ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

19 июня 2025 года Дело № А64-1677-95/2022

г. Воронеж                                                                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2025 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Потаповой Т.Б.,

судей Ореховой Т.И.,

 ФИО1,      

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рейф О.В.,

при участии:

от Комитета земельных отношений администрации города Тамбова Тамбовской области, иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных отношений администрации города Тамбова Тамбовской области на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.03.2025 по делу №А64-1677-95/2022

 по рассмотрению заявления Комитета земельных отношений администрации города Тамбова Тамбовской области о расторжении договора аренды земельного участка от 03.03.2017 №35 

в деле о признании несостоятельным (банкротом) ООО Специализированный застройщик «Компания Козерог»,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Тамбовской области поступило заявление ПАО Сбербанк о признании несостоятельным (банкротом) ООО Специализированный застройщик «Компания Козерог» (далее также – ООО СЗ «Компания Козерог», должник). Определением суда от 17.03.2022 данное заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу с применением правил параграфа 7 главы IX (банкротство застройщиков) Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.10.2022 в отношении ООО СЗ «Компания Козерог» введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим должника утвержден ФИО2.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 13.06.2023 ООО СЗ «Компания Козерог» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

В Арбитражный суд Тамбовской области от Комитета земельных отношений администрации города Тамбова Тамбовской области (далее также- Комитет, заявитель) поступило заявление о расторжении договора аренды земельного участка от 03.03.2017 №35.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.12.2024 ФИО2 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО СЗ «Компания Козерог», конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.02.2025 к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ИП ФИО4.

В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции заявитель уточнил требования: просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 03.03.2017 №35 площадью 1025 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0212001:2583 под строительство 2-этажного общественного здания (магазины) по ул. Сабуровской, 1В, в г. Тамбове, заключенный между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и ООО «Компания Козерог с 14.02.2023. Уточнения приняты судом к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 07.03.2025 расторгнут договор аренды от 03.03.2017 №35 земельного участка площадью 1025 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0212001:2583 под строительство 2-этажного общественного здания (магазины) по ул. Сабуровской, 1В г.Тамбова, заключенный между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и ООО «Компания Козерог». В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным определением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Комитет земельных отношений администрации города Тамбова Тамбовской области обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.03.2025 отменить и принять новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы, представители иных лиц не явились.

От Комитета поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения всех лиц, участвующих в обособленном споре, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.03.2025 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах проведения открытого аукциона по извещению №161115/0048974/01 от 14.01.2016, постановлений администрации города Тамбова от 02.12.2015 №8831, от 30.09.2016 №6000 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области (переименован в Комитет земельных отношений администрации города Тамбова Тамбовской области решением Тамбовской городской Думы Тамбовской области от 29.05.2024 №1218) и ООО «Компания Козерог» (переименовано в ООО СЗ «Компания Козерог») был заключен договор аренды земельного участка в г. Тамбове №35 от 03.03.2017 площадью 1025 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0212001:2583 под строительство 2-этажного общественного здания (магазины) по ул.Сабуровской, 1В в г. Тамбове, сроком с 22.12.2016 по 14.01.2026.

Договор аренды земельного участка от 03.03.2017 №35 зарегистрирован в установленном законом порядке 15.03.2017, peг. №68:29:0212001:2583-68/001/2017-1.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 03.07.2024 №КУВИ-001/2024-174221831, от 03.07.2024 №КУВИ-001/2024-174224749 в пределах земельного участка с кадастровым номером 68:29:0212001:2583 расположено здание магазина с кадастровым номером 68:29:0212001:5029, принадлежащее на праве собственности третьему лицу – ФИО4

ФИО4 обратился в Комитет за оформлением прав на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0212001:2583.

Комитетом принято решение досрочного отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 03.03.2017 №35 в одностороннем порядке, поскольку ООО СЗ «Компания Козерог» не является правообладателем объекта недвижимости, под строительство которого предоставлялся земельный участок, в то время как использует этот земельный участок по договору аренды, чем нарушается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Использование земельного участка отдельно от объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, невозможно, поскольку исключительным правом на приобретение такого земельного участка обладает собственник данного объекта недвижимого имущества.

Как указано Комитетом, 08.07.2024 в адрес конкурсного управляющего ООО СЗ «Компания Козерог», а также 23.08.2024 в адрес ООО СЗ «Компания Козерог» были направлены для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в г. Тамбове от 03.03.2017 №35, однако подписанные экземпляры указанного соглашения в адрес Комитета не поступали.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

По мнению апелляционной коллегии, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ предметом договора аренды (имущественного найма является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленного статьей 209 Гражданского кодекса РФ, а также статьей 35 Конституции РФ, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Статьей 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе права аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

По общему правилу, со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункт 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе. Само по себе наличие договора аренды не является безусловным основанием для включения права аренды в конкурсную массу.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации, по смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора (пункт 44 Обзора судебной практики ВС РФ №4 (2018)).

