ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3391/2024

г. Челябинск

03 мая 2024 года

Дело № А07-14746/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2023 по делу № А07-14746/2023.

В судебном заседании принял участие конкурсный управляющий закрытого акционерного общества «Башкирский инвестиционный дом» ФИО1 (паспорт, выписка ЕГРЮЛ, копия решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2020 по делу № А07-11894/2016).

 

Закрытое акционерное общество «Башкирский инвестиционный дом» (далее – заявитель, ЗАО «БашИнвестДом») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 28.03.2023 № 02/371/004/2019-8921/5 незаконным; об обязании осуществить государственную регистрацию права на объект – 1/7 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010803:34, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, и 1/7 доли в праве на одноэтажный жилой дома, общей площадью 63 кв.м, кадастровый номер 02:55:010803:92, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, за ЗАО «БашИнвестДом».

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление),  Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2023 (резолютивная часть от 14.12.2023) заявленные требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось Управление Росреестра (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что на момент утраты правоспособности (06.03.2021) продавцом ФИО2 переход права собственности на 1/7 долю в праве на жилой дом и на 1/7 долю в праве на земельный участок в пользу покупателя ЗАО «БашИнвестДом» зарегистрирован не был, соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены не были, в силу чего юридически собственником указанных объектов недвижимости остался ФИО2 Апеллянт полагал, что на основании статей 1110-1114 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанные объекты недвижимости должны были войти в состав наследства, открывшегося со смертью ФИО2, а поскольку принятие наследства осуществляется не только подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства, но и путем совершения действий согласно пункту 2 статьи 1153 ГК РФ, указывающих на фактическое принятие наследства, судом первой инстанции не были выяснены обстоятельства фактического принятия наследства, не было установлено обстоятельство наличия или отсутствия наследников ФИО2

По мнению апеллянта, удовлетворяя заявление в части признания незаконным решения от 28.03.2023 № 02/371/004/2019-8921/5, судом первой инстанции было допущено неправильное применение норм материального права, поскольку самостоятельное установление наличия наследников при поведении правовой экспертизы документов в полномочия государственного регистратора прав не входит. Ссылаясь на разъяснения, данные в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), апеллянт полагал, что требование о государственной регистрации перехода права следовало предъявлять к возможным наследникам ФИО2

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2024 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству в судебном заседании на 26.03.2024.

К дате судебного заседания в суда апелляционной инстанции от ЗАО «БашИнвестДом» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено на 24.04.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Судебное заседание проведено посредством системы веб-конференции.

В судебном заседании, проведенном посредством использования системы веб-конференции, принял участие конкурсный управляющий ЗАО «БашИнвестДом» ФИО1.

Представитель Управления Росреестра ФИО3, которому со стороны Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда была предоставлена возможность участия в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции, к каналу связи подключился, но не обеспечил работоспособность своего микрофона, что исключило возможность надлежащего участия Управления Росреестра в судебном заседании и что свидетельствует о его неявке.

Установив, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителю обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая Управлением Росреестра не была реализована по причинам, находящимся в сфере его контроля, явка судом обязательной не признана, суд апелляционной инстанции не усмотрел предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований для отложения судебного заседания, судебное разбирательство проведено в его отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ЗАО «БашИнвестДом» (плательщик), ФИО4 (продавец) и ФИО2 (далее – ФИО2, покупатель) был подписан договор купли-продажи квартиры от 18.12.2012 (далее также – договор от 18.12.2012, л.д. 12), согласно п. 1 которого на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.02.2009 № 509 «Об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан, проживающих в жилых домах в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и предоставлении их ЗАО «БашИнвестДом» (л.д. 98-114) подлежит сносу жилой дом № 27 по пер. Дуванский, г. Уфа, в котором покупателю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2009 серии 04 АБ № 879460, выданного на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выдал нотариус ФИО5 12.03.2009, реестровый № 3465, принадлежит на праве общей долевой собственности 1/7 доля одноэтажного жилого дома общей площадью 63 кв.м., инв. № 15775, лит. А, а, а 1, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, кадастровый номер: 02-04-01/100/2009-077, о чем в ЕГПР на недвижимое имущество и сделок с ним 28.04.2009 сделана запись регистрации № 02-04-01/100/2009-078, а также покупателю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 29.06.2009 серии 04 АВ № 053020, выданного на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 25.05.1955, удостоверил нотариус ФИО6 26.05.1955, реестровый № 2-6330, свидетельства о праве на наследство по закону, выдал нотариус ФИО7 12.03.2009, реестровый № 3465, свидетельства о праве на наследство по закону, выдал нотариус ФИО8 28.09.1988, реестровый № 3-3930, принадлежит на праве общей долевой собственности 1/7 доля земельного участка, общей площадью 350 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером: 02:55:010803:34, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, о чем в ЕГПР на недвижимое имущество и сделок с ним 29.06.2009 сделана запись регистрации № 02-04-01/156/2009-339.

