Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                  Дело №А10-5159/2017

«09» августа 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен  09 августа 2018 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Ломако Н.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 апреля 2018 года по делу №А10-5159/2017 по иску акционерного общества «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 670000, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Жилстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 671905, РЕСПУБЛИКА Бурятия, Джидинский район, улус Дэдэ-Ичетуй, ул.Доржиева К.С.,42) о внесении изменения в пункт 2.1 договора субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015,

(суд первой инстанции – ФИО2),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Акционерное общество «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (далее – истец, АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Жилстрой» (далее – ответчик, ООО «ИК Жилстрой») о внесении изменения в пункт 2.1 договора субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015, путём изложения его в следующей редакции:

«2.1 размер ежемесячной субарендной платы по настоящему договору с 01.01.2017 устанавливается в размере 70 710 рублей 32 копеек, с учётом НДС 18%.

В случае изменения арендной платы по договору №  117 аренды земельного участка, заключенного между арендатором и комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ, стоимость ежемесячной субарендной платы также меняется, исходя из новой арендной платы, увеличенной на сумму НДС 18%».

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении иска отказано полностью.

В обосновании суд первой инстанции указал, что, действуя по своему усмотрению и в своём интересе, стороны согласовали условия договора в части размера платы по договору субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015 (пункт 2.1 договора). С учётом вышеизложенного суд не усматривает наличия совокупности условий, установленных пунктом 2 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, необходимой для внесения изменения в договор субаренды.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 апреля 2018 г. по делу №А10-5159/2017 полностью и принять новый судебный акт, удовлетворив требования АО «Ипотечная корпорация РБ» в полном объеме. Взыскать с ООО «ИК Жилстрой» в пользу АО «Ипотечная корпорация РБ» расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб.

Полагает, что при заключении 30 июля 2015 г. договора субаренды ни истец, ни ответчик не предполагали об изменении в будущем кадастровой стоимости земельного участка в силу того, что на протяжении предыдущего длительного периода кадастровая стоимость не менялась на протяжении длительного времени, о чем свидетельствует в том, числе и ранее заключенный договор субаренды между сторонами в 2013 г. Стороны, заключая договор в июле 2015 г., не предполагали изменение кадастровой стоимости, соответствующих нормативных актов не было. Более того, предполагалось завершение строительства до января 2017 г. (соответствующие материалы предоставлены суду). В связи с чем, увеличение арендной платы с января 2017 г. стало существенным изменением обстоятельств для сторон договора субаренды.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 21.06.2018.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Истец просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30.07.2015 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (далее – арендодатель) и акционерным обществом «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 117 (далее – договор аренды), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участки из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: г.Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. ФИО3, площадью 2817 кв.м. и 5429 кв.м. на срок с 30.07.2015 по 29.07.2018 (п. 1.1 договора). Целевое использование земельных участков – для строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой. Участки предоставляются однократно для завершения строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой. Кадастровые номера земельных участков: 03:24:031806:438 и 03:24:031806:369. Участки обременены правами третьих лиц – участников долевого строительства (п. 1.3, п. 1.4, п. 1.5, п. 1.6 договора).

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендного платежа составляет 281 964 рублей 13 копеек за год, в том числе ежемесячно – 23 497 рублей 01 копейка.

Арендная плата исчисляется с 30.07.2015 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 2.8 договора стороны считают размер арендной платы измененным со дня опубликования актов органов государственной власти или органов местного самоуправления об изменении порядка расчета арендной платы и об изменении коэффициента кадастровой стоимости земельного участка.

30.07.2015   земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи.

Из содержания пункта 3.4 договора аренды следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать земельный участок во временное пользование в субаренду третьим лицам.

30.07.2015 между АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» (далее – арендатор) и ООО «ИК Жилстрой» (далее  – субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка № 23 (далее – договор субаренды).

Согласно пункту 1.1 договора субаренды арендатор сдает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок, общей площадью 5 249 кв.м. с кадастровым номером 03:24:031806:369, находящийся по адресу г.Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. ФИО3 на срок с 30.07.2015 по 29.07.2018. Участок предоставляется для строительства многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой (п. 1.2 договора субаренды).

В силу пункта 2.1 величина арендной платы по договору субаренды составляет 18 043 рублей 18 копеек, в том числе НДС – 18%.

