ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-165/2024

г. Вологда

04 июня 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 июня 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и                       Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 марта 2024 года по делу № А05-165/2024,

установил:

администрация городского округа «Город Архангельск» (адрес: 163000, город Архангельск, площадь В.И.Ленина, дом 5; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском  к потребительскому гаражному кооперативу  «АГАТ-1» (адрес: 163002, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Кооператив), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (адрес: 163065, город Архангельск; ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>; далее – Предприниматель) о признании ничтожной заключенной ответчиками сделки в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровым номером 29:22:050402:291, о снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства, кадастровым номером 29:22:050402:291 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (адрес: 163000, 

<

...>;                         ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Управление).

Решением суда от 14.03.2024 иск удовлетворен.

Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил исключить из мотивировочной части решения выводы о его недобросовестности при заключении сделки от 23.03.2021 в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровым номером, 29:22:050402:291, вынести в отношении истца частное определение.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд не учел, что на момент сделки Предприниматель не осведомлен о решении по делу № А05-6468/2019, а также антиковидные ограничения в 2021 году. Администрация не приняла своевременные действия по исполнению решения суда в части исключения из Единого государственного реестра недвижимого имущества (далее – ЕГРН) сведений о правах Кооператива на объект незавершенного строительства.

Администрация, Управление в отзывах на жалобу возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

По требованию подателя жалобы о вынесении в отношении истца  частного определения суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вынесения частного определения в соответствии со статьей 188.1 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзывах на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Администрация ранее обратилась  в Арбитражный суд Архангельской области с иском к   Кооперативу о признании отсутствующим его права собственности на незавершенный строительством объект, кадастровым номером 29:22:050402:291, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 20.03.2017              № 4/367л, заключенного Министерством имущественных отношений Архангельской области  и Кооперативом, о возложении на Кооператив обязанности возвратить Администрации земельный участок, кадастровым номером 29:22:050402:7, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу. 

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 21.08.2019 по  делу № А05-6468/2019, оставленным без изменения постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.02.2020, иск Администрации удовлетворен в полном объеме.

В рамках названного дела судами установлено, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от 09.07.2019 № 99/2019/271657874 за Кооперативом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, кадастровым номером 29:22:050402:291, расположенный по адресу: 

<

...> площадь застройки 197,5 кв.м, степень готовности 20%, дата государственной регистрации – 03.11.2016.

Основанием для постановки объекта на кадастровый учет послужил технический план объекта незавершенного строительства, подготовленный 03.10.2016 кадастровым инженером ФИО2. В соответствии с техническим планом степень готовности объекта определена в соответствии со сметой на строительство, исходя из данных предоставленных заказчиком кадастровых работ в справке о стоимости работ, по формуле 100 х 3 670 000 / 1 800 000, где 1 800 000 руб. – проектная стоимость., 3 670 000 руб. – стоимость фактически выполненных работ. 

Таким образом, степень готовности объекта составляет 20%.

Указанный объект расположен на земельном участке, площадью                           1 186 кв.м, кадастровым номером 29:22:050402:7, адрес: 

<

...>, относящемся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Земельный участок, кадастровым номером 29:22:050402:7, предоставлен Кооперативу в аренду Министерством имущественных отношений Архангельской области по договору от 20.03.2017 № 4/367л, заключенному для завершения строительства административного здания с помещениями торгового и офисного назначения на срок три года. Договор аренды зарегистрирован 18.04.2017. 

Администрация провела обследование земельного участка, кадастровым номером 29:22:050402:7, по результатам которого установила, что на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, трава; строительство  административного здания с помещениями торгового и офисного назначения не осуществляется; на земельном участке имеется три сваи, находящихся ниже уровня земли, а также разрушенное подземное сооружение (возможно, погреб или смотровая яма); здания, строения, сооружения на земельном участке отсутствуют; строительная техника и строительные материалы отсутствуют. 

