ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-5763/2017

г.Воронеж

29 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2018 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2018 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

                   Поротикова А.И.,

судей

                               Кораблевой Г.Н.,

 

                 ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

 

при участии:                     

от Прокуратуры Воронежской области: старший прокурор отдела прокуратуры Воронежской области Руденко И.И., удостоверение № 240748; прокурор отдела прокуратуры Воронежской области Жаркова В.Н., удостоверение № 228670;

от Территориального  управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: ФИО3, представитель по доверенности №АА-12/2 от 09.01.2018;

от общества с ограниченной ответственностью «Выбор»: ФИО4, представитель по доверенности от 15.05.2018; 

от общества с ограниченной ответственностью «Спартан»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Администрации городского округа город Воронеж: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области:  представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью «Атлант»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества ограниченной ответственностью «Агросвет»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  Прокуратуры Воронежской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, общества с ограниченной ответственностью «Атлант» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.01.2018 по делу № А14-5763/2017 (судья  Сидорова О.И.) по иску Прокурора Воронежской области в интересах Российской Федерации к 1. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 2. обществу с ограниченной ответственностью «Спартан», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, третьи лица: 1. общество ограниченной ответственностью «Агросвет», 

<

...>. общество с ограниченной ответственностью «Выбор», 

<

...>. общество с ограниченной ответственностью «Атлант», 

<

...>. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

...>. Администрация городского округа город Воронеж, по иску Прокурора Воронежской области в интересах Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

...>. общество с ограниченной ответственностью «Спартан», 

<

...>. общество с ограниченной ответственностью «Агросвет», г. Воронеж, по иску Прокурора Воронежской области в интересах Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, третьи лица: 1.общество с ограниченной ответственностью «Спартан», 

<

...>. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.  

 

 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Воронежской области обратился  в арбитражный суд   с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Воронежской области,  обществу с ограниченной ответственностью «Спартан» о признании недействительным договора купли-продажи от 03.02.2015 земельного участка, имевшего ранее кадастровый номер 36:34:0602001:127, расположенного по адресу: 

<

...>, уч. 3, заключенного между территориальным управлением Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Воронежской области и  обществом с ограниченной ответственностью «Спартан».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество ограниченной ответственностью «Агросвет»,  общество с ограниченной ответственностью «Выбор», общество с ограниченной ответственностью «Атлант», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Администрация городского округа город Воронеж.

Определением суда от 25.07.2017  для совместного рассмотрения с настоящим делом объединены дела №А14-10127/2017, А14-10126/2017 по искам прокурора к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант» и обществу с ограниченной ответственностью «Выбор»  об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения.  

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.01.2018 по делу № А14-5763/2017 суд признал недействительным (ничтожным) договор №1-з купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 36:34:0602001:127, расположенного по адресу: 

<

...>, участок 3, заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области и обществом с ограниченной ответственностью «Спартан».  Судом также истребован из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Атлант» в пользу Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13759, расположенный по адресу: 

<

...>, участок 3, в границах земельного участка, ранее имевшего кадастровый номер 36:34:0602001:127. В удовлетворении исковых требований Прокурора Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворения исковых требований, заявленных к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор», полагая его незаконным и необоснованным, прокуратура Воронежской области и территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Воронежской области обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с соответствующими апелляционными жалобами.

С апелляционной жалобой на данное решение обратилось также общество с ограниченной ответственностью «Атлант». Выражая несогласие с решением суда, Общество просит его отменить, в иске прокуратуры - отказать.

Рассмотрение настоящего дела в суде апелляционной инстанции откладывалось.  

В судебном заседании апелляционного суда 22.06.2018 представители прокуратуры Воронежской области и территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Воронежской области поддержали доводы своих апелляционных жалоб, выражая несогласие с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворения исковых требований, заявленных к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор». В отношении доводов апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Атлант» возражали.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Выбор»  в отношении доводов жалоб указанных лиц возражал по основаниям, изложенным в представленном отзыве. В отношении апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Атлант» полагался на усмотрение суда.  

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.   

Обществом с ограниченной ответственностью «Выбор» заявлено ходатайство об  отложении судебного заседания, в связи с необходимостью привлечения специалиста для дачи пояснений по существу спора.    

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В обоснование ходатайства об отложении рассмотрения дела ответчик ссылается на необходимость получения пояснений специалиста по вопросам корректности использования объектов-аналогов в экспертном заключении №ЭЗ-002/15. 