Для расселения покупателя, в счет исполнения обязательств, оговоренных в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), исполнения обязательств установленных вышеуказанным Постановлением и в счет выкупной цены изымаемой 1/7 доли в праве собственности на одноэтажный жилой дом и изымаемой 1/7 доли в праве собственности на земельный участок, приобретается однокомнатная квартира, указанная в п. 2 данного договора. Оплату за приобретаемую квартиру производит плательщик на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.02.2009 № 509 «Об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан, проживающих в жилых домах в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и предоставлении их ЗАО «БашИнвестДом».

В силу п. 2 договора от 18.12.2012 на основании вышеизложенного продавец продал, а покупатель купил в собственность жилое помещение - квартиру № 9, находящуюся в доме № 17 по ул. Мусоргского в Демском районе г. Уфа, Республики Башкортостан, расположенную на 3 этаже пятиэтажного жилого дома.

Между ЗАО «БашИнвестДом» (сторона-2) и ФИО2 (сторона-1) был подписан договор от 08.09.2014, согласно п. 1 которого на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.02.2009 № 509 «Об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан, проживающих в жилых домах Кировском районе городского округа город Уфа РБ и предоставлении их ЗАО «БашИнвестДом» в Кировском районе городского округа горд Уфа Республики Башкортостан» подлежит изъятию путем выкупа земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 350 кв.м, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский д. 27 (далее – объект-1), а также подлежит изъятию путем выкупа и сноса одноэтажный жилой дом № 27 по пер. Дуванский, г. Уфа, общей площадью 63 кв.м, литера А, а, а1, инв. № 15775, кадастровый (или условный) номер: 02:04:01/100/2009-077, по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский д. 27 (далее – объект-2) (л.д. 10).

Согласно п. 2 договора от 08.09.2014 стороне-1 принадлежит 1/7 доля объекта-1 на праве общей долевой собственности на основании договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 25.05.1995 № б/н, удостоверил нотариус ФИО6 26.05.1955, реестровый номер 2-6330, свидетельство о праве на наследство по закону, выдал нотариус ФИО5, 12.03.2009 реестровый номер 3465, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АВ № 053020 от 29.06.2009 г., выданным УФРС по РБ.

Согласно п. 3 договора от 08.09.2014 стороне-1 принадлежит 1/7 доля объекта-2 на праве общей долевой собственности, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выдал нотариус ФИО5, 12.03.2009, реестровый номер 3465, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АБ № 879460 от 28.04.2009, выданным УФРС по РБ, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 28.04.2009, сделана запись регистрация №02-04-01/100/2009-078.

В силу п. 4 договора от 08.09.2014 во исполнение постановления, указанного в п. 1 настоящего договора, в соответствии с положениями действующего законодательства, сторона-1 передает, а сторона-2 принимает в собственность 1/7 долю на объект-1 и 1/7 долю на объект-2.

На основании п. 5 договора от 08.09.2014 стороны установили выкупную цену за изымаемое имущество, принадлежащее стороне-1, в размере 2 145 000 руб., из которых сумма в размере 1 800 000 руб. уплачивается за долю объекта-2, сумма в размере 345 000 руб. – за долю объекта-1.

В соответствии с п. 6 договора от 08.09.2014 оплата выкупной цены, указанной в п. 5 настоящего договора, произведена путем приобретения стороной-2 и передачи стороне-1 однокомнатной квартиры № 9, находящейся в жилом доме № 17 по улице Мусоргского в Демском районе г. Уфа Республики Башкортостан, по договору купли-продажи от 18.12.2012, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан за № 02-04-02/481/2012-455 и № 02-04- 02/482/2012-456 от 27.12.2012.

