ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-42447/2020

город Ростов-на-Дону

23 декабря 2022 года

15АП-15016/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2022 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен (до и после перерыва);

от ответчика посредством веб-конференции - представитель ФИО2 по доверенности от 29.09.2022 (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Яблоко» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022 по делу № А32-42447/2020 

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Яблоко»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец, Росимущество)  обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Яблоко» (далее – ответчик, ООО «Яблоко») с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 15.01.2019 № 01-99/3998, об указании в резолютивной части решения суда, что оно является основанием для погашения в едином государственном реестре недвижимости записи № 23:47:0116049:727-23/021/2019-8 от 14.05.2019 о праве аренды ООО «Яблоко» на земельный участок 23:47:0116049:727.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022 договор аренды земельного участка от 15.01.2019 № 01-99/3998 расторгнут, указано, что решение суда является основанием для погашения в едином государственном реестре недвижимости записи № 23:47:0116049:727-23/021/2019-8 от 14.05.2019 о праве аренды ООО «Яблоко» на земельный участок 23:47:0116049:727, взыскано с ООО «Яблоко» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

 Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Яблоко» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что на протяжении времени, когда арендатором являлось ООО «Яблоко», истцом никаких уведомлений об изменении размера арендной платы не направлялись, такие доказательства в материалах дела отсутствуют. Из решения суда первой инстанции следует, что на момент подачи иска, ответчиком нарушены условия договора в частности пункта 3.5, выразившиеся в уклонении ответчика от осуществления арендных платежей более двух раз подряд, задолженность на день подачи иска составила 409685 рублей 56 копеек. Однако, за какой период образовалась данная задолженность и является ли данная сумма именно арендной платой, не внесённой арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа из решения суда первой инстанции не следует. Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды земельного участка от 13.05.2019, заключённый между ФИО3 и ООО «Яблоко» зарегистрирован 14.05.2019. В решении суда указано, что на день подачи иска задолженность по уплате арендных платежей составила 409 685, 56 руб., тогда как по расчету ответчика на день подачи иска задолженность ответчика составила 297782,74 руб. На день подачи иска нарушений по внесению арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пункта 3.5 договора срока платежа, не было. Условий для досрочного расторжения договора аренды не наступило. Кроме этого, на основании платёжного поручения № 001 от 05.04.2022 ООО «Яблоко» оплатило истцу ещё 1 451 206, 02 руб. Таким образом, на день вынесения решения суда задолженность по арендной плате отсутствовала. 

В судебное заседание 09.12.2022 участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 09.12.2022 объявлялся перерыв до 16.12.2022, о чем сделано публичное извещение в информационно – телекоммуникационной сети интернет «Картотека арбитражный дел». 

В судебное заседание 16.12.2022 не явился истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем суд рассматривает дело в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании 16.12.2022 поддержал ранее изложенную позицию, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти). 

В пункте 4 Положения закреплено, что Управление Росимущества осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями. 

На территории Краснодарского края полномочиями по распоряжению федеральным имуществом наделено в соответствии с Положением о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 № 459, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея. 

Российская Федерация является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116049:727, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - осуществление рекреационной деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 72А, выдел 20 часть выдела 19, что подтверждается выпиской ЕГРН, представленной в материалы дела. 

В силу Положения об управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 № 459, истец осуществляет передачу в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации. 

02.03.2009 между Государственным учреждением Краснодарского края «Комитет по лесу» и ООО «Кубаньинвест-Проект» заключен договор аренды лесного участка № 09-01a-004 (далее - первоначальный договор аренды). 

Согласно пункту 1.1. первоначального договора аренды арендодатель, действующий в соответствии со статьями 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации, на основании протокола аукциона № 09-01a-004 от 20 февраля 2009 года, обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование лесной участок в составе земель лесного фонда, находящийся в государственной собственности, определенный в пункте 1.2 настоящего договора (далее - лесной участок). 

Лесной участок площадью 1,7 гектара, предоставляемый в аренду по договору, имеет местоположение: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 72А выдел 20 часть выдела 19 (пункт 1.2. договора аренды). Номер учетной записи в государственном лесном реестре 23-13-01-08-00094 (пункт 1.3. первоначального договора аренды). 

Согласно соглашению о переводе на Российскую Федерацию в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 02.03.2009 № 09-01а-004, дата государственной регистрации 30.04.2009 г., в целях приведения в соответствие условий договора, 15.01.2019 между территориальным управлением Росимущества и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды (далее - дополнительное соглашение). 

Согласно преамбуле дополнительного соглашения с момента вступления в силу настоящего дополнительного соглашения договор аренды земельного участка от 02.03.2009 г. № 09-01a-004 считать договором от 15.01.2019 года № 01-09/3998 (далее - договор аренды). Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.01.2019 (номер регистрации 23:47:0116049:727-23/021/2018-4. 

Пунктом 1.1. договора аренды установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель «Земли населенных пунктов» (категория земель) с кадастровым номером 23:47:0116049:727, местоположение: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, участковое лесничество Абраусское, квартал 72А, выдел 20 часть выдела 19, вид разрешенного использования «Осуществление рекреационной деятельности», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 16 994 кв. м. 

Согласно пункту 2.1. договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается по 29.04.2058. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах) (пункт 2.2. договора аренды). 

По смыслу пункта 3.1. договора аренды размер арендной платы за участок составляет 725 603,01 руб. 

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора (пункт 3.5. договора аренды). 

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене (пункт 3.6. договора аренды). 

В соответствии с пунктом 5.2.2. договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок, так как это установлено пунктом 3 договора. 

13.05.2019 между ФИО3 (цессионарий) и ООО «Яблоко» (цедент) был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору аренды земельного участка (далее - договор цессии). 

Согласно пункту 1.1. договора цессии цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору аренды земельного участка от «15» января 2019 г. № 01-09/3998, заключенным между цедентом (прежний арендатор) и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (арендодатель). 

Предметом договора аренды является земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Новороссийск, Новороссийское лесничество, Абраусское участковое лесничество, квартал 72А, выдел 20, часть выдела 19., площадью 16 994 кв. м, разрешенный вид использования: осуществление рекреационной деятельности, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка: 23:47:0116049:727 (пункт 1.2. договора цессии). 

Таким образом, результатом исполнения вышеприведенных сделок явилось изменение субъектного состава обязательств, возникших на основании договора аренды № 01-09/3998, на стороне арендатора и установление правовых отношений между Росимуществом и ООО «Яблоко» относительно земельного участка с кадастровым номером 23:47:0116049:727. 

В обоснование иска управление Росимущества указывает, что арендатором не вносились арендные платежи, в результате чего по договору аренды от 15.01.2019 № 01-09/3998 образовалась задолженность в размере 409 685,56 руб. 

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 22.07.2020 № 23-СМ-10/10509, с требованием об оплате задолженности по арендной плате, которая оставлена последним без исполнения. 

Письмом территориального управления от 04.08.2020 № 23-13-10/11334 ответчику было предложено в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды от 15.01.2019 года № 01-09/3998, однако данное предложение оставлено ответчиком без удовлетворения. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением. 

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита прав заинтересованного лица и его законных интересов осуществляется установленными законодателем способами, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права. 

Договор, заключенный между сторонами, является договором аренды, к которому применяются правила, содержащиеся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Как указано в статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли. 

Основанием для обращения в суд с требованием о расторжении спорных договоров явилось невыполнение требований об уплате задолженности, которая, по мнению истца, на момент подачи иска составляла 409 685,56 руб. 

Судом первой инстанции установлено, что расчет размера арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принцах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Пунктом 5.2.2 договора аренды установлено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок, так как это установлено пунктом 3 договора. 

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса. 

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора. 

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). 

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направлял претензию от 22.07.2020 № 23-СМ-10/10509 с требованием оплатить задолженность. После невыполнения указанных требований истец в адрес ответчика направил письмо от 04.08.2020, в котором ответчику было предложено в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды от 15.01.2019 года № 01-09/3998. Ответчик на данное предложение не среагировал. 

Доказательства подписания соглашения на момент рассмотрения спора суду первой инстанции не представлены. 

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных предусмотренных законом или договором случаях. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). 

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Пунктом 6.2 договора установлено, что расторжение настоящего договора по решению суда по требованию одной из сторон осуществляется по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, а также в случае нарушения другой стороной условий настоящего Договора. 

В рамках настоящего дела судом первой инстанции было установлено нарушение ответчиком условий о внесении арендных платежей. 

Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2022 по делу № А32-41766/2020 с ООО «Яблоко» судом взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 15.01.2019 № 01-99/3998 в размере 1 541 479,05 руб. 

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды от 15.01.2019 № 01-99/3998, выраженные в неоднократном нарушении сроков внесения арендных платежей, в силу чего исковые требования о расторжении указанных договоров обоснованы и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, судом не учтено следующее.

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №01-09/3998 от 15.01.2019 в размере 1 768 737,05 руб.

Заочным решением от 20.01.2021 иск был удовлетворен в полном объеме. С ФИО3 в пользу МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея взыскана задолженность по договору аренды земельного участка №01-09/3998 от 15.01.2019 в размере 1 768 737,05 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО3 в период с 27.06.2016 по 13.05.2019 являлась арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, лесничество Новороссийское, квартал 72а, выдел 20, часть выдела 19, однако ФИО3 в нарушение условий договора аренды обязательства по внесению арендной платы должным образом не исполнялись, в связи с чем, за ответчиком имеется долг по арендной плате в сумме 1 768 737,05 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18.11.2021 заочное решение оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 31.03.2022 апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На новом рассмотрении судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в своем определении по делу №33-18358/2022 от 02.08.2022 установила, что ФИО3 оплатила арендную плату согласно квитанции ПАО «Сбербанк» за период с 14.12.2018 по 25.02.2019 на общую сумму 523 201,84 руб. с назначением платежа: оплата по договору аренды от 02 марта 2009 года №09-01а-004.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела ФИО3 представлен в материалы дела акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.07.2022 между ФИО3 и ГКУ КК «Комитет по лесу», из которого следует, что на 01.07.2022 задолженности по договору аренды не имеется.

В соответствии с ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Апелляционный суд принимает во внимание, что ФИО3 являлась предыдущим арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Новороссийск, Новороссийское лесничество, Абраусское участковое лесничество, квартал 72А, выдел 20, часть выдела 19, площадью 16 994 кв. м, разрешенный вид использования: осуществление рекреационной деятельности, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка: 23:47:0116049:727.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.05.2019 между ФИО3 (цессионарий) и ООО «Яблоко» (цедент) был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору аренды земельного участка от 02.03.2009 № 09-01а-004, который на основании дополнительного соглашения от 15.01.2019 считается договором аренды земельного участка № 01-99/3998 от 15.01.2019.

При изложенных обстоятельствах с учетом выводов судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, изложенных в определении от 02.08.2022, задолженность с ООО «Яблоко» за период с 01.01.2018 по 13.05.2019 не подлежит взысканию, поскольку за указанный период арендную плату в полном объеме оплатил предыдущий арендатор земельного участка - ФИО3

Как следует из искового заявления, управление указывает на то, что по состоянию на 20.07.2020 задолженность ответчика составляет 409 685,56 руб., при этом ссылается на просрочку оплат более двух раз подряд.