Между тем консультации специалистов, в соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются доказательствами по делу, которые могут быть приняты судом апелляционной инстанции только в случае обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции. Однако, таких обоснований, которые были бы признаны судом уважительными, ответчиком представлено не было.

В этой связи заявленное ходатайство судом отклоняется.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, а также заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований, заявленных к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор». В остальной части обжалуемое решение следует оставить без изменения. Суд при этом исходит из следующего.

По договору №78-з-2012 от 22 октября 2012 года в аренду открытому акционерному обществу «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» из земель, находящихся в федеральной собственности, предоставлен земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:131, занятый многолетними насаждениями (семечковыми садами) площадью 244 156 кв.м по адресу: 

<

...> «в».   

С согласия собственника арендатор передал арендуемый земельный участок в субаренду обществу с ограниченной ответственностью «Спартан» договору от 26 апреля 2013 года. 

Впоследствии 19 июля 2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Спартан» на сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 1591 м, адрес объекта: 

<

...>, участок №3. В качестве основания государственной регистрации указано разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию №RU-36302000-100 от 12 июля 2013.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:127 площадью 524393 кв.м, который, как предполагалось, был занят указанным сооружением, был предоставлен Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области обществу с ограниченной ответственностью «Спартан» в аренду по договору №130-з-2014 от 12 марта 2014 года, а позднее - в собственность по договору №1-з купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03 февраля 2015 года. 

Государственная регистрация права собственности на приобретенный земельный участок состоялась 06 февраля 2015 года. 

Спустя непродолжительное время собственник, предварительно разделив земельный участок на два других - с кадастровыми номерами 36:34:0602001:13759 и 36:34:0602001:13758, по сделке от 23 марта 2015 продал первый из них площадью 254 090 кв.м обществу с ограниченной ответственностью «Агросвет», которое, в свою очередь, передало его обществу с ограниченной ответственностью «Атлант» по договору купли-продажи 28 апреля 2015 года. 

Второй земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13758 площадью 270 303 кв.м был продан обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» по договору купли-продажи от 11 марта 2015 года и впоследствии разделен покупателем на несколько участков, количество которых в настоящее время достигло тридцати шести. 

По материалам проверки, проведенной прокуратурой области, Следственным управлением Следственного комитета России по Воронежской области, 29.04.2016 возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

По версии следствия сооружение, для размещения и обслуживания которого был предоставлен земельный участок, находящийся в федеральной собственности, фактически построено не было. Неустановленные лица, действуя от имени общества с ограниченной ответственностью «Спартан», предоставили в администрацию городского округа город Воронеж ряд документов, содержащих заведомо ложные сведения о якобы построенном на указанном участка комплексе поливочного водопровода, а также мнимый договор на выполнение работ по его строительству, на основании которых было выдано разрешение на ввод указанного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Обращаясь с рассматриваемым иском, прокурор ссылался на то, что спорный земельный участок выбыл из собственности Российской Федерации путем заключения договора №1-з купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03 февраля 2015 года под влиянием заблуждения, в результате предоставления документов, подтверждающих строительство комплекса поливочного водопровода, как объекта недвижимости, который в действительности не возводился.

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд области признал недействительным оспариваемый договор. 

Судебная коллегия поддерживает сделанный судом вывод исходя из следующего. 

В соответствии с положениями второго абзаца пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. 

Предоставленное собственникам зданий, строений, сооружений приведенной законодательной нормой исключительное право на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность такого права означает, что только собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что на момент заключения оспариваемого договора №1-з купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 03 февраля 2015 года спорный земельный участок не был занят принадлежащей покупателю недвижимостью. Согласно заключениям эксперта №19-12/16-П/СЭ от 19.12.2016, №246/3-101-17 от 09.08.2017 признаков проведения работ по монтажу или демонтажу поливочного комплекса на земельном участке не обнаружено.

Следует учитывать также, что по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель» поливочный комплекс, даже будучи возведенным, не мог обладать признаками самостоятельного объекта имущественных прав.

Такой комплекс, как гидротехническое сооружение, обеспечивающее создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях, не имеет самостоятельного функционального назначения и предназначен обслуживать  земельный участок, на котором он расположен, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должен следовать судьбе такого участка.

