ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-59207/2018

09 июля 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2019 года

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Калининой Н.С., 

судей Шишовой О.А., Ядренцевой М.Д., 

при участии в заседании: 

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1, дов. от 29.12.2018,

от ответчика: ЗАО «ТСК Евро-Старт» - ФИО2, дов. от 09.01.2019, ФИО3, дов. от 09.01.2019, 

рассмотрев 02 июля 2019 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО «ТСК Евро-Старт» (ответчика) 

на решение от 11.10.2018 

Арбитражного суда Московской области, 

принятое судьей Семеновой А.Б., 

на постановление от 25.03.2019 

Десятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н., Немчиновой М.А., 

по иску Департамента городского имущества города Москвы 

к ЗАО «ТСК Евро-Старт» 

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 8 132 485 руб. 23 коп. и пени в размере 15 555 331 руб. 16 коп., 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением Закрытому акционерному обществу торгово-строительная компания «Евро-Старт» (далее - ЗАО ТКС «Евро-Старт») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.08.2004 № М-11-500472 за период с 26.10.2013 по 30.09.2017 в размер 8 132 485 руб. 23 коп., пени за период с 27.12.2013 по 30.09.2017 в размере 15 555 331 руб. 16 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ЗАО ТСК «Евро-Старт», которое полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, просит принятые по делу судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что судами не дана оценка доводам ответчика о том, что Департамент своими действиями препятствовал застройщику в использовании земельного участка, тем самым злоупотребляя предоставленными правами, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо, поскольку Департамент не представил ответчику встречное обязательство по предоставлению земельного участка, основания для взыскания арендной платы отсутствуют.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между Муниципальным образованием «Ленинский муниципальный район Московской области» и ЗАО ТКС «Евро-Старт» заключен договор от 16.08.2004 № 151-2004/Ю аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: пос. Воскресенское Ленинского района Московской области, площадью 10 000 кв. м, предоставляемого для строительства многоэтажного жилого дома, сроком до 31.12.2018.

Договор зарегистрирован 23.09.2004 за № 50-01/21-40/2004-123.

01.07.2012 к договору было заключено дополнительное соглашение, по которому договору присвоен номер М-11-500472; права и обязанности арендодателя перешли к Департаменту земельных ресурсов города Москвы.

Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 19.03.2013.

Пунктом 2.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала, равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы. За несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 4.2 договора установлено взыскание пени в размере 0,3% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 26 числа последнего месяца квартала по день уплаты включительно.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2013 возбуждено производство по делу № А41-53179/13 о признании ЗАО ТСК «Евро-Старт» несостоятельным (банкротом).

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» «в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве» возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Истец указывает, что в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате за период с 26.10.2013 по 30.09.2017, а также не оплачены пени, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 27.12.2013 по 30.09.2017, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 8 132 485 руб. 23 коп. и пени - 15 555 331 руб. 16 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику с предложением расторгнуть договор аренды оставлена последним без удовлетворения.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что факт нарушения денежного обязательства подтверждается материалами дела, доказательств оплаты арендных платежей не представлено, в связи с чем, признали требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами обоснованными.

Между тем судами не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды и его назначения.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 стать 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанная позиция подтверждается в пункте 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)» (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2 (2015) следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Россикой Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства, возникшего из договора, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества, которое возможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязанность арендодателя по предоставлению земельного участка в аренду является исполненной не только путем непосредственной передачи земельного участка арендатору путем подписания соответствующего акта приема-передачи, но и передачи земельного участка, который по своим характеристикам может быть использован арендатором по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.

Земельный участок предоставлялся в целях строительства многоэтажного жилого дома.

Вместе с тем, без необходимой документации, в том числе получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), осуществить строительство не предоставляется возможным.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО ТСК «Евро-Старт» внешний управляющий ответчика обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительной  сделки по одностороннему отказу Департаментом от договора аренды от 16.08.2004 N М-11-500472  земельного участка с кадастровым номером 50:21:0130304:25 и применении последствий ее недействительности с внесением соответствующей записи о наличии права аренды в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Определением суда первой инстанции от 11.04.2016, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 15.06.2016 и округа от 01.09.2016, заявление удовлетворено.

Признавая оспариваемую сделку недействительной, суды руководствовались статьей 61.2 Федерального закона Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом фактических обстоятельств спора пришли к выводу о том, что сделки препятствуют реализации плана внешнего управления и завершению строительства жилых домов, что нарушает права и законные интересы участников строительства и кредиторов ответчика.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу  судебным актом  арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2  статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Однако, удовлетворяя заявленные требования в рамках настоящего дела,  суды  уклонились от правовой оценки факта злоупотребления Департаментом правом и создания препятствий для использования ответчиком как застройщиком арендованного земельного участка по назначению, установленного в рамках дела  № А41-53179/2013.

При этом, суд первой инстанции не исследовал, а суд апелляционной инстанции  не мотивировал отклонение доводов  ответчика  о невозможности использовать земельный участок для строительства  в  период после принятия судебных актов по делу № а41-53179/13, обязавших Департамент подписать Дополнительное соглашение к договору с ответчиком в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную и до подписания Дополнительного соглашения сторонами 23.08.2017.

В соответствии с требованиями статей 71, 185, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой и апелляционной инстанции может принять судебный акт только на основании всестороннего, полного и объективного исследования в судебном заседании всех доказательств и доводов лиц, участвующих в деле. В судебном акте должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии судебного акта, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались указанные лица.

Между тем, в нарушение приведенных процессуальных норм в решении суда не дана оценка всем доводам и доказательствам ответчика.

Это могло привести к вынесению неправильного решения.

Указанные нарушения, допущенные судом первой инстанции, не устранены судом апелляционной инстанции, хотя установление вышеуказанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Поскольку полномочия суда кассационной инстанции, определенные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предполагают установление или доказывание обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешение вопросов о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела, в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив возможность и период фактического пользования арендованным имуществом, истолковать условия договора таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, с учетом цели договора аренды и существа законодательного регулирования, исходя из чего определить возможность взыскания и размер арендной платы, а также гражданско-правовых санкций с учетом их соразмерности последствиям нарушения обязательств, если указанные обстоятельства будут установлены.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2019 года по делу № А41-59207/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

Председательствующий-судья                                               Н.С. Калинина

 Судьи:                                                                                      О.А. Шишова 

                                                                                                    М.Д. Ядренцева