ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-10716/2018

г. Вологда

05 февраля 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 05 февраля 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и                   Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Лира» ФИО2 по доверенности от 10.01.2020, от общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» ФИО3 по доверенности от 23.08.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 октября 2019 года по делу               № А05-10716/2018,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Лира» (место нахождения: 163069, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (место нахождения: 164504, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - Компания) о взыскании 2 245 320 руб. неустойки за нарушение сроков передачи результата инвестиционной деятельности по соглашению от 01.02.2016 о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство, за период с 19.06.2018 по 27.11.2018. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западная компания». 

Решением суда от 21 января 2019 года исковые требования удовлетворены частично. С Компании в пользу Общества взыскано                            2 079 000 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. 

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29 апреля                   2019 года решение от 21 января 2019 года оставлено без изменения.

Постановлением суда кассационной инстанции от 02 августа 2019 года решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 января 2019 года и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от                       29 апреля 2019 года по делу № А05-10716/2018 отменены.                                          Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Суд кассационной инстанции указал на следующее.

Как следует из статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю её принадлежности, а также относящиеся к ней документы.

Сделав вывод о том, что ответчик исполнил обязательство по передаче вещи, а истец уклонился от её приёмки, суды не исследовали обстоятельства, связанные с исполнением ответчиком установленных законом (пункт 2 статьи 456 ГК РФ) и пунктом 4.1.2 соглашения обязательств по передаче истцу одновременно с вещью относящихся к ней документов, а именно: документов, необходимых для государственной регистрации права, документов, подтверждающих гарантийные обязательства, техническую документацию.

Невыполнение ответчиком обязательств по передаче документов является препятствия для регистрации права собственности истца на помещение. Судами не учтено, что перечень документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав и прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав, а также требования к указанным документам, установлены статьями 18, 21, 24, 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Также, суды не проверили и не дали оценку доводам истца о том, что Общество не уклонялось от приёмки товара, а не имело возможности принять товар, так как в уведомлении от 15.11.2017 ответчик не назначил дату осмотра и приёмки помещения.

Таким образом, сделанный судами вывод о том, что обязательство по передаче вещи продавцом исполнено, а покупатель уклонился от получения вещи, не соответствует обстоятельствам дела, сделан без исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В силу абзаца второго пункта 15 части 2 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции (в том числе на толкование закона), изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела истец увеличил сумму иска и просил взыскать с ответчика 6 237 000 руб. неустойки за период с 19.06.2018 по 12.09.2019. Уточнение иска судом принято.

Решением суда от 11 октября 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Компания с решением не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что сроком исполнения являются исполненные обязательства, предусмотренные пунктом 5.2 соглашения с учетом срока, предусмотренного пунктом 4.1.2, а не день регистрации за истцом права собственности на результат инвестиционной деятельности. Документов, необходимых для государственной регистрации права у истца достаточно. Истец уклоняется от приемки результата инвестиционной деятельности. Соглашением от 01.02.2016 не предусмотрено, что ответчик обязан назначить дату осмотра передаваемого результата инвестиционной деятельности.   

В судебном заседании представитель апеллянта  поддержал изложенные в жалобе доводы.

Истец в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании  просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 28.12.2015 ИП ФИО4 (займодавец) и Компания (заемщик) заключили договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества (далее - договор займа).

Согласно пункту 1.1 договора займа займодавец передает заемщику в процентный заем денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.

Обязательство ответчика по договору займа обеспечено договором об ипотеке, заключенным между ИП ФИО4 (залогодержатель) иООО «Архангельск-Косметик» (залогодатель).

По платежным поручениям от 28.12.2015 № 4148, № 4147 заемщик перечислил ответчику 7 000 000 руб. 

ИП ФИО4 (цедент) и Общество (цессионарий) 25.01.2016 заключили договор уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 (далее - договор уступки права требования).

В соответствии с пунктом 1.1 договора уступки права требования цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из указанного ниже договора займа, заключенного между цедентом и Компанией (должник).

Согласно пункту 1.2 договора уступки права требования предусмотрено, что права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в размере                                 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа, в размере      44 193 руб. 30 коп. 

Также, 25.01.2016 ИП ФИО4 (цедент) и Общество (цессионарий) заключили соглашение об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016.

Далее, истец (кредитор) и ответчик (должник) 01.02.2016 заключили соглашение о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство (далее - Соглашение о новации).

Согласно пункту 1.1 Соглашения о новации в соответствии со статьей414 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб. 38 коп., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 настоящего соглашения.

Пунктом 1.4 Соглашения о новации установлено, что обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 настоящего соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 настоящего соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 настоящего соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения. 

В пункте 2.2 Соглашения о новации определено место незавершенного строительства: Архангельская обл., городской округ «Город Архангельск»,

<

...> а также то, что объект принадлежит на праве собственности Компании. 

В пункте 2.6 Соглашения о новации определен объект незавершенного строительства - административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.

Результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение торгового назначения, общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта (пункт 2.7 Соглашения). 

Пунктом 3.1 Соглашения о новации установлен размер инвестиций по настоящему соглашению - 55 000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.

Согласно пункту 5.1 Соглашения о новации срок завершения строительства объекта и получение разрешения на ввод в эксплуатацию - не позднее первого квартала 2017 года. 

Фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения (пункт 5.2 соглашения).

Пунктом 4.1.2 Соглашения о новации предусмотрено, что в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик обязался передать истцу результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав истца на результат инвестиционной деятельности, иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Таким образом, ответчик должен был передать истцу нежилые помещения в срок до 14.04.2017 (включительно). 

Материалами дела подтверждается, и ответчиком не оспаривается, что Общество в полном объеме исполнило свои обязательства по внесению инвестиций.

19.10.2018 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Компания направила Обществу уведомление, в котором просила в срок до 22.11.2018 подписать акт приема-передачи помещения и обратиться в Управление Росреестра с заявлением о снятии ограничения в виде ипотеки земельного участка, приложив акт приема-передачи, технический план помещения, копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомление получено истцом 15.11.2018.

В ответе от 16.11.2018 Общество сообщило о том, что Компания не выполнила условия соглашения, не представила документы, указанные в пункте 4.1.2 соглашения и потребовало предоставить техническую документацию помещения с указанием перечня документов и требований к их оформлению, сослалось на то, что изложенные в ранее направленных ответчику письмах просьбы предоставить указанные документы последним проигнорированы, а также потребовало обеспечить произвести фактический осмотр помещения после предоставления технической документации на него.

Неустойка по соглашению о новации за период с 17.07.2017 по 18.06.2018 взыскана с Компании в пользу Общества в рамках дел № А05-12443/2017 и                 № А05-1936/2018.

Полагая, что ответчик свои обязательства по передаче истцу результата инвестиционной деятельности не исполнил до настоящего времени, истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку передачи нежилых помещений за период с 19.06.2018 по 12.09.2019. 

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 указанного Кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 329 упомянутого Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 6.4 Соглашения о новации истец вправе потребовать от ответчика уплаты неустойки в размере 0,03 % от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения, в случае нарушения срока передачи результата инвестиционной деятельности, в соответствии с настоящим соглашением на 3 (три) месяца, за каждый день просрочки.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по своевременной передаче нежилого помещения истец предъявил требование о взыскании неустойки в размере 6 237 000 руб. за период с 19.06.2018 по 12.09.2019. 

Как следует из статьи 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на здание за Компанией было зарегистрировано только 22.05.2019 (том 3, листы 145-146).

С учетом изложенного, представитель Компании в судебном заседании апелляционного суда пояснил, что правомерность начисления неустойки по 22.05.2019 не оспаривает (аудиозапись судебного заседания).

Вместе с тем, на вопрос суда об оформлении между сторонами акта приема-передачи спорного помещения пояснил, что указанный акт оформлен только 06.11.2019, то есть после принятия обжалуемого судебного акта.

Из содержания указанного акта (пункт 5) усматривается, что и на дату его составления документы, необходимые для государственной регистрации прав истца на результат инвестиционной деятельности, Обществу в полном объеме не переданы.

Акт приема-передачи помещения подписан директором Компании без замечаний.

При указанных обстоятельствах, правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не имеется. 

В связи с отказом в удовлетворении жалобы расходы по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 октября                 2019 года по делу № А05-10716/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина 

Судьи

А.Я. Зайцева

А.В. Романова