АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-71175/2023

г. Краснодар

10 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Зубаревой З.А. и участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от истца – общества с ограниченной ответственностью «Мика Авто» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.12.2024), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025 по делу № А32-71175/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Мика Авто» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация, ответчик) с иском о взыскании неосновательного обогащения с 01.01.2023 по 31.12.2023 в размере 3 390 281 рубля 32 копеек (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 424, 606, 614, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, и, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582) и мотивирован следующим. Общество излишне внесло в спорный период арендную плату по договору от 30.10.1997 № 4900000450 за пользование земельным участком с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0205018:6, что влечет взыскание с администрации переплаты как неосновательного обогащения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025, иск удовлетворен. С администрации в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в размере 3 390 281 рубль 32 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 39 951 рубль.

Суды установили, что постановлением администрации от 08.02.1994 № 127/1 ТОО «Кузбасс» отведен земельный участок для производства работ по противооползневым мероприятиям производственной базы по ул. Шаумяна в Центральном районе города Сочи, пунктом 3.2 которого предусмотрена выдача разрешения на производство строительных работ. Между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – комитет) и ТОО «Фирма "Кузбасс"» (арендатор) заключен договор 30.10.1997 № 450 аренды земельного участка площадью 17 300 кв. м, занимаемого производственной базой по ул. Шаумяна в Центральном районе г. Сочи, на срок с 01.10.1997 по 01.10.2046. На основании дополнительного соглашения от 10.06.2003 в договор внесены изменения о том, что арендодателем является администрация, а арендатором – ООО «Фирма "Кузбасс"», а договору аренды присвоен № 4900000450. На основании договора перенайма от 16.03.2006 права и обязанности арендатора по договору от 30.10.1997 № 4900000450 перешли к обществу. Письмом от 03.04.2006 № К-01/1901 комитет принял уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды. Постановлением Главы города Сочи от 10.01.2008 № 3 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:0006 по ул. Транспортной в Центральном районе города Сочи» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:6 с «производственная база» на «торговый комплекс». В рамках дела № А32-13741/2008 территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю обратилось в арбитражный суд к администрации и обществу с иском о признании недействительным зарегистрированного права аренды на земельный участок площадью 17 300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:0006, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Транспортная. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2008, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска отказано. В рамках данного дела установлено, что арендуемый обществом земельный участок площадью 17 300 кв. м  кадастровым номером 23:49:0205018:6 является федеральной собственностью. Договор заключен в 1997 году правопредшественником общества (ТОО «Фирма "Кузбасc"») с комитетом как с уполномоченным территориальным органом Госимущества России. Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-2848/2008-15/50 (по иску администрации к обществу о сносе самовольно возведенных строений), в котором участвовали те же лица, установлено, что объект недвижимости построен на земельном участке, отведенном обществу надлежащим представителем собственника. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 11.04.2023 № КУВИ-001/2023-85366942 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6 зарегистрировано 11.06.2009 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (регистрационная запись № 23-23-50/045/2009-178). Администрация и общество в дополнительном соглашении от 10.05.2017 (пункты 1 и 2) согласовали, что размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 20.04.2017 № З-П/6-3 и составляет 2 006 238 рублей в год, исчисление арендной платы устанавливается с 20.04.2017. В границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:6 распложено здание торгового центра «Олимп». Нежилые помещения общей площадью 43 049,13 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1156, 23:49:0205018:1153, 23:49:0205018:1158, 23:49:0205018:1154, 23:49:0205018:1155, 23:49:0205018:1152, 23:49:0205018:1157, 23:49:0205018:1151 принадлежат обществу на праве собственности, а с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1128, 23:49:0205018:1132 – на праве общей долевой собственности. Пунктом 5 дополнительного соглашения от 07.09.2017 к договору от 30.10.1997 № 4900000450 общая площадь земельного участка составляет 17 300 кв. м, доля участка, используемого обществом, составляет 16 262 кв. м (с учетом объектов, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи). Общество с 01.01.2023 по 31.12.2023 внесло арендную плату в сумме 5 490 716 рублей 49 копеек, при этом полагает, что плата за пользование земельным участком начислялась администрацией неправильно. Общество направило претензию от 24.11.2023 № 99 с требованием о возврате излишне уплаченных арендных платежей. Уклонение администрации от исполнения требования, содержащегося в претензии, послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 1, 27, 39.7, 65 Земельного кодекса, статей 2, 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статей 3, 16, 22 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), статей 2, 6, 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ). Суды также учли обстоятельства, установленные ранее в рамках дела № А32-26403/2023, по спору между теми же сторонами о взыскании неосновательного обогащения за предыдущий период (часть 2 статьи 69 Кодекса). Согласно выписке из ЕГРН от 11.04.2023 право собственности на земельный участок к администрации перешло с 11.06.2009, то есть после даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"». Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов. По сведениям ГИСОГД земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6 расположен во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта, на нем расположено здание торгового центра «Олимп», нежилые помещения в котором принадлежат обществу на праве собственности (общей долевой собственности). Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6 ограничен в обороте, что препятствует его передаче в частную собственность, при определении размера арендной платы следует руководствоваться размером земельного налога, используемого для сходных целей собственниками расположенных на смежных участках зданий, сооружений. В данном случае применим принцип № 7 (действующий с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых объектами недвижимости. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6, арендуемый обществом, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – торговый центр. Решением Городского Собрания Сочи от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» налоговые ставки устанавливаются в размере 0,85% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, оказания бытовых услуг, за исключением земельных участков, предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций. Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6 не должен превышать размер земельного налога в отношении такого участка. Также вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда от 05.04.2024 по административному делу № 3а-235/2024 удовлетворено административное исковое заявление общества об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Судом установлена кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0205018:6 в размере рыночной стоимости, равной 262 883 тыс. рублям (дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022). Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 19.12.2023. Обществом представлен расчет, согласно которому размер арендной платы за 2023 год в отношении земельного участка определен умножением кадастровой стоимости участка (262 883 тыс. рублей) и налоговой ставки (0,85%). В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 07.09.2017 к договору от 30.10.1997 № 4900000450 общая площадь земельного участка составляет 17 300 кв. м, а доля общества – 16 262 кв. м (с учетом находящихся на нем объектов, относящихся к собственности муниципального образования город-курорт Сочи). По представленному расчету с 01.01.2023 по 31.12.2023 истец должен внести арендную плату в размере 2 100 435 рублей 17 копеек. Фактически обществом в этот период внесена по договору арендная плата в размере 5 490 716 рублей 49 копеек. В этой связи излишне уплаченная обществом с 01.01.2023 по 31.12.2023 арендная плата в размере 3 390 281 рубля 32 копеек подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения.

