Согласно статье 11 Закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. 

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Поскольку на признанную судом правильной датой - по состоянию на 1 февраля 2024 года отчеты об оценке рыночной стоимость спорного имущества сторонами суду не предоставлены, и, кроме того, учитывая наличие в деле отчетов, не соотносящихся друг с другом и с другими собранными по делу доказательствами, суд первой инстанции обоснованно назначил по делу судебную оценочную экспертизу, а ее результат признал достоверным, поскольку он надлежащими доказательствами не опровергнут.

Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого  судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе истца распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 04 февраля 2025 по делу № А04-7823/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

Т.Г. Брагина

А.И. Воронцов