﻿

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-58760/21

30 ноября 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 17 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО «Спектрстрой» (ИНН 7718536619, ОГРН 1057746084824)

о взыскании по договору аренды от 09.07.2010 № М-01-034849 задолженности по арендной плате в размере 3309691,71 руб.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Спектрстрой» с требованием о взыскании по договору аренды от 09.07.2010 № М-01-034849 штрафа в размере 3309691,71 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, изложил позицию суду. Представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ). 

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Как следует из материалов дела, сроком до 24.05.2059 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 09.07.2010 № М-01-034849 земельного участка площадью 2600 кв.м из состава земель населенных пунктов, с кадастровым номером 77:01:0006030:1001, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Рогожский Вал, вл. 12. 

Участок предоставлен для проектирования, строительства, и последующей эксплуатации гостиничного комплекса общей площадью 27300 кв.м на 153 номера с автостоянкой на 217 машино-мест на условиях оплаты стоимости права на заключение договора аренды в размере 184173000 руб.

В соответствии с пунктом 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2016 в срок до 28.02.2018 арендатор обязуется осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта (гостиничного комплекса с автостоянкой), а также сетей и сооружений инженерно-технического обеспечения и объектов транспортного обслуживания, в том числе городского значения, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию по адресу: г. Москва, ул. Рогожский Вал, вл. 12.

В пункте 7.4 договора стороны согласовали условие о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 договора и условий, касающихся использования участка, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Ответчиком получено разрешение на строительство от 05.02.2016 № 77-202000-012195-2016, согласно которому срок строительства гостиничного комплекса до 05.04.2018. В последующем срок данного разрешения продлено до 31.01.2020, а затем до 30.06.2020, 30.06.2021.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 10.02.2021 № 77-202000-009922-2021 в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006030:1001 возведено здание гостиничного комплекса.

Поскольку строительство в границах земельного участка, предоставленного по договору аренды от 09.07.2010 № М-01-034849 завершено с нарушением сроков, установленных договором в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2016, Департамент городского имущества города Москвы в порядке пункта 7.4 договора начислил штраф в размере 3191332,17 руб., который уплачен обществом в добровольном порядке, что установлено решением Арбитражного суда Московской области от 21.09.2020 по делу № А41-20374/20.

Как указывается истцом и следует из судебного акта по делу № А41-20374/20, штраф за нарушение сроков строительства в размере 3191332,17 руб. начислен в соответствии с пунктом 7.4 договора и на основании решения Градостроительно-земельной комиссии, принятого в форме протокола от 25.07.2019 № 19, о продлении срока исполнения обязательств ООО «Спектрстрой» по строительству гостиничного комплекса в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006030:1001 до 31.01.2020 с применением штрафных санкций.

Поскольку срок разрешения на строительство продлен до 30.06.2021, а строительство объекта завершено 10.02.2021, Департамент городского имущества города Москвы со ссылкой на протокол заседания Градостроительно-земельной комиссии от 25.07.2019 № 19 начислил штраф в порядке пункта 7.4 договора аренды от 09.07.2010 № М-01-034849 в сумме 3309691,71 руб. за период с 01.02.2020 до 10.02.2021.

Претензия от 19.02.2021 об уплате штрафа оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «Спектрстрой» представило в материалы дела платежное поручение от 26.11.2019 № 230 об уплате в добровольном порядке штрафа в размере 3191332,17 руб., акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2021 об отсутствии задолженности по уплате штрафа в порядке пункта 7.4 договора, а также ссылается на однократность начисления такого штрафа.

Суд не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующим.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования пункта 7.4 договора аренды от 09.07.2010 № М-01-034849, за нарушение сроков строительства на арендуемом земельном участке арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Данный пункт, равно как и договор аренды, не содержит условия о начислении штрафных санкций за каждый факт нарушения обязательств по договору.

Кроме того, суд принимает во внимание, что пунктом 7.4 договора предусмотрено начисление штрафных санкций в фиксированной сумме – 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

По смыслу статьи 330 ГК РФ неустойкой является и пени (когда ответственность наступает за каждый день просрочки), и штраф (когда ответственность определена в виде фиксированной суммы). 

В этой связи суд приходит к выводу, что, поскольку в договоре в качестве обеспечения исполнения обязательств указан именно штраф (неустойка), а не пени, а также отсутствует указание на его начисление за каждый факт просрочки, оснований для начисления штрафа за период с 01.02.2020 до 10.02.2021 не имеется. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 25.01.2021 и по делу № А41-79215/19 и Определении Верховного Суда РФ от 21.04.2021 № 305-ЭС21-6056.

Ссылка истца на протокол Градостроительно-земельной комиссии от 25.07.2019 № 19 в части решения о продлении срока исполнения обязательств ООО «Спектрстрой» по строительству гостиничного комплекса в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006030:1001 до 31.01.2020 с применением штрафных санкций с учетом продления срока разрешения на строительство до 30.06.2020, а затем до 30.06.2021 также отклоняется судом, поскольку в силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

По смыслу пункта 1 статьи 452 ГК РФ протокол Градостроительно-земельной комиссии от 25.07.2019 № 19 не является основанием для изменения условий договора, в том числе о начислении дополнительных штрафных санкций.

Материалами дела подтверждается, что в связи с продлением сроков строительства на основании протокола Градостроительно-земельной комиссии от 25.07.2019 № 19 и, исходя из продления сроков действия разрешения на строительства, изменения в договор не вносились, ни в части сроков исполнения обязательств, ни в части применения штрафных санкций.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для начисления дополнительных штрафных санкций не имеется.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования Департамента городского имущества города Москвы являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                            Ю.С. Таранец