ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16974/2022

г. Челябинск

18 января 2023 года

Дело № А76-18674/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 января 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2022 по делу № А76-18674/2019.

В судебном заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4 (удостоверение адвоката, доверенность от 20.04.2021, срок действия на 2 года),

индивидуального предпринимателя ФИО5 –ФИО4 (удостоверение адвоката, доверенность от 23.09.2021, срок действия на 10 лет).

 

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – истец, ИП ФИО6) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 02.05.2017 за первый и второй кварталы 2019 года в размере 12 000 руб., о расторжении договора аренды от 02.05.2017 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.11.2017 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ); т. 3 л.д. 15-16). 

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Стройлюкс» (далее – ООО «Стройлюкс»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2020 (резолютивная часть решения объявлена 02.07.2020) принят отказ ИП ФИО6 от требования о взыскании с ИП ФИО2 12 000 руб. задолженности, производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа б/н от 02.05.2017, заключенного ИП ФИО6 и ИП ФИО2, в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2017 № 2, отказано (т. 4 л.д. 65-71).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2020 решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2020 по делу № А76-18674/2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО6 – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.01.2021 решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.07.2020 по делу № А76-18674/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2020 по тому же делу отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, исходил из того, что вывод судов об отсутствии существенного нарушения условий договора аренды сделан без исследования в полном объеме имеющихся в материалах дела доказательств и значимых для дела обстоятельств. Суды не дали надлежащее толкование условиям договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не выяснили экономические цели договора применительно к правилам статьи 450 ГК РФ, не исследовали вопрос о том, повлекло ли неисполнение ИП ФИО2 условий договора о выкупе земельных участков такой ущерб для ИП ФИО6, что он в значительной степени лишился того, на что мог рассчитывать при надлежащем исполнении спорного договора со стороны арендатора.

Кассационный суд также пришел к выводу, что судами при рассмотрении настоящего дела не исследованы доводы истца о том, что договорные отношения между сторонами фактически прекращены в связи с тем, что в течение длительного времени арендатор и аффилированный с ним субарендатор не предпринимали действия по освоению принятых в аренду земельных участков в соответствии с целью, изложенной в договоре; судами  не установлено, что часть из спорных земельных участков согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, обременена договорами долевого участия в строительств, не установлено, в отношении каких именно земельных участков и с какими именно лицами заключены такие договоры, сами договоры в материалы дела также не представлены; судами не оценены реальность или мнимость указанных сделок, не проверено их исполнение, не исследованы доводы истца об аффилированности участников долевого строительства с арендатором и субарендатором.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02.02.2021 исковое заявление ИП ФИО6 к ИП ФИО2 о взыскании 12 000 руб., о расторжении договора принято к производству Арбитражного суда Челябинской области, возбуждено производство по делу (т. 5 л.д. 32-33).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2022 в связи со смертью ИП ФИО6 произведена процессуальная замена истца - ИП ФИО6 на его правопреемников индивидуального предпринимателя ФИО5 (далее – ИП ФИО5) и индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – ИП ФИО3).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 28.06.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО7 (далее – ФИО7), ФИО8 (далее – ФИО8).

В ходе судебного разбирательства истцами было заявлено уточнение исковых требований, окончательно истцы просили суд расторгнуть договор аренды земельных участков с правом выкупа от 02.05.2017, заключенный между ИП ФИО6 и ИП ФИО2 в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2017 № 2, признать прекращенным договор субаренды земельных участков от 20.12.2017, заключенный между ИП ФИО2 и ООО «Стройлюкс» (т. 6 л.д. 144-146).