С учетом представленных проектной документации на поливочный комплекс, заключения Управления главного архитектора от 27.05.2013, позволяющих оценить технические характеристики спорного объекта и его назначение, оснований для отнесения комплекса поливочного водопровода к линейным объектам недвижимости как единого объекта вещных прав согласно статье 133.1 Гражданского кодекса РФ у суда не имеется.

Выдача разрешительной документации на строительство спорного объекта, равно как и последующая государственная регистрация права на него, сами по себе не свидетельствуют о существовании сооружения, также как и о наличии у него признаков, способных относить данную вещь в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.    

Таким образом, на момент приобретения земельного участка, находящегося в федеральной собственности, покупатель, не являясь собственником расположенной на участке недвижимости, не обладал правом выкупа земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством. 

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу изложенного сделка, направленная на распоряжение государственным имуществом, совершенная с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной).

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

В отсутствие у общества с ограниченной ответственностью «Спартан» права собственности на исходный земельный участок сделки по  передаче в собственность земельных участков, образовавшихся в результате его раздела, также являются ничтожными в силу закона.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Арбитражный суд, исходя из положений статей 64, 69, 71, 89, Арбитражного процессуального кодекса РФ, оценив объяснения, данные в рамках возбужденного уголовного дела, информацию Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Воронежской области, представленные банковские выписки, принимая во внимание короткий период, разделявший сделки по отчуждению спорного объекта, а также то, что их участники были созданы непосредственно перед заключением договоров со спорным имуществом и какую-либо хозяйственную деятельность в спорный период не вели, пришел к выводу о взаимосвязанности действий ООО «Спартан», ООО «Агросвет» и ООО «Атлант» по отчуждению земельного участка из федеральной собственности и осведомленности последнего о том, что спорное имущество приобретено им у лица, не имеющего право на его отчуждение.

В процессе рассмотрения дела ответчиками не было представлено доказательств, которые были бы способны с достаточной степенью достоверности опровергнуть непосредственную связь общества с ограниченной ответственностью «Атлант» с иными участниками сделок по отчуждению государственного имущества. 

Принимая во внимание обстоятельства выбытия спорного земельного участка из собственности Российской Федерации по недействительной сделке при отсутствии добросовестности общества с ограниченной ответственностью «Атлант» в его приобретении, арбитражный суд области правомерно удовлетворил иск об истребовании имущества, заявленный к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант».

Относительно требований, заявленных к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор», апелляционный суд исходит из следующего. 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.

Приобретение имущества по заниженной цене является отдельным основанием для установления судом того факта, что приобретшее имущество лицо не является его добросовестным приобретателем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 6132/08).

Основанием для признания недобросовестности приобретателя в случае приобретения им имущества по цене явно несоразмерной действительной стоимости такого имущества, необходимо установить, что приобретатель: осознавал, что приобрел имущество по заведомо заниженной для приобретателя цене в отсутствие каких-либо разумных причин для такого занижения; не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы имущества, поскольку предложенная цена покупки должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца отчуждать данное имущество.

Из обстоятельств дела следует, что  общество с ограниченной ответственностью «Спартан» приобрело из федеральной собственности земельный участок площадью 524 393 кв.м по кадастровой стоимости за 2 564 281руб. Затем разделив земельный участок, продало участок площадью 270 303 кв.м. обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» по цене 2 500 000руб., а участок площадью 254 090 кв.м - обществу с ограниченной ответственностью  «Агросвет», который позднее приобретен ООО «Атлант» по цене 2 300 000руб. 

Вместе с тем, согласно заключению эксперта №19-12/16-СТ/СЭ с учетом дополнения №ДЭ-1912-17 от 19.12.2017, составленных в рамках уголовного дела, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603001:13759 на дату приобретения его ООО «Атлант» составляет 424 584 390руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603001:13758 на дату приобретения его ООО «Выбор» составляет 451 676 312руб.

Отклоняя выводы эксперта, суд области указал, что по смыслу закона кадастровая стоимость земельного участка, которой соответствовала цена, установленная для продажи участка обществу с ограниченной ответственностью «Выбор», является максимально приближенной к его рыночной стоимости.

Действительно, в силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка, указывает на связь между кадастровой и рыночной стоимостью. 

Как указано в пункте 3 Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, который является обязательным к применению при установлении кадастровой стоимости и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Вместе с тем, по смыслу правил статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, допускающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, равно как и пересмотр таковой, рыночная стоимость не тождественна кадастровой и может существенно отличаться от последней. 

Следует учитывать также, что на момент совершения оспариваемых сделок средний взвешенный по площади удельный показатель кадастровой стоимости земли в кадастровом квартале 36:34:0602001, к которому относится спорный земельный участок, составлял 7144 руб. 68 коп., что подтверждается письмом №04-7365/17 от 21.11.2017. 

Решением Воронежского областного суда от 29 марта 2017 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по административным делам того же суда от 20 июня 2017 года, установлено, что  кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 36:34:0602001:7249 и 36:34:0602001:150, расположенными в том же кадастровом квартале рядом с земельным участком 36:34:0602001:127, неправомерно выбывшим из владения Российской Федерации, составляло по состоянию на 14 ноября 2013 года, 26 января 2012 года 3 125 511 712 руб. 8 коп. и 10 755 672 718 руб. 8 коп. соответственно. Позднее, после пересмотра в судебном порядке, их кадастровая стоимость, определенная на тот же момент, была уменьшена до 1 023 656 400 руб. и  2 837 697 850 руб. соответственно. 

При этом, помимо месторасположения, у рассматриваемых земельных участков совпадал и вид разрешенного использования.

По этой причине у общества с ограниченной ответственностью «Выбор» как покупателя спорного участка не было оснований полагаться на данные о его кадастровой стоимости на момент продажи. 

Указывая на добросовестность покупателя, суд области обратил внимание также на то, что ответчик до совершения сделки обратился в общество с ограниченной ответственностью Центр независимой оценки «Фрегат» с целью определения ориентировочной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:13758 и получил экспертное заключение №ЭЗ-002/15, согласно которому стоимость участка составляет 2 488 000руб. 

Апелляционный суд критически относится к данному доказательству. 

Из его содержания, а также из объяснений лица, составлявшего заключение следует, что при использовании сравнительного метода оценки в качестве объектов-аналогов взяты земельные участки, предназначенные для  сельскохозяйственного использования. Один из таких объектов расположен за чертой г.Воронежа, другие находятся на существенном удалении от спорного участка. При этом в основание расчета корректирующего коэффициента по фактору местоположения положены данные, источник которых не был определен в порядке пункта 10 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-II, спорный земельный участок, как на момент продажи, так и позднее относится к территориальной зоне Ж 10 (зона развития многоэтажной жилой застройки). Зона выделена для формирования жилых районов многоэтажной жилой застройки на свободных и трансформируемых территориях с определением параметров жилой застройки и набором услуг. Правила в той редакции, которая действовала на момент совершения оспариваемых сделок, указано также, что жилой район «Сады ВГАУ» предполагает решение вопроса по отчуждению федеральных земель при согласовании с Министерством сельского хозяйства.

Данное обстоятельство, не принятое во внимание в заключении, составленном обществом с ограниченной ответственностью  Центр независимой оценки «Фрегат», учтено в заключении эксперта №19-12/16-СТ/СЭ и дополнении к нему №ДЭ-1912-17 от 19.12.2017. Эксперт пояснил, что основным ценообразующим фактором по смыслу положений статей 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации является фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, соответствующее градостроительным регламентам, функциональное назначение окружающей застройки.  

Из обстоятельств дела, действий ответчика, последовавших после приобретения спорного земельного участка, в частности заявления общества с ограниченной ответственностью «Выбор» от 26 марта 2015 года в адрес главы администрации города Воронежа, следует, что общество намеревалось использовать участок для застройки многоэтажными жилыми домами. 

Основным видом деятельности общества с ограниченной ответственностью «Выбор» является строительство жилых и нежилых зданий, что подтверждается сведениями, содержащимися в  Едином государственном реестре юридических лиц.  О том, что ответчик относится к крупнейшим воронежским девелопером, осваивающим бывшие земли ВГАУ, указано в экспертном заключении №ЭЗ-002/15, представленном в материалы дела самим обществом. 

В свете изложенного, с учетом характера спорного имущества, его расположения в зоне жилищной застройки, стоимости объектов-аналогов, ответчик приобрел имущество по цене, значительно ниже его рыночной стоимости, о чем он как квалифицированный участник рынка недвижимости знал или должен был знать в силу своей профессиональной деятельности. 

Проверяя правомочия на отчуждение имущества, ответчик должен был установить, кроме того, что с момента вступления общества с ограниченной ответственностью «Спартан» во владение спорным имуществом и передачей имущества ответчику прошел незначительный срок, который должен был вызвать сомнения у ответчика в законности выбытия имущества из федеральной собственности. 

