АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-247/2023

г. Кострома

17 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2024 года

 

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Волковой О.М.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению 

управления  имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Костромской областной общественной организации «Федерация пейнтбола» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 585 149 руб. 38 коп. задолженности за услуги по содержанию  и текущему ремонту общего имущества,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «ВОЛГА-М» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «ИНЖЕНЕРСЕРВИС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

 

при участии в судебном заседании (14.06.2024) представителей:

от истца – ФИО1, доверенность от 29.12.2023 № 28,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 10.02.2023 № 1,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

после перерыва 20.06.2024) лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, 

 

установил:

управление  имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в суд с иском к Костромской областной общественной организации «Федерация пейнтбола» (далее – ответчик, Организации) о взыскании 585 149 рублей 38 копеек задолженности. 

 Исковые требования со ссылкой на положения статей 210, 309, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условия договора аренды нежилого помещения от 01.03.2019 № 2759/01-д мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятого на себя обязательства по содержанию  и текущему ремонту общего имущества за период с 01.03.2019 по 29.02.2020.

Определением Арбитражного суда Костромской области от 22.01.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ВОЛГА-М» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «ИНЖЕНЕРСЕРВИС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ответчика за спорный период 577 489 руб. 45 коп. задолженности (15.03.2024).

В представленном отзыве от 10.02.2023 и дополнениях к нему ответчик возражал против заявленных требований. Считает, что основания требования о взыскании задолженности за содержание и ремонт здания за период с 01.03.2019 по 11.12.2019 не обоснованы, в связи с тем, что договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости лишь 11.12.2019. Указал, что договор аренды не предусматривает возмещение затрат за услуги по содержанию и текущему ремонту здания при наличии договора арендатора с управляющей компанией. С 01.10.2020 между ответчиком и ООО «Стройком» заключен договор по комплексному обслуживаю арендуемых помещений,. Указал на пропуск истцом срока исковой давности по части требований и несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Полагает, что требования истца обоснованы на сумму 33 257 руб. 74 коп.

В судебном заседании (14.06.2024) представитель истца поддержал уточненные исковые требования, представил справочный расчет долга с учетом доводов ответчика о пропуске срока давности.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, представил дополнительные пояснения по делу, считает, что требования подлежат удовлетворению частично, поддержал доводы о несоблюдении истцом претензионного порядка.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) 14.06.2024 объявлялся перерыв до 20.06.2024.

После перерыва стороны явку представителей не обеспечили, представили дополнительные документы по делу. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей сторон.

Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Из материалов дела следует, что между управлением имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее – арендодатель) и Костромская областная общественная организация «Федерация пейнтбола» (далее – арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2019 № 2759/01-д (далее – договор), по условиям которого арендаторам передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:27:040205:114, назначение: нежилое, площадью 1511,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Российская Федерация, Костромская область, городской округ город Кострома, 

<

...>, часть помещения 1 (комнаты № № 1-86 в подвале), именуемое в дальнейшем «нежилое помещение», с целью использования для размещения объектов спорта (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 2.1.1 арендодатель обязан передать арендатору по передаточному акту нежилое помещение в течение 3 дней после подписания договора.

Арендатор обязан в течение 20 дней после заключения договора заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на предоставление коммунальных услуг, представить копии данных договоров арендодателю; заключить с управляющей организацией договор на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено нежилое помещение, и представить копию данного договора арендодателю (пункт 2.3.5 договора).

Арендатор обязан возмещать арендодателю расходы на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено нежилое помещение (пункт 2.3.6 договора).

В соответствии с пунктами 3.6, 3.7 договора взаиморасчеты сторон по договору фиксируются актом сверки. В течение 5 рабочих дней со дня получения акта сверки расчетов арендатор обязан подписать его или представить мотивированный отказ. Если в течение указанного срока арендатор не подписывает акт сверки и не представляет мотивированный отказ от его подписания, акт сверки считается подписанным арендатором. Арендатор перечисляет денежные средства, предусмотренные пунктом 2.3.6 договора в течение 10 рабочих дней со дня получения выставленного арендодателем требования с копиями счета и акта выполненных работ управляющей организации путем перечисления денежных средств.

