Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А81-7292/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрелкассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Восьмого арбитражного апелляционного судаот 19.05.2023 (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу№ А81-7292/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 308890335700019, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 307890324400014,ИНН 

<

***>)  об обязании освободить помещение и признании обременения отсутствующим.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастраи картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (629007, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие: индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 04.09.2023.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП                   ФИО3) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округас исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) в котором просил:

- признать незаключенным договор аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, на основании которого в едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024,

- обязать предпринимателя ФИО2 в срок, не позднее пятнадцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу вернуть предпринимателю ФИО3 часть нежилого помещения площадью 450 кв. м, расположенного на втором этаже в здания Центра мелкооптовой и розничной торговлис кадастровым номером 89:10:000000:1359 по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, в связи с окончанием срока действия договора аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, действовавшего с 01.03.2021 по 31.01.2022,

- признать обременение здания Центра мелкооптовой и розничной торговлис кадастровым номером 89:10:000000:1359, расположенного по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, зарегистрированное 23.12.2021 за номером государственной регистрации 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024, отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2022 исковые требования удовлетворены.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2023 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела                       в арбитражном суде первой инстанции, установив, что судом первой инстанции допущено процессуальное нарушение, выразившиеся в не рассмотрении ходатайства ответчика об участии в судебном заседании, назначенном на 12.12.2022, путем использования системы веб-конференции.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с вынесенным постановлением, ИП ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятый по делу судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: ответчик не получал от нового собственника здания – ИП ФИО3 уведомленияо перезаключении договора; осмотр арендуемого ответчиком помещения от 14.12.2021 произведен без его участия в связи с чем данного осмотра не было осуществлено; при отсутствии уведомления о перезаключении договора аренды от 01.03.2021 сроком действия с 01.03.2021 по 31.01.2022, ИП ФИО2, имея на руках действующий договор сроком действия до 30.06.2024, подал его на государственную регистрацию, поскольку договор является долгосрочным и подлежащим регистрации; договоры, подписанные предыдущим собственником здания ФИО5 в количестве 3 штук, являются равнозначными и одинаковыми по силе действия, поскольку не содержат оговорки, что в случае подписания какого-то одного из договоров, остальные договоры теряют свою юридическую силу, исходя из этого, после окончания одного из договоров -краткосрочного, ИП ФИО2 и передал на регистрацию долгосрочный договор аренды; договоры, направленные предыдущим собственником здания в адрес                             ИП ФИО2, не содержали какого-либо срока для их принятия, они имели разные сроки действия, а соответственно все они могли быть использованы в течение всего времени действия договора; требования истца о возврате имущества являются необоснованными, поскольку истец не передавал имущество ответчику; злоупотребление правом имеет место со стороны истца, а не ответчика.

От ИП ФИО3 поступил отзыв, в котором он просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Также в суд округа от ИП ФИО2 поступили возражения на отзыв ИП ФИО3

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, не нашел оснований для отмены или изменения принятого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела,с 14.10.2021 предпринимателю ФИО3 на праве собственности принадлежит здание Центра мелкооптовой и розничной торговли, расположенное по адресу: ЯНАО,

<

...> строение 12, кадастровый номер 89:10:000000:1359.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.10.2021 первый этаж здания был обременен договором аренды от 01.01.2021, заключенным прежним собственником здания с АО «Тандер» (магазин «Магнит»).

Часть второго этажа здания площадью 450 кв. м находилась в аренде на основании краткосрочного договора аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, заключенного прежним собственником здания с ИП ФИО2

Договор аренды от 01.01.2021, заключенный с АО «Тандер», является долгосрочным (срок действия с 01.01.2021 по 31.12.2030), подлежащим государственной регистрации, информация о регисрации отражена в выписке из ЕГРН от 14.10.2021.

Договор, заключенный с предпринимателем ФИО2, являлся краткосрочным (срок действия с 01.03.2021 до 31.01.2022), не подлежал государственной регистрации.

13.12.2021 истец направил в адрес предпринимателя ФИО2 уведомление,в котором указал, что после 31.01.2022 не желает продолжать арендные правоотношения на прежних условиях, готов рассмотреть вопрос заключения договора аренды части второго этажа здания на иных условиях.

Уведомление ИП ФИО2 не получено, возвращено отправителю (почтовое отправление с идентификатором 62973466006049).

21.12.2021 истец направил ИП ФИО2 повторное уведомление, в котором просил устранить выявленные в ходе осмотра нарушения. Уведомление также не получено ИП ФИО2, возвращено отправителю (почтовое отправление с идентификатором 62973466017571).

14.12.2021 с участием ФИО6, ФИО3, ФИО5 состоялся осмотр части второго этажа здания площадью 571,7 кв. м, а также территории, прилагающейк зданию. В ходе осмотра выявлены нарушения условий договора со стороны ответчика,     в акте имеется ссылка на то, что ИП ФИО2 уведомлен о смене собственника здания.

