Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-125686/2024

20 июня 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 июня 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шатохиной В.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: акционерное общество "Альфа-Банк" (адрес: Россия 107078, 

<

...>, ОГРН 

<

***>);

о взыскании задолженности и пени,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 09.12.2024),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 26.09.2023),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Альфа-Банк» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 06.11.2007 № 04-ЗД02525 в размере 578 066,30 руб., пеней в размере 693 842,77 руб., пеней с 27.11.2024 по дату фактической оплаты долга. 

Определением арбитражного суда от 23.12.2024 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 24.02.2025 арбитражным судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства. 

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал. Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве и письменных объяснениях, ссылаясь на зачет требований в счет имеющихся у Комитета перед Обществом обязательств. 

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

06.11.2007 между правопредшественником Комитета – Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и правопредшественником Общества – открытым акционерным обществом «Банк «СЕВЕРНАЯ КАЗНА» был заключен договор № 04-ЗД02525 аренды земельного участка (далее – Договор), с учетом дополнительного соглашения от 08.06.2012 № 3, в соответствии с которым ответчику в аренду был передан земельный участок площадью 1866 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005109:12, расположенный по адресу: 

<

...>, лит. А (далее – Участок), сроком по 02.05.2056. 

Размер арендной платы, порядок ее определения, изменения и срок внесения согласованы сторонами в разделе 3 Договора, согласно пункту 3.7 которого арендная плата выплачивается ответчиком не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала. При этом указанным пунктом Договора также предусмотрено, что ответчик вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.5 Договора. 

В соответствии с подпунктом 4.3.6 Договора ответчик обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и порядке, определяемом Договором и последующими изменениями, и дополнениями к нему. 

Однако Комитет указывает, что данное обязательство Обществом нарушено, что привело к образованию задолженности за период с 01.12.2022 по 28.02.2023 в размере 578 066,30 руб., послужило основанием для начисления пени в соответствии с пунктом 5.3 Договора и направлением в адрес ответчика претензии от 04.10.2023 № ПР-37993/23-0-0 об уплате задолженности и пени. 

Поскольку указанная претензия была оставлена ответчиком без исполнения истец обратился в суд с настоящим иском. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично ввиду следующего. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В обоснование иска Комитет ссылается на договор аренды, которым установлена обязанность Общества по внесению арендной платы, а также установлен ее размер, и на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 01.12.2022 по 28.02.2023. 

Факт аренды Участка ответчиком не оспаривается. Однако ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылается на отсутствие спорной задолженности, поскольку, по его мнению, обязательства по внесению арендной платы за спорный период прекращены зачетом встречного однородного требования в соответствии со статьей 410 ГК РФ. Так, ответчик указывает, что у него имелась переплата в размере 612 280,37 руб. по другому договору аренды, заключенному с истцом, а именно по договору от 02.09.2002 № 01/ЗК-02875 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Переплата возникла за период с 25.10.2019 по 08.07.2022 в связи с тем, что спорный участок находился под многоквартирным домом и у Комитета отсутствовали основания требовать внесения платы за пользование этим участком, при этом сам ответчик являлся сособственником указанного земельного участка. 

Исследуя доводы сторон, суд установил, что между правопредшественниками сторон – Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и закрытым акционерным обществом «Балтийский банк» 02.09.2002 был заключен договор № 01/ЗК-02875 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее – Договор от 02.09.2002), в соответствии с которым ответчик арендовал у истца помещения на первом этаже многоквартирного дома (кадастровый номер 78:06:0002035:2014), расположенного на земельном участке площадью 536 кв.м, Зона 3, кадастровый номер 78:06:0002035:2001 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:2035:2001), находящемся по адресу: Санкт-Петербург, 7-я линия В.О. , д. 54, лит. А.

Согласно выписке из ЕГРН ответчик с 25.11.2019 стал собственником помещения 3-Н площадью 157,4 кв.м с кадастровым номером 78:06:0002035:2467, расположенном в многоквартирном доме (кадастровый номер 78:06:0002035:2014), находящемся на земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002035:2001, однако продолжал вносить Комитету плату за пользование земельным участком.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 1789-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка. 

Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие названного кодекса; если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. 

Таким образом, приведенными положениями статьи 36 ЖК РФ, а также части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ установлен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. 

В силу части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. 

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 38 ЖК РФ). 

Жилищный ЖК РФ был введен в действие 01.03.2005. Право собственности ответчика на помещение 3-Н площадью 157,4 кв.м с кадастровым номером 78:06:0002035:2467, находящееся в многоквартирном доме (кадастровый номер 78:06:0002035:2014), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002035:2001, зарегистрировано 25.11.2019. 

Таким образом, у ответчика, как собственника указанного помещения в многоквартирном доме (кадастровый номер 78:06:0002035:2014), в силу закона возникло право собственности на долю земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002035:2001, расположенного под указанным многоквартирным домом, вследствие чего Договор от 02.09.2002 прекратился на основании статьи 413 ГК РФ, соответственно и прекратилось право Комитета на получение арендной платы по нему. 

Вместе с тем из представленных ответчиком платежных поручений от 25.10.2019 № 51174, № 51175, от 13.12.2019 № 70212, от 03.04.2020 № 23496, от 08.07.2020 № 47945, от 09.10.2020 № 73889, от 11.01.2021 № 02600, от 07.04.2021 № 23596, от 08.07.2021 № 50195, от 06.10.2021 № 76729, от 10.01.2022 № 08815, от 07.04.2022 № 26714, от 08.07.2022 № 54610, следует, что Банком была внесена арендная плата по Договору от 02.09.2002 за период с 3 квартала 2019 года по 3 квартал 2022 года в общей сумме 612 280,37 руб.

Следовательно, в силу статьи 1102 ГК РФ на стороне истца образовалось неосновательное обогащение в виде переплаты по Договору от 02.09.2002 в размере 612 280,37 руб., что послужило основанием для направления ответчиком в адрес истца заявлений о зачете указанной переплаты в счет уплаты арендной платы по Договору за спорный период. 

Ответчиком были направлены в адрес истца следующие заявления о зачете встречных однородных требований: 

- заявление исх. №27/41747 от 30.11.2022 о зачете суммы требований к истцу в счет требований истца к ответчику по арендной плате в размере 294 241,01 руб. за декабрь 2022 года по Договору;

- заявление исх. №27/239 от 11.01.2023 о зачете суммы требований к истцу в счет требований истца к ответчику по арендной плате в размере 294 241,01 руб. за январь 2023 года по Договору;

- заявление исх. №27/2042 от 30.01.2023 о зачете суммы требований к истцу в счет требований истца к ответчику по арендной плате в размере 23 798,35 руб. за февраль 2023 года по Договору.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. 

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее – Постановление № 6) для зачета в силу статьи 410 ГК РФ необходимо, чтобы по активному требованию наступил срок исполнения, за исключением случаев, когда такой срок не указан или определен моментом востребования.

По смыслу статей 410, 315 ГК РФ для зачета не является необходимым наступление срока исполнения пассивного требования, если оно в соответствии с законом или договором может быть исполнено досрочно. 

Если лицо получило заявление о зачете от своего контрагента до наступления срока исполнения пассивного требования при отсутствии условий для его досрочного исполнения или до наступления срока исполнения активного требования, то после наступления соответствующих сроков зачет считается состоявшимся в момент, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили установленные законом условия для зачета. Если наступил срок исполнения активного требования, но отсутствуют условия для досрочного исполнения пассивного требования, то должник по активному требованию вправе исполнить свое обязательство. 

Согласно пункту 15 Постановления № 6 обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете.

Таким образом, при наличии переплаты ответчик действительно мог реализовать свое право на зачет встречных однородных требований. Условия о зачете соблюдены. 

Вместе с тем, Комитетом заявлено о недопустимости зачета части требований в связи с истечением срока исковой давности. 

В абзаце 5 статьи 411 ГК РФ установлен запрет зачета требований, срок исковой давности по которым истек.

Как разъяснено в пункте 18 Постановления № 6, в случаях, предусмотренных статьей 411 ГК РФ, зачет не влечет юридических последствий, на которые он был направлен, в частности, если зачет противоречит условиям договора либо по активному требованию истек срок исковой давности. При истечении срока исковой давности по активному требованию должник по нему, получивший заявление о зачете, не обязан в ответ на него сообщать о пропуске срока исковой давности кредитору (пункт 3 статьи 199 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ, согласно которой, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Согласно выписке из ЕГРН ответчик с 25.11.2019 является собственником помещения 3-Н площадью 157,4 кв.м с кадастровым номером 78:06:0002035:2467, расположенном в многоквартирном доме (кадастровый номер 78:06:0002035:2014), находящемся на земельном участке с кадастровым номером 78:06:0002035:2001.

Переплата по Договору от 02.09.2022, как уже было указано выше, возникла у ответчика за период с 3 квартал 2019 года по 3 квартал 2022 года. Первое заявление о зачете переплаты по Договору от 02.09.2002 в размере 294 241,01 руб. в счет арендной платы за декабрь 2022 года по Договору было направлено ответчиком в адрес истца 30.11.2022 (исх. №27/41747) и поступило в Комитет 13.12.2022.

Таким образом, заявление о зачете переплаты по Договору от 02.09.2002 на сумму 94 196,98 руб., возникшей за 3 и 4 кварталы 2019 года сделано по истечении 3 летнего срока исковой давности, следовательно, зачет в указанной части не состоялся в силу прямого указания абзаца 5 статьи 411 ГК РФ. 

При таких обстоятельствах, зачету в счет арендной платы за спорный период подлежала только переплата в общей сумме 518 083,39 руб. Размер арендной платы за декабрь 2022 года составил 282 836,32 руб., за январь 2023 года - 282 836,32 руб., за февраль 2023 года - 12 393,66 руб., итого 578 066,3 руб. Следовательно, с учетом зачета задолженность ответчика по арендной плате за спорный период составляет 59 982,91 руб. Именно указанная сумма и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Требования в остальной части удовлетворению не подлежат. 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней в размере 693 842,77 руб. за период с 11.12.2022 по 26.11.20224 и далее с 27.11.2024 по дату фактической оплаты долга. 

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. 

Возможность начисления пени предусмотрена пунктом 5.3 Договора, в соответствии с которым в случае нарушения ответчиком пунктов 3.4 и 3.7 Договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца сумма пени за период с 11.12.2022 по 26.11.2024, начисленная на спорную задолженность, составляет 693 842,77 руб.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце втором пункта 15 Постановления № 6 если лицо находилось в просрочке исполнения зачитываемого обязательства, срок исполнения по которому наступил ранее, то проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) начисляются до момента прекращения обязательств зачетом. Если проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) были уплачены за период с момента, когда зачет считается состоявшимся, до момента волеизъявления о зачете, они подлежат возврату.

Исходя из системного толкования приведенной выше нормы права и разъяснений Постановления № 6, независимо от процедуры проведения зачета (внесудебный, судебный) обязательства считаются прекращенными ретроспективно: не с момента заявления о зачете, подписания акта о зачете, заявления встречного иска, принятия/вступления в законную силу решения суда, а тогда, когда обязательства стали способны к зачету, то есть наступили условия для прекращения обязательств зачетом. Только до обозначенного момента сторона, срок исполнения обязательства которой наступил ранее, находится в просрочке и несет соответствующую ответственность. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что в результате произведенного зачета обязательства ответчика по внесению арендной платы за декабрь 2022 года (282 836,32 руб.) и частично за январь 2023 года (235 247,07 руб.) считаются исполненными своевременно, основания для взыскания с ответчика пени, начисленных на данные суммы, у суда не имеется. 

Учитывая неверность расчета истца судом произведен расчет пени, начисленных на задолженность за период январь 2023 года (47 589,25 руб.) и февраль 2023 года, в результате которого сумма пени за период с 01.02.2023 по 26.11.2024 составила 163 902,7 руб., из расчета:

- 47 470,28 руб. пени, начисленных на сумму долга по арендной платы за январь 2023 года за период с 01.02.2023 по 26.11.2024; 

- 104 255,65 руб. пени за просрочку внесения 270 442,66 руб. задолженности за февраль 2022 года за период с 11.02.2023 по 25.10.2023;

- 12 176,77 руб. пени, начисленных на сумму задолженности за февраль 2023 года в размере 12 393,66 руб. за период с 11.02.2023 по 26.11.2024.

При таких обстоятельствах, в отсутствие заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, требования истца о взыскании с ответчика пени являются обоснованными только в части взыскания с ответчика 163 902,7 руб. пени, а также пеней, начисленных на сумму долга с 27.11.2024 по ставке 0,15% в день по дату фактической оплаты долга. Требования в остальной части удовлетворению не подлежат.

Учитывая частичное удовлетворение требований Комитета, в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, взысканию с ответчика подлежит 11 115,63 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Иск удовлетворить частично. Взыскать с акционерного общества «Альфа-Банк» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 59 982,91 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 06.11.2007 № 04-ЗД02525, 163 902,7 руб. пеней, начисленных по состоянию на 26.11.2024, а также пени, начисленные на сумму долга по ставке 0,15% в день начиная с 27.11.2024 по дату фактической оплаты долга. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с акционерного общества «Альфа-Банк» в доход федерального бюджета 11 115,63 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья Вареникова А.О.