АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-36160/2016

г. Краснодар

04 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное региональное объединение "Урал"» (ИНН 7422004373, ОГРН 1027401176901) и третьего лица – публичного акционерного общества Банк ВТБ 24, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Галов В.В.) по делу № А32-36160/2016, установил следующее.

Администрация город Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО «Научно-производственное региональное объединение "Урал"» (далее – общество) с исковым заявлением о взыскании 4 831 684 рублей 43 копеек задолженности, 110 379 рублей 73 копеек пени, а также расторжении договора аренды от 14.12.2009 № 4900005321.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы в период с 13.01.2012 по 30.06.2016 во исполнение заключенного сторонами договора от 14.12.2009 № 4900005321. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора. Невнесение арендатором платы за пользование земельным участком на протяжении длительного периода времени является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО Банк ВТБ 24.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 14.12.2009 № 4900005321 обществу на срок до 01.01.2047 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:6 площадью 12 500 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120, занимаемый детским спортивно-оздоровительным лагерем «Чайка». При разрешении спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс), а также наличия у общества обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Расчет размера арендной платы произведен администрацией на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи» (далее – постановление от 15.06.2007 № 791, действовало в спорный период). Ответчик заявил об истечении срока исковой давности по части заявленных требований. Суд установил, что с 13.01.2012 по 30.09.2013 иск заявлен администрацией за пределами давностного срока, поэтому отказал ей в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и неустойки за соответствующий период времени (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). С учетом установленных обстоятельств погашения ответчиком задолженности в иной спорный (не охваченный сроком исковой давности) период, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания арендный платежей. Требование о взыскании с общества пеней на основании статьей 329, 330 Гражданского кодекса и пункт 6.2 договора также признано необоснованным, поскольку ответчик представил доказательства погашения неустойки (платежное поручение от 17.01.2017 № 185). При разрешении требования истца о расторжении договора аренды судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса, статьей 22 Земельного кодекса. Суды учли также разъяснения, содержащиеся в пунктах 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13; далее – постановление от 17.11.2011 № 73) и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Судебные инстанции признали, что в деле отсутствуют доказательства существенного нарушения обществом условий договора аренды (задолженность погашена; взыскиваемые арендодателем суммы долга и пени образовались в результате перерасчета, о котором ответчик извещен только в 2016 году). Поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 14.12.2009 № 4900005321.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Суды пришли к ошибочному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований, поскольку по расчетам истца в период с 13.01.2012 по 30.06.2016 за ответчиком образовалась задолженность в размере 4 831 684 рублей 43 копеек (сумма основного долга) и 110 379 рублей 73 копеек (пени). Наличие указанной задолженности является существенным нарушением условий договора, поэтому договор аренды от 14.12.2009 № 4900005321 подлежит расторжению в судебном порядке (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 23 постановления от 17.11.2011 № 73). Досудебный порядок расторжения договора аренды (статья 452 Гражданского кодекса) администрацией соблюден, что подтверждается представленными истцом в материалы дела документами (претензии (с доказательствами их направления) в адрес общества).

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает необоснованными (противоречащими материалам дела) доводы истца о том, что арендная плата за использование земельного участка в период 13.01.2012 по 30.06.2016 обществом не вносилась. Довод администрации о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 14.12.2009 № 4900005321 не основан на законе (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса) и противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11. Суды также обоснованно учли, что участок предоставлен для эксплуатации объектов детского оздоровительного лагеря. Кроме того, общество условия договора исполняет надлежащим образом, по состоянию на 27.06.2017 задолженность по арендной плате отсутствует.   

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы администрации.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 14.12.2009 муниципальное образование город-курорт Сочи (в лице администрации; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 4900005321 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:6 площадью 12 500 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120. Договор заключен на срок до 01.01.2047 (пункт 2.1). Исчисление арендной платы устанавливается с 06.05.2009 по 01.01.2047. Расчет размера арендной платы за участок изложен в приложении к настоящему договору. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельными платежными документами за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункты 3.1 – 3.3 договора). Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требования арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления (пункт 3.5). Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при существенных нарушениях его условий, а именно при невнесении арендной платы более 6 месяцев (подпункт «в» пункта 4.1.1 договора). За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора). В приложении к договору согласован годовой размер арендной платы, который составляет 108 225 рублей. Договор аренды зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 18.04.2010 (т. 1, л. д. 37 – 42).

По сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 14.01.2009, земельный участок имеет кадастровый номер 23:49:0303014:6, который внесен в государственный кадастр недвижимости 03.10.2003. Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование – размещение детского спортивно-оздоровительного лагеря «Чайка» (т. 1, л. д. 43, 44).   

25 мая 2016 года администрация направила в адрес общества проект дополнительного соглашения от 15.04.2016 (т. 1, л. д. 89 – 91) , в котором сумма годовой арендной платы за период с 13.01.2012 установлена в размере 1 082 250 рублей на основании постановления от 15.06.2007 № 791 (в редакции постановления от 29.12.2011 № 2645).

Проект дополнительного соглашения получен арендатором 03.06.2016 (сведения сайта ФГУП «Почта России»), но не подписан им (т. 1, л. д. 92, 93). 

На письмо общества от 14.06.2016 № Ур-168 о разъяснении ситуации, администрация направила в адрес арендатора письмо, в котором сообщило арендатору о том, что арендную плату с 13.01.2012 по 30.06.2016 в установленном нормативно размере (постановление от 15.06.2007 № 791) общество не вносило. Поэтому образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 4 831 684 рубля 43 копейки, размер неустойки составил 110 379 рублей 73 копейки (т. 1, л. д. 105 – 107). 

27 апреля 2016 года в адрес ответчика направлена претензия № 7614/02-05-16 с требованием о погашении задолженности и пени в десятидневный срок (т. 1, л. д. 95 – 98). 

В адрес ответчика направлена также претензия от 17.05.2016 № 10765/02-05-16, в которой указано, что нарушения договора не устранены, поэтому обществу предложено обеспечить явку представителя в администрацию для подписания соглашения о расторжении договора. При неисполнении требований, изложенных в претензии, администрация обратится в арбитражный суд за защитой прав муниципального образования город-курорт Сочи (т. 1, л. д. 99 – 102). 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы в рамках договора от 14.12.2009 № 4900005321, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование арендуемым обществом муниципальным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Судебные инстанции при определении размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303014:6 руководствовались постановлением от 15.06.2007 № 791 (действовало в спорный период), а также условиями договора от 14.12.2009 № 4900005321. При определении размера задолженности суд первой инстанции учел заявление ответчика о пропуске истцом давностного срока.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

Судами при разрешении спора установлено, что исковое заявление подано администрацией в арбитражный суд 13.10.2016. По условиям договора от 14.12.2009 № 4900005321 арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. Поэтому судебные инстанции признали, что срок исковой давности истек применительно к периоду взыскания с 13.01.2012 по 30.09.2013.

В силу норм статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Приняв во внимание произведенные обществом арендные платежи (т. 1, л. д. 67 – 88, 199 – 203), суды первой и апелляционной инстанций установили отсутствие у общества задолженности по арендной плате в период после 30.09.2013. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 6.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что задолженность по пени за просрочку внесения арендной платы, у общества отсутствует (погашена арендатором на основании платежного поручения от 17.01.2017 № 185). В связи с этим, суды первой и апелляционной инстанций отказали администрации в удовлетворении требования о взыскании с общества договорной неустойки.

При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 14.12.2009 № 4900005321, заключенного на срок до 01.01.2047, судебные инстанции исходили из того, что указанная мера ответственности может быть применена к недобросовестному арендатору, когда исчерпаны другие способы воздействия на него и, несмотря на предупреждение арендодателя, нарушение обязательства не устранено.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – информационное письмо от 05.05.1997 № 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что арендодатель в разумный срок (учитывая изменение размера арендной платы с 2012 года) требование о расторжении договора не предъявил, направив арендатору сведения о необходимости внесения арендных платежей в измененном (увеличенном) размере только в 2016 году. Арендатор задолженность по арендной плате и договорной неустойке погасил в полном объеме. Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными. При этом администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора от 14.12.2009 № 4900005321 с учетом целей предоставления земельного участка – для эксплуатации детского спортивно-оздоровительного лагеря «Чайка».

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 14.12.2009 № 4900005321 и взыскания с общества задолженности (арендной платы и пени) за пользование земельным участком, окружным судом отклоняются. Выводы судебных инстанций в этой части соответствуют закону (статьи 309, 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса), а также разъяснениям, изложенным в постановлении от 24.03.2005 № 11 и информационном письме от 05.05.1997 № 14. 

Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводам об отсутствии оснований для взыскания с общества задолженности по арендной плате и неустойки а также для расторжения договора от 14.12.2009 № 4900005321.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

 Иные доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, не влияют на существо разрешенного спора и правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу № А32-36160/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

 

Председательствующий                    			                                   В.Е. Епифанов 

Судьи										            А.И. Мещерин

										            И.В. Сидорова