18.01.2021 истец узнал, что 23.12.2021 без его согласия в ЕГРН было зарегистрировано обременение на здание в виде аренды сроком действия с 01.03.2021по 30.06.2024.

Обременение здания было зарегистрировано на основании заявления ФИО2

01.02.2022 и 11.02.2022 истец направил ответчику повторные уведомления                   с требованием освободить занимаемое помещение, которые также ответчиком получены не были.

Поскольку после истечения срока договора аренды, заключенного с предыдущим собственником здания, арендатор не заключил договор аренды с новым собственником, помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что арендные правоотношения прежнего собственника здания с ответчиком возникли до 01.03.2021, для заключения договора на новый срок ответчику предыдущий собственник здания передал на рассмотрение несколько вариантов подписанных договоров аренды части второго этажа здания, в том числе площадью 450 кв. м и 567,9 кв. м, в которых в зависимости от арендуемой площади устанавливались разные сроки аренды и размер арендной платы.

Также апелляционный суд установил, что проекты договоров, направленные прежним собственником, ответчик не подписал, причину отказа не пояснил. Между тем после получения уведомления еще предыдущего собственника здания от 23.03.2021, в котором содержалось требование об освобождении помещения в срок до 06.04.2021 в случае отказа от подписания договора, ответчик передал прежнему собственнику здания подписанный договор, в котором срок аренды установлен до 31.01.2022, а сумма ежемесячной арендной платы 120 000 руб., при этом после заявления новым собственником здания об окончании срока этого договора и возможности заключения договора на новый срок на иных условиях, ответчик передал на государственную регистрацию долгосрочный договор аренды сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024                             с установленной в нем арендной платой в размере 260 000 руб. в месяц, воспользовавшись наличием представленного ему ранее предыдущим собственником здания на рассмотрение подписанных нескольких вариантов договоров аренды с начальным  сроком с 01.03.2021.

Исследование и оценка указанных доказательств позволили суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что волеизъявление ответчика и предыдущего собственника здания было направлено на арендные отношения, ограниченные сроком до 31.01.2022, именно этот договор заключен между указанными лицами, что подтверждает также внесение ответчиком за период с 01.03.2021 по 27.12.2021 арендных платежей, предусмотренных данным краткосрочным договором – 120 000 руб. в месяц.  В связи                   с этим, учитывая также отсутствие внесения ответчиком предусмотренной этим договором арендной платы в размере 260 000 руб., суд апелляционной инстанции признал договор аренды со сроком действий по 30.06.2024 незаключенным и зарегистрированное                 в ЕГРН на его основании обременение имущества нового собственника – отсутствующим. При этом суд также учитывал отсутствие какого-либо обоснования ответчиком обстоятельству передачи экземпляра долгосрочного договора на государственную регистрацию по прошествии значительного времени с указанной в нем даты договора и начала аренды и только после возникновения спора в новым собственником здания в отношении аренды на новый срок.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи610 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основаниемдля изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В пункте 23 информационного письма № 66 разъяснено, что в силу статьи 617ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено закономили договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбываетиз правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Установив, что срок действия заключенного между ответчиком и предыдущим собственником здания договора аренды помещения истек 31.01.2022, на направленное арендатору новым собственником извещение о смене собственника с 14.10.2021 арендатор не выразил волеизъявления на заключение после 31.01.2022 договора аренды на новый срок, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные новым собственником здания исковые требования.

Суд апелляционной инстанции расценил поведение арендатора, по своему усмотрению распорядившегося имеющимися у него экземплярами договоров аренды от 01.03.2021, подписанными прежним собственником здания, пришел к выводу о том,что в действиях предпринимателя ФИО2 усматривается злоупотребление правом и недобросовестное поведение.

Апелляционный суд относительно спорной ситуации также правомерно применил правовые позиции, выраженные в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», согласно которым: лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника; по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ); если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации; требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651              ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Таким образом, незарегистрированный в установленном законом порядке договор, подлежащий государственной регистрации, распространяет свое действие толькона стороны, заключившие такой договор, каких-либо прав и обязанностей для третьих лиц, а по отношению к сторонам договора истец является третьим лицом, поскольку приобрел недвижимость после 01.02.2021, такой договор не порождает.

Доводы ответчика относительно наличия в действиях истца злоупотребления правом являлись предметом рассмотрения суда и обоснованно отклонены с приведением соответствующих мотивов и с учетом установленных по делу обстоятельств.

Сделанные судом выводы по существу спора соответствуют представленным в дело доказательствам, установленным на их основе с учетом доводов и возражений сторон фактическим обстоятельствам дела. К установленным по делу обстоятельствам судом применено соответствующее правовое регулирование.

При принятии обжалуемого ИП ФИО2 судебного акта нормы материального и процессуального права не нарушены

Поскольку наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значениедля правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первойи апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности,а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Выводы апелляционного суда соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам, нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы страховой компании.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы понесенные при ее подаче судебные расходы по уплате государственной пошлины относится на заявителя. Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2023 по делу № А81-7292/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                      М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                     Т.А. Зиновьева

 

ФИО1