По акту приема-передачи от 08.09.2014 ЗАО «БашИнвестДом» были переданы 1/7 доля земельного участка с кадастровым номером 02:55:010803:34, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 350 кв.м, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский д. 27, а также 1/7 доля одноэтажного жилого дома № 27 по пер. Дуванский, г. Уфа, общей площадью 63 кв.м, литера А, а, а1, инв. № 15775, кадастровый (или условный) номер: 02:04:01/100/2009-077, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский д. 27 (л.д. 11).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.01.2020 по делу № А07-11894/2016 ЗАО «БашИнвестДом» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО1 (л.д. 16-19).

ЗАО «БашИнвестДом» и ФИО2 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права на указанные объекты за ЗАО «БашИнвестДом».

Уведомлением от 28.03.2023 № 02/371/004/2019-8921/5 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права, ссылаясь на то, что в ходе проведения правовой экспертизы документов был направлен межведомственный запрос о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния. Согласно поступившему ответу на данный запрос, ФИО2 утратил правоспособность 06.03.2021 в связи со смертью. На момент утраты правоспособности ФИО2 переход права собственности к ЗАО «БашИнвестДом» в Едином государственном реестре прав зарегистрирован не был (л.д. 13).

Конкурсный управляющий ЗАО «БашИнвестДом» ФИО1 сделала запрос в Нотариальную палату Республики Башкортостан об установлении сведений о наследниках ФИО2, умершего 06.03.2021, и сведений о сформированной наследственной массе (л.д. 14).

Согласно ответу на запрос, письмом № 1326/01-31 от 02.05.2023 НО «Нотариальная палата Республики Башкортостан» сообщило, что согласно информации, полученной из ЕИС, по состоянию на 28.04.2023 наследственное дело к имуществу ФИО2 заведенным не значится (л.д. 15).

Полагая, что решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на 1/7 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010803:34, общей площадью 350 кв.м, на 1/7 долю в праве на одноэтажный жилой дом, общей площадью 63 кв.м, литера А, а, а1, инв. № 15775, кадастровый (или условный) номер: 02:04:01/100/2009-077, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, являются незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор от 08.09.2014 является заключенным, исполненным сторонами; доказательства того, что у ФИО2 имеются наследники, в материалах дела отсутствуют, в силу чего у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в совершении регистрационных действий.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрен перечень действий, которые осуществляет регистрирующий орган при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, одним из которых является уведомление заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона (часть 5 статьи 29 Закона о регистрации).

В статье 26 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В силу части 1 статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона о регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

По смыслу вышеприведенных правовых норм Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор руководствуется исключительно нормами действующего законодательства. Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 09.02.2009 № 509 «Об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан, проживающих в жилых домах Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и предоставлении их ЗАО «БашИнвестДом» в Кировском районе городского округа горда Уфа Республики Башкортостан» между ФИО2 и ЗАО «БашИнвестДом» был заключен договор от 08.09.2014, в соответствии с которым ЗАО «БашИнвестДом» приобрело у ФИО2 1/7 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010803:34 и 1/7 долю в праве собственности на здание с кадастровым номером 02:55:010803:92, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По акту приема-передачи от 08.09.2014 ЗАО «БашИнвестДом» были переданы 1/7 доля земельного участка с кадастровым номером 02:55:010803:34, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 350 кв.м, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский д. 27, а также 1/7 доля одноэтажного жилого дома № 27 по пер. Дуванский, г. Уфа, общей площадью 63 кв.м, литера А, а, а1, инв. № 15775, кадастровый (или условный) номер: 02:04:01/100/2009-077, по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский д. 27.

В соответствии с п. 6 договора от 08.09.2014 оплата выкупной цены, указанной в п. 5 настоящего договора, была произведена путем приобретения ЗАО «БашИнвестДом» и передачи ФИО2 однокомнатной квартиры № 9, находящейся в жилом доме № 17 по улице Мусоргского в Демском районе г. Уфа Республики Башкортостан, по договору купли-продажи от 18.12.2012, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан за № 02-04-02/481/2012-455 и № 02-04- 02/482/2012-456 от 27.12.2012.

