Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-8819/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зюкова В.А.,

судей Глотова Н.Б.,

 ФИО1 -

при ведении протокола помощником судьи Рахмеевой Д.Р. рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб-конференции посредством сервиса «Картотека арбитражных дел» кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Омской области от 14.06.2023 по делу  № А46-8819/2013 (судья Скиллер - ФИО3) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2023 (судьи Сафронов М.М., Котляров Н.Е., Лотов А.Н.) по делу № А46-8819/2013 о несостоятельности (банкротстве) общества  с ограниченной ответственностью «Новые строительные технологии» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО «НСТ», должник), принятые по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего ФИО4 (далее – конкурсный управляющий) о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу 

<

...>.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Новые инвестиционные технологии» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ИнвестСтрой», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2.

В судебном заседании в онлайн-режиме посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» участвуют представители: ФИО2 - ФИО14 по доверенности от 04.10.2023, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Новые инвестиционные технологии» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ИнвестСтрой» - ФИО14 по доверенности от 14.11.2023, ФИО10, ФИО11, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО12 - Гофман Л.Н. по доверенности от 24.04.2021, ФИО13 - Гофман Л.Н. по доверенности от 18.04.2022.

Суд установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «НСТ», производство по которому проводится по правилам главы IX параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в Арбитражный суд Омской области обратились Ильина Елена Павловна, Понкратенко Надежда Михайловна, Колбеко Инна Алексеевна, Сайфулина Анжела Викторовна, Анфиногентова Наталья Валентиновна, Белоносова (Назыровой) Мадина Руслановна, Шубина Татьяна Анатольевна, Котельникова (Инзаркина) Ирина Вильевна (далее – заявители, кредиторы) с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам определения Арбитражного суда Омской области от 07.02.2017.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.09.2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2021, заявление возвращено.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2022 определение суда от 13.09.2021 и постановление апелляционного суда от 26.11.2021 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.06.2022, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2022, в удовлетворении заявления ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.12.2022 определение суда от 15.06.2022 и постановление апелляционного суда от 20.09.2022 отменены, заявление о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено, отменено по вновь открывшимся обстоятельствам определение Арбитражного суда Омской области от 07.02.2017 о погашении требований участников строительства ООО «НСТ» путем передачи обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Новые инвестиционные технологии» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «ИнвестСтрой» (далее – ООО «УК «НИТ», управляющая компания) в собственность: однокомнатной квартиры № 79, площадью 39,77 кв.м., в подъезде № 3 дома № 2, двухкомнатной квартиры № 95, площадью 54,02 кв.м., в подъезде № 4 дома № 2, двухкомнатной квартиры № 99, площадью 54,02 кв.м., в подъезде № 4 дома № 2, двухкомнатной квартиры № 107, площадью 54,02 кв.м., в подъезде № 4 дома № 2, двухкомнатной квартиры № 207, площадью 54,10 кв.м., в подъезде № 7 дома № 2, двухкомнатной квартиры № 219, площадью 54,10 кв.м., в подъезде № 7 дома № 2, однокомнатной квартиры № 253, площадью 39,77 кв.м., в подъезде № 8 дома № 2, однокомнатной квартиры № 306, площадью 39,77 кв.м., в подъезде № 10 дома № 2, расположенного по адресу: 

<

...>. Обособленный спор направлен в Арбитражный суд Омской области для рассмотрения по существу.

Определением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2023, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2023, заявление конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства ООО «НСТ» путем передачи им в собственность жилых помещений удовлетворено. Требования участников строительства жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, включенные в реестре требований ООО «НСТ» о передаче жилых помещений, погашены путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, в следующем порядке:

- ФИО8 - однокомнатная квартира № 79, площадь 39,77 кв.м., расположенная на 9 этаже в подъезде № 3;

- ФИО7 - двухкомнатная квартира № 95, площадь 54,02 кв.м., расположенная на 4 этаже в подъезде № 4;

- ФИО6 - двухкомнатная квартира № 99, площадь 54,02 кв.м., расположенная на 5 этаже в подъезде № 4;

- ФИО9 - двухкомнатная квартира № 107, площадь 54,02 кв.м., расположенная на 7 этаже в подъезде № 4;

- ФИО10 - двухкомнатная квартира № 207, площадь 54,10 кв.м., расположенная на 6 этаже в подъезде № 7;

- ФИО15 - двухкомнатная квартира № 219, площадь 54,10 кв.м., расположенная на 9 этаже в подъезде № 7;