10.05.2017 арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение № 121 к договору аренды земельного участка от 30.07.2015 № 117, согласно которому арендная плата с 01.01.2017 года начисляется с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании Постановления Правительства Республики Бурятия от 13.01.2016 № 2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов в Республике Бурятия», Постановления Правительства Республики Бурятия от 30.01.2015 № 37 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы…», решения Комиссии от 12.04.2017 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 03:24:031806:369 и составляет 719 088 рублей в год, в том числе ежемесячно: 59 924 рубля.

В целях заключения дополнительного соглашения к договору субаренды № 23 земельного участка, устанавливающего увеличение размера арендной платы ввиду изменения кадастровой стоимости земельного участка, АО «Ипотечная корпорация Республики Бурятия» направило в адрес ООО «ИК Жилстрой» письма от 19 апреля 2017 № 3-6-206, от 15 мая 2017 года № 3-6-235, от 21 июля 2017 года № 3-6-290 с просьбой подписать дополнительное соглашение, оплатить сумму неосновательного обогащения, согласовать дату подачи заявления в Управление Росреестра по Республике Бурятия для регистрации дополнительного соглашения. К письмам прилагалось само дополнительное соглашение.

В связи с неподписанием субарендатором дополнительного соглашения к договору субаренды, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным иском о внесении изменения в пункт 2.1 договора субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015, устанавливающий размер арендной платы.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решение суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Правоотношения сторон возникли из договора субаренды земельного участка и регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Оценив доводы истца о наличии оснований для внесения изменений в договор субаренды ввиду существенного увеличения размера арендной платы за земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии совокупности условий, установленных пунктом 2 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, для внесения изменения в договор субаренды.

Как правильно указывает суд первой инстанции, из статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что арендная плата за публичные земли является регулируемой. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка является одной из составляющих расчета арендной платы (пункт 2.5 договора аренды земельного участка от 30.07.2015 № 117).

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что, учитывая, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой, стороны, в том числе истец, при заключении договора субаренды могли и должны были разумно предвидеть возможность повышения арендной платы, в том числе в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, само по себе увеличение арендной платы вследствие повышения кадастровой стоимости земельного участка нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли разумно предвидеть, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со статьёй 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как правильно указывает суд первой инстанции, действуя по своему усмотрению и в своём интересе, стороны согласовали условия договора в части размера платы по договору субаренды земельного участка № 23 от 30.07.2015 (пункт 2.1 договора), поэтому не усматривается наличия совокупности условий, установленных пунктом 2 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, необходимой для внесения изменения в договор субаренды.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются по указанным судом первой инстанции мотивам, поскольку арендная плата по договору субаренды не является регулируемой, а с учетом того, что периодичность проведения кадастровой оценки земли законом установлена (ст.24.12 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), возможность изменения кадастровой стоимости земельного участка была очевидной.

Доводы апелляционной жалобы о том, что строительство должно было закончиться до января 2017 г., также отклоняются, поскольку задержка сроков строительства не является каким-либо исключительным явлением в сфере строительства, тем более, что задержка строительства может иметь место и в отсутствие вины застройщика, по обстоятельствам, за которые он не отвечает. Данные обстоятельства также разумно можно было предвидеть.

Ссылка истца на согласие ответчика с заявленными исковыми требованиями ввиду представленного ООО «ИК Жилстрой» гарантийного письма от 12.12.2017 № 12-2017, содержащего обязательство в срок до 15.01.2018 погасить денежный долг по договору субаренды  земельного участка от 30.07.2015, приведенная и апелляционному суду, правильно была отклонена судом первой инстанции,  поскольку указанное обстоятельство не свидетельствует о признании ответчиком требований истца о внесении изменений в договор субаренды.

При этом апелляционный суд отмечает, что части 3, 3.1 ст.70 АПК РФ содержат регулирование освобождения от доказывания, а признание иска является распорядительным действием и регулируется ст.49 АПК РФ. Правовая оценка обстоятельств дела, на которые ссылается истец, дана судом первой инстанции верно.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что  основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 апреля 2018 года по делу № А10-5159/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Е.О.Никифорюк

 

Судьи                                                                                                           Н.В.Ломако

 

В.А.Сидоренко