Согласно акту сверки взаимных расчетов, приложенному к иску, ответчику выставлен акт об оказании услуг от 22.01.2020 на сумму 645 221,02 руб., акт об оказании услуг от 01.04.2020 на сумму 186 842,78 руб., акт об оказании услуг от 01.07.2020 на сумму 186 842,78 руб. При этом оплаты ответчиком, согласно данному акту сверки, производились 31.07.2019 в размере 183 214,76 руб. и 24.03.2020  в размере 426 006,26 руб.

Вместе с тем, как следует из апелляционной жалобы, до конца 2019 года оплате подлежали 3 квартал – 181 400,75 руб. (до 10.07.2019) и 4 квартал –181 400,75 руб. (до 10.10.2019) Всего: 362 801,50 руб.

Согласно акта сверки расчётов, предоставленного истцом в материалы дела, 31.07.2019 ООО «Яблоко» оплатило 183 214,75 руб., остаток за 2019 год составил 179 586,75 руб. (362 801,50 – 183 214,75).

За 2020 год платежи составили за 1 квартал – 181 400,75 руб. (до 10.01.2020); 2 квартал – 181 400,75 руб. (до 10.04.2020); 3 квартал – 181 400,75 руб. (до 10.07.2020); квартал – 181 400,75 руб. (до 10.10.2020). Всего: 725 603,01 руб.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 4.1.5. дополнительного соглашения от 15.01.2019, требовать досрочного расторжения договора аренды арендодатель имеет право при условии невнесения арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.5. договора срока платежа.

Таким образом, основанием для досрочного расторжения договора аренды является невнесение платежей более двух раз подряд, т.е. полное невнесение денежных средств по арендной плате. Вместе с тем, апелляционным судом установлено, что ответчик частично вносил оплаты по договору.

Согласно позиции ответчика, изложенной в апелляционной жалобе, за 1 квартал 2020 года аренда оплачена полностью; за 2 квартал 2020 года аренда оплачена частично в размере 65 018,76 руб.; за 3 квартал 2020 года срок оплаты аренды 10.07.2020; за 4 квартал 2020 года срок оплаты аренды 10.10.2020. Кроме этого, как указано в исковом заявлении, на день подачи иска, задолженность по уплате арендных платежей составила 409 685,56 руб. В свою очередь на день подачи иска задолженность ответчика составляла 297 782, 74 руб. из них:116 381,99 руб. – за 2 квартал 2020 года; 181 400, 75 руб. - за 3 квартал 2020 года. Срок оплаты аренды за 4 квартал 2020 года на день подачи иска не наступил.

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора (пункт 3.5. договора аренды). 

Из представленного ответчиком расчета не усматривается нарушений обществом по внесению арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пункта 3.5 договора срока платежа.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора» сформулирована рекомендация, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время, уплата долга не препятствует арендодателю в предъявлении в разумный срок иска о расторжении договора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции обязывал истца представить расчет задолженности, указать, неуплата за какие периоды является основанием для иска.

Истцом расчет задолженности не представлен, доказательств невнесения ответчиком арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.5. договора срока платежа, материалы дела не содержат.

Из пояснений истца следует, что по состоянию на 08.04.2022 задолженность по арендной плате у ООО «Яблоко» отсутствовала. В настоящее время по договору аренды от 15.01.2019 № 01-09/3998 у ООО «Яблоко» задолженности не имеется, в связи с чем истец полагает не целесообразным расторгать спорный договор аренды.

С учетом изложенного не имеется правовых оснований, предусмотренных договором и законом, для расторжения спорного договора аренды.

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, а также учитывая, что договор аренды земельного участка заключен на длительный срок (до 2058 года), задолженность по арендным платежам у ответчика отсутствует, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расторжение договора в рассматриваемом случае несоразмерно допущенным обществом нарушениям по оплате задолженности, в связи с чем требования о расторжении договора признаются судом не подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2022по делу №А32-42447/2020 отменить.

В иске отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий В.Л. Новик

СудьиН.В. Ковалева

Е.А. Маштакова