- ФИО16 - однокомнатная квартира № 253, площадь 39,77 кв.м., расположенная на 9 этаже в подъезде № 8;

- ФИО12 - однокомнатная квартира № 306, площадь 39,77 кв.м., расположенная на 9 этаже в подъезде № 10.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО2  обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, погасить требования участников строительства жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, требования которых установлены в реестр требований ООО «НСТ» о передаче жилых помещений, путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, в следующем порядке:

ООО «УК «НИТ» - однокомнатная квартира № 79, площадь 39,77 кв.м., расположенная на 9 этаже в подъезде № 3;

ООО «УК «НИТ» - двухкомнатная квартира № 95, площадь 54,02 кв.м., расположенная на 4 этаже в подъезде № 4;

ООО «УК «НИТ» - двухкомнатная квартира № 99, площадь 54,02 кв.м., расположенная на 5 этаже в подъезде № 4;

ООО «УК «НИТ» - двухкомнатная квартира № 107, площадь 54,02 кв.м., расположенная на 7 этаже в подъезде № 4;

ООО «УК «НИТ» - двухкомнатная квартира № 207, площадь 54,10 кв.м., расположенная на 6 этаже в подъезде № 7;

ООО «УК «НИТ» - двухкомнатная квартира № 219, площадь 54,10 кв.м., расположенная на 9 этаже в подъезде № 7;

ООО «УК «НИТ» - однокомнатная квартира № 253, площадь 39,77 кв.м., расположенная на 9 этаже в подъезде № 8;

ООО «УК «НИТ» - однокомнатная квартира № 306, площадь 39,77 кв.м., расположенная на 9 этаже в подъезде № 10.

В удовлетворении заявлений ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО15, ФИО12, ФИО16 отказать.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что в материалы дела представлены документы, удостоверяющие права ООО «УК «НИТ» на квартиры № 79, 95, 99, 107, 207, 219, 253, 306 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (договоры участия в долевом строительстве, сведения об оплате стоимости указанных квартир); на момент подачи заявления о погашении требований все необходимые условия были соблюдены, в связи с чем указанные квартиры подлежат передаче ООО «УК «НИТ».

Кассатор указывает, что заявители приобрели права на другие квартиры в другом строящемся доме, права собственности на данные квартиры зарегистрированы в Росреестре. Свои права на спорные квартиры заявители обосновывают тем, что Апелляционным определением Омского областного суда от 19.03.2020 по делу № 2-537/2013 в удовлетворении требований ООО «НСТ» об их выселении отказано, из чего заявители сделали вывод о необходимости передачи им спорных квартир. Указанным судебным актом предоставлено только право пользования спорными жилыми помещениями и только до окончания строительства (ремонта) дома, в котором заявителям на праве собственности принадлежат другие квартиры, что исключает возможность передачи заявителям прав собственности на спорные жилые помещения.

С позиции кассатора передача заявителям прав собственности на спорные квартиры без взыскания с них денежных средств или имущества в пользу стороны, которая полностью оплатила их стоимость, приведет к неосновательному обогащению на стороне заявителей и нарушению баланса прав участников гражданских правоотношений, что является злоупотреблением правами. Указывает, что передача жилых помещений лицам, не включенным в реестр требований кредиторов (определениями Арбитражного суда Омской области от 18.09.2013, 11.10.2013, 14.10.2013, 06.11.2013 каждому из заявителей отказано во включении в реестр требований кредиторов в связи с тем, что их требования погашены фактической передачей жилого помещения), при наличии аналогичных требований у другого лица, чьи требования подтверждаются договорами долевого участия в строительстве и документами об оплате стоимости жилых помещений, противоречит нормам права.

Суд первой инстанции при вынесении обжалуемого определения исходил из того, что в соответствии с соглашением, заключенным между Администрацией Омского муниципального района и ООО «Фармацевтическое бюро», последнее обязалось осуществить расселение граждан из аварийного дома № 2 за счет принадлежащего ему имущества и имущества подконтрольных ему организаций. При этом суд не дал никакой оценки тому факту, что единственное лицо, которое праве распоряжаться имуществом, входящем в состав инвестиционного фонда, в том числе спорными квартирами, это ООО «УК «НИТ», которое не было связано с ООО «Фармацевтическое бюро». Данный факт не влечет недействительности соглашения в целом как документа, но является предпосылкой для вывода о том, что как у ООО «Фармацевтическое бюро», так и у ООО «ФБ-Инвест» отсутствовали какие-либо основания для передачи кому-либо квартир в связи с отсутствием возможности влияния на принятие определенных решений организацией, которой принадлежат права на распоряжение имуществом, входящем в паевый инвестиционный фонд.