Администрация и департамент обжаловали решение и постановление в кассационном порядке. Податели жалобы просят указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. В деле № А32-26403/2023 судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6 ограничен в обороте, находится во второй зоне санитарной охраны курорта, поэтому он не подлежит передаче в частную собственность. Таким образом, с 12.08.2017 размер арендной платы должен определяться по правилам статьи 39.7 Земельного кодекса с учетом основных принципов, утвержденных постановлением № 582. Арендная плата определяется в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Суды пришли к выводу, что арендная плата за пользование земельным участком определяется в размере, не превышающем земельный налог в отношении участка, используемого для сходных целей. При рассмотрении настоящего спора суд не связан выводами судов в рамках дела № А32-26403/2023. Факты, установленные по указанному делу, не носят преюдициального характера в силу того, что  с 01.01.2023 по 31.12.2023 произошли существенные изменения в действующем законодательстве в сфере оборота земельных участков, расположенных в территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи. В соответствии с пунктом 2.4 договора от 30.10.1997 № 4900000450 размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов, утвержденных постановлением № 582. Пунктом 30 раздела 8 указанных методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В соответствии со статьей 16 Закона № 26-ФЗ природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны. В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению. На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением. Использование земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории, должно осуществляться с учетом режима особой охраны этой особо охраняемой природной территории. Таким образом, режим особо охраняемой территории в отношении курортов федерального значения заключается не в ограничении оборотоспособности земельных участков, а во введении ограничений для размещения соответствующих объектов в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны. С моментом принятия Закона № 406-ФЗ территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов не являются особо охраняемыми природными территориями, а ограниченное использование земельных участков в их границах регулируется исключительно законодательством об охране природных лечебных ресурсов и земельным законодательством. Судам следовало также учесть положения Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 469-ФЗ). С учетом изменений, внесенных названным законом в Закон № 26-ФЗ, лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до 30.12.2013, не являются особо охраняемыми природными территориями.  В силу изложенного, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6, арендуемый обществом для размещения объекта недвижимости, не является ограниченным в обороте. Следовательно, порядок расчета регулируемой арендной платы в 2023 году должен определяться в соответствии с постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699). Указанным постановлением размер арендной платы за арендуемый обществом земельный участок установлен в размере 1,5% от рыночной стоимости участка.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить решение и постановление без изменения. Податели жалобы ссылаются на то, что в соответствии с пунктом 2.4 договора размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. В действительности пункт 2.4 договора утвержден в редакции установленной решением Арбитражного суда Краснодарского края 21.11.2023 по делу № А32-26403/2023. На основании указанного решения пункт 2.4 изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:6 и ставки земельного налога, нормативно установленной для территории, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6. При этом арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами.». Следовательно, размер арендной платы за земельный участок подлежит расчету не от рыночной стоимости, а от его кадастровой стоимости и ставки земельного налога, нормативно установленной для территории, на которой находится земельный участок. Податели жалобы приводят также необоснованный довод о том, что суд при рассмотрении настоящего дела не связан выводами судов по делу № А32-26403/2023. В постановлении суда округа от 01.07.2024 по делу № А32-26403/2023 указано следующее. Земельный участок является ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта), не подлежит передаче в частную собственность, на нем расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимого имущества (нежилое здание торгового центра «Олимп»).  Доводы кассационной жалобы об учете положений Закона № 406-ФЗ основаны на неверном толковании органами местного самоуправления норм права. В целях обеспечения ранее установленных гарантий расположение земельного участка в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения, созданного до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, свидетельствует о его ограничении в обороте. Такое ограничение сохраняется в силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ. В Определении от 27.09.2018 № 2369-0 Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что, в силу части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления. Данная норма обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий. При этом курорты, будучи национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям. Курорт Сочи является курортом федерального значения, ввиду чего все земельные участки, расположенные в г. Сочи ограничены в обороте. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6, арендуемый обществом как собственником недвижимого имущества, ограничен в обороте, поскольку расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, что подтверждается сведениями ГИСОГД муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 24.03.2023 № 23/04/17030860405420655. В этой связи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6 не подлежит передаче в частную собственность. Поскольку договор заключен без проведения торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит определению с учетом принципа № 7, учитывая, что земельный участок ограничен в обороте. Поэтому размер арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6 по договору от 30.10.1997 № 4900000450 в силу одного из основных принципов (принцип № 7) определения размера арендной платы, утвержденных постановлением № 582, не должен превышать размер земельного налога в отношении такого участка. Податели жалобы также указывают, что суды первой и апелляционной инстанций не применили положения статьи 16 Закона № 469-ФЗ. Однако указанному доводу органов местного самоуправления уже дана оценка в рамках дела № А32-26403/2023. В постановлении от 01.07.2024 суд округа указал на отсутствие оснований для вывода о том, что претерпел какие-либо изменения правовой подход, состоящий в сохранении в отношении аналогичных спорному земельных участков режимом особо охраняемой природной территории в связи с вступлением в силу Закона № 469-ФЗ, которым статья 10 Закона № 406-ФЗ дополнена частью 4, предписывающей определять статус названных курортов, а также правовой режим земельных участков в их границах в соответствии с Земельным кодексом и законодательством о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В судебном заседании, состоявшемся 28.05.2025, представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено на 10.07.2025.

От общества в суд округа поступило (направлено 02.07.2025 в электронном виде) дополнение к отзыву на кассационную жалобу, не содержащее доказательств направления его копий администрации и департаменту. В приобщении поступивших дополнений суд кассационной инстанции отказывает с учетом разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции».

Определением исполняющего обязанности председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.07.2025 произведена замена судьи Анциферова В.А. в связи с нахождением его в очередном трудовом отпуске на судью Мещерина А.И.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебных актов.

Администрация и департамент явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 08.02.1994 № 127/1 ТОО «Кузбасс» отведен земельный участок для производства работ по противооползневым мероприятиям производственной базы по ул. Шаумяна в Центральном районе города Сочи, пунктом 3.2 которого предусмотрена выдача разрешения на производство строительных работ.

Между комитетом (арендодатель) и ТОО «Фирма "Кузбасс"» (арендатор) заключен договор 30.10.1997 № 450 аренды земельного участка площадью 17 300 кв. м, занимаемого производственной базой по ул. Шаумяна в Центральном районе г. Сочи, на срок с 01.10.1997 по 01.10.2046. На основании дополнительного соглашения от 10.06.2003 в договор внесены изменения о том, что арендодателем является администрация, а арендатором – ООО «Фирма "Кузбасс"», а договору аренды присвоен № 4900000450.

На основании договора перенайма от 16.03.2006 права и обязанности арендатора по договору  от  30.10.1997  №  4900000450  перешли  к  обществу. Письмом от 03.04.2006 № К-01/1901 комитет принял уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Постановлением Главы города Сочи от 10.01.2008 № 3 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:0006 по улице Транспортной в Центральном районе города Сочи» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:6 с «производственная база» на «торговый комплекс».

В рамках дела № А32-13741/2008 территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю обратилось в арбитражный суд к администрации и обществу с иском о признании недействительным зарегистрированного права аренды на земельный участок площадью 17 300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:6, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Транспортная.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.11.2008, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска отказано. В рамках данного дела установлено, что арендуемый обществом земельный участок площадью 17 300 кв. м  кадастровым номером 23:49:0205018:6 является федеральной собственностью. Договор аренды заключен в 1997 году правопредшественником общества (ТОО «Фирма "Кузбасc"») с комитетом как с уполномоченным территориальным органом Госимущества России. Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-2848/2008-15/50 (по иску администрации к обществу о сносе самовольно возведенных строений), в котором участвовали те же лица, установлено, что объект недвижимости построен на земельном участке, отведенном обществу надлежащим представителем собственника.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.04.2023 № КУВИ-001/2023-85366942 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6 зарегистрировано 11.06.2009 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (регистрационная запись № 23-23-50/045/2009-178).

Администрация и общество в дополнительном соглашении от 10.05.2017 к договору аренды (пункты 1 и 2) предусмотрели, что размер годовой арендной платы определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 20.04.2017 № З-П/6-3 и составляет 2 006 238 рублей в год. Исчисление арендной платы устанавливается с 20.04.2017. В границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:6 распложено здание торгового центра «Олимп». Нежилые помещения общей площадью 43 049,13 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1156, 23:49:0205018:1153, 23:49:0205018:1158, 23:49:0205018:1154, 23:49:0205018:1155, 23:49:0205018:1152, 23:49:0205018:1157, 23:49:0205018:1151 принадлежат обществу на праве собственности, а с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1128, 23:49:0205018:1132 – на праве общей долевой собственности. Пунктом 5 дополнительного соглашения от 07.09.2017 к договору от 30.10.1997 № 4900000450 общая площадь земельного участка составляет 17 300 кв. м, доля участка, используемого обществом, составляет 16 262 кв. м (с учетом объектов, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи).

Общество с 01.01.2023 по 31.12.2023 внесло арендную плату в общей сумме 5 490 716 рублей 49 копеек, которое полагает, что плата за пользование земельным участком начислялась администрацией неправильно. Общество направило арендодателю претензию от 24.11.2023 № 99 с требованием о возврате излишне уплаченных арендных платежей. Уклонение от исполнения требования, содержащегося в претензии, послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Суды при разрешении спора исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:6, на котором расположено здание торгового центра «Олимп», находится во второй зоне санитарной охраны курорта и является ограниченным в обороте. В этой связи суды признали, что размер арендной платы за данный участок доложен определяться в спорный период исходя из его кадастровой стоимости и ставки земельного налога для соответствующего вида деятельности (целевого использования) земельного участка.

Однако, удовлетворяя иск и взыскивая с администрации в пользу общества неосновательное обогащение с 01.01.2023 по 31.12.2023, суды необоснованно не учитывали возражения ответчика о том, что с 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Закона № 469-ФЗ. В связи с принятием данного закона произошли существенные изменения в сфере оборота земельных участков на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи. По мнению администрации и департамента, после указанной даты земельные участки в границах второй зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов не являются ограниченными в обороте (статья 27 Земельного кодекса), поэтому могут предоставляться в собственность. Суды при разрешении спора не анализировали положения законодательства, на которое ссылались в подтверждение своей позиции ответчик и третье лицо. Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации и судебно-арбитражная практика, которой руководствовались при разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций, касалась применения положений Закона № 406-ФЗ, принятого до вступления в силу Закона № 469-ФЗ, изменившего правовое регулирование отношений в области использования и охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Возражения о том, что земельный участок, арендуемый обществом, перестал быть ограниченным в обороте, что не позволяло применять в отношении него с 04.08.2023 принцип наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, собственником такого объекта, не проверялись. Судебными актами по делу № А32-26403/2023, которые учитывались судами при разрешении данного спора, с администрации в пользу общества взыскано неосновательное обогащение с 01.01.2018 по 31.12.2022 (то есть за период до вступления  силу Закона № 469-ФЗ). При этом условие договора аренды от 30.10.1997 № 4900000450 о размере арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205018:6 должно соответствовать текущему нормативному регулированию (статья 424 Гражданского кодекса, статья 39.7 Земельного кодекса, Закон № 469-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения иска общества, исходя из размера арендной платы, рассчитанного применительно к ставке земельного налога, за весь спорный период (2023 год), не может быть признан судом округа обоснованным. В этой связи обжалуемые ответчиком судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, надлежаще  проверить  возражения  ответчика  о  том, что  в  связи  с  принятием  Закона № 469-ФЗ плата за пользование земельными участками, расположенными на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, может превышать размер земельного налога и рассчитывается в нормативно установленном порядке (постановление № 1699). Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что администрация и департамент освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2025 по ходатайству администрации и департамента исполнение судебных актов по данному делу приостанавливалось на срок до окончания рассмотрения кассационной жалобы. В связи с принятием настоящего постановления приостановление исполнения обжалуемых судебных актов на основании части 4 статьи 283 Кодекса прекратило свое действие. С учетом срока приостановления исполнения на отмену приостановления исполнения судебного акта указывается в постановлении суда кассационной инстанции, принимаемом по результатам рассмотрения кассационной жалобы. Соответствующее разъяснение содержится в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции».

Руководствуясь статьями 274, 283, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2025 по делу № А32-71175/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.03.2025.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                    В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    В.А. Авдякова

                                                                                                                              А.И. Мещерин