Действительность и заключенность названного договора купли-продажи лицами, участвующими в деле, не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Таким образом, как верно было указано судом первой инстанции, договор от 08.09.2014 является заключенным, стороны обязательства по указанному договору исполнили в полном объеме.

ЗАО «БашИнвестДом» и ФИО2 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права на указанные объекты за ЗАО «БашИнвестДом».

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по заявлениям от 01.06.2019 №№ 02/371/004/2019-8921, -8925 в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом (пункт 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

На момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации перехода права в отношении жилого дома и земельного участка имелись следующие ограничения:

1.   арест, зарегистрированный на основании постановления Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан о разрешении наложения ареста на имущество от 17.04.2018 № б/н, а также протокола наложения ареста на имущества от 23.04.2018 (погашен 11.02.2022);

2.  запрет на совершение действий по регистрации, зарегистрированный на основании определения Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 08.06.2017 по делу № 2-3639/2017 (погашен 09.03.2023);

3.  запреты на совершение действий по регистрации, зарегистрированные на основании постановлений Кировского РОСП г. Уфы УФССП по Республике Башкортостан от 20.02.2017 № 356996515/0203, от 08.08.2016 №№ 318377493/0203, 297282889/0203, 166073916/0203 (погашены 24.07.2019, 10.06.2019, 17.03.2023, 20.03.2023).

В дальнейшем в Управление Росреестра поступили постановления Межрайонного ОСП по ИОИП УФССП по Республике Башкортостан № 150517608/0268, Кировского РОСП г. Уфы УФССП по Республике Башкортостан о запрете на совершение действий по регистрации №№ 598833632/0203, 598661415/0203, 598843956/0203, 650731723/0203, 650670237/0203, 650741249/0203, 650741031/0203.

На основании вышеуказанных постановлений в ЕГРН были также внесены сведения об ограничениях, а в адрес заявителей направлены соответствующие дополнительные уведомления о приостановлении от 15.09.2019, 09.11.2019, 24.11.2021 № КУВД-02/371/004/2019-8921,8925.

В ходе проведения правовой экспертизы документов государственным регистратором прав был направлен межведомственный запрос о предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния.

Согласно поступившему ответу на данный запрос, продавец – ФИО2 утратил правоспособность 06.03.2021 в связи со смертью.

В связи с данным обстоятельством Управление Росреестра уведомлением от 28.03.2023 № 02/371/004/2019-8921/5 сообщило об отказе в государственной регистрации права, ссылаясь на то, что на момент утраты правоспособности ФИО2 переход права собственности к ЗАО «БашИнвестДом» в Едином государственном реестре прав зарегистрирован не был.

Суд первой инстанции обосновано признал указанный отказ Управления Росреестра незаконным в силу следующего.

На основании пунктов 1, 2, 4 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

В силу пунктов 1, 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

В рассматриваемой ситуации договор от 08.09.2014 был заключен и исполнен сторонами задолго до обращения в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права на вышеуказанные объекты за ЗАО «БашИнвестДом». С заявлениями в Управление Росреестра обратились обе стороны – ФИО2 и ЗАО «БашИнвестДом». У заинтересованного лица изначально не было сомнений в наличии у указанных лиц правосубъектности.

Вместе с тем, в результате нетипично длительной процедуры государственной регистрации права на вышеуказанные объекты за ЗАО «БашИнвестДом» продавец – ФИО2 утратил правоспособность 06.03.2021 в связи со смертью.

Вопреки позиции Управления Росреестра, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что само по себе указанное событие не могло послужить единственным и безоговорочным основанием для отказа в государственной регистрации права.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 Постановления № 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

В рассматриваемой ситуации единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности послужила смерть ФИО2

Однако, доказательства того, что у ФИО2 имеются наследники, Управлением Росреестра в материалы дела представлены не были. 

Согласно ответу № 1326/01-31 от 02.05.2023 НО «Нотариальная палата Республики Башкортостан» по состоянию на 28.04.2023 наследственное дело к имуществу ФИО2 заведенным не значится.

