АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2353/2019

г. Чебоксары

06 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.09.2019.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Санаторий "Чувашия", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428002, Чувашская Республика, г. Чебоксары, 

<

...>,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, 

<

...>,

обществу с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 400050, 

<

...>,

о признании недостоверной рыночной стоимости права аренды, признании недействительным одностороннего изменения рыночной стоимости права аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столица Чувашской Республики; ФИО1,

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 17.07.2018,

от ответчика и третьего лица МКУ "Земельное управление" - ФИО3 по доверенностям от 06.06.2019 и 06.06.2019,

установил:

акционерное общество "Санаторий "Чувашия" (далее - АО "Санаторий "Чувашия", истец) обратилось с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация города Чебоксары) о признании недействительным расчета размера арендной платы за 2018 год за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:01:040401:35, площадью 4168 кв.м., целевым назначением: для эксплуатации конюшни, являющегося приложением к договору аренды земельных участков № 251/2519-М от 14.09.2005, заключенному между Администрацией города Чебоксары и АО «Санаторий «Чувашия».

Иск мотивирован следующим. Между АО "Санаторий «Чувашия" и Администрацией города Чебоксары заключен договор аренды земельных участков № 251/2519-М от 14.09.2005, в соответствии с которым истцу предоставлены во временное владение и пользование земельные участки, расположенные в г.Чебоксары, в 46, 47 кварталах Акшкюльского лесничества:

- земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:38, площадью 93972 кв.м., для эксплуатации здания и прилегающей территории {участок № 1);

- земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:37, площадью 5913 кв.м., для эксплуатации очистных сооружений (участок № 2);

- земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35, площадью 4168 кв.м., для эксплуатации конюшни (участок № 3);

- земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:36, площадью 147 кв.м., для эксплуатации насосной станции (участок № 4).

Указанный договор аренды заключен сроком до 22.03.2025. На основании пункта 5.7 договора аренды размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 5.8 договора аренды размер арендной платы за последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливаются ежегодно отдельными расчетами, являющимися неотъемлемой частью договора (приложениями). При этом согласно пункту 5.9. договора аренды арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы.

Таким образом, изменение арендной платы за земельный участок поставлено в зависимость от принятия органами местного самоуправления соответствующих нормативных актов.

В соответствии с вышеизложенными условиями договора аренды ответчик предоставил истцу в качестве приложения к договору аренды расчет размера арендной платы на 2018 год за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:01:040401:35, площадью 4168 кв.м., разрешенное использование - для эксплуатации конюшни (далее - земельный участок № 3). Согласно данному расчету размер арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составил 314952,50 руб., что в 416 раз превысило сумму арендной платы за 2017 год.

Истец, не согласившись с указанным расчетом, обратился к ответчику с письмом от 29.12.2018 № 218 с просьбой предоставить разъяснения в части порядка определения размера арендной платы.

Из полученного от ответчика письма от 23.01.2019 № 530 следовало, что расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35 произведен на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствии с изменениями, внесенными в Постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Отчет № 5787/18 от 19.09.2018 года об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, кадастровый номер 21:01:040401:35, общая площадь 4168 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации конюшни, расположенный по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, Заволжье, составлен ООО "Аналитик Центр" по заданию Чебоксарского городского комитета но управлению имуществом администрации города Чебоксары на основании заключенного муниципального контракта от 27.06.2018. Между тем, истец считает, что в отчете № 5787/18 имеются существенные недостатки:

- согласно сведениям ЕГРН земельный участок № 3 относится к категории земель населенных пунктов. При определении сегмента рынка, к которому принадлежит данный земельный участок, Оценщик руководствовался Справочником оценщика недвижимости под рук. Лейфера Л.А., издание Нижний Новгород, 2014, т. 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков». В соответствии с таблицей, приведенной на стр. 32. 33 отчета, Оценщик классифицировал земельный участок № 3 как земли под торгово-офисную застройку, которые могут иметь следующий вид разрешенного использования: земельные участки для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания; размещения гостиниц, административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физкультуры и спорта, культуры, искусства и религии. В то же время указанный Справочник предусматривает такой класс земель как «Земли под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения» с видом разрешенного использования: «Земельные участки для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» (стр. 32, 33 отчета).

На земельном участке № 3 расположено здание капитального строительства - конюшня для содержания лошадей и открытый конный манеж, а также сооружения для хранения сена. Данные объекты входят в состав имущества санатория «Чувашия», которое используется при оказании медицинской помощи при санаторно-курортном лечении. Фактически территория земельного участка №3 используется Истцом в лечебно-оздоровительных целях - проведении сеансов иппотерапии, как метода реабилитации больных с заболеваниями нервной и костно-мышечной систем (в частности, детей с ДЦП) посредством лечебной верховой езды. Это является разновидностью лечебной физкультуры, проводимой в условиях санаторно-курортного учреждения.

Отдельно стоит отметить, что земельный участок № 3 расположен в границах второй защитной зоны округа горно-санитарной охраны участков месторождений минеральных и пресных подземных вод, добываемых АО «Санаторий «Чувашия». Проект данного округа утвержден приказом Минприроды Чувашии от 13.12.2011 № 679. На территории данной зоны запрещено размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха.

Таким образом, исходя из особенностей использования земельного участка и размещенного на нем имущества истца, земельный участок № 3 не может классифицироваться как земли под торгово-офисную застройку, а подпадает под класс «Земли под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения» согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как следует из отчета № 5787/18 (стр. 33, 34, 60, 61), в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны четыре земельных участка, расположенные на территории г. Чебоксары, которые, по мнению оценщика, имеют схожие характеристики с объектом оценки. Однако данные земельные участки не могут рассматриваться как аналоги земельному участку № 3, поскольку они: имеют иное местоположение (объекты-аналоги расположены в пределах границ г. Чебоксары, объект оценки - п. Сосновка в значительной удаленности от центра города), имеют другой вид использования/зонирования (объекты-аналоги относятся к землям промышленного назначения, объект оценки - земли населенных пунктов), имеют различные коммуникации, в т.ч. возможные к подключению (на земельном участке № 3 невозможно подключить природный газ ввиду полного отсутствия сетей газоснабжения в п. Сосновка). Указанные характеристики существенно влияют на рыночную стоимость земельных участков, и земельный участок № 3 значительно уступает в этом аспекте объектам-аналогам.

- в описании процесса оценки земельного участка № 3 на стр. 43 отчета оценщик указал, что для выполнения поставленной задачи выполнил, среди прочего, следующий объем работ: осмотрел объект для определения фактического состояния имущества, изучил данные о фактическом состоянии имущества. На стр. 76 отчеты оценщик приложил иллюстрацию объекта оценки, которая представляет собой скриншот страницы сайта Публичной кадастровой карты, размещенной в сети Интернет по адресу https://pkk5.rosreestr.ru/ Учитывая отсутствие в отчете обзорных фотографий земельного участка № 3, сделанных в реальной местности, можно сделать вывод о том, что оценщик не проводил непосредственное исследование и осмотр объекта оценки на месте,

На основании раздела III «Общие требования к проведению оценки» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременении), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременении) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Если бы осмотр земельного участка № 3 был действительно проведен оценщиком на месте, об этом свидетельствовали не только обзорные фотографии объекта, но и содержащиеся в отчете сведения об ограничении в использовании земельного участка в связи с его нахождением в водоохранной зоне, о чем свидетельствуют расположенные на местности информационные знаки.

Таким образом, имеются основания считать, что оценщик в действительности не смог получить достаточных данных об объекте оценки, в том числе существенных сведений, определяющих эффективность использования земельного участка и влияющих на его рыночную стоимость, а именно: текущее использование земельного участка, преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; наличие ограничений, установленных в отношении использования земельного участка. Между тем, согласно Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В связи с изложенным, истец считает, что выполненный отчет № 5787/18 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, в отчете имеются существенные замечания и недостатки, которые влияют на полученные результаты, в связи с чем выводы об итоговой величине рыночной стоимости права аренды земельного участка, сделанные оценщиком, нельзя признать обоснованными.

Таким образом, истец считает, что размер арендной платы за земельный участок № 3 и представленный ответчиком расчет являются необоснованными. Ввиду неправильности проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, составленный отчет об оценке не может быть положен в основу расчета размера арендной платы. При таких обстоятельствах размер арендной платы, измененный ответчиком в одностороннем порядке, не может считаться бесспорным и подлежит пересмотру (изменению).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столица Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", эксперт ООО "Аналитик Центр" ФИО1.

Определением от 23.04.2019 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточнение иска в редакции заявления от 08.04.2019, в соответствии с которым истец просил:

1.Признать недействительным приложение к договору аренды земельныхучастков № 251/2519-М от 14.09.2005, заключенному между Администрациейгорода Чебоксары и АО «Санаторий «Чувашия», в частиопределения годового размера рыночной стоимости права аренды земельногоучастка с кадастровым номером 21:01:040401:35, площадью 4168,0 кв.м., целевым назначением: для эксплуатации конюшни, а также размера арендной платы за пользование указанным земельным участком за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 и сроков ее уплаты;

2.Признать недействительным уведомление МКУ «Земельное управление»города Чебоксары от 27.12.2018 № 2320/04 о направлении расчета размераарендной платы на 2018 год по договору аренды земельных участков № 251/2519-М от 14.09.2005 на земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35;

3.Возложить на Администрацию города Чебоксары обязанность поустановлению размера арендной платы за пользование земельным участком скадастровым номером 21:01:040401:35 за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в соответствии с действительной рыночной стоимостью права аренды земельного участка, определенной по результатам независимой экспертизы.

Определением от 15.05.2019 суд приостановил производство по делу в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручил эксперту ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" Кудряшову Д.Г. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" №5787/18 от 19.09.2018 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка, кадастровый номер 21:01:040401:35, общая площадь: 4168 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации конюшни, участок № 2, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, Заволжье, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки?

2) в случае выявления несоответствий указать, могли ли они повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки?

3) если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки, то определить, каков размер годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка, кадастровый номер 21:01:040401:35, общая площадь: 4168 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации конюшни, участок № 2, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, Заволжье, по состоянию на 01 января 2018 года?

19.06.2019 экспертное заключение ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" поступило в суд, в связи с чем определением от 23.07.2019 суд возобновил производство по делу.

Определением суда от 15.08.2019 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявленное истцом уточнение иска в редакции заявления от 23.07.2019, согласно которому истец просил:

1. Признать недостоверной определенную ООО "Аналитик Центр" в отчете об оценке № 5787/18 от 19.09.2018 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35, общей площадью: 4168 кв.м., разрешенным использованием: для эксплуатации конюшни, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, Заволжье;

2. Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35 в соответствии с заключением эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" № Э-0116/2019, по состоянию на 01 января 2018 года в размере 122878 руб. 38 коп.;

3. Взыскать с администрации города Чебоксары в пользу АО "Санаторий "Чувашия" в полном размере судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и судебные издержки по оплате стоимости судебной экспертизы.

Определением суда от 15.08.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Аналитик Центр".

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, с учетом которого в дополнение к заявлению от 15.08.2019 просил суд также признать недействительным одностороннее изменение Администрацией города Чебоксары договора аренды земельных участков №251/2519-М от 14.09.2005 в части установления на 2018 год рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35 в размере 629905 руб.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение истцом исковых требований.

Представитель Администрации города Чебоксары пояснила, что Администрации города Чебоксары и ООО "Аналитик Центр" являются надлежащими ответчиками по делу, но просила взыскать судебные расходы только с ООО "Аналитик Центр", мотивированных пояснений в данной части не представила. Мотивированных возражений в отношении уточненных исковых требований также не представила.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между АО "Санаторий «Чувашия» (арендатор) и Администрацией города Чебоксары (арендодатель) заключен договор аренды земельных участков №251/2519-М от 14.09.2005 (далее – договор), в соответствии с которым арендатору предоставлены во временное владение и пользование земельные участки, расположенные в г. Чебоксары, в 46, 47 кварталах Акшкюльского лесничества:

- земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:38, площадью 93972 кв.м., для эксплуатации здания и прилегающей территории {участок № 1);

- земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:37, площадью 5913 кв.м., для эксплуатации очистных сооружений (участок № 2);

- земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35, площадью 4168 кв.м., для эксплуатации конюшни (участок № 3);

- земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:36, площадью 147 кв.м., для эксплуатации насосной станции (участок № 4).

Указанный договор аренды заключен сроком до 22.03.2025 (пункт 2.1 договора).

Порядок и сроки уплаты арендной платы указаны в разделе 5 договора. При этом согласно пунктам 5.7, 5.8, 5.9 договора размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления. Размер арендной платы за последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливается ежегодно отдельными расчетами, являющимися неотъемлемой частью договора (приложениями). Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается уполномоченными на то государственными органами.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 №15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок № 148).

08.09.2017 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №349 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с учетом которых пункт 1.4 Порядка предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Администрацией города Чебоксары составлен расчет размера арендной платы на 2018 год, согласно которому годовой размер рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35 указан в размере 629905 руб.; годовой размер аренды земельного участка указан в размере 314952,5 руб. (с учетом применения корректирующего коэффициента 0,5, предусмотренного Порядком № 148 при предоставлении земельного участка в аренду санаторно-курортной организации). Об указанном изменении размера арендной платы Общество уведомлено письмом от 27.12.2018 № 2320/04 (л.д. 22, 47 Том 1).

Указанный расчет размера арендной платы на 2018 год составлен Администрацией на основании подготовленного ООО "Аналитик Центр" отчета об оценке № 5787/18 от 19.09.2018, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35 за год указана в размере 629905 руб. (л.д. 49-91 Том 1).

Не согласившись с указанным увеличением арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35 и результатами проведенной оценки, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о проведении перерасчета размера арендной платы земельного участка.

Поскольку указанное обращение было оставлено Администрацией без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, суд назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО "Аналитик Центр" № 5787/18 от 19.09.2018 установленным требованиям и определения рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35; проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" Кудряшову Д.Г.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" Кудряшова Д.Г. № Э-0116/2019 от 06.06.2019 отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" № 5787/18 от 19.09.2018 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Размер годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 122878,38 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" Кудряшова Д.Г. № Э-0116/2019 от 06.06.2019 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.

С учетом изложенного, суд признает определенную ООО "Аналитик Центр" в отчете об оценке № 5787/18 от 19.09.2018 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35, общей площадью: 4168 кв.м, разрешенным использованием: для эксплуатации конюшни, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, Заволжье, недостоверной.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ" (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.

Условиями договора аренды земельных участков № 251/2519-М от 14.09.2005 предусмотрена возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления, содержащего расчет арендной платы (пункт 5.9).

Учитывая, что недостоверность отчета № 5787/18 от 19.09.2018 об определении рыночной стоимости размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35, на котором основано направленное истцу уведомление об одностороннем изменении Администрацией города Чебоксары величины арендной платы на 2018 год, свидетельствует о недействительности указанной односторонней сделки, суд признает недействительным одностороннее изменение Администрацией города Чебоксары размера арендной платы в части установления на 2018 год рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35 в размере 629905 руб., в связи с чем требование Общества об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35 в соответствии с заключением эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" № Э-0116/2019, по состоянию на 01.01.2018 в размере 122878 руб. 38 коп., также подлежит удовлетворению.

При этом, с учетом применения корректирующего коэффициента 0,5, предусмотренного Порядком № 148 в случае предоставления земельного участка в аренду санаторно-курортной организации, годовой размер арендной платы составит 122878 руб. 38 коп. * 0,5 = 61439 руб. 19 коп.

Расходы истца по оплате государственной пошлины и на оплату судебной экспертизы в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств настоящего дела, суд взыскивает с ответчиков в равных долях.

Представитель Администрации города Чебоксары в ходе рассмотрения дела не опровергла, что по требованию о признании недействительным одностороннего изменения размера арендной платы Администрация города Чебоксары является надлежащим ответчиком, следовательно, оснований для освобождения ее от возмещения судебных расходов истца не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Признать недостоверной определенную обществом с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в отчете об оценке № 5787/18 от 19.09.2018 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35, общей площадью: 4168 кв.м, разрешенным использованием: для эксплуатации конюшни, расположенного по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, г. Чебоксары, Заволжье.

Признать недействительным одностороннее изменение администрацией города Чебоксары Чувашской Республики размера арендной платы в части установления на 2018 год рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:040401:35 в размере 629905 руб.

Установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:040401:35 в соответствии с заключением эксперта ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы" № Э-0116/2019, по состоянию на 01.01.2018 в размере 122878 руб. 38 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" в пользу акционерного общества "Санаторий "Чувашия" 3000 (Три тысячи) руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, 12000 (Двенадцать тысяч) руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу акционерного общества "Санаторий "Чувашия" 3000 (Три тысячи) руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, 12000 (Двенадцать тысяч) руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев