﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-8077/2020

12 июля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   05 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 июля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

при участии:  

от истца: представитель Шатокина О.А., на основании доверенности от 13.04.2021,

от ответчиков: 1. представитель не явился, извещен, 2. представитель Гулько Н.А., на основании доверенности от 19.06.2021,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11900/2021) общества с ограниченной ответственностью Магазин «Татьяна» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 19.02.2021 по делу № А21-8077/2020, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Ювелирторг» (адрес: Россия, 236029, Калининградская область, город Калининград, улица Профессора Баранова, дом 6, ОГРН: 1023900776723, Дата присвоения ОГРН: 05.12.2002, ИНН: 3905042443)

ответчики: 1. Администрация городского округа «Город Калининград» (адрес: Россия, 236022, Калининградская область, город Калининград, площадь Победы, 1, ОГРН: 1023900770222, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2002, ИНН: 3903016790); 2. общество с ограниченной ответственностью  Магазин «Татьяна» (адрес: Россия, 236022, Калининградская область, город Калининград, улица Каменная, 4, ОГРН: 1023900585763, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2002, ИНН: 3903009169)

о расторжении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Ювелирторг» (далее – истец, Компания) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью Магазин «Татьяна» (далее - Общество) о расторжении договора № 009326 на передачу в аренду городских земель от 15.05.2008.

Решением от 19.02.2021 суд удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, считая решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права.

В судебном заседании Общество поддержало доводы апелляционной жалобы, а Компания просила в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Обществу на основании договора на передачу в аренду городских земель от 15.05.2008 № 009275 были предоставлены в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:2 площадью 543 кв.м под здание кафе и земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:11 площадью 155 кв.м под гостевую автостоянку. Впоследствии договор расторгнут соглашением от 30.11.2009 № 009275-1.

Компании на основании договора на передачу в аренду городских земель от 08.08.2003 № 005368 были предоставлены в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:5 площадью 550 кв.м под нежилое здание кафе и земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:6 площадью 101 кв.м для строительства гостевой стоянки. Договор впоследствии был расторгнут соглашением от 24.12.2009 № 005368-4.

15.05.2008 между Обществом, Компанией (арендаторы) и Администрацией (арендодатель) заключен договор на передачу в аренду городских земель № 009326, по условиям которого в общее пользование на условиях аренды арендаторам предоставлены земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:7 площадью 274 кв.м, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:8 площадью 108 кв.м для благоустройства и озеленения главного входа, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131702:9 площадью 134 кв.м под дорогу совместного использования.

В результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:131702:2, 39:15:131702:11, 39:15:131702:5, 39:15:131702:6, 39:15:131702:7, 39:15:131702:8, 39:15:131702:9 на основании распоряжения КМИиЗР от 22.01.2010 № 70-52/р «Об образовании и представлении земельного участка по ул. Профессора Баранова, 4-6 в Ленинградском районе г. Калининграда» образован земельный участок с кадастровым номером 39:15:131792:13 площадью 1 868 кв.м и разрешенным использованием «под строительство торгово-административного здания, существующее здание кафе, гостевую автостоянку и благоустройство территории».

Соответствующие изменения в части предмета аренды внесены в договор аренды соглашением от 31.12.2009 № 009326-1. При этом пунктом 1.3 договора в редакции указанного соглашения стороны установили, что порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности и иных вещных и обязательственных прав на здание.

Согласно пункту 2.1 договора арендаторы обязаны использовать полученные в аренду земельные участки в соответствии с его целевым назначением.

Пункт 8.1 договора в редакции соглашения от 31.12.2009 № 009326-1 содержит условие, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случае отчуждения недвижимости, принадлежащей арендаторам на праве собственности и находящейся на земельном участке.

Согласно пункту 8.2 договора в редакции соглашения от 31.12.2009 № 009326-1 прекращение действия договора в отношении одного из арендаторов не является основанием для прекращения действия договора в отношении других арендаторов.

Срок действия договора аренды № 009326 установлен до 22.05.2051.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что ранее на спорном земельном участке с кадастровым номером 39:15:131792:13 было расположено принадлежащее Обществу нежилое здание кафе общей площадью 179,6 кв.м с кадастровым номером 39:15:131702:17. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.10.2019 года по делу № А21-10954/2019 удовлетворены исковые требования Компании о признании отсутствующим права собственности на объект в связи с его сносом.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН нежилое здание кафе с кадастровым номером 39:15:131702:17 снято с кадастрового учета 23.03.2020.