В отзывах на кассационную жалобу ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, конкурсный управляющий считают несостоятельными доводы, изложенные в ней, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «УК «НИТ» присоединилось к правовой позиции ФИО2 

В письменных пояснениях ФИО2 поддержал доводы своей кассационной жалобы.

В судебном заседании представители ФИО2 и ООО «УК «НИТ» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе в полном объеме, представитель заявителей просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российский Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, в период с 21.05.2008 по 03.06.2008 между обществом «СТК» (застройщик) и ООО «УК «НИТ» (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве микрорайона «Жилой парк «Врубелево», по которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить в соответствии с проектной документацией девятиэтажный многоквартирный десятиподъездный кирпичный жилой № 2 (строительный), входящий в состав микрорайона «Жилой парк «Врубелево», расположенный в сельском поселении Богословское, Омского района, Омской области и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (предполагаемый срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома II квартал 2011 года) передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, в том числе, спорные квартиры: однокомнатную № 79, площадью 39,77 кв.м.; двухкомнатную № 95, площадью 54,02 кв.м.; двухкомнатную № 99, площадью 54,02 кв.м.; двухкомнатную № 107 площадью 54,02 кв.м.; двухкомнатную № 207, площадью 54,10 кв.м.; двухкомнатную № 219, площадью № 54,10 кв.м.; однокомнатную № 253, площадью 39,77 кв.м.; однокомнатную № 306, площадью 39,77 кв.м.

Договоры долевого участия были зарегистрированы в установленном законом порядке.

ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 являлись участниками долевого строительства многоквартирного кирпичного жилого дома № 3 (строительный), входящего в состав микрорайона «Жилой парк «Врубелево», планируемый срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию III квартал 2010 года:

- ФИО12 на основании договора от 19.06.2008 № 3/110 на квартиру № 110 общей (проектной) площадью 36,6 кв.м. (с учетом балконов и лоджий);

- ФИО9 на основании договора участия в долевом строительстве № 3/71 от 03.06.2009 и договора уступки права требования от 12.07.2010 на двухкомнатную квартиру № 71, общей площадью 4,22 кв.м.;

- ФИО7 на основании договора участия в долевом строительстве № 3/181 от 01.06.2010 на двухкомнатную квартиру № 181;

- ФИО19, ФИО20, ФИО21 на основании договора участия в долевом строительстве № 3/215 от 27.06.2008, договора уступки права требования от 17.08.2010 на двухкомнатную квартиру № 215, общей площадью 54,62 кв.м.;

- ФИО6 на основании договора участия в долевом строительстве № 3/239 от 09.12.2009, договора уступки требования от 03.03.2010 на двухкомнатную квартиру № 239, общей площадью 53,70 кв.м.;

- ФИО22 на основании договора участия в долевом строительстве № 3/9 от 09.04.2009 на однокомнатную квартиру № 9, общей площадью 36,67 кв.м.;

- ФИО23 на основании договора участия в долевом строительстве № 3/254 от 14.08.2009 на однокомнатную квартиру № 254, общей площадью 36,67 кв.м.;

- ФИО8 на основании договора участия в долевом строительстве № 3/45 от 09.10.2009 на однокомнатную квартиру № 45, общей площадью 36,67 кв.м.

В результате реорганизации ООО «СТК» 27.08.2010 прекратило свою деятельность, правопреемником общества является ООО «НСТ».

На основании актов приема-передачи объектов долевого строительства от 01.06.2012 застройщик ООО «НСТ», являясь правопреемником ООО «СТК», передало жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> дом 5, ФИО9 (квартира № 71); ФИО19, ФИО20, ФИО24 (квартира № 215); ФИО22 (квартира № 9); ФИО23 (квартира № 254); ФИО8 (квартира № 45); ФИО12 (квартира № 110), ФИО7 (квартира № 181). 14.04.2011 квартира № 239 в многоквартирном доме № 5, расположенном по адресу: Омская область, Омский район, микрорайон «Жилой парк «Врубелево», улица М. Врубеля, была передана ФИО6 по акту приема-передачи от прежнего владельца жилого помещения ФИО25, которому права на квартиру принадлежали на основании договора на участие в долевом строительстве от 09.12.2009, зарегистрированного 24.12.2009, договора уступки права требования от 30.03.2010, зарегистрированного 05.05.2010.

