ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-240969/21-41-1751 

Резолютивная часть решения объявлена 30.05.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 06.06.2023.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 28.12.2022 № 33-Д-1610/22 и ответчика ФИО3 по доверенности от 01.12.2022 № 12, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) к АО «Завод ЖБИ-5» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 174 713 526 руб. 41 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 174 713 526 руб. 41 коп., в том числе 163 165 642 руб. 05 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.10.2009 № М-04-034423, начисленной за период с 01.07.2019 по 31.03.2021, 11 547 884 руб. 36 коп. неустойки, начисленной за период с 06.07.2017 по 31.03.2021.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды земельного участка от 27.10.2009 № М-04-034423 ответчик не уплатил арендную плату за указанный в исковом заявлении период, допускал просрочки в уплате арендной платы в период действия договора, в связи с чем истец начислил неустойку.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что по указанному договору аренды с учетом дополнительного соглашения от 20.09.2013 земельный участок предоставлялся в аренду для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов, которые вводились в эксплуатацию поэтапно. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на жилое либо нежилое помещение в нем земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений этого многоквартирного дома. Однако истец арендную плату за земельный участок исчислял без учета указанного обстоятельства. С учетом этого обстоятельства, как следует из информационного расчета истца, задолженность по арендной плате у ответчика в спорном периоде отсутствовала.

В отношении неустойки, указанной в информационном расчете истца, начисленной по состоянию на 16.05.2018, ответчик заявил о применении исковой давности.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что по договору аренды земельного участка от 27.10.2009 № М-04-034423, заключенному истцом в качестве арендодателя и ответчиком в качестве арендатора, последнему предоставлен в пользование на условиях аренды сроком до 01.10.2058 земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001019:213 площадью 49 142 кв. м с адресными ориентирами: 

<

...>, - для эксплуатации зданий под производственные цели и общежитие.

Согласно п. 1.4 договора на участке расположены  нежилые здания (стр. 1, 2, 3, 4,  5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19).

Размер арендной платы согласно п. 3.3 договора установлен в приложении № 1 к договору, из которого следует, что арендная плата начисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и (или) уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым правилам исчисления арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после изменения правил исчисления арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца отчетного квартала.

П. 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.00.2013 земельный участок предоставлен сроком до 06.06.2019 для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 12.01.2011 № RU77-223000-003103, в том числе многоквартирных домов.

В соответствии с п. 1.4 соглашения арендная плата после изменения цели его предоставления для строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка и 30 % от рыночной стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления с даты государственной регистрации соглашения, что составляет 1 164 811 398 руб. 01 коп.; за последние 2 года срока действия договора аренды размер годовой арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка; во все остальное время срока действия договора аренды размер годовой арендной платы устанавливается в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения за первый год срока аренды после изменения цели его предоставления уплачивается единовременно в течение 30-ти дней с даты государственной регистрации соглашения.

Из представленного истцом расчета, прилагаемого к исковому заявлению,  следует, что за период с 01.07.2019 по 31.03.2021 ответчик не уплатил арендную плату в размере 163 165 642 руб. 05 коп., допускал просрочки при уплате арендной платы в период действия договора, в связи с чем истец за период с 06.07.2017 по 31.03.2021 начислил неустойку в размере 11 547 884 руб. 36 коп.

Претензией от 26.05.2021 № 33-6-272008/21-(0)-1 ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе  земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с п. 13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме; земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; образование такого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. П. 5 ст. 16 указанного Федерального закона устанавливает, что со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Из представленных в дело доказательств следует, что строительство объектов капитального строительства на арендованном ответчиком земельном участке велось поэтапно, многоквартирные дома в составе жилого комплекса вводились в эксплуатацию также поэтапно.

Так, по разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2013 № RU77223000-005157 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства, 1-й пусковой комплекс) – д. 3, корп. 5.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 27.06.2014 № RU77223000-005749 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 2-й пусковой комплекс, 1-я очередь строительства – секции 5 и 6) – д. 3, корп. 7.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 12.03.2015 № RU77223000-006379 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 3-й пусковой комплекс, 1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП) – д. 3, корп. 8.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 14.04.2015 № RU77223000-006449 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 1-й пусковой комплекс – жилые секции 7-10) – д. 3, корп. 3.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2015 № 77-223000-007087-2015 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (1-я очередь строительства – наземная автостоянка, ЦТП, РТП, жилые секции 1-6, подземный гараж, 4-й пусковой комплекс) – д. 3, соор. 1.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2016 № 77-223000-007345-2016 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 2-й пусковой комплекс, 2-я очередь строительства – секции 11-14) – д. 3, корп. 2.

По разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 17.07.2019 № 77-223000-009024-2019 в эксплуатацию введен общественно-жилой комплекс (2-я очередь строительства – жилые секции 7-18, ДОУ, подземный гараж под секциями 7-18, 3-й этап, 1-й подъэтап – секции 15-18, подземная автостоянка секций 7-18) – д. 3, корп. 1.

Ответчик представил доказательства государственной регистрации права собственности на помещения в построенных и введенных в эксплуатацию домах.

С учетом ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ,  постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П,  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 суд соглашается с мнением ответчика о том, что после государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, построенных и введенных в эксплуатацию на арендованном ответчиком земельном участке, часть этого участка, необходимая для эксплуатации жилого комплекса (многоквартирных домов, наземной автостоянки, подземной автостоянки), перешла в общую долевую собственность собственников помещений этих многоквартирных домов, в связи с чем основания для начисления ответчику арендной платы за эту часть земельного участка не соответствует закону.

Проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизой установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:213, используемого для эксплуатации построенного на земельном участке жилого комплекса в составе многоквартирных домов, наземной автостоянки, подземной автостоянки, составляет 21 520 кв. м.

Согласно информационному расчету истца, составленному с учетом заключения эксперта, в спорном периоде задолженность по арендной плате у ответчика отсутствовала, в связи с чем в иске в части требования о взыскании арендной платы суд отказывает.

Из расчета следует, что арендная плата в 2017-2018 гг. уплачивалась ответчиком с нарушением согласованного в договоре срока, что повлекло начисление истцом неустойки, размер которой за период с 06.07.2017 по 16.05.2018 составил 308 643 руб. 04 коп.

Согласно гл. 12 «Исковая давность» ГК Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в 3 года, течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, при этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решение; с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление подано в суд в электронном виде 09.11.2021, то есть по истечении срока исковой давности применительно к требованию о взыскании неустойки, начисленной по состоянию на 16.05.2018, в связи с чем суд по заявлению ответчика применяет исковую давность и отказывает в иске и в части требования о взыскании неустойки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 167-170 АПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья

О.А. Березова