Из материалов дела также следует, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий Компании на праве собственности объект недвижимости - нежилое помещение (лит. 1 из лит. А) общей площадью 1 149,4 кв.м, этаж №№ 1-4 с кадастровым номером 39:15:131702:0:2/9, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.11.2011, выданным на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU39315000-33 от 31.03.2010.

Компания в мае 2020 года обратилась в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды с Обществом. Письмом от 22.06.2020 требования истца оставлены без удовлетворения.

В июле 2020 года Компания обратилась в адрес Общества с аналогичным заявлением, которое тоже было оставлено без удовлетворения.

Отказ арендодателя и арендатора от расторжения договора явились основанием для обращения Компании в суд с настоящим иском.

Придя к выводу, что отсутствие в натуре объекта недвижимости Общества свидетельствует об отсутствии у Общества права пользования земельным участком, что, в свою очередь, означает существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, применив положения статьи 451 ГК РФ, суд удовлетворил иск.

Апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Проанализировав представленные доказательства, апелляционный суд не нашел оснований для применения положений статей 450, 451 ГК РФ в рассматриваемом случае.

Из соглашения № 0099326-1 об изменении и дополнении договора № 009326 от 15.05.2008 видно, что земельный участок был предоставлен арендаторам, в том числе под строительство.

Обществом своими силами и за свой счет был разработан проект, подготовлены архитектурный проект и соответствующее технико-экономическое обоснование проекта строительства. 

Торгово-административное здание (фермерский рынок) представляет собой здание фермерского рынка, которое планируется пристроить к существующему четырехэтажному зданию торгового центра «Гут» (принадлежащего истцу) по адресу: г. Калининград, ул. Профессора Баранова, 6; строительство предполагалось, в том числе на месте принадлежащего Обществу здания кафе, которое впоследствии было разобрано и снесено, что явилось основанием для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета, а также основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Таким образом, отсутствие в настоящее время на арендуемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, не может являться основанием для расторжения договора аренды № 009326, так как это противоречит целям аренды.

Стоит также отметить отсутствие возражений арендодателя на осуществление строительства. Администрация в суде первой инстанции возражала против удовлетворения иска; своих требований о расторжении договора не заявила.

Компания, как арендатор, не вправе распоряжаться предоставленным ей во временное владение и пользование земельным участком, а именно определять его дальнейшую судьбу, касающуюся предоставления либо непредоставления в аренду Обществу.

Земельный участок был предоставлен арендаторам с учетом нахождения на нем объектов недвижимости, принадлежащим обоим арендаторам.

Снос объекта Общества не свидетельствует о наличии у Компании оснований для использования участка, занятого ранее объектом Общества.

Как пояснил представитель Компании в судебном заседании апелляционного суда, интерес в предъявлении настоящего иска связан с намерением Компании приобрести в собственность весь земельный участок.

При этом первоначально при заключении договора аренды № 009326 во временное владение и пользование были переданы несколько земельных участков (земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 17 02:007 площадью 0,0274 га, с кадастровым номером  39:15:13 17 02: 008 площадью 0,0108 га, с кадастровым номером 39:15:13 17 02:009 площадью 0,0134 га), которые в последующем были объединены в единый земельный участок (с кадастровым номером 39:15:13 17 02:13). Здание кафе, принадлежащее ранее Обществу, находилось на одном из земельных участок. Объединение участков производилось с учетом размещения на них объекта Общества; доказательств того, что Компании был бы предоставлен участок в ныне существующем виде, не имеется.

С учетом установленных обстоятельств апелляционный суд полагает, что Компания не доказала наличие права на заявленный иск, равно как и не доказала факт нарушения своих прав сохранением записи об аренде Общества.

Кроме того, в действиях истца имеются признаки злоупотребления, так истец чинит препятствия в доступе на земельный участок для проведения подготовительных строительных работ, уклоняется от согласования правил его совместного использования, осуществляя на территории всего земельного участка предпринимательскую деятельность. 

Таким образом, в удовлетворении исковых требований следует отказать. Решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 19.02.2021 по делу №  А21-8077/2020 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Ювелирторг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Магазин Татьяна» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

                  К.В. Галенкина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 Н.С. Полубехина