Договор заключен на срок до 1 марта 2034 года (пункт 5.1 договора).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 19.11.2019 на момент передачи нежилое помещение находилось в следующем состоянии:

- в комнатах 4, 58, 61, 67, 69, 70 – протечки в системе канализации,

- трубы системы отопления покрыты коррозией, имеются протечки в комнатах 16, 64,

- в комнатах 3, 4, 21, 22, 28, 29, 46, 68, 70 – на стенах плесень,

- в комнатах 25, 44, 53, 75 – бытовой и строительный мусор,

- система вентиляции находится в нерабочем состоянии, 

- электропроводка частично находится в неисправном состоянии, 

- система водопровода заглушена, 

- система пожарной сигнализации отсутствует,

- система пожаротушения находится в нерабочем состоянии.

Исходя из сведений из Единого государственного реестра недвижимости переданное в аренду нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Кострома.

Согласно контрактам от 10.01.2019 № 19/1-АЦ, от 09.07.2019 № 19/4-АЦ, от 31.12.2019 № 19/17-АЦ деятельность по оказанию услуг по комплексному обслуживанию нежилого здания по адресу: 

<

...> осуществлялась в спорный период ООО «ВОЛГА-М», ООО «ИНЖЕНЕРСЕРВИС».

Договор между ответчиком и ООО «ВОЛГА-М», ООО «ИНЖЕНЕРСЕРВИС» на содержание и ремонт общего имущества, в котором находится переданное в аренду нежилое помещение, заключен не был.

Управлением были оплачены счета, выставленные ООО «Волга-М» за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания за период с 01.03.2019 по 14.07.2019 в сумме 180 920 руб. 80 коп., за период с 15.07.2019 по 31.12.2019 в сумме 359 784 руб. 60 коп. (счета от 01.03.2019 № 381, от 01.09.2019 № 382, от 27.03.2019 № 512, от 22.05.2019 № 701, от 23.05.2019 № 748, от 20.06.2019 № 882, от 04.09.2019 №  1205, от 04.09.2019 № 1207, от 02.10.2019 № 1377, от 06.11.2019 № 1542, от 02.12.2019 № 1648, от 09.01.2020 № 9; платежные поручения от 04.07.2019 № 797, от 04.04.2019 № 798, от 18.07.2019 № 1714, от 08.08.2019 № 1997, от 16.09.2019 № 2519, от 30.09.2019 № 2520, от 23.10.2019 № 2699, от 24.12.2019 № 2922, от 24.12.2019 № 3483, от 27.03.2020 № 594, от 30.03.2020 № 457, от 09.04.2020 № 639).

Также Управлением были оплачены счета, выставленные ООО «ИНЖЕНЕРСЕРВИС» за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества здания за период с 01.01.2020 по 29.02.2020 в сумме 44 443 руб. 98 коп. (счета от 31.01.2020 № 20, от 02.03.2020 № 35, платежные поручения, от 27.03.2020 № 594, от 30.03.2020 № 457).

Полагая, что ответчик обязан возместить указанные расходы пропорционально площади арендуемого нежилого помещения, Управлением в адрес Организации направлялись требования от 09.06.2020 № 02-37исх-1745/20-6, от 31.07.2020 № 02-37исх-2294/20. Указанная задолженность оплачена не была.

С учетом уточненных исковых требований Управление числит за ответчиком задолженность в размере 577 489 руб. 45 коп. за услуги по содержанию  и текущему ремонту общего имущества за период с 01.03.2019 по 29.02.2020.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований Управления послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 309 ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 названного Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В договоре аренды сторонами установлена обязанность арендатора заключить договор со специализированными организациями на предоставление коммунальных услуг, заключить с управляющей организацией договор на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено нежилое помещение, и представить копию данного договора арендодателю, в случае отсутствия такого договора, возмещать арендодателю расходы на содержание и ремонт общего имущества здания (пункты 2.3.5, 2.3.6 договора).

Следовательно, в силу принятого на себя договорного обязательства Организация согласилась нести дополнительные расходы по оплате стоимости содержания арендованного имущества и мест общего пользования пропорционально занимаемой площади. 

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 13112/12, согласно которому норма, изложенная в пункте 2 статьи 616 ГК РФ, регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. В то же время, поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату расходов. 

Вопреки условиям договора аренды ответчик обязательства в части оплаты расходов на содержание арендованного имущества не выполнил. 

Ответчик в представленных отзыве и дополнениях факт пользования спорным помещением в заявленный период подтверждал. Факт оказания услуг ООО «ВОЛГА-М», ООО «ИНЖЕНЕРСЕРВИС» по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества в здании, в котором расположено арендуемое ответчиком помещение, подтверждены имеющими в деле доказательствами (муниципальными контрактами, актами оказанных услуг  и счетами на оплату оказанных услуг). 