В порядке статьи 49 АПК РФ указанное уточнение предмета исковых требований было принято судом к производству.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2022 (резолютивная часть от 14.10.2022) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласился ФИО2 (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1, которым договор аренды был дополнен пунктом 1.3 следующего содержания: «Стороны пришли к соглашению, что строительство объектов жилого назначения на арендованных участках, а также строительство объектов инженерной инфраструктуры в границах участков запрещено до полной оплаты выкупной цены за соответствующий участок. Арендатор обязуется не осуществлять строительно-монтажные работы на арендованных земельных участках до полной оплаты выкупной цены за соответствующий арендованный земельный участок». В силу изложенного апеллянт полагал, что основания для расторжения договора аренды отсутствовали, поскольку срок выкупа земельных участков не наступил, так как разрешения на строительство были получены не арендатором, а иным лицом (субарендатором) - ООО «Стройлюкс», соответственно, сроки исполнения обязательств по выкупу земельных участков ИП ФИО2 не были нарушены. Апеллянт не согласился с выводом суда о существенном нарушении арендатором условий договора об обязанности выкупа земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках.

Апеллянт полагал, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в случае существенного нарушения условий арендатором, которые повлекли бы для истца такой ущерб что он значительной степени лишился того на что был вправе рассчитывать при его заключении. Однако таких нарушений при рассмотрении дела в первой инстанции установлено не было. Действия арендатора по освоению земельного участка полностью соответствовали условиям договора аренды.

Податель апелляционной жалобы также сослался на то, что истцом был  нарушен обязательный досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, поскольку претензия № 08 от 26.04.2019, направленная в адрес ответчика, была подписана со стороны истца неуполномоченным лицом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений представителя истцов и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьих лиц.

Из общедоступных сведений, содержащихся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГРИП), судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО2 утратил статус индивидуального предпринимателя, о чем 28.12.2020 в ЕГРИП была внесена соответствующая запись.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании судебной коллегией были приобщены письменные объяснения истцов, поступившие в порядке статьи 81 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО6 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 02.05.2017 на срок до 25.04.2025, зарегистрированный Управлением Росреестра по Челябинской области 12.05.2017 (далее также – договор аренды, т. 1 л.д. 8-12).

Предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010 кв.м, категория земель – земли промышленности, разрешенное использование - для строительства кондитерской фабрики, гормолзавода № 3, картофелепродуктов, расположенный по адресу г. Челябинск, район 11, Краснопольская площадка 1, принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2008.

Согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для проектирования и строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан на основании и в соответствии с условиями договора произвести выкуп у арендодателя участков путем внесения выкупной цены участков, указанной в пункте 3.3 договора, в течение 180 дней с момента получения арендатором разрешения на строительство соответствующего многоэтажного многоквартирного дома на конкретном арендованном земельном участке. По письменному соглашению сторон указанный срок может быть увеличен.

В силу п. 3.3 договора аренды выкупная цена каждого арендованного участка (далее по тексту – «выкупная цена») определяется сторонами равной стоимости 15 % от площади всех продаваемых жилых и встроено-пристроенных нежилых помещений в соответствующем возводимом арендатором многоэтажном многоквартирном жилом доме на соответствующем земельном участке.

Арендатор обязуется произвести выкуп участков, арендованных по настоящему договору, в собственность путем уплаты всей выкупной цены в размере и сроки, определенные в разделе 3 настоящего договора (пункт 5.1.3 договора аренды).

Между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1, которым договор аренды дополнен пунктом 1.3 следующего содержания: «Стороны пришли к соглашению, что строительство объектов жилого назначения на арендованных участках, а также строительство объектов инженерной инфраструктуры в границах участков запрещено до полной оплаты выкупной цены за соответствующий участок. Арендатор обязуется не осуществлять строительно-монтажные работы на арендованных земельных участках до полной оплаты выкупной цены за соответствующий арендованный земельный участок».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 21.10.2019 в период исполнения договора аренды ИП ФИО6 по инициативе ИП ФИО2 и для целей получения разрешений на строительство выполнено разделение земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010 кв.м, на 12 земельных участков меньшей площади, с кадастровыми номерами 74:19:0901002:5245, общей площадью 3 237 кв.м; 74:19:0901002:5246, общей площадью 3 459 кв.м; 74:19:0901002:5247, общей площадью 1 227 кв.м; 74:19:0901002:5248, общей площадью 3 117 кв.м; 74:19:0901002:5249, общей площадью 1 806 кв.м; 74:19:0901002:5250, общей площадью 2 802 кв. м; 74:19:0901002:5251, общей площадью 3 729 кв.м; 74:19:0901002:5252, общей площадью 1 496 кв. м; 74:19:0901002:5253, общей площадью 3 328 кв. м; 74:19:0901002:5254, общей площадью 170 кв.м; 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв.м; 74:19:0901002:5256, общей площадью 2 001 кв. м. Разрешенное использование земельных участков - для строительства многоквартирных домов в 5 этажей и выше (т. 1 л.д. 89-196).

После осуществления раздела земельного участка и регистрации за арендодателем права собственности на 12 вновь образованных земельных участков между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.11.2017 № 2 к договору аренды, которым оформлены арендные отношения в отношении выделенных земельных участков (т. 1 л.д. 63-67).

Впоследствии с письменного согласия ИП ФИО6 между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Стройлюкс» (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков от 20.12.2017 на срок до 20.12.2019 для проектирования и строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов на вышеуказанных земельных участках (т. 1 л.д. 45-46). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) основным участником ООО «Стройлюкс» с долей в 93,1% уставного капитала, а также директором данного лица являлся ФИО7 Вторым участником ООО «Стройлюкс» с долей 6,9 % уставного капитала являлось ООО СК «Радуга», 100 % доли уставного капитала которого также принадлежало ФИО7 (т. 1 л.д. 47).

ООО «Стройлюкс» на основании договора субаренды земельных участков от 20.12.2017 Администрацией г. Челябинска были выданы следующие разрешения на строительство:

- RU74315000-21-ж-2018 от 01.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5248, сроком действия до 26.02.2020;

- RU74315000-18-ж-2018 от 01.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5250, сроком действия до 26.02.2020;

- RU74315000-19-ж-2018 от 01.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5251, сроком действия до 26.02.2020;

- RU74315000-20-ж-2018 от 01.06.2018, на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5252, сроком действия до 26.02.2020;

- RU74315000-9-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 22.02.2020;

- RU74315000-14-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 15.02.2020;

- RU74315000-15-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 15.02.2020;

- RU74315000-12-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 15.02.2020;

- RU74315000-13-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 15.02.2020

- RU74315000-8-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 22.02.2020;

- RU74315000-11-ж-2018 от 01.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 22.02.2020;

- RU74315000-10-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 22.02.2020 (т. 3 л.д. 26-51).

21.06.2018 ООО «Стройлюкс» заключило договоры долевого участия в строительстве жилья в количестве одного договора на каждое выданное разрешение на строительство жилого дома с ФИО8, что подтверждается выписками Единого государственного реестра недвижимости, имеющимися в материалах дела (т. 5 л.д. 115-160, т. 6 л.д. 1-55). 

17.07.2018 между ФИО8 и ФИО7 были заключены договоры уступки прав требования с переводом долга на все ранее заключенные ФИО8 договоры долевого участия. 

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости на основании договоров долевого участия, договоров уступки права требования с переводом долга, зарегистрированы обременения на данные земельные участки в виде залога в силу закона (ипотеки права аренды в силу закона) в пользу единственного участника долевого строительства – ФИО7 (т. 1 л.д. 89-196, т. 2 л.д. 1-185).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 21.10.2019 в феврале 2019 года ИП ФИО6 по просьбе ИП ФИО2 дополнительно выполнено разделение арендованного земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв.м на 17 земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 74:19:0901002:8131, общей площадью 13 150 кв.м; 74:19:0901002:8132, общей площадью 1 371 кв.м; 74:19:0901002:8133, общей площадью 3 732 кв.м; 74:19:0901002:8134, общей площадью 3 421 кв.м; 74:19:0901002:8135, общей площадью 2 653 кв.м; 74:19:0901002:8136, общей площадью 1 538 кв.м; 74:19:0901002:8137, общей площадью 1 374 кв.м; 74:19:0901002:8138, общей площадью 2 462 кв.м; 74:19:0901002:8139, общей площадью 3 314 кв.м; 74:19:0901002:8140, общей площадью 347 кв.м; 74:19:0901002:8141, общей площадью 2 549 кв.м; 74:19:0901002:8142, общей площадью 4 654 кв.м; 74:19:0901002:8143, общей площадью 5 824 кв.м; 74:19:0901002:8144, общей площадью 1 023 кв.м; 74:19:0901002:8145, общей площадью 3 726 кв.м; 74:19:0901002:8146, общей площадью 27 775 кв.м; 74:19:0901002:8147, общей площадью 2 725 кв.м (т. 2 л.д. 1-185).

