РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-109094/24-13-810

г. Москва

16 октября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2024года

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2024 года

Арбитражный суд в составе судьи Хаустова Н. И.,

При ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Сербиным А.А.,  

рассмотрев дело по иску 

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к  ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК" (123242, Г.МОСКВА, УЛ. БАРРИКАДНАЯ, Д. 19, СТР. 1, ЭТ 5 ПОМ II КОМ 9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.03.2006, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 41 958 103 руб. 26  коп.

В судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.12.2023 № ДГИ-Д-1822/23

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.03.2024 № 56-25.

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ  обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК-МСК"  о взыскании 41 958 103 руб. 26  коп. 

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив доказательства имеющиеся в деле, выслушав в судебном заседании полномочных  представителей, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, иск вытекает из  договора от 28.05.2012 № М-09-037341 на аренду земельного участка.

Между Арендодателем Департамент городского имущества города Москвы и Арендатором ООО «ГП-МСК» - был заключен договор от 28.05.2012 № М-09-037341 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Черняховского, 19 (

<

...>), площадью 68639 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства. Договор заключен сроком до 06 апреля 2064 года.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца квартала.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 40 252 729,30 руб. за период с 01.10.2023 по 31.12.2023.

Таким образом, общая сумма задолженности по договору аренды земельного участка от 28.05.2012 № М-09-037341 составляет 41 958 103,26 руб.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 12.02.2024 № 33-6-62663/24-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, начиная с 6 числа по день уплаты включительно. Ответчиком не оплачены пени в размере 1 705 373,96 руб., начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.10.2023 по 31.12.2023.

Истец ссылается на положения ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ .

По мнению истца, совокупность вышеуказанных обстоятельств позволяют сделать вывод о правомерности заявленных требований.

Однако, суд не может согласиться с позицией истца ввиду следующего. Принимая во внимание доводы отзыва ответчика, суд не усматривает оснований для удовлетворения  заявленных требований.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредствен-ном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

АПК РФ установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст.68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

В Постановлении от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд РФ указал, что действующие во всех видах судопроизводства общие правила распределения бремени доказывания предусматривают освобождение от доказывания входящих в предмет доказывания обстоятельств, к числу которых процессуальное законодательство относит обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением по ранее рассмотренному делу (ст.69 АПК РФ). В данном основании для освобождения от доказывания проявляется преюдициальность как свойство законной силы судебных решений, общеобязательность и исполнимость которых в качестве актов судебной власти обусловлены ее прерогативами.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Наделение судебных решений, вступивших в законную силу, свойством преюдициальности - сфера дискреции федерального законодателя, который мог бы прибегнуть и к другим способам обеспечения непротиворечивости обязательных судебных актов в правовой системе, но не вправе не установить те или иные институты, необходимые для достижения данной цели. Введение же института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения (Определение Конституционного Суда РФ от 06.11.2014 № 2528-О).

Между Департаментом городского имущества города Москвы и АО «Завод железобетонных изделий № 23» (арендатор), в редакции дополнительных соглашений, заключен договор от 28.05.2012 № М-09-037341 аренды на земельный участок с адресными ориентирами: 

<

...>, общей площадью 68 639 кв.м., предоставленного в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства объектов капитального строительства.

По условиям дополнительного соглашения от 01.06.2022 права и обязанности арендатора перешли к Ответчику.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата подлежит оплате ежеквартально не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В силу ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, при этом образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться 4.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним- собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом- доме на соответствующий земельный участок. Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право--долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между сторонами договора аренды в отношении обозначенного земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 18.08.2021 по делу № А40-71519/21 установлено, что начисление арендной платы с 08.04.2019 является необоснованным, поскольку представленными в материалы дела передаточным актом и выпиской из ЕГРН о государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, подтверждается возникновение с 08.04.2019 права первого собственника, а арендные отношения в части земельных участков, на которых расположен жилой комплекс, введенный в эксплуатацию, прекращены в силу закона, поскольку эти земельные участки вошли в состав общего имущества и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений жилого комплекса.

Вместе с тем, на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004006:96 по адресу: 

<

...> предусмотрено строительство социальных объектов: детского сада и школы. Для определения площади земельных участков, необходимой для объектов социального назначения, ответчиком проведено строительно-техническое исследование в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0004006:96. Заключением установлено, что жилой комплекс используется исключительно собственниками (жильцами) квартир, расположенных в жилом комплексе, ответчиком фактически используется часть земельного участка, предназначенная для строительства социальных объектов, площадью 22 247,97 кв.м. При этом, строительство должно было осуществляться в соответствии с проектом планировки территории квартала 18Б района Аэропорт города Москвы, ограниченного Большим Коптевским проездом, Часовой улицей, улицей Черняховского, проектируемым проездом № 555, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 08.04.2015 № 186-ПП в редакции Постановления правительства Москвы от 03.06.2022 № 981-ПП.

Ответчик добросовестно пытался исполнить возложенные на него обязанности по строительству ДОУ на оставшейся части земельного участка площадью 22 247,97 кв.м., однако по независящим от него обстоятельствам сделать этого не сможет, поскольку на части земельного участка, предоставленном для строительства социальных объектов находится ЛЭП, мощностью 110 кВт.

В силу Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 (ред. от 21.12.2018) «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»). Обязанность по выносу сетей на Ответчика не возлагалась, проектом не предусматривалась, возможность ее выноса с собственником сетей не согласовывалась.

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается: размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Согласно требованиям, к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи мощностью 110 кВт - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии не менее 20 м.

Кроме того, Ответчиком получено отрицательно заключение государственной экспертизы проектной документации ДОУ на 150 мест. Согласно данному заключению, объект не может быть размещен в охранной зоне ЛЭП. При этом, в договоре аренды отсутствует упоминание ЛЭП, равно как и отсутствуют сведения о том, что в отношении земельного участка действуют ограничения, установленные постановлением Правительства № 160.

В связи с невозможностью строительства социальных объектов, Департаментом образования и науки г. Москвы было направлено обращение в ДГИ г. Москвы и Департамент градостроительной политики г. Москвы обращение с указанием на невозможность строительства детских образовательных учреждений и просьбой о замене земельных участков под строительство социальных объектов.

Ответчик также обращался к истцу с заявлением о расторжении заключенного между сторонами договора. Договор не расторгнут.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170 по делу А40-297162/2018 и Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 по делу А40-129910/2014, исходя из положений п.п.2 и 4 ст.620 Гражданского кодекса РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ), а также согласно п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из п.3 ст.405 Гражданского кодекса РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п.1 ст.406 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст.328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п.1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п.2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п.3); правила, предусмотренные п.п.2 и 3 ст.328 Гражданского кодекса РФ, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п.4).

Общее регулирование, содержащееся в ст.328 Гражданского кодекса РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015, п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952.

Судом принято во внимание, что при заключении договора, истец не мог не знать о невозможности возведения под ЛЭП социальных объектов, при этом не устранил препятствия в пользовании земельным участком и уклонился от расторжения договора.

Учитывая установленную судом невозможность использования ответчиком арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство объекта), отсутствие между сторонами соглашения об изменении вида разрешенного использования (благоустройство и озеленение без возможности осуществления застройки), отсутствие согласованного плана по выносу ЛЭП из пятна застройки земельного участка, правовых оснований для начисления ответчику арендной платы за заявленный период не имеется.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 11, 12, 309, 310, 779, 781 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 63-65, 71, 101, 102, 110, 121, 123, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья:

Н.И. Хаустова