Право собственности ФИО23, ФИО8, ФИО9, ФИО19, ФИО20, ФИО24, ФИО6, ФИО16, ФИО7, ФИО12 на вышеуказанные жилые помещения в доме № 5 (строительный № 3) зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Решением Арбитражного суда Омской области от 14.10.2013 ООО «НСТ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.11.2017, а также приговором Центрального районного суда города Омска от 06.07.2015 по уголовному делу № 1-12/2015 установлены следующие обстоятельства.

Администрацией Богословского сельского поселения Омского муниципального района Омской области было выдано разрешение от 15.01.2010 № RU 55520000 на ввод жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в эксплуатацию.

Строительство данного многоквартирного дома не завершено. Фактически дом представляет собой объект незавершенного строительства при формальном наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» от 23.09.2015 № 2461/3-3, выполненного по уголовному делу № 354302, фактически выполненные при строительстве многоквартирного дома виды и объемы работ частично не соответствуют проектно-сметной документации многоквартирного жилого дома, их качество не соответствует положениям проекта и требованиям нормативно-технической документации.

При строительстве были допущены дефекты, которые являются неустранимыми.

В результате длительного протекания кровли и намокания нижележащих конструкций, недостаточного армирования конструкций, перегрузки фундаментов, здание, является аварийным.

Из технического отчета обследования строительных конструкций жилого дома № 3 (строительный адрес), выполненных ООО «Архитектурно-планировочная мастерская № 2 ПКИ «Омский Промстройпроект» (обследование проводилось с 27.03 по 09.04.2015), следует, что наружные и внутренние стены секций 9, 10, 11, 12 с 8 по 9 этаж многоквартирного дома находятся в аварийном состоянии. Повреждения и деформации стен свидетельствуют об исчерпании и их несущей способности и опасности обрушения. Требуется замена 100 % кровли. Вследствие протечек с кровли требуют замены либо ремонта металлические элементы оборудования из-за тотальной и локальной коррозии. Электрооборудование требует 95 % замены. Электрощитовая многоквартирного дома не смонтирована. Система отопление представлена в основном стояками, которые имеют тотальную либо локальную коррозию. Тепловой узел не смонтирован. Вентиляция выполнена с отступлениями от проекта.

Указанный многоквартирный дом не отвечает требованиям, предъявляемым к завершенным строительством объектам. Дом не достроен, имеет аварийное состояние, не подключен к инженерным сетям, не пригоден для проживания, не мог быть введен в эксплуатацию при добросовестном исполнении обязанностей, возложенных на ответственных должностных лиц органов архитектурного и градостроительного надзора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 19.03.2020 по делу № 33-930/2020 установлено следующее.

Основным инвестором строительства микрорайона «Жилой парк «Врубелево» являлось ООО «Фармацевтическое бюро».

В целях реализации проекта по завершению строительства десятиподъездного девятиэтажного жилого дома № 2 в микрорайоне «Жилой парк «Врубелево», являющегося незарегистрированным объектом незавершенного строительства, между ООО «ФБ Инвест» (агент) и ООО «НСТ» (принципал) 16.10.2012 заключен агентский договор о передаче функций заказчика-застройщика.

По условиям агентского договора ООО «ФБ Инвест» обязалось за вознаграждение осуществлять от своего имени, и за счет ООО «НСТ», функции заказчика-застройщика.

Привлечение агента для реализации проекта по завершению строительства объекта направлено на обеспечение интересов большинства соинвесторов, перед которыми принципал имеет обязательства в рамках заключенных ранее договоров участия в долевом строительстве объекта.

Обязанность ООО «ФБ Инвест» заключалась в производстве работ по окончанию строительства проблемных домов.

Между ними 04.02.2014 заключен новый агентский договор в целях завершения строительства десятиподъездного 9-тиэтажного жилого дома № 2.

Генеральным директором ООО «Фармацевтическое Бюро» ФИО26 в адрес Губернатора Омской области 18.12.2012 направлено обращение, согласно которому ООО «Фармацевтическое Бюро», являясь основным участником долевого строительства микрорайона «Врубелево», которому принадлежит более 80 % проданных в жилом комплексе квартир, в условиях банкротства застройщика ООО «НСТ» и невыполнения им обязательств по строительству многоквартирного дома предложило передать функции заказчиказастройщика дочернему обществу – ООО «ФБ Инвест».