Согласно письму Управления градостроительных разрешений Администрации г. Челябинска от 18.08.2022 № 3663/гасн заявления о продлении сроков действия выданных ООО «Стройлюкс» разрешений на строительство в адрес Администрации г. Челябинска не поступало. Изменения в ранее выданные заключения на строительство в связи со снятием земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:5255 с кадастрового учета в связи с образованием 17 земельных участков не вносились, заявления о внесении изменений в разрешения на строительство в адрес Администрации г. Челябинска не поступали (т. 6 л.д. 129-130).

Согласно письму Управления регионального государственного строительного надзора по Челябинской области № 658 от 06.07.2022 извещений о начале строительства объектов капитального строительства от ООО «Стройлюкс» не поступало, информации о строительстве на земельных участках не имеется (т.6 л.д. 140).

Кроме этого, согласно заключению кадастрового инженера от 22.08.2022 наличие объектов недвижимости или объектов незавершенного строительства на спорных земельных участках не установлено (т. 6 л.д. 135-139).

Деятельность застройщика субарендатора - ООО «Стройлюкс», директором которого являлся дольщик ФИО7, прекращена 08.07.2020, в связи с исключением из ЕГРЮЛ указанного юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Ссылаясь на нарушение условий договора аренды земельных участков с правом выкупа от 02.05.2017, истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. № 08 от 26.04.2019 с требованием об устранении в срок до 16.05.2019 допущенных нарушений условий договора, в том числе о полной оплате задолженности по арендной плате в сумме 12 000 руб., о выкупе земельных участков, в отношении которых получены разрешения на строительство. Также истец выразил намерение расторгнуть договор аренды с 16.05.2019, в связи с чем просил ответчика подписать соглашение о расторжении договора (т. 1 л.д. 13-14, 15).

Оставление ФИО2 требований указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения ИП ФИО6 в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в период действия договора аренды ФИО2 существенно нарушил условия договора аренды в части просрочки исполнения предусмотренного п. 3.1. договора аренды обязательства по выкупу земельных участков, в результате чего ИП ФИО6, его правопреемники в значительной степени лишились того, на что могли рассчитывать при надлежащем исполнении спорного договора со стороны арендатора.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО6 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 02.05.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010 кв.м. расположенного по адресу: г. Челябинск, район 11, Краснопольская площадка 1, на срок до 25.04.2025.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа от 02.05.2017 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 08.11.2017, о чем сделана запись регистрации № 74?:19:0101002:1708-74/001/2017-9 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора (т. 1 л.д. 12).

Действительность и заключенность указанного договора сторонами не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

На основании пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из материалов дела усматривается, и ответчиком не оспаривалось, что согласно пункту 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для проектирования и строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Пунктом 3.1 договора аренды стороны предусмотрели, что что арендатор обязан на основании и в соответствии с условиями договора произвести выкуп у арендодателя участков путем внесения выкупной цены участков, указанной в пункте 3.3 договора, в течение 180 дней с момента получения арендатором разрешения на строительство соответствующего многоэтажного многоквартирного дома на конкретном арендованном земельном участке. По письменному соглашению сторон указанный срок может быть увеличен.

В силу п. 3.3 договора аренды выкупная цена каждого арендованного участка (далее по тексту – «выкупная цена») определяется сторонами равной стоимости 15 % от площади всех продаваемых жилых и встроено-пристроенных нежилых помещений в соответствующем возводимом арендатором многоэтажном многоквартирном жилом доме на соответствующем земельном участке.

Арендатор обязуется произвести выкуп участков, арендованных по настоящему договору, в собственность путем уплаты всей выкупной цены в размере и сроки, определенные в разделе 3 настоящего договора (пункт 5.1.3 договора аренды).

Дополнительным соглашением № 1, договор аренды был дополнен пунктом 1.3 следующего содержания: «Стороны пришли к соглашению, что строительство объектов жилого назначения на арендованных участках, а также строительство объектов инженерной инфраструктуры в границах участков запрещено до полной оплаты выкупной цены за соответствующий участок. Арендатор обязуется не осуществлять строительно-монтажные работы на арендованных земельных участках до полной оплаты выкупной цены за соответствующий арендованный земельный участок».

Доказательства того, что арендатор надлежащим образом исполнил указанные условия договора аренды, произвел выкуп участков, арендованных по настоящему договору, ФИО2 в материалы дела представлены не были, не смотря на то, что с момента заключения договора прошло более 5 лет.

Судом первой инстанции было установлено, что в период исполнения договора аренды ИП ФИО6 по инициативе ИП ФИО2 и для целей получения разрешений на строительство было выполнено разделение земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010 кв.м, на 12 земельных участков меньшей площади, с кадастровыми номерами 74:19:0901002:5245, общей площадью 3 237 кв.м; 74:19:0901002:5246, общей площадью 3 459 кв.м; 74:19:0901002:5247, общей площадью 1 227 кв.м; 74:19:0901002:5248, общей площадью 3 117 кв.м; 74:19:0901002:5249, общей площадью 1 806 кв.м; 74:19:0901002:5250, общей площадью 2 802 кв. м; 74:19:0901002:5251, общей площадью 3 729 кв.м; 74:19:0901002:5252, общей площадью 1 496 кв. м; 74:19:0901002:5253, общей площадью 3 328 кв. м; 74:19:0901002:5254, общей площадью 170 кв.м; 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв.м; 74:19:0901002:5256, общей площадью 2 001 кв. м. Разрешенное использование земельных участков - для строительства многоквартирных домов в 5 этажей и выше

После осуществления раздела земельного участка и регистрации за арендодателем права собственности на 12 вновь образованных земельных участков между сторонами заключено дополнительное соглашение от 01.11.2017 № 2 к договору аренды, которым оформлены арендные отношения в отношении выделенных земельных участков.

Впоследствии с письменного согласия ИП ФИО6 между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Стройлюкс» (субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков от 20.12.2017 на срок до 20.12.2019 для проектирования и строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов (т. 1 л.д. 45-46). 

ООО «Стройлюкс» на основании договора субаренды земельных участков от 20.12.2017 Администрацией г. Челябинска были выданы следующие разрешения на строительство:

- RU74315000-21-ж-2018 от 01.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5248, сроком действия до 26.02.2020;

- RU74315000-18-ж-2018 от 01.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5250, сроком действия до 26.02.2020;

- RU74315000-19-ж-2018 от 01.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5251, сроком действия до 26.02.2020;

- RU74315000-20-ж-2018 от 01.06.2018, на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5252, сроком действия до 26.02.2020;

- RU74315000-9-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 22.02.2020;

- RU74315000-14-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 15.02.2020;

- RU74315000-15-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 15.02.2020;

- RU74315000-12-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 15.02.2020;

- RU74315000-13-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 15.02.2020

- RU74315000-8-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 22.02.2020;

- RU74315000-11-ж-2018 от 01.06.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 22.02.2020;

- RU74315000-10-ж-2018 от 31.05.2018 на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, сроком действия до 22.02.2020 (т. 3 л.д. 26-51).

ООО «Стройлюкс» заключило договоры долевого участия в строительстве жилья в количестве одного договора на каждое выданное разрешение на строительство жилого дома с ФИО8, что подтверждается выписками Единого государственного реестра недвижимости, имеющимися в материалах дела. Далее между ФИО8 и ФИО7 были заключены договоры уступки прав требования с переводом долга на все ранее заключенные ФИО8 договоры долевого участия.

В феврале 2019 года ИП ФИО6 по просьбе ИП ФИО2 дополнительно выполнено разделение арендованного земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:5255, общей площадью 81 638 кв.м на 17 земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 74:19:0901002:8131, общей площадью 13 150 кв.м; 74:19:0901002:8132, общей площадью 1 371 кв.м; 74:19:0901002:8133, общей площадью 3 732 кв.м; 74:19:0901002:8134, общей площадью 3 421 кв.м; 74:19:0901002:8135, общей площадью 2 653 кв.м; 74:19:0901002:8136, общей площадью 1 538 кв.м; 74:19:0901002:8137, общей площадью 1 374 кв.м; 74:19:0901002:8138, общей площадью 2 462 кв.м; 74:19:0901002:8139, общей площадью 3 314 кв.м; 74:19:0901002:8140, общей площадью 347 кв.м; 74:19:0901002:8141, общей площадью 2 549 кв.м; 74:19:0901002:8142, общей площадью 4 654 кв.м; 74:19:0901002:8143, общей площадью 5 824 кв.м; 74:19:0901002:8144, общей площадью 1 023 кв.м; 74:19:0901002:8145, общей площадью 3 726 кв.м; 74:19:0901002:8146, общей площадью 27 775 кв.м; 74:19:0901002:8147, общей площадью 2 725 кв.м.

Всего по договору аренды земельного участка с правом выкупа от 02.05.2017 было арендовано 28 земельных участков, сформированных из земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:1708, общей площадью 108 010  кв.м.

Состоявшееся изменение (увеличение) количества арендуемых земельных участков не было оформлено сторонами дополнительным соглашением к договору аренды. Право аренды ИП ФИО2 на вновь образованные 17 земельных участков не зарегистрировано. 

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно отметил, что согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как разъяснено в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и неоднократно применена при разрешении аналогичных споров.

Следовательно, после состоявшегося раздела арендные отношения продолжились, и ИП ФИО2 фактически сохранил право аренды, в том числе, в отношении 17 вновь образованных земельных участков.

Аналогичным образом не было зарегистрировано и право субаренды на вновь образованные 17 земельных участков в пользу ООО «Стройлюкс».

Как верно было установлено судом первой инстанции, толкование пунктов 3.1, 5.1.3 договора аренды с учетом цели договора (организация строительства объектов жилого назначения с последующим выкупом земельных участков), сопоставления с другими условиями (пункт 5.1.11 договора аренды - об обязанности арендатора обеспечить проектирование и строительство объектов жилого назначения; пункт 8.1 договора аренды - о возможности передачи земельных участков в субаренду), смыслом договора в целом и сложившейся практикой взаимоотношений сторон, указывает на то, что условие о сроках выкупа земельных участков связано с наступлением согласованного сторонами события - получением разрешения на строительство применительно к конкретному земельному участку как самим арендатором, так и иным уполномоченным лицом (которому арендатором переданы соответствующие права в рамках перенайма или поднайма, в данном случае ООО «Стройлюкс»).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что все земельные участки, на которые получены субарендатором – ООО «Стройлюкс» разрешения на строительство, ответчиком не выкуплены. При этом просрочка исполнения ИП ФИО2 обязательств по выкупу земельных участков составляет в настоящее время уже более пяти лет.

Сроки выданных 12 разрешений на строительство на арендованных земельных участках истекли 15-26 февраля 2020 года.

Заявления о продлении сроков действия, выданных ООО «Стройлюкс» разрешений на строительство в адрес Администрации г. Челябинска не поступало. Изменения в ранее выданные заключения на строительство в связи со снятием земельного участка с кадастровым номером 74:19:0901002:5255 с кадастрового учета в связи с образованием 17 земельных участков не вносились, заявления о внесении изменений в разрешения на строительство в адрес Администрации г. Челябинска не поступали.

Согласно письму Управления регионального государственного строительного надзора по Челябинской области № 658 от 06.07.2022 извещений о начале строительства объектов капитального строительства от ООО «Стройлюкс» не поступало, информации о строительстве на земельных участках не имеется.

Доказательства того, что ИП ФИО2 или ООО «Стройлюкс» сохраняют намерение по освоению предоставленных им земельных участков истца, материалы дела не содержат.

Согласно заключению кадастрового инженера от 22.08.2022 наличие объектов недвижимости или объектов незавершенного строительства на спорных земельных участках не установлено (т. 6 л.д. 135-139).