В силу изложенного, отсутствия объективных доказательств наличия у ФИО2 универсальных правопреемников (наследников), при наличии доказательств фактического исполнения договора от 08.09.2014, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что у Управления Росреестра отсутствовали предусмотренные Законом № 218-ФЗ основания для отказа в совершении регистрационных действий.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра о том, что на момент утраты правоспособности (06.03.2021) ФИО2 юридически собственником указанных объектов недвижимости остался ФИО2, спорные объекты недвижимости должны были войти в состав наследства, открывшегося со смертью ФИО2, в силу чего выяснению подлежал круг наследников указанного лица, в том числе фактически принявших наследство, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку не свидетельствуют о принятии Управлением Росреестра законного решения об отказе в совершении регистрационных действий.

Из материалов дела не следует, и Управлением Росреестра не было представлено в дело доказательств того, что перед принятием оспариваемого решения об отказе в совершении регистрационных действий заинтересованным лицом было направлены межведомственные запросы для выяснения наличия у ФИО2 универсальных правопреемников (наследников).

Ссылка апеллянта на то, что самостоятельное установление наличия наследников при поведении правовой экспертизы документов в полномочия государственного регистратора прав не входит, признана судебной коллегией несостоятельной, поскольку, исходя из положений статьи 26 Закона № 218-ФЗ, а также разъяснений, данных в пункте 62 Постановления № 10/22, в порядке межведомственного взаимодействия Управление Росреестра обязано было убедиться в отсутствии у ФИО2 универсальных правопреемников (наследников).

С учетом доводов апелляционной жалобы Управления Росреестра определением от 26.03.2024 Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом у ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 были истребованы:

- сведения о родстве с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р.;

- письменные пояснения о том, принимали ли ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 наследственное имущество ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р.,  путем подачи по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство, либо путем фактического принятия наследства;

- доказательства фактического принятия наследства ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., - 1/7 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010803:34, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, и 1/7 доли в праве собственности на одноэтажный жилой дом, общей площадью 63 кв.м, кадастровый номер 02:55:010803:92, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, в том числе: 

вступления во владение или в управление указанным наследственным имуществом;

принятия мер по сохранению указанного наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

произведения за свой счет расходов на содержание указанного наследственного имущества;

оплаты за свой счет долгов наследодателя - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., за содержания указанного наследственного имущества;

- письменные пояснения о том, имеют ли ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 свои правопритязания на наследственное имущество ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., - 1/7 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010803:34, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, и 1/7 доли в праве собственности на одноэтажный жилой дом, общей площадью 63 кв.м, кадастровый номер 02:55:010803:92, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27.

В материалы дела от ФИО9, ФИО10, ФИО12 поступили письменные пояснения, согласно которым ФИО9 является племянником ФИО2; ФИО10 является родной сестрой ФИО2; ФИО11 являлся родным братом ФИО2; ФИО12 является племянником ФИО2. ФИО11 умер 18.10.2014, что подтверждается свидетельством о смерти от 21.10.2014. Наследником ФИО11 в силу закона является ФИО9, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 12.05.2015. Наследство состоит из: 1/7 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010803:34, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, и 1/7 доли в праве собственности на одноэтажный жилой дом, общей площадью 63 кв.м, кадастровый номер 02:55:010803:92, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27. ФИО9, ФИО10, ФИО12 наследственное имущество ФИО2 не принимали, к нотариусу не обращались, также не принимали имущество путем фактического принятия наследства. Доказательства по фактическому принятия наследства ФИО2 отсутствуют. ФИО9, ФИО10, ФИО12 не имеют правопритязания на наследственное имущество ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ: 1/7 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010803:34, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27, и 1/7 доли в праве собственности на одноэтажный жилой дом, общей площадью 63 кв.м, кадастровый номер 02:55:010803:92, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пер. Дуванский, д. 27. В настоящее время по адресу: 

<

...> проживают: ФИО10, ФИО12.

В материалы дела также была представлена копия свидетельства от 04.01.2011 о смерти ФИО13.

При указанных фактических обстоятельствах, при недоказанности иного регистрирующим органом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правильности обжалуемого судебного акта.

Довод апеллянта о том, что требование о государственной регистрации перехода права следовало предъявлять к возможным наследникам ФИО2, не нашел своего подтверждения в силу отсутствия доказательств наличия таких наследников.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ. 

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2023 по делу № А07-14746/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

А.Х. Камаев

Ю.С. Колясникова