АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-39951/2018

Дело № А65-4379/2018

г. Казань

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,

при участии представителей:

истца – Верия О.В., доверенность от 23.07.2018,

ответчика – Лоншакова А.С., доверенность от 05.04.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы  акционерного общества «Тандер», общества с ограниченной ответственностью «Альтаир»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2018 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-4379/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» к акционерному обществу «Тандер», с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно спора: индивидуального предпринимателя Латыпова Альберта Яхиевича, индивидуального предпринимателя Латыповой Фатыму Асхатовну, о взыскании задолженности по арендной плате 1 316 003 руб. 23 коп.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее – ООО «Альтаир», истец) обратилось Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер», ответчик) о взыскании 1 316 000 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.05.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2018 решение от 23.05.2018 изменено, исковые требования удовлетворены частично. С акционерного общества «Тандер» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» взыскан задолженность в размере 1 121 727 руб. 40 коп. В остальной части исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» оставлены без удовлетворения.

Обжалуя принятый судебный акт в кассационном порядке, истец, ответчик просят его отменить, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

В судебном заседании 29.11.2018 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее  АПК РФ), объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 05.12.2018, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, между ИП Латыпов А.Я. и ИП Латыпова Ф.А. (арендодатели) и ЗАО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды от 13.07.2012 №НЧФ/414/12, по условиям которого арендодатели, являющиеся собственниками на праве общей долевой собственности объекта аренды, предоставляют арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилые помещения №№ 3-12,14, 15, часть 16 общей площадью 317,4 кв.м., расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: Республика Татарстан, село Черемшан, улица Техническая, 34.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части арендной платы, при этом размер постоянной части подлежит изменению не чаще одного раза в год по соглашению сторон, оплата постоянной части ежемесячной арендной платы производится перечислением на счет арендодателя 1 (ИП Латыпов А.Я.) не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Аналогичная по содержанию редакция пункта 5.2.3 договора установлена дополнительным соглашением от 20.05.2013.

Срок действия договора (пункт 6.1) семь лет. Договором допускается его досрочное расторжение.

Обусловленное договором имущество было передано арендодателями арендатору по акту приема - передачи от 13.07.2012.

К указанному договору между сторонами было заключено несколько дополнительных соглашений.

Дополнительным соглашением от 13.07.2012 сторонами (ИП Латыповым А.Я., ИП Латыповой Ф.А., ЗАО «Тандер») согласовано проведение арендатором в арендованном помещении ремонтно-строительных работ на сумму 3 301 340 руб., из которых 1 651 670 руб. компенсируются арендатору арендодателем-1 (ИП Латыповым А.Я.) равными частями путем ежемесячного уменьшения арендной платы на период с октября 2012 г. по июль 2019 г. (на 82 месяца), сумма уменьшения размера ежемесячной арендной платы - 20 142 руб. 31 коп. (последний 82-й месяц 20 142, 07 руб.).

Дополнительным соглашением №2 от 13.07.2012 сторонами и уточнены реквизиты сторон по договору.

Дополнительным соглашением №3 от 01.12.2012 г. сторонами (ИП Латыповым А.Я., ИП Латыповой Ф.А., ЗАО «Тандер») согласованы изменения размера постоянной части арендной платы на период с 01.08.2012 по 31.01.2013.

Дополнительным соглашением №4 от 20.05.2013 г. ИП Латыпов А.Я. и ЗАО «Тандер» согласовали текстуальное изменение преамбулы договора, уточнили, что ИП Латыпов А.Я. на основании агентского договора, заключенного с ИП Латыповой Ф.А., исполняет обязанности налогового агента, уточнили сроки внесения переменной части арендной платы.

Дополнительным соглашением №5 от 01.02.2014 ИП Латыпов А.Я., действуя от своего имени и от имени ИП Латыповой Ф.А., ЗАО «Тандер» установили размер постоянной части арендной платы с 01.02.2014 - 136 625 руб. в месяц (НДС не предусмотрен).

Дополнительным соглашением от 28.07.2014 №6 ИП Латыпов А.Я., действуя от своего имени и от имени ИП Латыповой Ф.А., ЗАО «Тандер» согласовали размер арендной платы в силу пункта 5.2.1 договора: 01.05.2014 г. - 30.04.2015 г. - 125 000 руб.; 01.05.2015 г. - 30.04.2016 г. - 131 250 руб.; 01.05.2016 г. - 30.04.2017 г. - 137 800 руб.;т  01.05.2017 г. - 30.04.2018 г. - 144 700 руб.; с 01.05.2018 г. и последующие месяцы аренды 151 900 руб.

Дополнительным соглашением от 01.05.2014 №7 ИП Латыповым А.Я. (действовавшим от своего имени и от имени ИП Латыповой Ф.А.) и ЗАО «Тандер» согласован размер постоянной части арендной платы за период 01.05.2014 - 30.04.2015 - 125 000 руб.

Дополнительным соглашением от 01.12.2016 №8 ИП Латыпова Ф.А., ООО «Альтаир» и АО «Тандер» согласовали изменение наименования арендодателя по договору: 1) в части именования лиц, выступающих на стороне арендодателя - ИП Латыпова Ф.А. и ООО «Альтаир», наименования арендатора - АО «Тандер»; 2) содержания пункта 5.2.1 договора - размер арендной платы с 01.03.2016 - 131 250 руб., из которых 65 625 руб. оплачиваются на расчетный счет ИП Латыповой Ф.А., 65 625 руб. оплачиваются на расчетный счет ООО «Альтаир». 

Между новыми собственниками помещений ООО «Коммерсант» и ООО «Топаз», а также АО «Тандер» 16.03.2018 заключено соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.04.2015 по делу №А65-19300/2014 ИП Латыпов А.Я. признан несостоятельным (банкротом). Процедура банкротства в отношении ответчика возбуждена с 22.12.2014.

ИП Латыпов А.Я. в лице конкурсного управляющего (продавец) и ООО «Альтаир» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 11.02.2016 1/2 доли в праве на земельный участок и 1/2 доли в праве на магазин «Булгар», предметом которого являлась часть помещения, переданного ответчику в аренду. Основанием для заключения договора указан протокол о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества от 28.12.2015. Договор нотариально удостоверен, переход права собственности зарегистрирован, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.02.2016.

ООО «Альтаир» (продавец) и ООО «Торг-Авто» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 20.12.2016 1/2 доли в праве на земельный участок и 1/2 доли в праве на магазин «Булгар».

 ООО «Торг-Авто» (продавец) и ООО «Топаз» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 29.03.2017 1/2 доли в праве на земельный участок и 1/2 доли в праве на магазин «Булгар».

Из выписки из ЕГРПН усматривается, что собственниками нежилого помещения являлись (являются): Латыпов Я.Г. (в период с 22.12.2004 по 21.12.2007): Латыпова Ф.А. (1/2 доли в праве в период с 21.12.2007 по 07.05.2013); Латыпов А.Я. (1/2 доли в праве в период с 27.02.2009 по 07.05.2013); ООО «Престиж-Авто» (в период с 07.05.2013 по 20.06.2013); Латыпов А.Я. (1/2 доли в праве в период с 20.06.2013 по 15.02.2016); Латыпова Ф.А. (1/2 доли в праве в период с 20.06.2013 по 27.04.2017); ООО «Альтаир» (1/2 доли в праве в период с 15.02.2016 по 22.12.2016); ООО «Торг-Авто» (1/2 доли в праве в период с 22.12.2016 по 04.04.2017); ООО «ТОПАЗ» (1/2 доли в праве в период с 04.04.2017); ООО «Коммерсант» (1/2 доли в праве в период с 27.04.2017).

Из постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по делу №А65-19300/2014, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.12.2017, усматривается, что определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.07.2016 были оспорены результаты торгов и договор купли-продажи, заключенный в рамках конкурсного производствав отношении должника ИП Латыпова А.Я. в отношении имущества – магазин «Булгар», нежилое, этажность 3, общая площадь 925,5 кв.м., общая долевая собственность, доля в праве 1/2, торги и договор были признаны недействительными, применены последствия недействительности сделки, однако решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.05.2017 по делу №А65-5470/2017 в истребовании имущества конкурсному управляющему было отказано, а поскольку вторая половина объекта была реализована в рамках процедуры о банкротстве Латыповой Ф.А., суд пришел к вывод о тому, что указанный объект недвижимости не представляет особого интереса потенциальным покупателям, возврат этого имущества в конкурсную массу недвижимого имущества Латыпова А.Я. и его повторная реализация приведет лишь к увеличению затрат на проведение конкурсного производства.

ИП Латыпов А.Я. (цедент) и ООО «Альтаир» (цессионарий) заключил договор уступки права требования от 10.07.2017 (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования к ЗАО «Тандер» на сумму 1 316 003 руб. 23 коп., основания возникновения требований: договор аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; дополнительное соглашение от 13.07.2012 к договору аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; дополнительное соглашение №2 от 13.07.2012 к договору аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; дополнительное соглашение №3 от 01.12.2012 к договору аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; дополнительное соглашение №4 от 20.05.2013 к договору аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; дополнительное соглашение №5 от 01.02.2014 к договору аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; дополнительное соглашение №6 от 28.07.2014 к договору аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; дополнительное соглашение №7 от 01.05.2014 к договору аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; дополнительное соглашение №8 от 01.05.2015 к договору аренды недвижимого имущества №НЧФ/414/12 от 13.07.2012; Акт сверки от 20.12.2016 между ЗАО «Тандер» и ИП Латыповым А.Я.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из содержания договора, датированного 11.02.2016, усматривается, что конкурсный управляющий ИП Латыпова А.Я. Афанасьев Ю.Д. и ООО «Альтаир» при заключении договора руководствовались протоколом №203-ОТПП/2 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества от 28.12.2015 г. лот №1. По своему содержанию договор, датированный 11.02.2016 г. и договор, датированный 29.12.2015 идентичны (за исключением даты договора), истцом представлены пояснения, свидетельствующие о том, что второй «вариант» договора, датированный 11.02.2016 подготовлен в рамках процедуры устранения недостатков, послуживших для регистрационной службы основанием к приостановке государственной регистрации права общей долевой собственности на основании предоставленного договора, датированного 29.12.2015, по существу является тем же самым договором.

Поскольку определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.07.2016 по делу №А65-19300/2014 были признаны недействительными результаты торгов от 28.12.2015 по реализации имущества ИП Латыпова А.Я. посредством публичного предложения по лоту №1, а именно Магазин «Булгар», нежилое, этажность -3, общая площадь 925,5 кв.м., кадастровый (условный) номер 16:41:080105:142, инв. номер 2946, 16:41:080105:0075:0015, 16:41:00:01563:001, лит. Аа, общая долевая собственность, доля в праве 1/2, земельный участок, назначение земли населенных пунктов под магазин «Булгар» площадь - 2536,63 кв.м., кадастровый (условный) номер 16:41:080105:75, общая долевая собственность, доля в праве 1/2, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Черемшанский район, с.Черемшан, ул.Техническая, 34, оформленных протоколом №203-ОТПП/2 от 28.12.2015, также был признан недействительным договор купли-продажи магазина «Булгар», нежилого, этажность -3, общая площадь 925,5 кв.м., кадастровый (условный) номер 16:41:080105:142, инв. номер 2946, 16:41:080105:0075:0015, 16:41:00:01563:001, лит. Аа, общая долевая собственность, доля в праве 1/2, земельного участка, назначение земли населенных пунктов под магазин «Булгар» площадь - 2536,63 кв.м., кадастровый (условный) номер 16:41:080105:75, общая долевая собственность, доля в праве 1/2, расположенных по адресу: Республика Татарстан, Черемшанский район, с.Черемшан, ул.Техническая, 34, заключенного в результате торгов между ООО «Альтаир» и ИП Латыповым А.Я. в лице конкурсного управляющего Афанасьева Ю.Д., то в спорном периоде (01.03.2016 - 20.12.2016) у ИП Латыпова А.Я. имелось право требования от ответчика уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора в редакции дополнительных соглашений.

Дополнительное соглашение, заключенное между ИП Латыповой Ф.А., ООО «Альтаир» и АО «Тандер» (дополнительное соглашение от 01.12.2016 №8) обоснованно отвергнуто судом, поскольку от имени арендодателя указанное дополнительное соглашение подписано неуполномоченным лицом (ООО «Альтаир», не обладающим правом собственности на объект аренды), данное соглашение не является заключенным и не регулирует права и обязанности ИП Латыпова А.Я.

Таким образом, судом размер арендной платы, подлежавшей уплате арендатором в спорном периоде обоснованно устанавливался в соответствии с дополнительным соглашением от 28.07.2014 №6 в период с 01.03.2016 - 131 250 руб. в месяц, в период с 01.05.2016 - 137 800 руб. в месяц.

В силу дополнительного соглашения к договору от 13.07.2012 арендодатель 1 (ИП Латыпов А.Я.) компенсирует арендатору стоимость ремонтно-строительных работ в сумме 1 651 670 руб. равными частями путем уменьшения ежемесячно перечисляемой суммы арендной платы с рассрочкой на 82 месяца согласно графику.

В соответствии с пунктом 5.5 договора расходы арендатора на проведение работ по реконструкции, переоборудованию, перепланировке объекта согласно сметы компенсируются арендодателем-1 путем уменьшения ежемесячно перечисляемой суммы арендной платы.

В соответствии с графиком ежемесячная компенсация стоимости ремонтно-строительных работ в спорном периоде составляла 20 142 руб. 31 коп. (в месяц).

Представители сторон в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявили, что по поводу условий указанного соглашения и учета их при подаче искового требования и рассмотрении дела каких-либо пояснений дать не могут. Поскольку доказательств пересмотра дополнительного соглашения сторонами не представлено, какие-либо пояснения о компенсации стоимости ремонтно-строительных работ сторонами не представлено, требования истца подлежат корректировке с учетом указанного дополнительного соглашения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что к моменту передачи истцу права требования у третьего лица (ИП Латыпов А.Я.) имелось право требования взыскания с ответчика арендной платы за вычетом ежемесячной компенсации стоимости ремонтно-строительных работ, в связи с чем обоснованными являются требования в размере 1 121 727 руб. 40 коп.

Довод заявителя жалобы об отсутствии у истца права требовать уплаты арендной платы, подлежащей уплате второму арендодателю (ИП Латыповой Ф.А.) противоречит содержанию договорных отношений, поскольку по условиям договора арендатор обязан уплатить арендую плату на счет первого арендодателя (ИП Латыпова А.Я.), взаимоотношения между арендодателями (ИП Латыповым А.Я. и Латыповой Ф.А.) по поводу дальнейшего перераспределения арендных платежей обязательства ответчика по уплате арендной платы не касаются и на права и обязанности АО «Тандер» не влияют.

Довод заявителя жалобы о том, что договор цессии не зарегистрирован в установленном законом порядке, получили надлежащую оценку в оспариваемом судебном акте были предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и получили правовую оценку с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, пересмотр которой не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, так как не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права, а  направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств.

Между тем переоценка доказательств и установление обстоятельств спора в силу положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2018 по делу № А65-4379/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья					  Э.Р. Галиуллин

Судьи									   Н.Н. Королева

 

									        И.Н. Смоленский