Более того, судом первой инстанции было установлено, что деятельность застройщика, субарендатора - ООО «Стройлюкс», директором которого являлся дольщик ФИО7, была прекращена 08.07.2020, в связи с исключением из ЕГРЮЛ юридического лица в связи с наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214).

Согласно части 1 статьи 12.1 и части 1 статьи 13 Закона № 214, залогом в порядке, установленном в статьях 13 - 15 указанного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона № 214 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

В подпункте 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ликвидация юридического лица в силу выше приведенных норм не влечет правопреемства (пункт 1 статьи 61 ГК РФ), в связи с чем, в силу статьи 419 ГК РФ договор субаренды земельных участков, а также договоры долевого участия в строительстве жилья, заключенные ООО «Стройлюкс», а также обязательства между застройщиком и участниками строительства, основанные на договорах долевого участия, прекратились, залог права аренды указанных земельных участков также прекратил свое действие в силу закона (подпункт 3 пункт 1 статьи 352 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции, согласно пунктам 1.4 и 1.5. договоров уступки права требования с переводом долга, первоначальный дольщик не оплачивал денежные средства застройщику ООО «Стройлюкс», вместе с уступкой права на нового дольщика переводится и обязанность оплатить задолженность застройщику. ФИО7, которому принадлежат права требования по договорам долевого участия в результате уступки прав, являлся директором и участником застройщика субарендатора - ООО «Стройлюкс», что указывает на недобросовестность указанного дольщика, заключившего договоры долевого участия с самим собой для целей обхода закона и сохранения возможности привлечения денежных средств дольщиков без использования эскроу-счетов, несмотря на запрет, введенный законом.

Так 01.07.2018 был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 № 175-ФЗ, который вступил в законную силу с 01.07.2019, изложил ряд статей Закона № 214 в новой редакции.01.07.2019 для привлечения застройщиком денежных средств, участники долевого строительства вносят свои денежные средства в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, находящемся в перечне уполномоченных банков.

Таким образом, указанные выше обременения земельных участков в виде записи в ЕГРН о субаренде земельных участков в пользу ООО «Стройлюкс» и о залоге в силу закона (залоге права субаренды) в пользу ФИО7 на основании договоров долевого участия в строительстве являются отсутствующими, поскольку сроки разрешений на строительство истекли еще в 2020 году, сторона данных договоров – организация-застройщик, которая могла их исполнить, прекратила свою деятельность в 2020 году без правопреемства, а единственным дольщиком являлся директор и единственный участник данной организации.

Исходя из предмета заявленных исковых требований, основанием для расторжения договора является неисполнение ответчиком обязанности по выкупу земельных участков в течение 180 дней с момента получения разрешений на строительство многоквартирного жилого дома на соответствующих земельных участках (пункты 3.1, 5.1.3 договора).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что вопреки общеправовым принципам, в период действия договора аренды ИП ФИО2 были допущены существенные нарушения его условий.

Так, из материалов дела следует, что в отношении арендованных ИП ФИО2 земельных участков аффилированным с ответчиком субарендатором – ООО «Стройлюкс», было получено двенадцать разрешений на строительство: RU74315000-21-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:5248); RU74315000-18-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:5250); RU74315000-19-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:5251); RU74315000-20-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:5252); RU74315000-9-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:8132); RU74315000-14-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:8133); RU74315000-15-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:8134); RU74315000-12-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок с кадастровым номером  74:19:0901002:8135); RU74315000-13-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок с кадастровым номером  74:19:0901002:8136); RU74315000-8-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:8138); RU74315000-11-ж-2018 от 01.06.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:8139); RU74315000-10-ж-2018 от 31.05.18 (земельный участок с кадастровым номером 74:19:0901002:8147).

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

С момента получения последнего из указанных выше разрешений на строительство (01.06.2018) до настоящего времени прошло более 680 дней. При этом ни один из земельных участков, на которые получены разрешения на строительство в рамках договора аренды, ответчиком не выкуплен, как не выкуплен и аффилированным с ним лицом (субарендатором) – ООО «Стройлюкс».

Как верно указано судом первой инстанции, просрочка исполнения ИП ФИО2 предусмотренного пунктом 3.1 обязательства по выкупу земельных участков составляет значительный период, что является существенным нарушением условий договора; ИП ФИО2 не предпринимаются более меры для освоения арендуемых земельных участков, что лишает сторону истца того, что она как арендодатель была вправе рассчитывать при заключении договора аренды. 

Довод ответчика (апеллянта) о том, что разрешения на строительство были получены не арендатором, а иным лицом (субарендатором – ООО «Стройлюкс»), основанием для освобождения ИП ФИО2 от соблюдения установленных договором обязательств по выкупу земельных участков (как и от последствий неисполнения такого обязательства) служить не может. 

Суд первой инстанции верно учел раскрытую истцом в ходе производства по делу, подтвержденную письменными доказательствами (статьи 71, 75 АПК РФ) и не опровергнутую ответчиком (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ) схему хозяйственных отношений между сторонами, в рамках которой ИП ФИО2 и контролируемые им застройщики в качестве оплаты за реально застраиваемые земельные участки передавали право требования передачи жилых помещений по договорам долевого участия в строительстве, которые возводились на арендованных и выкупаемых земельных участках, осуществляя последовательные денежные расчеты с ИП ФИО6

В условиях установленной судом аффилированности, ИП ФИО2 и ООО «Стройлюкс» свободно выбирали формы своего коммерческого взаимодействия, согласованно действуя для достижения общей цели. Вступая в отношения с ИП ФИО6 в качестве единой группы лиц в рамках реализации коммерческого проекта, ИП ФИО2 и ООО «Стройлюкс» были обязаны соблюдать стандарты ожидаемого поведения разумного участника гражданского оборота, совместно принимая исчерпывающие меры к достижению обозначенной в договоре аренды цели. Распределение ИП ФИО2 и ООО «Стройлюкс» между собой приходящейся на них части обязательств (как арендатора, застройщика), а также юридических и фактических рисков не может противопоставляться арендодателю, вне зоны контроля которого находятся вопросы, связанные с определением лица, обращающегося в компетентный орган за выдачей разрешения на строительство.

Таким образом, вопреки позиции ответчика, сроки исполнения обязательств по выкупу земельных участков исчисляются со дня получения ООО «Стройлюкс» указанных выше разрешений на строительство и существенно нарушены арендатором.

Поскольку указанные выше денежные расчеты с ИП ФИО6 длительный срок не производились, истец правомерно поставил вопрос о расторжении договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как следует из материалов дела, 26.04.2019 истцом в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения было направлено требование об устранении допущенных существенных и неоднократных нарушений условий договора аренды, в том числе о полном погашении задолженности по арендной плате и выкупе земельных участков, на которые получены разрешения на строительство, в срок до 16.05.2019, и предложение расторгнуть договор.

Ответчик на указанное требование не ответил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, задолженность по арендной плате погасил спустя значительный промежуток времени – в момент обращения истца в суд с настоящим иском, требование о выкупе земельных участков не исполнил.

В силу изложенного суд первой инстанции правомерно признал допущенное ИП ФИО2 нарушение условий договора аренды в части несоблюдения сроков выкупа земельных участков существенным и удовлетворил заявленный иск.

Довод апеллянта о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора был предметом оценки суда первой инстанции и был правомерно отклонен как необоснованный. Оснований для переоценки указанного вывода суда судебной коллегией по материалам дела не усмотрено.

Согласно статье 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В связи с чем, суд первой инстанции верно установил, что расторжение (досрочное прекращение) судом договора аренды земельных участков с правом выкупа от 02.05.2017, влечет прекращение договора субаренды земельных участков от 20.12.2017, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Стройлюкс».

Истцы дополнили исковые требования требованиями о способе восстановления нарушенного права собственности в соответствии со статьей 12 ГК РФ, а именно требованиями о прекращении договора субаренды земельных участков от 20.12.2017, и погашении регистрационных записей о субаренде в пользу ликвидированного ООО «Стройлюкс».

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.10.2022 по делу № А76-18674/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова