АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-18519/2021

г. Краснодар«05» октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 05 октября 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-18519/2021

по иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда

к индивидуальному предпринимателю Хачатуряну Марку Геннадьевичу (ИНН 

<

***> ОГРНИП 314231132300012)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

при участии в судебном заседании представителя ответчика – ФИО1 (по доверенности от 11.06.2021),

УСТАНОВИЛ:

департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хачатуряну Марку Геннадьевичу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №6622 от 17.05.2006 за период с 01.05.2018  по 31.01.2021 в сумме 1 277 249, 46 рублей и неустойки за период с 11.05.2018 по 31.01.2021 в сумме 764 392, 75 рублей, а всего 2 041 642, 21 рубля 

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 07 по 14 сентября 2021 года, представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать, администрация в судебные заседания по настоящему делу не явилась.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 6622 от 17.05.2006 г. земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, площадью 3188,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> б, для эксплуатации производственного здания, сроком действия по 25.01.2048г. 

Согласно п. 1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды до 25.01.2048 земельный участок с кадастровым номером 34:34:050066:51, площадью 3188,9 кв.м, по адресу: 

<

...> б. 

В соответствии с пунктом 2.2. арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8 раздела 2 настоящего договора. Согласно п.2.4. арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года. 

Согласно представленной в материалы дела Выписке из Единого государственного реестра недвижимости  от 04.02.2021 арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51, площадью 3188,9 кв.м является ФИО3. 

Также согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.02.2021 на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050066:51 расположен объект недвижимости (нежилое помещение), собственником которого является ФИО3. 

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Земельный участок с кадастровым номером 34:34:050066:51 площадью 3188,9 кв. м относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. 

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее – постановление № 469-п).

Согласно пункту  1.5.7 Постановления №469-п годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта,  объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 – 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта, пунктах 1.17, 1.18 настоящего Порядка) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 Порядка.

 В соответствии с пунктом 2.5 размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд х Кказ, где: А – арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд – коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ — коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Возражая против заявленных требований, но не оспаривая при этом методику расчета арендной платы, ответчик ссылается на решение от 23.11.2017 № 17/1313 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51 в размере рыночной – 2 117 тыс. рублей по состоянию на 01.01.2015, а также решение Волгоградского областного суда от 18.07.2018 по делу № За-287/2018, которым отказано в удовлетворении заявления администрации Волгограда о признании незаконным решения комиссии от 23.11.2017 № 17/1313. 

В свою очередь, истцом производится расчет арендной платы за земельный участок, используемый ответчиком, исходя из  отчета об оценке №599 земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51 по состоянию на 15.12.2016г, согласно которому рыночная стоимость этого участка на дату оценки составляет 6629931 руб.

Истцом представлен отчет об оценке №599 земельного участка с кадастровым номером 34:34:050066:51  по состоянию на 15.12.2016г (3 страницы). На второй и третьей странице отчета указываются земельные участки с различными адресами: Волгоград, ул.Бетонная, 11 и Волгоград, ул.Белорусская, 155б, что исключает возможность достоверно определить, к какому из приведенных земельных участков относится оценка рыночной стоимости.

Согласно п.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В соответствии с п.16 приведенного Закона об оценке юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

Как указывалось выше решением №17/1313 от 23.11.2017 комиссии по рассмотрению споров о   результатах определения кадастровой стоимости,  определена кадастровая стоимость земельного участка используемого ответчиком  в размере равном его рыночной стоимости – 2.117.000 руб. по состоянию на 01.01.2015. 

Решением Волгоградского областного суда от 18.07.2018 по делу № За-287/2018 отказано в удовлетворении заявления администрации Волгограда о признании незаконным вышеуказанного решения комиссии от 23.11.2017 № 17/1313. В ходе судебного разбирательства судом проводилась судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности. По результатам судебной экспертизы нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в отчете не выявлены.

Приведенная рыночная стоимость земельного участка в 2.117.000 руб. применена ранее при рассмотрении  дел А32-44336/2017 и А32-26532/2018 за общий период  01.06.2016 по 30.04.2018. При этом иной оценки рыночной стоимости используемого ответчиком земельного участка, а именно отчета №599 по состоянию на 15.12.2016г, в материалы рассмотренных судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел истцом не представлялось. 

Соответственно, расчет арендной платы за спорный период следует производить на основании решения комиссии по рассмотрению споров о   результатах определения кадастровой стоимости №17/1313 от 23.11.2017, то есть исходя из рыночной стоимости, равной 2.117.000 руб.

С учетом решения №17/1313 от 23.11.2017 арендная плата за период с  01.05.2018 по 31.01.2021 составит: 

1)за период с 01.05.2018г по 31.12.2018г:

2 117 000 руб. х 0,0882 х 1 х : 365 дн. х 240 дн. = 122 774,4 руб. 

2) за период с 01.01.2019 по 15.02.2020г:

2 117 000 руб. х 0,0859 х 1 х : 365 дн. х 405 дн. = 201 779,1 руб. 

3) за период с 15.02.2020 по 01.04.2020г:

2 117 000 руб. х 0,0802 х 1 х : 365 дн. х 45 дн. = 20 932,2 руб. 

4) за период с 01.04.2020г по 31.01.2021г:

 2 117 000 руб. х 0,0802 х 0,93 х : 365 дн. х 300 дн. = 129 779,64  руб. 

Итого за период  с  01.05.2018 по 31.01.2021 475 265,34 руб

С учетом решения №17/1313 от 23.11.2017 арендная плата за период с  01.05.2018 по 31.01.2021 составит: 

1)за период с 01.05.2018г по 31.12.2018г:

2 117 000 руб. х 0,0882 х 1 х : 365 дн. х 240 дн. = 122 774,4 руб. 

2) за период с 01.01.2019 по 15.02.2020г:

2 117 000 руб. х 0,0859 х 1 х : 365 дн. х 405 дн. = 201 779,1 руб. 

3) за период с 15.02.2020 по 01.04.2020г:

2 117 000 руб. х 0,0802 х 1 х : 365 дн. х 45 дн. = 20 932,2 руб. 

4) за период с 01.04.2020г по 31.01.2021г:

 2 117 000 руб. х 0,0802 х 0,93 х : 365 дн. х 300 дн. = 129 779,64  руб. 

Итого за период  с  01.05.2018 по 31.01.2021 475 265,34 руб

В ходе ранее рассмотренных судом дел (А32-44336/2017 и А32-26532/2018) о взыскании арендной платы за периоды с  01.06.2016 по 31.07.2017г  и с  10.08.2017 по 30.04.2018 установлено, что сумма арендной платы по приведенным периодам составит 269705,8 руб. и 164 673,6 руб. соответственно, а фактически оплачено ответчиком 830778 руб. 

То есть на начало спорного арендного периода у ответчика имелась переплата в сумме 396 398,6 руб. (830778 — 269705,8 - 164 673,6).

Кроме того ответчиком дополнительно оплачена арендная плата за спорный период в сумме 248 045 руб. (всего по настоящее время 305 840 руб.).

Таким образом, переплата по арендной плате  за спорный период с  01.05.2018 по 31.01.2021 составит: 169 178,26 руб. (475 265,34 руб - 396 398,6 руб. - 248 045 руб.).

Поскольку за спорный период у ответчика имеется переплата по арендным платежам, исковые требования о взыскании задолженности удовлетворению не подлежат.

Наличие переплаты по арендным платежам исключает применение к ответчику неустойки, в связи с чем, в требовании о взыскании неустойки надлежит также отказать.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков