АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-3637/22

26 октября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   19 октября 2022

Полный текст решения изготовлен            26 октября 2022

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации Персиановского сельского поселения (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (ИНН 

<

***>, ЕГРН 1166196061558) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 27.02.2017,

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 10.01.2022,

от ответчика: не явился, извещен,

установил:

администрация Персиановского сельского поселения обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» о расторжении договора аренды земельного участка  от 27.02.2017.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представил отзыв на иск, в котором исковые требования не признал, указал на несоблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора аренды.

Дело  рассматривается в отсутствие представителя ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

        В судебном заседании 19.10.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 19.10.2022 до 15 час. 15 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца, арбитражный суд  пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Персиановского сельского поселения от 27.02.2017 № 49, между администрацией Персиановского сельского поселения (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Исток» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2017 № 1.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:28:0110301:1847, находящийся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Кадамовский, при въезде (далее участок), с разрешенным видом использования – для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепродуктов, объектов федерального, регионального или местного значения, общей площадью 9921 кв.м, сроком на 10 лет.

Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов в соответствии с п.п. 4 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. На земельном участке планируется размещение объекта водоснабжения, состоящего из водопровода диаметром 219 мм, резервуара чистой воды, насосной станции для поддержания давления и подачи воды потребителю в требуемом объеме (п. 1.2. договора).

Срок аренды установлен с 27.02.2017 по 26.02.2027 (п. 2.1. договора).

Пунктом 3.1 установлено, что размер арендной платы составляет 12 004,61 руб. в год.

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала (п. 3.1).

Пунктом 4.4.3 закреплена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В материалы дела представлен акт  натурного осмотра земельного участка от 27.06.2022, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером  61:28:0110301:1847 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:28:0110301:2124, площадью 38,8 кв.м, правообладателем которого является ООО «Исток» (запись регистрации от 15.12.2020).

Согласно выписке из ЕГРН от 31.07.2022 степень готовности объекта незавершенного строительства (насосная станция) составляет 91%, объект поставлен на кадастровый учет 15.12.2020.

Обязательства по своевременному внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, в связи с чем, администрацией в адрес предпринимателя была направлена претензия от 14.09.2021 N 547 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, а в случае непогашения арендной платы расторгнуть договор аренды.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы  послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Согласно ст. ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 27.02.2017 N 1.

В соответствии с под. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно общему правилу, установленному ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. 

Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условия договора.

В материалы дела представлены платежные поручения от 01.09.2017 № 2, от 25.12.2018 № 27, от 24.12.2019 № 33, от 22.12.2020 № 49 об оплате ответчиком арендной платы за период с 27.02.2017 по 26.02.2021.

Таким образом, по спорному договору аренды ответчиком не производилось внесение арендной платы с 27.02.2021, просрочка внесения арендных платежей составляет более 6 месяцев.

Ответчик доказательств, опровергающих доводы истца, не представил.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При этом в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Поскольку материалами дела подтвержден факт систематического нарушения условий договора аренды в части внесения арендной платы и ответчиком существенное нарушение условий договора не оспаривается, данное обстоятельство является основанием в силу статьи 619 ГК РФ для расторжения договора аренды, требования истца подлежат удовлетворению.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0110301:1847, площадью 9 921 кв.м не препятствует ответчику в использовании земельного участка площадью 38,8 кв. м с учетом необходимого для обслуживания объекта незавершенного строительства земельного участка.

При этом суд учитывает, что площадь земельного участка 9 921 кв. м, на котором расположен принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства площадью 38,8 кв.м  в 255  раз превышает площадь принадлежащего ответчику объекта.

Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды. Вопросы, связанные с предоставлением земельного участка для завершения строительства правомерного объекта незавершенного строительства, подлежат разрешению в самостоятельном порядке при наличии к тому правовых и фактических оснований. 

Изложенное выше соответствуют правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, Арбитражного суда Северо-кавказского округа, изложенной в постановлении от 9 июня 2020 г. по делу N А32-9748/2019.

Вопрос о возврате земельного участка арендодателю в рамках настоящего дела не рассматривался.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований истца.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес учредителя ООО «Исток» ФИО3 была направлена претензия от  14.09.2021 N 547 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, указанная претензия также содержала предупреждение, что в случае неуплаты задолженности, администрацией будут предприняты меры к расторжению договора аренды.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Представленная в материалы дела претензия направлена в адрес учредителя  ООО «Исток», а не по юридическому адресу ответчику.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, пунктом 7 части 1 статьи 126 АПК РФ, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора и приложить к иску документ, подтверждающий соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Вместе с тем претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 306- ЭС15-1364).

Между тем, судом установлено, что на момент принятия судом решения по настоящему делу ответчик располагал сведениями о предъявлении к нему администрацией  требований о расторжении договора аренды, активно возражал против удовлетворения исковых требований, представлял отзывы на иск, требования истца до настоящего времени не исполнил.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Поскольку, ответчиком мер по урегулированию спора не предпринято, доказательств обращения к истцу с целью обсуждения возможности мирного разрешения спора не представлено, то суд приходит к выводу, что оставление искового заявления без рассмотрения не будет способствовать цели установления досудебного порядка разрешения спора.

Расходы по государственной пошлине по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

          Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть  договор аренды земельного участка от 27.02.2017 № 1, заключенный между администрацией Персиановского сельского поселения и обществом с ограниченной ответственностью «Исток» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:28:0110301:1847.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Исток» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

         Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко