ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-1113/2022

05 апреля 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 апреля 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Горбатовской О.В., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:  

от истца: ФИО2  – по доверенности от 01.06.2021;

от ответчика: не явился, извещен; 

от третьего лица: не явился, извещен;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-32059/2022) Общества с ограниченной ответственностью «Форестер» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2022 по делу № А56-1113/2022 (судья Бугорская Н.А.), принятое 

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Форестер» (адрес: 188360, Ленинградская обл., пос. Войсковицы, тер. Промзона 1, участок 7, корпус 3, офис 5, ОГРН: 

<

***>);

к Муниципальному образованию «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области (адрес: 188300, Ленинградская обл., Гатчина, ул. Карла Маркса, 44, ОГРН: 

<

***>);

третье лицо: Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области 

о взыскании, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Форестер» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Муниципальному образованию «Гатчинский муниципальный район» Ленинградской области (далее – ответчик, Администрация) о взыскании 6 842 663 руб. 96 коп. внесенной арендной платы, 895 461 руб. 47 коп. процентов в соответствии со статьей 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также 1 000 000 руб. 00 коп. убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет).

Решением суда от 17.08.2022 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы, ссылаясь на отсутствие проекта планировки территории на спорный земельный участок, что препятствует его использованию, полагает, что в данном случае арендная плата не подлежит уплате арендатором, поскольку в результате бездействия арендодателя Общество было лишено возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением спорного земельного участка, а потому оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения, указав, что в процессе получения исходно-разрешительной документации на строительство стало известно, что согласно утвержденной градостроительной документации реализация целей, для которых предоставлен земельный участок не представляется возможной, в связи с чем в настоящее время предпринимаются меры для внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки МО Войсковицкое сельское поселение.

03.02.2023 в апелляционный суд от Общества поступили письменные пояснения, которые приобщены в материалы дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

Определением суда от 07.02.2023 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено для представления сторонами письмо Администрации Гатчинского МО от 01.12.2017 исх. № 5781-20, на которое ссылается Общество в своих пояснениях.

20.03.2023 Администрация во исполнение определения суда представила письмо Администрации Гатчинского МО от 01.12.2017 исх. № 5781-20, которое приобщено в материалы дела, поскольку ранее было запрошено судом. 

В судебном заседании 21.03.2023 представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Администрация и Комитет, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статей 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.02.2017 № №72-17/3А (далее – договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 47:23:0102001:2565, находящийся по адресу:  Ленинградская область, Гатчинский район, Войсковицкое сельское поселение, п. Войсковицы, Промзона №1, уч. 5а, площадью 28 385 кв.м (далее – земельный участок) для целей строительства предприятия IV-V класса вредности по классификации СанПиН,

 Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование: предприятия IV-V класса вредности по классификации СанПиН. 

Срок аренды земельного участка установлен с момента заключения договора на 54 месяца (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату в размере и порядке, установленном договором.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за участок определен Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе и по признанию торгов по продаже права на заключения договора аренды на земельный участок несостоявшимся от 10.02.2017 и составляет 1 362 000 руб. 00 коп. 

Арендная плата за первый подлежащий оплате период в размере 68 100 руб. 00 коп. вносится арендодателем в срок до 15.03.2017 (пункт 3.5 договора).

Пунктом 3.2 договора установлено, что задаток в размере 272 400 руб. 00 коп., внесенный арендатором согласно извещению о проведении торгов подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного в пункте 3.5 договора.

Из пункта 4.3.1 договора следует, что арендатор вправе использовать участок на условиях, установленных договором. 

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством (пункт 5.1 договора). 

14.04.2021 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно которому пришли к соглашению о продлении срока действия договора с 14.08.2021 на 3 (три) года. 

Во исполнение условий договора Общество внесло арендную плату по договору в общей сумме 7 299 533 руб. 33 коп., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, расчетом ответчика (л.д. 199-200 тома 1) и не оспаривается сторонами.

Вместе с тем, как указал истец, в процессе подготовки к строительству, разработки документации и получения исходно-разрешительной документации на строительство Обществу стало известно, что согласно утвержденной градостроительной документации реализация целей для которых предоставлен земельный участок не представляется возможной

Согласно генеральному плану поселения, утвержденному Решением Совета депутатов МО Войсковицкое сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области 17.07.2014 №23, земельный участок расположен в границах функциональной зоны сельскохозяйственного использования. 

Правилами землепользования и застройки муниципального образования Войсковицкое сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 19.12.2012 №55 установлено, что земельный участок расположен в территориальных зонах Р-2 «Зона лесов» и П-1 «Зона производственных и коммунально-складских объектов», в то время как данная функциональная зона категорически не позволяет осуществлять в ее границах реализацию проекта, для которого был заключен договор. 

Ссылаясь на вышеозначенные обстоятельства, а также то, что фактически в результате неисполнения Администрацией надлежащим образом обязательства по договору в части передачи земельного участка, на котором в соответствии с принятыми ответчиком документами возможно осуществление строительства, Общество указало, что было лишено возможности использовать земельный участок для целей, указанных в договоре, а потому на стороне Администрацией образовалось неосновательное обогащение в виде внесенной арендной платы в общей сумме 6 842 663 руб. 96 коп. 

Поскольку в добровольном порядке спорные денежные средства ответчиком не возвращены, истец обратился с заявленными требованиями в арбитражный суд.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. 

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим изменению на основании следующего.

Из положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязательство арендатора вносить арендную плату является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Из анализа приведенного следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, соответственно, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Факты заключения договора, предоставления Обществу во временное владение и пользование земельного участка по договору, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

При этом, заявляя требование о взыскании с Администрации ранее перечисленной по договору арендной платы, Общество с учетом пояснений, данных суду апелляционной инстанции в судебных заседаниях, указало, что начиная с 01.12.2017 (с даты получения письма Администрации от 01.12.2017 исх. № 5781-20) было лишено возможности использовать земельный участок для целей, указанных в договоре, по объективным, независящим от арендатора причинам.

Суд первой инстанции, установив, что спорный договор сторонами не расторгнут, в одностороннем порядке истец от исполнения договора в связи с невозможностью использования земельного участка по его назначению не отказался, земельный участок арендодателю не возвращал, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с Администрации в пользу Общества внесенной по договору арендной платы. 

Однако, судом первой инстанции не учтено следующее. 

Так, в данном случае материалами дела подтверждается, что по условиям спорного договора участок предоставлен Обществу для целей строительства предприятия IV-V класса вредности (производство), а использование участка исключительно по назначению является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, как указал истец и не опровергнуто ответчиком, согласно генеральному плану поселения, утвержденному Решением Совета депутатов МО Войсковицкое сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области 17.07.2014 №23, земельный участок расположен в границах функциональной зоны сельскохозяйственного использования. 

Правилами землепользования и застройки муниципального образования Войсковицкое сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области от 19.12.2012 №55 установлено, что земельный участок расположен в территориальных зонах Р-2 «Зона лесов» и П-1 «Зона производственных и коммунально-складских объектов», в то время как данная функциональная зона категорически не позволяет осуществлять в ее границах реализацию проекта, для которого был заключен договор. 

Указанное также подтверждается письмом Администрации от 01.12.2017 исх. 5781-20 (приобщено к материалам дела судом апелляционной инстанции), в котором последней указано, что для устранения разночтений в вышеозначенных документах Обществу необходимо обратиться с заявлением в Администрацию о внесении изменений в Генеральный платы и в Правила землепользования и застройки муниципального образования, после чего может быть осуществлена выдача градостроительного плана спорного земельного участка.

При этом возможности каких-либо альтернативных вариантов использования спорного земельного участка Администрацией Обществу не предоставлено.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчика также указывал, что настоящее время в соответствии с полномочиями, установленными федеральными и областными законами, Администрация Гатчинского муниципального района предпринимает необходимые действия для внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки МО Войсковицкое сельское поселение.

С учетом приведенного апелляционный суд соглашается с доводом подателя жалобы о том, что в данном случае ответчик не имел как юридической, так и фактической возможности осуществить строительство на спорном земельном участке, так как в отсутствие внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки МО Войсковицкое сельское поселение Общество не имеет возможности получить разрешение на соответствующее строительство, то есть использовать земельный участок для обусловленных договором целей в результате действий истца. 

В свою очередь, невозможность использования участка по назначению влечет последствия, установленные как нормой пункта 4 статьи 614 ГК РФ, так и нормой статьи 416 ГК РФ.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021).

В рассматриваемом случае условия пользования арендованным земельным участком таковы, что пользование им в соответствии с условиями договора невозможно, что свидетельствует о неисполнении истцом надлежащим образом встречного обязательства по предоставлению земельного участка.

При этом, как указано выше, отсутствие у арендодателя правовой возможности обеспечить реализацию договора (строительство предприятия IV-V класса вредности по классификации СанПиН), обусловлено объективными причинами, вытекающими из нормативных предписаний.

Каких-либо доказательств, опровергающих доводы ответчика в части невозможности использования Обществом земельного участка после 01.12.2017, истцом в материалы дела не представлено. 

При таких обстоятельствах отсутствие у Общества возможности использовать земельный участок по назначению, по причине, за которую арендатор не отвечает, исключает встречную обязанность арендатора по внесению арендной платы в спорный период, в связи с чем в силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ истец вправе требовать соответственного уменьшения и соответственно возврата излишне уплаченной арендной платы.

Как установлено апелляционным судом, во исполнение обязательств по договору Обществом были перечислены Администрации в счет арендной платы денежные средства в размере 7 299 533 руб. 33 коп., при этом, стоимость аренды в период, когда использование земельного участка было возможно, в том числе для целей подготовки к строительству, разработки документации и получения исходно-разрешительной документации на строительство, то есть до 01.12.2017 (дата получения письма Администрации от 01.12.2017 исх. № 5781-20 о невозможности выдачи соответствующего градостроительного плана), что пояснено представителем истца в судебных заседаниях суда апелляционной инстанции и фактически подтверждается (имеется ввиду факт возможности использования земельного участка до 01.12.2017) заявленным в рамках настоящего дела требованием истца о взыскании с ответчика убытков в виде затрат на освоение земель, составляет 1 082 033 руб. 33 коп., соответственно, размер излишне уплаченных истцом ответчику денежных средств по договору в виде арендных платежей составляет 6 217 500 руб. 00 коп. (7 299 533 руб. 33 коп. - 1 082 033 руб. 33 коп.), в связи с чем в означенной части решение суда надлежит отменить, соответствующее требование истца удовлетворить частично на сумму 6 217 500 руб. 00 коп.

Кроме того, Обществом заявлено требование о взыскании с Администраций 895 461 руб. 47 коп. процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 317.1 ГК РФ в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При этом с 01.08.2016 с введением в действие Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» новой редакции пункта 1 статьи 317.1 ГК РФ необходимым условием для начисления означенных процентов на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами является наличие соответствующего положения в законе или заключенном между сторонами договоре. 

Между тем, спорный договор условий о начислении означенных процентов не содержит, законом применительно к данному виду договоров также не предусмотрено обязательное применение положений статьи 317.1 ГК РФ, соответственно, в удовлетворении иска в указанной части судом первой инстанции отказано обоснованно и правомерно. 

Истцом также заявлено требование о взыскании 1 000 000 руб. 00 коп. убытков в виде затрат на освоение земель.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ убытки, определяемые по правилам статьи 15 ГК РФ, подлежат возмещению кредитору, если они причинены неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факт нарушения обязательства, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ в предмет доказывания по делу о взыскании убытков входит установление следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба; причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности самого факта наличия убытков на стороне Общества в заявленном размере, поскольку в данном случае возможность строительства объекта на спорном земельном участке у истца не утрачена, так как договор аренды не расторгнут и ответчиком принимаются меры для внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки МО Войсковицкое сельское поселение, соответственно, в удовлетворении иска в указанной части судом первой инстанции также отказано правомерно. 

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2022 по делу №  А56-1113/2022  подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, а исковые требования Общества – частичному удовлетворению на сумму 6 217 500 руб. 00 коп. с отказом в удовлетворении остальной части иска. 

По результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьей 110 АПК РФ, принимая во вниманием, что государственная пошлина истцом при увеличение в суде первой инстанции исковых требований не доплачивалась, с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию 47 453 руб. 00 коп. расходов на уплату государственной пошлины по иску и 2 134 руб. 80 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, а всего 49 587 руб. 80 коп. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части соответствующие расходы относятся на истца, в том числе с Общества в доход федерального бюджета подлежат взысканию 5 271 руб. 00 коп. недоплаченной по иску с учетом уточнений государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.08.2022 по делу №  А56-1113/2022  отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Муниципального образования «Гатчинский муниципальный район» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Форестер» 6 217 500 руб. 00 коп. неосновательного обогащения и 49 587 руб. 80 коп. расходов на уплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Форестер» в доход федерального бюджета 5 271 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

О. В. Горбатовская

В. В. Черемошкина