Оценив имеющиеся в деле № А05-6468/2019 доказательства в их совокупности (статьи 71 АПК РФ), суд пришел к выводу о том, что незавершенный строительством объект, кадастровым номером 29:22:050402:291, не отвечает признакам объекта недвижимости. При этом суд исходил из того, что материалами дела не подтверждается, что в отношении названного объекта полностью завершенные работы по строительству фундамента или аналогичные им работы.

Согласно выпискам из ЕГРН от 01.04.2021, 04.12.2023 и 07.12.2023, представленным в материалы настоящего дела, в отношении объекта незавершенного строительства, кадастровым номером 29:22:050402:291, 01.04.2021, внесена запись о переходе права собственности на него от Кооператива к Предпринимателю. Основанием для государственной регистрации явилось соглашение об отступном от 23.03.2021, согласно которому Кооператив передает Предпринимателю объекта незавершенного строительства, кадастровым номером 29:22:050402:291, в счет погашения задолженности Кооператива перед Предпринимателем в размере 301 391 руб. по договору целевого займа от 21.07.2016. Объект недвижимости принадлежит Кооперативу на праве собственности, зарегистрированному 03.11.2016. 

Объект незавершенного строительства передан от Кооператива Предпринимателю по акту приема-передачи от 23.03.2021.

Ссылаясь на то, что на момент заключения сделки между ответчиками объект незавершенного строительства не существовал в натуре, а также на то, что зарегистрированное право Предпринимателя на указанный объект нарушает права Администрации на распоряжение земельным участком, в границах которого согласно сведениям ЕГРН находится спорный объект, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130            ГК РФ).

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12.

Как правильно установил суд первой инстанции, в рассматриваемом случае судебными актами по делу № А05-6468/2019 установлено, что в соответствии с рабочей документацией «Административное здание с помещениями торгового и офисного назначения по улице Октябрят в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска. Чертежи ниже отметки 0.000», разработанной обществом с ограниченной ответственностью «Эконика», схемой расположения железобетонных свай предусмотрено обустройство фундамента из 103 свай на бетонной подготовке из бетона с заделкой свай в ростверк. Из представленного Администрацией акта обследования земельного участка от 14.05.2019 следует, что на земельном участке имеются три сваи, находящиеся ниже уровня земли. В техническом плане объекта незавершенного строительства на 03.10.2016 не отражено состояние и степень готовности фундамента объекта.  На имеющемся в техническом плане чертеже контура объекта незавершенного строительства обозначено восемь характерных точек контура, что соответствует восьми сваям, которые согласно пояснениям Кооператива были погружены в грунт. 

С учетом оценки указанных доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что погружение на участке ни восьми, ни трех свай не может быть признано выполнением в полном объеме работ по обустройству фундамента, предусмотренных рабочей документацией, разработанной по заказу Кооператива. При отсутствии доказательств завершения работ по строительству фундамента сама по себе постановка спорного объекта на кадастровый учет, произведенная исходя из стоимости затрат на строительство, и регистрация права собственности Кооператива на этот объекта, не может свидетельствовать о том, что спорный объект отвечает признакам объекта недвижимости. Правовые выводы не могут рассматриваться в качестве обстоятельств, не требующих доказывания.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 № 2528-О, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2004 № 2045/04, от 25.07.2011 № 3318/11.

Вместе с тем в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебными актами по делу                         № А05-6468/2019, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела.

Как правильно указал суд первой инстанции, ответчики не представили доказательств, свидетельствующих об окончании работ по строительству фундамента спорного объекта. Предприниматель в суде первой инстанции заявил, что на земельном участке имеется восемь свай. 

В связи с изложенным по результатам оценки доказательств и обстоятельств  настоящего спора, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для иного вывода относительно невозможности отнесения спорного объекта к объектам недвижимого имущества, чем тот, который содержится в  судебных актах по делу № А05-6468/2019.  Таким образом, соглашение об отступном от 23.03.2021 заключено ответчиками в отношении объекта, который не существовал в натуре как объект недвижимости.