Из данного обращения также следует, что ООО «Фармацевтическое Бюро» принято решение за счет собственных средств обеспечить заселение граждан, пострадавших от деятельности застройщика, на безвозмездной основе в первый завершенным строительством дом микрорайона, вне зависимости от того, в каком доме ими первоначально приобретена квартира.

Согласно проектной документации на строительство многоквартирного 9-этажного жилого дома № 2 в микрорайоне «Жилой парк «Врубелево» на землях Богословского сельского поселения в Омском муниципальном районе Омской области от 02.09.2013, ООО «ФБ Инвест» является застройщиком указанного многоквартирного дома, 28.02.2013 на заседании рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домой на территории Омской области, состоящей, в том числе, из представителей Министерства строительства, транспорта и жилищно-коммунального комплекса Омской области, Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области, департамента строительства Администрации города Омска, отдела Управления экономической безопасности и противодействия коррупции УМВД России по Омской области, был рассмотрен вопрос о завершении строительства многоквартирного дома № 2, в который планировалось заселить 62 гражданина - участника долевого строительства микрорайона «Врубелево».

По результатам заседания ООО «ФБ Инвест» было дано поручение, в частности, завершить работы по корректировке проектно-сметной документации и получить разрешение на строительство многоквартирного дома № 2 до 15.05.2013, а также получить технические условия на подключение дома к сетям водоснабжения и водоотведения всего микрорайона «Врубелево».

Между Администрацией Омского муниципального района Омской области, ООО «Фармацевтическое Бюро» (инвестор) и ООО «ФБ Инвест» (заказчикзастройщик), при согласовании Министерства строительства, транспорта и жилищнокоммунального комплекса Омской области 07.05.2013 заключено соглашение о сотрудничестве по завершению строительства многоквартирных жилых домов по адресу: Омская область, Омский муниципальный район, Богословское сельское поселение микрорайон «Жилой парк «Врубелево».

Согласно пункту 1.4 соглашения, инвестор – юридическое лицо (контролирующее группу компаний), привлекаемое к реализации проекта на условиях, определенных соглашением. В соответствии с данным соглашением инвестор ООО «Фармацевтическое Бюро» обязался за счет собственных (привлеченных) средств произвести финансирование завершения строительства десятиподъездного жилою дома № 2 в микрорайоне «Жилой парк «Врубелево» (объект № 1) и ремонт девятиэтажного двенадцатиподъездного жилого дома № 5 (строительный № 3) (объект № 2).

Также инвестор обязался за счет собственных средств (с использованием квартирного фонда, принадлежащего инвестору, и компаний, входящих в контролируемую им группу компаний: в том числе: ООО «УК «НИТ» Д.У.ЗПИФН «ИнвестСтрой» под управлением ООО «УК «НИТ», ООО «АвиаКит»), обеспечить расселение всех граждан - участников долевого строительства мкр. «Жилой парк «Врубелево», пострадавших от действий первоначального застройщика ООО «СТК» (правопреемник ООО «НСТ») в Объект 1 первой очереди строительства (пункты 2.3.1, 2.3.2 Соглашения).

В рамках реализации проекта заказчик-застройщик обязался завершить строительство объекта № 1 (дома № 2) и ремонт объекта № 2 (дом № 5), совместно с администрацией, Госстройнадзором Омской области организовать работу по сбору информации об участниках долевого строительства, пострадавших от действий первоначального застройщика, включая определение количества пострадавших лиц и организовать проведение расселения в соответствии с пунктом 2.3.2 соглашения (пункт 2.5.3).

Согласно ст. 4 соглашения, инвестор и заказчик-застройщик предоставляют Администрации и Министерству на стадии подготовки соглашения, в том числе: копии учредительных документов, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего соглашение, на заключение соглашения от лица инвестора и заказчика-застройщика.

Соглашение подписано Главой Администрации Омского муниципального района Омской области, генеральным директором ООО «Фармацевтическое Бюро», генеральным директором ООО «ФБ Инвест», а также представителем Министерства строительства, транспорта и ЖКК Омской области. Соглашение недействительным не признано.

Поименованные в соглашении организации входили в контролируемую инвестором ООО «Фармацевтическое Бюро» группу компаний. 100% уставного капитала ООО «ФБ Инвест» (заказчик-застройщик) принадлежало ООО «Фармацевтическое Бюро».

ООО «Фармацевтическое Бюро» с 29.04.2008 по 13.09.2019 являлось владельцем инвестиционных паев Закрытой паевого инвестиционного фонда недвижимости «ИнвестСтстрой», управление которым на основании правил доверительного управления осуществляло ООО «УК «НИТ» Д.У.ЗПИФН «ИнвестСтрой».

ООО «ФБ Инвест» 03.06.2013 получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № 2 в микрорайоне «Жилой парк «Врубелево» на землях Богословского сельского поселен и в Омском муниципальном районе Омской области.

На заседании рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Омской области 19.06.2013 принято решение о возобновлении строительно-монтажных работ в доме № 2 микрорайона «Врубелево» ООО «ФБ Инвест» с 01.07.2013.

В ходе процедуры конкурсного производства многоквартирный жилой дом № 2, входящий в состав микрорайона «Жилой парк «Врубелево», в котором расположены квартиры № 79, 95, 107, 207, 99, 219, 306, 253, занимаемые ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, введен в эксплуатацию, о чем 28.12.2015 выдано соответствующее разрешение.

На основании предварительных актов приема-передачи от 07.02.2016 спорные квартиры, расположенные в многоквартирном жилом доме № 2, переданы ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, у которых зарегистрировано право собственности на квартиры в многоквартирном жилом доме № 3 (строительный) микрорайона «Жилой парк «Врубелево», имеющем аварийное состояние. Указанные акты не оспорены.

Согласно предварительным актам приема-передачи от 07.02.2016, ООО «ФБИнвест» передано, а участник долевого строительства ФИО10 (действующая в интересах ФИО23) приняла объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 207, площадью 54,10 кв.м.;

участник долевого строительства ФИО8 приняла объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № 79, общей площадью 39,77 кв.м.;

участник долевого строительства ФИО12 приняла объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № 306, общей площадью 39,77 кв.м.;

участник долевого строительства ФИО24 приняла объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 219, общей площадью 54,1 кв.м.;

участник долевого строительства ФИО6 приняла объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 99, общей площадью 54.02 кв.м.;

участник долевого строительства ФИО13 приняла объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № 253, общей площадью 40 кв.м.;

участник долевого строительства ФИО27 приняла объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 95, общей площадью 54,02 кв.м.;

участник долевого строительства ФИО9 приняла объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 107, общей площадью 54,02 кв.м.

С момента предоставления спорных жилых помещений на основании предварительных актов приема-передачи ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 проживают в квартирах, какой-либо оплаты ООО «УК «НИТ» Д.У.ЗПИФН «ИнвестСтрой» не производят, гражданами с 2016 года производится оплата содержания спорных жилых помещений и оплата коммунальных услуг. При этом граждане указаны плательщиками.

В предварительных актах приема-передачи квартир гражданам как участникам долевого строительства от 07.02.2016 имеется ссылка на то, что при составлении и подписании данных актов ООО «ФБ Инвест» - застройщик действовало на основании агентского договора о передаче функций заказчика-застройщика от 04.02.2014, заключенного с ООО «НСТ».

Кроме того, как верно указали суды, в предварительных актах приема-передачи объекта долевого строительства указано, что указанные акты составлены во исполнение обязательств компании-инвестора ООО «Фармацевтическое бюро».

Согласно пункту 4 акта, стороны подтверждают, что на дату подписания акта, права требования участника долевого строительства на передаваемую квартиру не оформлены и находятся в стадии оформления. Стороны будут считать полностью исполненными взаимные обязательства по договору долевого участия в строительстве после оформления соответствующих документов.

После оформления прав требования в соответствии с пунктом 4 акта стороны обязуются заключить основной акт приема-передачи объекта долевого строительства.

По указанной схеме оформлены в собственность ряда граждан (10 человек) квартиры в указанном доме, принадлежащие ООО «Фармбюро», что следует из материалов дела по иску ФИО28 (дело № 33-4010/2017).

В выселении граждан, заявителей по пересмотру судебного акта, из квартир, которые являются предметом настоящего спора, судом общей юрисдикции отказано.

Определением Арбитражного суда Омской области от 07.02.2017 заявление конкурсного управляющего удовлетворено, погашены требования участников строительства жилого дома, установленные в реестр требований ООО «НСТ» о передаче жилых помещений, в том числе путем передачи в собственность управляющей компании спорных квартир, расположенных в жилом доме № 2 по вышеуказанному адресу.

В дальнейшем ООО «НСТ» обратилось с иском к ФИО8 ФИО7, ФИО9, ФИО29 и ФИО18, ФИО6, ФИО21, ФИО12, ФИО30 об их выселении из спорных квартир в жилом доме № 2 и передаче их должнику.

Также ООО «УК «НИТ» обратилась с исковым заявлением к ФИО8, ФИО7, ФИО9, ФИО29 и ФИО18, ФИО6, ФИО21, ФИО12, ФИО30 о выселении и признании права собственности на спорные квартиры.

Решением Омского районного суда Омской области от 11.10.2019 по делу № 2-537/2019 исковые требования ООО «НСТ» удовлетворены, ООО «УК «НИТ» отказано в признании за ней прав собственности на спорные квартиры.

Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда 19.03.2020 решение Омского районного суда Омской области от 11.10.2019 отменено в части, в отмененной части принято новое решение, согласно которому в удовлетворении исковых требований об истребовании квартир, обязании их передачи по акту, выселении без предоставления другого жилого помещения, отказано.

Полагая, что при погашении требований участников строительства путем передачи в собственность управляющей компании жилых квартир № 79, 95, 99, 107, 207, 219, 253, 306 нарушены права кредиторов, которые не могут оформить свои права на жилые помещения, несмотря на длительное в них проживание и открытое владение, основанное на актах приема-передачи, последние обратились в арбитражный суд с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам определения Арбитражного суда Омской области от 07.02.2017.

При новом рассмотрении спора по существу, суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из наличия оснований для погашения требования участников строительства ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 путем передачи в собственность квартир, в доме по адресу: 

<

...>, соблюдения всех необходимых условий для передачи в собственность квартир.

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

По правилам пункта 1 статьи 201.2 Закона о банкротстве участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 данного Закона.

По смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве требования участников строительства могут быть денежными или натуральными (о передаче жилого помещения). Относительно последних ведется отдельный реестр (реестр требований о передаче жилых помещений) и требования участников строительства, имеющих к должнику требования о передаче жилых помещений, признанных судом обоснованными, подлежат погашению в особом порядке, а именно, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи им жилых помещений в зависимости от того, имеется у должника объект незавершенного строительства либо многоквартирный дом, строительство которого завершено.

Порядок погашения требований участников строительства в процедуре конкурсного производства путем передачи жилых помещений в завершенном строительством жилом доме регламентирован положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Так, в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (пункт 1).

Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, содержащихся в пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае судами установлено, что собранием участников строительства ООО «НСТ», чьи требования установлены в реестр требований должника о передаче жилых помещений, расположенных в жилом доме по адресу 

<

...>, 29.10.2016 принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по указанному адресу. Данное решение принято единогласно, что подтверждается протоколом собрания участников строительства ООО «НСТ».

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая заключение, представленное конкурсным управляющим, о возможности передачи участникам строительства ООО «НСТ» жилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, согласно которому: разрешением Администрации Богословского сельского поселения Омского муниципального района Омской области от 28.12.2015 № 55-520303-26-2015 разрешен ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (постановление от 30.01.2015 № 8); определением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2012 в деле о банкротстве ООО «НСТ» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве; требования участников строительства установлены в реестр ООО «НСТ» о передаче жилых помещений; в период процедуры конкурсного производства должником введен в эксплуатацию жилой дом; совокупный размер требований участников строительства жилого дома, расположенного по указанному адресу составляет порядка 353 272 020 руб., стоимость жилых помещений (квартир), согласно отчета независимого оценщика ООО «Эксперт» № 150 от 02.09.2015, составляет 342 459 770 руб.; имущество, которое остается у ООО «НСТ» (нежилые помещения рыночной стоимостью 91 807 960 руб., техника (котельная, котлы), земельные участки, после передачи участникам строительства жилых помещений достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, в совокупности составляющей (на дату обращения в суд с ходатайством) 1 951 149, 40 руб.; участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с реестром требований о передаче жилых помещении, с учетом имевшей место смены нумерации квартир, расположенных на верхних этажах дома, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о соблюдении требований статьи 201.11 Закона о банкротстве и, как следствие, о наличии оснований для удовлетворения заявления.

Оценив в совокупности представленные доказательства, учитывая наличие правовой неопределенности в вопросе принадлежности квартир, исчерпание гражданами иных способов восстановления нарушенных прав, судами, с учетом необходимости принятия меры к восстановлению нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителей,  занимаемые спорные квартиры, в которых они длительное время проживают с членами семей на основании документов, подписанных основным инвестором строительства указанного жилого микрорайона, принимая при этом во внимание отказ суда общей юрисдикции в удовлетворении заявления управляющей компании о признании за ней права собственности на квартиры, обоснованно переданы указанные квартиры физическим лицам. 

Как верно указал суд апелляционной инстанции в случае предположения существования иной правовой конструкции, возникнет правовая ситуация, при которой с учетом вынесенного в рамках дела о банкротстве определения от 07.02.2017, граждане будут лишены возможности зарегистрировать за собой право собственности на квартиры, в которых они проживают, при том, что управляющая компания не исключала возможности удовлетворения своего интереса путем обмена принадлежащих квартир в жилом доме № 2, занятых кредиторами, на принадлежащие им квартиры в жилом доме № 3, построенном с нарушениями, и не планировала принятие каких бы то ни было мер по физическому выселению граждан из занимаемых ими жилых помещений (апелляционное определение Омского областного суда то 19.03.2020 по делу № 33-930/2020), более того, такое выселение возможным в силу названного выше судебного акта суда общей юрисдикции не представляется возможным.

Доводы кассационной жалобы о том, что заявители не являются кредиторами ООО «НСТ» верно отклонены судами с учетом передачи им квартир по актам от 07.02.2016, при этом в указанных актах приема-передачи квартир гражданам как участникам долевого строительства от 07.02.2016 имеется ссылка на то, что при составлении и подписании данных актов ООО «ФБ Инвест» - застройщик действовало на основании агентского договора о передаче функций заказчика-застройщика от 04.02.2014, заключенного с ООО «НСТ».

Вопреки доводам кассационной жалобы в указанных актах нет отсылки на то, что квартиры передаются во временное пользование, или на какой- либо срок. Напротив, в пункте 5 актов указано что после оформления прав требования в соответствии с пунктом 4 стороны обязуются заключить основной акт приемки – передачи объекта долевого строительства (том 7, лист дела 64).

Также суд округа отклоняет довод кассатора о том, что ООО «УК «НИТ» не связано с ООО «Фармацевтическое Бюро». 

Согласно пункту 1.4 соглашения о сотрудничестве по завершению строительства многоквартирных жилых домов по адресу: Омская область, Омский муниципальный район, Богословское сельское поселение микрорайон «Жилой парк «Врубелево» от 07.05.2013, заключенное между Администрацией Омского муниципального района Омской области, ООО «Фармацевтическое Бюро» (инвестор) и ООО «ФБ Инвест» (заказчик-застройщик), при согласовании Министерства строительства, транспорта и жилищно-коммунального комплекса Омской области инвестор ООО «Фармацевтическое Бюро» обязался за счет собственных (привлеченных) средств произвести финансирование завершения строительства десятиподъездного жилою дома № 2 в микрорайоне «Жилой парк «Врубелево» (объект № 1) и ремонт девятиэтажного двенадцатиподъездного жилого дома № 5 (строительный № 3) (объект № 2).

Также инвестор обязался за счет собственных средств (с использованием квартирного фонда, принадлежащего инвестору, и компаний, входящих в контролируемую им группу компаний: в том числе: ООО «УК «НИТ» Д.У.ЗПИФН «ИнвестСтрой» под управлением ООО «УК «НИТ», ООО «АвиаКит»), обеспечить расселение всех граждан - участников долевого строительства мкр. «Жилой парк «Врубелево», пострадавших от действий первоначального застройщика ООО «СТК» (правопреемник ООО «НСТ») в Объект 1 первой очереди строительства (пункты 2.3.1, 2.3.2 Соглашения).

Таким образом, из указанного соглашения усматривается, что ООО «УК «НИТ» входило в контролируемую инвестором (застройщиком) группу компаний. 

К тому же судами отмечено, что в условиях передачи заявителям спорных квартир в жилом доме № 2 (

<

...>) обжалуемым определением, их права на квартиры в жилом доме № 3 (

<

...>) носят спорный характер. 

С учетом изложенного кассатор вправе обратиться в суд с заявлением в том числео разрешении разногласий, признании права отсутствующим на указанные квартиры.

Оснований для прекращения производства по кассационной жалобе суд округа не усматривает. 

В целом доводы жалобы были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую правовую оценку, направлены на переоценку установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допущена (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями части 7 статьи 71 АПК РФ. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Несогласие заявителя с выводами судов не свидетельствует о неправильном применении ими норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, а потому не может служить основанием для отмены судебных актов в кассационном порядке (статьи 286, 287 АПК РФ).

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Омской области от 14.06.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2023 по делу № А46-8819/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

ПредседательствующийВ.А. Зюков

СудьиН.Б. Глотов

Е.А. Куклева