Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-2550/2021

18 апреля 2022 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2022 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Ламанского В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Норбоевой Д.А.,

при участии в судебном заседании индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт) и представителя общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русский инвестиционный клуб» ФИО2 (доверенность от 01.04.2022 № 0-4/2022, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русский инвестиционный клуб» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 октября 2021 года по делу № А58-2550/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2022 года по тому же делу,

установил:

департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162 и снятии земельного участка с кадастровым номером 14:36:105035:9 с государственного кадастрового учета. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия). 

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 октября 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2022 года, иск удовлетворен частично, договор аренды от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162 расторгнут, в удовлетворении остальной части требований отказано. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование своих доводов предприниматель ссылается на неправильное применение судами положений статей 22 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вид разрешенного использования земельного участка допускает размещение временных объектов для торговли. Предприниматель использовал земельный участок в соответствии с условиями договора и его целевым назначением. 

Ссылаясь на статью 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русский инвестиционный клуб» (далее – общество) обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на то, что заявитель, являясь доверительным управляющим, выступает от имени собственников ряда помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, к которым в силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право пользования названным участком. Однако к участию в деле общество привлечено не было, что является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Департаментом нарушен досудебный порядок урегулирования спора, поскольку он обратился в суд до получения ответа на претензию, при этом обществу предложение о расторжении договора аренды не направлялось. Судами не учтено, что ни действующее законодательство, ни договор аренды не запрещают арендатору возводить некапитальные здания вспомогательного характера по отношению к зданию торгового центра. В связи с тем, что спорный земельный участок был предоставлен для эксплуатации торгового центра, то данный участок не мог быть предметом договора на право размещения нестационарных торговых объектов. Судами не установлена существенность нарушения условий договора.

В отзыве департамент просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения. 

Присутствующие в судебном заседании предприниматель и представитель общества поддержали доводы кассационных жалоб.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационных жалоб к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.09.2019 между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2019-0162, по условиям которого во временное владение и пользование последнему сроком на 10 лет передан земельный участок с кадастровым номером 14:36:105035:9, площадью 9103 кв.м , находящийся по адресу: г. Якутск, квартал «А», для эксплуатации торгового центра (код целевого назначения участка 5.1).

Согласно пункту 3.2.1 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель имеет право досрочно в судебном порядке расторгнуть договор в случаях использования арендатором земельного участка не в соответствии с его видом разрешенного использования.

20.01.2021 и 20.02.2021 департаментом проведено обследование указанного земельного участка и установлено, что на нем расположены часть торгового цента «Сахаэкспоцентр», а также киоски, используемые для торговли. 

26.02.2021 департамент направил предпринимателю уведомление, в котором потребовал в 30-дневный срок со дня его получения подписать соглашение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162.

Ссылаясь на существенное нарушение предпринимателем договора аренды, отказ расторгнуть договор во внесудебном порядке, департамент обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями. 

Разрешая возникший спор, суды, руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, посчитали доказанным факт существенного нарушения предпринимателем условий договора аренды, выразившегося в использовании земельного участка не по целевому назначению, и с учетом этого удовлетворили иск в части, указав на отсутствие правовых оснований для снятия земельного участка с кадастрового учета. 

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах, правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора влечет прекращение обязательств сторон по нему.

Таким образом, предъявленное одной из сторон в суд требование о расторжении договора должно быть адресовано другой стороне этого договора, а, если в качестве этой стороны выступает одновременно несколько лиц, - всем таким лицам. Указанное правило предопределяет состав участвующих в деле лиц, в котором стороны договора в обязательном порядке должны выступать сторонами по делу.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом изложенного, поскольку при отчуждении помещения в здании его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, то в силу прямого указания закона такой покупатель тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка в соответствующей его части и становится стороной договора аренды.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Из кассационной жалобы общества, выписок из Единого государственного реестра недвижимости видно, что с 22.01.2021 и 26.02.2021 собственниками помещений в здании «Сахаэкспоцентр», расположенном на спорном земельном участке, помимо предпринимателя являются владельцы паев комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Артик Капитал», от имени которых в качестве доверительного управляющего выступает общество.

В этой связи с момента государственной регистрации права собственности третьих лиц на помещения в здании «Сахаэкспоцентр» к ним в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка, вытекающие из договора аренды от 19.09.2019 № 09-1/2019-0162.

Соответственно, данных лиц следует признать приобретшими статус стороны договора аренды, в силу чего требование о его расторжении независимо от оснований такого расторжения должно рассматриваться с участием этих лиц в качестве ответчиков (для целей установления судом наличия оснований для расторжения договора при непосредственном участии этих лиц в качестве ответчиков).

Между тем судами настоящий спор рассмотрен и по результатам его рассмотрения приняты судебные акты о расторжении договора без привлечения лиц, к которым перешло право аренды по спорному договору, что является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

С учетом того, что при рассмотрении настоящего спора суды те обстоятельства, которые приведены в кассационной жалобе лица, не привлеченного к участию в деле, не исследовали и не оценивали, обжалуемые судебные акты в целях обеспечения принципов состязательности сторон, баланса прав участников спорных правоотношений подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, разрешить вопрос о привлечении к участию в деле ООО «Управляющая компания «Русский инвестиционный клуб», установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств, принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 октября 2021 года по делу № А58-2550/2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2022 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Н.П. Кушнарева

С.Б. Качуков

В.А. Ламанский