При этом суд указал, что решением по делу № А05-6468/2019 право собственности Кооператива на объект незавершенного строительства, кадастровым номером 29:22:050402:291, признано отсутствующим по тому основанию, что регистрация права Кооператива на  объект как недвижимое имущество произведена в отрыве от его физических характеристик. Передача от  Кооператива Предпринимателю отсутствующего права на объект недвижимого имущества противоречит пункту 2 статьи 218 ГК РФ. 

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что наличие в ЕГРН записи о праве собственности Предпринимателя на объект, не обладающий признаками объекта недвижимости, ограничивает права Администрации на распоряжение земельным участком, наличие в ЕГРН сведений о нахождении в границах земельного участка такого объекта является, по существу, обременением этого участка, ограничивающим возможность реализации истцом имеющихся у него полномочий. Поскольку на момент заключения ответчиками соглашения об отступном от 23.03.2021 объект незавершенного строительства по своим физическим характеристикам не отвечал признакам объекта недвижимости, кроме того, в отношении права собственности Кооператива на отчуждаемое имущество имелся вступивший в законную силу судебный акт о признании такого права отсутствующим, то  соглашение об отступном от 23.03.2021 является недействительным (ничтожным) в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Довод Предпринимателя о добросовестности его действий при заключении оспариваемого соглашения был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов        № 10/22) приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В тоже время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2020 по делу № А40-157934/2015.

Как правильно указал суд первой инстанции, в рассматриваемом случае на момент заключения соглашения от 23.03.2021 в ЕГРН имелась запись о правах Кооператива  на отчуждаемое имущество. Предприниматель мог получить информацию о споре с участием Кооператива, рассмотренном в рамках дела № А05-6468/2019 путем обращения к общедоступному сервису «Картотека арбитражных дел». Само по себе  отсутствие у приобретаемого объекта завершенного фундамента должно было вызвать сомнения у Предпринимателя в правомерности отчуждения Кооперативом такого объекта в качестве объекта недвижимого имущества. Также в силу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости при заключении оспариваемого соглашения Предприниматель должен был выяснить наличие у Кооператива прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка на дату заключения соглашения признан ничтожным. Доказательств сохранения в ЕГРН на дату заключения соглашения об отступном записи о праве аренды Кооператива на земельный участок ответчиком не представлено. Согласно письменным пояснения Управления, запись об аренде по договору от 20.03.2017 № 4/367л прекращена по заявлению Администрации на основании решения суда от 21.08.2019.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Предприниматель, заключая соглашение от 23.03.2021, не мог не знать о существовании спора о правах на приобретаемое  имущество, что не может свидетельствовать о добросовестном поведении приобретателя. Непринятие Администрацией своевременных действий по исполнению решения суда по делу № А05-6468/2029 в части исключения из ЕГРН сведений о правах Кооператива на объект незавершенного строительства не может служить основанием для отказа в иске.

Истцом также заявлено требование о снятии объекта незавершенного строительства с государственного кадастрового учета.

Как указал суд первой инстанции, такое требование  не может являться последствием признания в судебном порядке сделки недействительной, а носит самостоятельный характер и является предметом иска наряду с иным требованием истца.   

Снятие с кадастрового учета объекта недвижимого имущества возможно по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 13.07.2015                            № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон                    № 218-ФЗ), а также, если объект недвижимого имущества поставлен на государственный кадастровый учет с нарушением действующего законодательства.

Согласно статье 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Прекращение существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, является основанием для одновременного осуществления государственного кадастрового учета (в данном случае снятия с кадастрового учета) и государственной регистрации права (в данном случае регистрации прекращения права). 

Поскольку регистрация в ЕГРН права собственности ответчика на спорный объект в отсутствие объекта в натуре нарушает права и законные интересы истца как собственника земельного участка, на котором значится расположение спорного объекта, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование Администрации о снятии указанного объекта с кадастрового учета подлежит удовлетворению.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют. Процессуальных оснований для изменения мотивировочной части судебного акта суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 марта                       2024 года по делу № А05-165/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

         А.Я. Зайцева

 

Судьи

         Н.В. Чередина 

 

         А.Н. Шадрина