Между тем, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит положений о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

В силу пункта 4.3.4 договора аренды земельного участка от 03.03.2017 №35 стороны пришли к соглашению о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать земельный участок (его часть) в субаренду, а также сдавать в аренду или передавать в залог здания и сооружения, принадлежащие арендатору на праве собственности с одновременной передачей и права аренды земельного участка, на котором они расположены.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 03.07.2024 № КУВИ-001/2024-174221831 на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0212001:2583 по ул. Сабуровской, 1В ООО СЗ «Компания Козерог» передало арендованный земельный участок третьему лицу — ФИО4 по договору субаренды земельного участка от 01.10.2019.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции заключил, что право аренды земельного участка, принадлежащее ООО «Компания Козерог», являлось активом общества, который оно могло бы ввести в оборот путем отчуждения за плату и, тем самым, удовлетворить требования кредиторов.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ). В этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Из материалов дела следует, что пунктом 6.2 договора аренды от 03.03.2017 №35 предусмотрено, что он может быть расторгнут по требованию сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3 договора.

Так, в силу пункта 4.1.3 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании способами, приводящими к его порче, при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца; при отказе арендатора от уплаты арендных платежей с учетом изменений, предусмотренных пунктом 3.5 договора; при нарушении иных условий договора, не определенных в пункте 4.1.3 договора.

Как отражено в пункте 60 постановления Пленума ВС РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

В пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В данном случае из содержания претензионного письма от 23.08.2024 следует, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договорных отношений и направил для подписания проекты соглашений о расторжении договора аренды. Должник, в свою очередь, соглашение о расторжении договора аренды не подписал.

Обращаясь рассматриваемыми требованиями, Комитет просил расторгнуть договор на основании пунктов 4.1.3, 6.2, согласно которым арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, в том числе в судебном порядке. Данное волеизъявление основано на том, что в настоящее время цель использования земельного участка (под строительство 2-этажного общественного здания (магазины)) достигнута, субарендатор (ФИО4) имеет право предоставления указанного земельного участка в собственность или на праве аренды (статья 39.20 Земельного кодекса РФ), должник реализовал свое право аренды путем предоставления участка в субаренду и дальнейшее его использование таким способом будет нарушать права как арендодателя, так и субарендатора, что противоречит пункту 4.1.3 договора; реализовать свое право на передачу прав долгосрочной аренды земельного участка должник также не сможет ввиду наличия на нем построенного и введенного в эксплуатацию здания.

В апелляционной жалобе заявитель приводит доводы о том, что поскольку право собственности на объект незавершенного строительства кадастровым номером 68:29:0212001:4336 будущее здание магазина с кадастровым номером 68:29:0212001:5029 зарегистрировано за ФИО4 с 14.02.2023, то с этой даты ООО СЗ «Компания Козерог», не являясь правообладателем объекта недвижимости, под строительство которого предоставлялся земельный участок, использует этот земельный участок по договору аренды, тем самым нарушая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. Кроме того, использование земельного участка отдельно от объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, невозможно, поскольку исключительным правом на приобретение такого земельного участка обладает собственник данного объекта недвижимого имущества. Взыскание с ООО СЗ «Компания Козерог» платы за пользование земельным участком под зданием, зарегистрированным за ФИО4, является незаконным.

Арбитражный суд Тамбовской области, отклоняя аналогичные доводы заявителя о необходимости расторжения договора с 14.02.2023 (дата регистрации объекта незавершенного строительства (в последующем здания магазина) готовностью 50%), исходил из того, что на данную дату оснований для расторжения договора не имелось (цель предоставления земельного участка не была достигнута, иные основания также отсутствовали), а также поскольку данное обстоятельство приведет к уменьшению конкурсной массы должника за счет уменьшения периодов платы за субаренду (дебиторская задолженность ФИО4 перед должником). Оснований для иных выводов апелляционная коллегия не усматривает.

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Таким образом, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предъявленные заявителем требования о расторжении договора аренды образованного земельного участка из земельного участка, находящегося в государственной собственности Тамбовской области, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению с момента вступления обжалуемого судебного акта суда первой инстанции в законную силу (статья 619 Гражданского кодекса РФ). 

Довод апелляционной жалобы о том, что расторжением договора аренды земельного участка с текущей даты нарушаются права и законные интересы Комитета как взыскателя неналогового дохода в бюджет города Тамбова, несостоятелен.

Заявителем апелляционной жалобы документально не опровергнуты выводы, к которым пришел суд первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования представленных в дело доказательств (статьи 9, 65 АПК РФ).

Несогласие заявителя жалобы с произведенной судом первой инстанции оценкой имеющихся в деле доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права и не является в рассматриваемом случае основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, сделанными при надлежащей оценке представленных в материалы дела доказательств, при правильном применении норм материального права. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В связи с вышеизложенным, определение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.03.2025 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривается, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.03.2025 по делу №А64-1677-95/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Председательствующий судья Т.Б. Потапова

 Судьи Т.И. Орехова

 ФИО1