Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-86188/24

23 декабря 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2024

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2024

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по  иску  ИП ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.03.2020)

к КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (142600, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ОРЕХОВОЗУЕВО, ПЛ. ОКТЯБРЬСКАЯ, Д.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.02.2003, ИНН: 

<

***>), АДМИНИСТРАЦИЯ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (142600, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ОРЕХОВО-ЗУЕВО, ПЛ. ОКТЯБРЬСКАЯ, Д.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2002, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: Минимущество Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области 

о внесении изменений в договору аренды земельного участка,

в судебном заседании участвуют представители:

от истца (заявителя):         ФИО3, пспорт РФ, доверенность  от 30.07.2024

от ответчика: не явился

от третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ  и АДМИНИСТРАЦИЯ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 243ю от 21 августа 2023 года в части размера платы, равной земельному налогу за этот земельный участок.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения заявления извещены надлежащим образом. Заявление рассмотрено в отсутствие их представителей на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования  подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.08.2023 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево (далее — Арендодатель) и ФИО2 (далее — Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 243ю (далее – Договор).

Указанный Договор согласно п. 2.1. Договора заключен сроком до трёх лет с 21.08.2023 года по 20.08.2026 года.

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером 50:47:0011806:4, категория земель — земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования — магазины, расположенный по адресу: Московская обл., городской округ Орехово-Зуево, 

<

...>, а Арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Согласно градостроительным обременениям земельный участок находиться в зоне строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещения) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения (автомобильная дорога) г. Орехово-Зуево, ул. Дзержинского 337,89 кв.м (п. 1.3. Договора).

На земельном участке расположен объект недвижимого имущества — нежилое здание, с кадастровым номером 50:47:0011806:20, площадью 807,6 кв.м, принадлежащее Арендатору на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации № 50:47:0011806:20-50/047/2019-3 от 23.08.2019.

Согласно п. 3.3. Договора  арендная плата вноситься Арендатором ежеквартально, в полном объеме, в размере, установленном в Приложение 1, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 810 108 рублей.

В соответствии с п. 3.6. Договора арендная плата изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае изменения базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с Арендатором и без внесения изменений и дополнений в Договор путем направления соответствующего уведомления Арендатору.

Решение Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 20.03.2024 года № Р001-8571298102-82347619 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», ФИО2 отказано в предоставлении в собственность указанного земельного участка на том основании, что земельный участок находиться в зоне строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещения объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения (автомобильная дорога : 

<

...>). Из чего следует, что спорный земельный участок в силу положений ст. 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип № 7), введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее – Постановление № 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют. 

В августе 2024 года истец посредством портала государственных и муниципальных услуг обратился в Администрацию Орехово-Зуевского городского округа Московской области по вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка в части арендной платы. Указанная государственная услуга предоставляется путем подачи заявления на предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Решением органа местного самоуправления от 28.08.2024 года № Р001-8571298102-86871467 ФИО2 отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка в части арендной платы на том основании, что земельный участок предоставлен в аренду, срок аренды до 20.08.2026 года, арендная плата определена договором, в соответственно, а соответственно основания для изменения арендной платы отсутствуют.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами ГК РФ об обязательствах (ст. 309 — 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ (ст. 606 - 625 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ). 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

На основании названной нормы, в судебном порядке договор может быть изменен/расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 

1)        в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)        изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3)        исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4)        из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. 

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу п.п. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен ст. 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ. 

Вместе с тем в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Такие принципы утверждены Постановлением № 582  от 16.07.2009.

Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В п. 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. 

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. 

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации. 

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы. В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. 

Спорный договор аренды от 21.08.2023 г. заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок в силу п.п. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничен в обороте.

При указанных обстоятельствах, в целях защиты прав и законных интересов истца, требование об изменении договора аренды земельного участка подлежит удовлетворению.

Исковые требования к АДМИНИСТРАЦИИ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА удовлетворению не подлежат, поскольку администрация не является сторон спорного договора.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.  

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Внести изменения в Договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов от № 243ю от 21 августа 2023 года, а именно изложить приложение № 1 к Договору в следующей редакции:

"Размер арендной платы за земельный участок начиная с 21 августа 2023 года составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. 

Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582".

Взыскать с КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.03.2020) 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований к  АДМИНИСТРАЦИИ ОРЕХОВО-ЗУЕВСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА отказать.

            Судья                                                                        А.О. Уваров