Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город  Волгоград

«16» марта 2021 г.

                                  Дело № А12-26754/2020

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 09.03.2021.

Полный текст решения изготовлен 16.03.2021.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГБЗ-1» (404106, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (404130, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 28.08.2020, 

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности №14/54-д от 11.12.2020,

от третьих лиц: от администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области – ФИО3, представитель по доверенности №271-Д от 25.12.2020, 

от индивидуального предпринимателя ФИО1 представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ГБЗ-1» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, в котором просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 5791  кв.м, с кадастровым номером 34:35:020206:71, расположенного по адресу: 

<

...>., а также установить  действительную величину рыночной стоимости земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены индивидуальный  предприниматель ФИО1 и администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области.

Свои доводы истец мотивировал тем, что применяемая ответчиком при расчете арендных платежей  величина рыночной стоимости земельного участка, определенная на основании отчета об оценке земельного участка № 194/12/20 от 18.12.2019 года, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1 является недостоверной, влечет за собой взыскание несоразмерной  арендной платы и неосновательного обогащения на стороне Комитета. 

Ответчик исковые требования  не признает, по мотивам, изложенным в отзыве.

Третье лицо администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области поддерживает позицию ответчика. 

Третье лицо ФИО1 явку представителей в судебное заседание  не обеспечила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в том числе публично путем  размещения,  в соответствии   с   частями 1, 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),    информации о времени  и месте судебного заседания  в  информационно-телекоммуникационной  сети «Интернет»   на официальном   сайте Арбитражного суда Волгоградской области в разделе «Картотека Судебных дел».  

Поскольку присутствие в судебном заседании лица, участвующего в деле, или его представителей относится к правам сторон, а не к обязанностям, а также с учетом надлежащего извещения  о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным на основании статьи 123, 156 АПК РФ  рассмотреть  дело в отсутствие представителей  третьего лица.     

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «ГБЗ-1» на основании договора аренды земельного участка №11302аз от 06.11.2012, заключенного с Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на срок с 29.10.2012 до 08.07.2059, является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>,  из земель населенных пунктов, площадью 5 791 кв.м., с кадастровым номером 34:35:020206:71, с разрешенным использованием - земли под производственную базу.

Размер годовой арендной платы по указанному договору аренды установлен в сумме 230 304,25 руб.

Согласно п. 1.3 ч. 1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, размер арендной платы за земельные участки, если иное не установлено федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяются в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 1.5.7 ч. 1 указанного Порядка (в редакции, утв. Постановлением Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года N 135-п), годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

Уведомлением № 14/7714 от 09.06.2020 года об изменении арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка № 11302аз от 06.11.2012, ответчик - Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, являющийся арендодателем по договору, установил истцу с 09.06.2020 года арендную плату за арендованный земельный участок в размере 227 615,62 руб. в год, 18 967,97 руб. в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 2 810 000 руб.

Согласно п. 1.5.7 ч. 1 Порядка в редакции, утвержденной постановлением Администрации Волгоградской области от 26.02.2018 №89-п, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Сведения об указанной рыночной стоимости земельного участка содержатся в отчете об оценке земельного участка № 194/12/20 от 18.12.2019 года, подготовленном Индивидуальным предпринимателем ФИО1 на дату оценки 18.12.2019.

Истец полагает рыночную стоимость, установленную в данном отчете недостоверной. Данное утверждение основано на Рецензии № 106-2020 от 03.02.2020 на отчет по определению рыночной стоимости №194/12/20 от 18.12.2019, изготовленной ИП ФИО4

Согласно выводам рецензента «представленный для исследования Отчёт по определению рыночной стоимости № 194/12/20 на предмет наличия нарушений методик, норм и правил в области оценочной деятельности, выполненный ИП ФИО1 не отвечает требованиям действующего законодательства по оценочной деятельности, оценщик допускает грубые нарушения методологии и ошибки, исказившие результаты расчетов сравнительным подходом и, как следствие, итоговый результат расчётов в отчёте об оценке.

Истец, основываясь на выше указанной рецензии, обратился к независимому оценщику ИП ФИО4 для определения действительной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно подготовленному оценщиком ФИО4 отчету об оценке № 20 106 от 16.19.2020 рыночная стоимость земельного участка площадью 5791 кв.м., кадастровый номер 34:35:020206:71, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 18.12.2019, составила 654 400 руб.

Основываясь на проведенной ИП ФИО4 оценке, истец считает недостоверным отчет ИП ФИО1.