Размер понесенных Управлением затрат подтвержден первичными платежными документами.

Доказательств того, что понесенные расходы  ответчиком возмещены истцу в материалах дела не имеется. 

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельства не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражений относительно существа заявленных требований.

По существу возражения ответчика сводятся к ссылке на неисполнение принятых на себя Организацией платежных обязательств в связи с нарушением Управлением обязанности по предоставлению арендатору требований с копиями счетов и актами выполненных работ управляющей организации (пункт 3.7 договора), а также непредставлением доказательств, подтверждающих соблюдение  Управлением порядка урегулирования спора посредством предварительного направления требований о возмещении понесенных затрат.

Оценив указанные доводы с учетом представленных в дело доказательств, суд их отклоняет в силу следующего.

Из материалов дела следует, что в адрес ответчика Управлением направлялись требования  от 09.06.2020 исх. № 02-37исх-1745/20-6, от 31.07.2020 исх. №02-37исх-2294/20, в которых ответчик был уведомлен о наличии задолженности Организации перед Управлением, в том числе по невозмещенным арендатором расходам по комплексному обслуживанию пропорционально площади занимаемого помещения в нежилом здании. Ответчику предложено в течение 10 рабочих дней с момента получения требований возместить указанные расходы Управлению. В приложении к требованиям представлен расчет понесенных затрат.

Согласно реестру почтовых отправлений требования получены ответчиком 22.06.2020, 07.08.2020 в соответствии с порядком вручения юридически значимых сообщений, согласованным сторонами в разделе 7  договора.

Мнение Организации о том, что представленные реестры не содержат  сведений о том, что именно эти предупреждения  были направлены в адрес арендатора, суд находит безосновательным, поскольку ответчик не представил доказательств того, что какие-либо иные почтовые отправления были получены Организацией от Управления в указанные даты (часть 1 статьи 65АПК РФ).

Каких-либо действий со стороны Организации в ответ на требования Управления, в том числе по уточнению состава и размера задолженности, предпринято не было.

При данных обстоятельствах оснований полагать, что в действиях истца имеются признаки злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), у суда не имеется.

Доказательств того, что КООО «Федерация пэйнтбола» является слабой стороной сделки, материалы дела не содержат, в связи с чем согласованные сторонами условия договора, учитывающие обязанность арендатора по возмещению затрат Управления на содержание и техническое обслуживание общего имущества, не свидетельствуют о злоупотреблении истцом своими правами.

 Ответчик, подписав договор аренды, согласился с данными условиями, следовательно, обязан возместить истцу расходы, в том числе по содержанию общего имущества.

Ссылку ответчика на наличие у Организации договора обслуживания с управляющей организацией (ООО «Стройком») и отсутствие обязанности возмещать плату по содержанию имущества истцу, суд отклоняет, поскольку указанное соглашение было заключено арендатором за пределами спорного периода взыскания задолженности.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. 

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. 

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. 

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление №43) бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. 

По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства (пункт 3 названной статьи Кодекса).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Заключенным сторонами договором иной срок для внесудебного порядка урегулирования спора не предусмотрен.

Следовательно, принимая во внимание порядок произведенных Управлением оплат за спорный период, срок для досудебного урегулирования спора, суд полагает, что срок исковой давности применительно к взысканию  заявленной к возмещению задолженности истцом пропущен за период с марта по ноябрь 2019 года.

На основании вышеизложенного, задолженность за услуги по содержанию  и текущему ремонту общего имущества подлежат отнесению на ответчика пропорционально арендуемой в спорный период площади помещения. С учетом срока давности исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере 115 765 руб. 93 коп., в том числе: за декабрь 2019 года в размере 183 072 руб. 12 коп., за январь-февраль 2020 года в размере 105 716 руб. 20 коп.

Приведенный порядок расчета и методика подтверждены представленным в дело справочным расчетом истца и не оспорены ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд решает вопрос о распределении понесенных сторонами  судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Костромской областной общественной организации «Федерация пейнтбола» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу управления  имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 115 765 руб. 93 коп. задолженности.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать. 

Взыскать с Костромской областной общественной организации «Федерация пейнтбола» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета  4473 руб. государственной пошлины по делу.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской  области.    

 

Судья                                                                                                    О.В. Хохрякова