При наличии обстоятельств, вызывающих сомнение в праве собственности продавца (существенно заниженная цена, короткий срок владения имуществом), общество с ограниченной ответственностью «Выбор» не проявило должной осмотрительности для выяснения полномочий продавца на отчуждение объектов недвижимости, что не может свидетельствовать о добросовестности приобретателя.

На основании статей ст. 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений является делимым с соблюдением их минимальных размеров, установленных в соответствии с п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 №16975/07.

В настоящем деле  принадлежащий Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:127 разделен на несколько земельных участков, часть которых с кадастровыми номерами 36:34:0602001:18229, 36:34:0602001:18232, 36:34:0602001:18233, 36:34:0602001:18234, 36:34:0602001:18235, 36:34:0602001:18236, 36:34:0602001:18237, 36:34:0602001:18238, 36:34:0602001:18255, 36:34:0602001:18256, 36:34:0602001:18257, 36:34:0602001:18258, 36:34:0602001:18259, 36:34:0602001:18261, 36:34:0602001:18262, 36:34:0602001:18263, 36:34:0602001:18264, 36:34:0602001:18265, 36:34:0602001:18266, 36:34:0602001:18267, 36:34:0602001:18268, 36:34:0602001:18269, 36:34:0602001:18270, 36:34:0602001:18271, 36:34:0602001:18272, 36:34:0602001:18273, 36:34:0602001:18274, 36:34:0602001:18275, 36:34:0602001:18276, 36:34:0602001:18277, 36:34:0602001:18278, 36:34:0602001:18279, 36:34:0602001:18280, 36:34:0602001:18281, 36:34:0602001:18282, 36:34:0602001:18958, находится во владении общества с ограниченной ответственностью «Выбор».   

В пункте 52 постановления №10/22 разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, разделение земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:127 само по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований для признания общества с ограниченной ответственностью «Выбор» добросовестным приобретателем земельного участка и полагает необходимым удовлетворить заявленный иск, истребовав из незаконного владения ответчика спорное имущество

В силу изложенного решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.01.2018 по делу №А14-5763/2017 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор».

В остальной части решение суда следует оставить без изменения. 

Апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Атлант» подлежит оставлению без удовлетворения по изложенным выше основаниям. 

С учетом результата рассмотрения настоящего дела и по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска, заявленного к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор», в сумме 6000 руб., и государственная пошлина за рассмотрение апелляционных жалоб Прокуратуры Воронежской области, Территориального  управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области в сумме 6000 руб. подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Выбор» в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционные жалобы Прокуратуры Воронежской области, Территориального  управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области удовлетворить. 

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.01.2018 по делу №А14-5763/2017 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора Воронежской области к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор». 

Истребовать из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Выбор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Российской Федерации земельные участки с кадастровыми номерами: 

36:34:0602001:18229, 36:34:0602001:18232, 36:34:0602001:18233, 36:34:0602001:18234,36:34:0602001:18235,36:34:0602001:18236, 

36:34:0602001:18237, 36:34:0602001:18238,36:34:0602001:18255, 36:34:0602001:18256, 36:34:0602001:18257, 36:34:0602001:18258, 

36:34:0602001:18259, 36:34:0602001:18261, 36:34:0602001:18262, 36:34:0602001:18263,36:34:0602001:18264,36:34:0602001:18265, 

36:34:0602001:18266, 36:34:0602001:18267, 36:34:0602001:18268, 

36:34:0602001:18269, 36:34:0602001:18270, 36:34:0602001:18271, 

36:34:0602001:18272, 36:34:0602001:18273, 36:34:0602001:18274, 

36:34:0602001:18275, 36:34:0602001:18276, 36:34:0602001:18277, 

36:34:0602001:18278, 36:34:0602001:18279, 36:34:0602001:18280, 

36:34:0602001:18281, 36:34:0602001:18282, 36:34:0602001:18958.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Выбор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000руб. государственной пошлины за рассмотрение иска и 6000 руб. за рассмотрение апелляционных жалоб. 

В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.01.2018 по делу №А14-5763/2017 оставить без изменения. 

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атлант» оставить без удовлетворения.    

 

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.      

 

председательствующий судья

А.И. Поротиков 

 

судьи

 

Г.Н. Кораблева

 

ФИО1