При данном обстоятельстве и недействительности изложенных в отчете ИП ФИО1 сведений истец полагает необходимым признать отчет недостоверным и установить действительную рыночною стоимость спорного земельного участка, определенной на 18.12.2019 года, равной 654 400 руб.

Таким образом, не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной, платы истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного  самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. 

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. 

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом  устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. 

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.  

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018 года по делу № 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26 марта 2018 года, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов»). 

Суд указал, что оспариваемые истцами нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные постановлением № 469-п в редакции постановления № 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы – принципу запрета необоснованных предпочтений. 

В рамках дела №3а-400/2018, рассматриваемого Волгоградским областным судом  оспаривалось постановление  администрации Волгоградской области от 26.02.2018 № 89-п  и Приказ Комитета  экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 № 4н.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу 3а-1/2019,  признаны недействующим со дня вступления решения суда в законную силу приказ комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 года N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год"; 

абзац 11 пункта 1.6 порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению; 

абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения; 

пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы; 

постановления администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 года N 89-п "О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" пункт 3 названного постановления в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2019, решение Волгоградского областного суда от 29 января 2019 г. отменено в части признания недействующими приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. N 89-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов".

В этой части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований об оспаривании приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. N 89-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" отказано. 

Согласно пункту 2.5 Порядка расчета в редакции Постановления N 89-п размер арендной платы рассчитывается по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ).

Порядок вступления в силу изменений, вносимых Постановлением N 89-п, регулируется его пунктом 6, согласно которому данное постановление вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования, но не ранее дня вступления в силу нормативного правового акта комитета экономической политики и развития Волгоградской области об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка, за исключением подпункта "б" подпункта 2 пункта 1 и пунктов 3 и 4 этого постановления, которые вступают в силу со дня официального опубликования постановления.

Абзацем одиннадцатым пункта 1.6 Порядка расчета предусмотрено, что коэффициент минимальной доходности земельного участка, используемый согласно пункту 2.5 указанного порядка для расчета размера арендной платы, устанавливается нормативным правовым актом комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 1 января текущего года.

В рассматриваемом случае, оспариваемая норма допускает применение установленного на текущий год коэффициента минимальной доходности земельного участка для расчета арендной платы за период времени, предшествующий установлению этого коэффициента.

Таким образом, абзац одиннадцатый пункта 1.6 Порядка расчета влечет ухудшение положения административных истцов как арендаторов земельного участка, поскольку обязывает их внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере в случае изменения значения коэффициента в сторону увеличения, а также не соответствует закрепленному в Постановлении N 582 принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

Кроме того, суды, установив, что подлежащее применению до установления органами местного самоуправления муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области значение указанного коэффициента категории арендаторов земельных участков (равным единице) определено в отсутствие какого-либо обоснования, пришли к выводу о несоответствии пункта 1.15 Порядка расчета предусмотренному Постановлением N 582 принципу экономической обоснованности.

Комитет земельных ресурсов  и градостроительства применяет при расчетах арендной платы рыночную стоимость земельного участка начиная с 09.06.2020. 

При этом, Комитет руководствуется постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на» которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», Городским Положением от 25.07.2008 № 367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04,02.2020 № 4н, в соответствии с п. 4.5 договора аренды земельного участка от 06.11,2012 per. № 11302аз, размер арендной платы за земельный участок площадью 5791,0 кв. м. с кадастровым номером: 34:35:020206:71,

Годовая арендная плата за земельный участок определена по формуле:

А = С х Кмд х Кказ, где:

А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

С - рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке № 194/12/20 от 18.12.2019;

Кмд - коэффициент минимальной: доходности земельного участка, установленный приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4н;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ-п. 1.3 (1,01).

Суд полагает указанный расчет подлежит применению  с 09.06.2020. 

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы. 

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям. 

С целью расчета размера арендной платы Комитетом  установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету  об оценке земельного участка № 194/12/20 от 18.12.2019 года, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО1  составила 2 810 000 руб. 

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Общество, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. 

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена. В подтверждение своих доводов истцом представлен подготовленный оценщиком ФИО4 отчет об оценке № 20 106 от 16.09.2020, согласно  которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 654 400 руб.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. 

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). 

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании. При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. 

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком. Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу. 

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

Определением от 28.12.2020 по делу назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Мир оценки», эксперту ФИО5.   

На разрешение эксперта поставлены  следующие вопросы:

Соответствует ли отчёт об оценке земельного участка № 194/12/20 от 18.12.2019 года, подготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий указанным требованиям и нормам, определить их влияние на  определение рыночной цены объекта. 

В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить величину рыночной стоимости земельного участка,  площадью 5791  кв.м, с кадастровым номером 34:35:020206:71, расположенного по адресу: 

<

...>, на дату 09.06.2020? 

 В  связи с тем, решением Волжской городской Думы Волгоградской обл. от 29.05.2020 N 103-ВГД "О внесении изменений в Городское положение от 25.07.2008 N 367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" установлен Кказ, применяемый в формуле для расчета арендной платы, указанное решение вступило в силу со дня  его официального опубликования – 09.06.2020, суд счет необходимым,  в случае ответа на второй вопрос,  определить размер рыночной стоимости именно на дату 09.06.2020, т.к. до указанной даты рыночная стоимость земельного участка при расчетах арендных платежей не подлежала применению.

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке №194/12\20 от 18.12.2019 подготовленный Индивидуальным предпринимателем ФИО1, полностью соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. В связи с чем,  на второй вопрос ответ экспертом не давался. Кроме того, экспертом указано, что  итоговая величина стоимости отраженная в оспариваемом отчете  подтверждается. 

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. 

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Частью 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. 

В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Доказательств его порочащих не представлено.   

Довод ответчика о том, что заключение является ненадлежащим доказательством, суд отклоняет, поскольку он, сам по себе в отсутствие доказательств, порочащих экспертное заключение, является субъективным мнением истца. 

Оспаривая выводы судебной экспертизы по настоящему делу, истец не представил соответствующие доказательства ее недостоверности вследствие некомпетентности эксперта, его заинтересованности, неполноты представленных для ее проведения материалов или по иным основаниям. 

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает содействие в реализации лицами, участвующими в деле, их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. 

Кроме того, истец не согласившись с выводами судебной экспертизы заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы. 

Согласно положениям ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В ходе рассмотрения заявленного ходатайства, в судебном заседании была опрошена эксперт - ФИО5, которая пояснила, что спорное заключение было оценено в том числе и на соответствие Федеральным стандартам оценки.   Составление при этом какой- либо таблицы, с проставлением плюсов по каждому пункту не обязательно и не предусмотрено действующим законодательством. По федеральному закону №135-ФЗ это было сделано для удобства. Эксперт пояснила, что оценщиком  правильно были выбраны метод оценки, обоснован и отказ от  использования затратного и доходного методов. Расчет стоимости также признан экспертом   соответствующим выбранному методу и подходу.  Каких – либо технических ошибок выявлено также не было. В связи с чем, эксперт пришел к однозначному выводу о соответствии отчета нормам действующего законодательства об оценке. 

В связи с положительным ответом на первый вопрос, на второй вопрос эксперт не отвечал. Однако в судебном заседании эксперт пояснила, что для проверки обоснованности самих расчетов в оспариваемом заключении, ею был сделан самостоятельный расчет рыночной стоимости. При этом расчеты совпадают с расчетами в оспариваемом отчете, что также подтверждает его соответствие требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, суд не нашел оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы. 

Помимо прочего, истцом заявлено ходатайство о проведении дополнительной судебной экспертизы. 

В силу ст. 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Доводов в отношении которых необходимо провести дополнительное исследование истцом не приведено, в связи с чем,  в удовлетворении заявленного ходатайства также отказано. 

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 26.01.2021, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

В совокупности представленных доказательств по делу, с учетом выводов судебного экспертного заключения, суд приходит к выводу, что заявленные требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ,  а  также  положений  статей  65,  66  АПК РФ,  лицо,  не  реализовавшее  свои  процессуальные  права  на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий. 

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

С учетом рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины и расходов за проведение экспертизы относятся на истца. 

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.04.2011 по делу N А08-8887/2009-30, выплата вознаграждения эксперту не ставится в зависимость от соответствия или несоответствия экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям и оценке его судом, непринятие его в качестве доказательства по делу не может являться основанием для освобождения стороны, заявившей о назначении экспертизы, от выплаты вознаграждения и, соответственно, от возмещения по правилам статьи 110 АПК РФ судебных расходов на оплату экспертизы стороной по делу при принятии решения по иску.

В соответствии со ст. 333.40 НК РФ,  уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае, в том числе  уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Суд учитывает, что истцом заявлено неимущественное требование, и понесены расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение заявления в размере 12000 руб., в связи с чем,  излишне оплаченная государственная пошлина в размере 6 000 руб. должны быть возвращена истцу из бюджета. 

 На  основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «ГБЗ-1» справку на возврат из федерального бюджета излишне оплаченной государственной пошлины в размере 6000 руб.  

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке и сроки в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                Т.В. Куропятникова