АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-20685/2017

город Вологда

15 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2018 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета имущественных отношений Администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области (ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческой фирме «Передовые строительные технологии» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 11 127 руб. 49 коп., о возложении обязанности заключить договор аренды земельных участков, обеспечить обустройство территорий общего пользования, произвести жилищное строительство на земельных участках, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Администрации Ирдоматского сельского поселения,

 

                                            у с т а н о в и л:

 

Комитет имущественных отношений Администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Передовые строительные технологии» (далее - ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с ответчика в пользу Комитета имущественных отношений Администрации Череповецкого муниципального района неустойки за неисполнение обязательств по договорам аренды земельных участков от 29.01.2014 №21/2014 и от 12.03.2014 №72/2014 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в сумме 11 127 руб. 49 коп.;

- о возложении обязанности на ответчика заключить с Комитетом имущественных отношений Администрации Череповецкого муниципального района договор аренды земельных участков с кадастровыми                                    №№ 35:22:0302028:3800, 35:22:0302028:3799, 35:22:0302028:3798, 35:22:0302028:3773, 35:22:0302028:3745, 35:22:0302028:3774 35:22:0302028:3772, 35:22:0302028:3784 для осуществления строительства дорог (проездов), площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО, парковочных мест, детской игровой площадки, универсальной спортивной площадки для занятия спортом на открытом воздухе в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; 

- о возложении обязанности на ответчика исполнить обязательства по комплексному освоению в целях жилищного строительства: произвести жилищное строительство на земельных участках, расположенных по адресу: Вологодская обл., Череповецкий р-н, Ирдоматский с/с, д.Борисово с кадастровыми номерами №№  35:22:0302028:3744, 3746, 3747, 3749, 3750, 3751, 3752, 3753, 3754, 3755, 3756, 3757, 3758, 3759, 3760, 3761, 3762, 3763, 3764, 3765, 3766, 3767, 3768, 3769, 3770, 3771, 3775, 3776, 3777, 3780, 3781, 3783, 3786, 3793, 3801, 3803, 3804, с возведением (строительством) на них объектов индивидуальных жилых домов в соответствии с СП 55.13330.2016. Свод правил. «Дома жилые одноквартирные», процент застройки участка не более 30%, максимальная этажность ИЖД - 3 этажа, включая цокольный и мансардный, линия застройки 5 м, в срок до 31.12.2019.

- о возложении обязанности на ответчика в соответствии с проектом в срок до 01.10.2018 осуществить:

- подсыпку проездов до проектных отметок (0,15 м), с укреплением откосов насыпи путем их засева о георешетке, заполненной растительным грунтом;

- придать проезжей части покрытий нормативный уклон (вертикальный и продольный), обеспечивающий сток поверхностных вод с прилегающих территорий в лотки проезжей части, установив бортовые камни (бордюры); 

- выкопать вдоль проездов уличные канавы для отвода дождевых вод;

- оборудовать парковочные места в соответствии с проектом и СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей;

- обустроить площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО в соответствии с СП 82.13330.2016. Свод правил. Благоустройство территорий;

- построить и оборудовать детскую игровую площадку и универсальную спортивную площадку для занятия спортом на открытом воздухе в соответствии с проектом и СП 31-115-2006. Открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения.

В обоснование заявленных исковых требований сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по комплексному освоению земельных участков в соответствии с договорами аренды земельного участка №21/2014 от 29.01.2014, №72/2014 от 12.03.2014. 

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 309, 310, 314, 421, 334, 606, 607, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 18 января 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН 

<

***>).

Определением от 17 апреля 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Ирдоматского сельского поселения (ОГРН 

<

***>).

Определением от 28 мая 2018 года по делу А13-20685/2017 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью «Череповецстройэкспертиза» (162602, 

<

...>) эксперту ФИО2.

От экспертного учреждения 19.07.2018 поступило заключение эксперта.

Определением (протокольным) от 27 августа 2018 года суд возобновил производство по делу.

В судебное заседание истец представителя не направил, в письменных ходатайствах уточнил заявленные требования, просил суд:

обязать ответчика заключить с Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района договор аренды земельных участков с кадастровыми №№ 35:22:0302028:3800, 35:22:0302028:3799, 35:22:0302028:3798, 35:22:0302028:3773, 35:22:0302028:3745, 35:22:0302028:3774 35:22:0302028:3772, 35:22:0302028:3784 для осуществления строительства дорог (проездов), площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО, парковочных мест, детской игровой площадки, универсальной спортивной площадки для занятия спортом на открытом воздухе в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу;

обязать ответчика исполнить обязательства по комплексному освоению в целях жилищного строительства:

произвести жилищное строительство на земельных участках, расположенных по адресу: Вологодская область Череповецкий район, Ирдоматский с/с, д. Борисово с кадастровыми №№ 35:22:0302028:3744, 3749, 3750, 3751, 3752, 3753, 3754, 3755, 3756, 3757, 3758, 3759, 3760, 3761, 3762, 3763, 3764, 3765, 3766, 3767, 3768, 3769, 3770, 3771, 3775, 3803, с возведением (строительством) на них индивидуальных жилых домов в соответствии с СП 55.13330.2016. Свод правил. «Дома жилые одноквартирные», процент застройки участка не более 30 %, максимальная этажность ИЖД - 3 этажа, включая цокольный и мансардный, линия застройки 5 м, в срок до 01.05.2020.

обязать ответчика в соответствии с проектом планировки территории и требованиями действующих технических регламентов и строительных норм в срок до 30.06.2019 осуществить:

подсыпку проездов до проектных отметок (0,15 м), с укреплением откосов насыпи путем их засева по георешетке, заполненной растительным грунтом;

придать проезжей части покрытий нормативный уклон (вертикальный и продольный), обеспечивающий сток поверхностных вод с прилегающих территорий в лотки проезжей части, установив бортовые камни (бордюры);

выкопать вдоль проездов уличные канавы для отвода дождевых вод;

оборудовать   парковочные   места   в   соответствии   с   проектом   и   СП 113.13330.2016. Свод правил. Стоянки автомобилей;

обустроить площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО в соответствии с СП 82.13330.2016. Свод правил. Благоустройство территорий;

построить и оборудовать детскую игровую площадку и универсальную спортивную площадку для занятия спортом на открытом воздухе в соответствии с проектом и СП 31-115-2006. Открытые плоскостные физкультурно-спортивные сооружения,

и в месячный срок по окончании строительства безвозмездно передать указанные объекты инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность Череповецкого муниципального района;

заявил отказ от требования о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договорам аренды земельных участков от 29.01.2014 №21/2014 и от 12.03.2014 №72/2014 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в сумме 11 127 руб. 49 коп.

Уточнение заявленных требований и отказ от требования о взыскании неустойки приняты судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поскольку не противоречат закону и не нарушают права других лиц. 

В связи с принятием судом отказа от требования о взыскании неустойки производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Ответчик представителя в суд не направил, в письменном отзыве возразил против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Как следует из материалов дела, 16 января 2014 года состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:2996 площадью 45 000 кв. м, расположенного в д.Борисово Ирдоматского сельсовета Череповецкого района, предоставляемого для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на следующих условиях. 

Расчет арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади составляет 11 руб. за 1 кв. м., и изменится после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка: после выкупа в собственность или оформления договоров аренды на вновь образованные земельные участки для жилищного строительства в границах ранее предоставленного участка, что составит 8 руб. за 1 кв.м.

Цена выкупа земельных участков предназначенных для жилищного строительства, в границах ранее предоставленного земельного участка, в расчете на единицу площади составляет 14 руб. за 1 кв.м.

Технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения: электроэнергия. Выданы Филиалом ОАО «МРСК Северо-Запада» «Вологдаэнерго» гззодственное отделение «Череповецкие электрические сети». Технологическое присоединение будет возможно после окончания реконструкции подстанции ПС 35/10 кВ «Ирдоматка», строительство ВЛ 110 кВ, перевод ПС на напряжение 110/10 кВ, намеченной инвестиционной программой филиала ОАО «МРСК Северо-Запада» «Вологдаэнерго» на 2015 год. В настоящее время резерв мощности (с учетом заключенных договоров технологического присоединения) на подстанции ПС Ирдоматка отсутствует. В настоящее время  возможность  подключения  к сетям электроснабжения,  водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения отсутствует.

Условия аукциона, сроки аренды:

1. Максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка с учетом согласования и утверждения проекта в рамках действующего законодательства - 2 (два) года, с момента заключения договора аренды земельного участка. 

2. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность поселения - 3 года. Условие передачи объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность Ирдоматского сельского поселения - безвозмездная передача объектов инженерной инфраструктуры до вводных устройств в здание. Объекты инженерной инфраструктур окончании строительства подлежат передаче в муниципальную собственность Ирдоматского сельского поселения, после оформления акта ввода в эксплуатацию в течение 1 (одного) месяца. 

3. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительств соответствии с видом разрешенного использования земельного участка 3 (три) года. 

4. Параметры разрешенного строительства: индивидуальные жилые дома, блокированные жилые дома, объекты социального культурно-бытового обслуживания населения. Этажность – до 3 этажей включительно. Максимальный процент застройки земельного участка занятого: индивидуальным жилым домом - 20%, блокированным жилым домом - 40%; благоустройство территории - предусмотреть; вспомогательные постройки, материалы кровли, предельная площадь зданий и подъездные пути - определяются проектом. 

5. Применение при строительстве тепло-энергосберегающих технологий.

В случае неисполнения условий, указанных в пунктах 1 - 5, а также в случае ненадлежащего исполнения, права на земельные участки могут быть прекращены, а с правообладателя взыскана неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки в соответствии с действующим законодательством.

Победителем аукциона признан ответчик.

27 февраля 2014 года состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:2997 площадью 45 000 кв. м, расположенного в д.Борисово Ирдоматского сельсовета Череповецкого района, предоставляемого для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на аналогичных условиях.

Победителем аукциона признан ответчик.

По результатам аукциона от 16.01.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №21/2014 от 29.01.2014, в соответствии с которым (арендатору) передан во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 29.01.2014 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:22:0302028:2996, площадью 45 000 кв.м., находящийся по адресу: д.Борисово Ирдоматского сельсовета Череповецкого района Вологодской области, для использования в целях: комплексное освоение в целях жилищного строительства, сроком по 28.02.2019.

По результатам аукциона от 27.02.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №72/2014 от 12.03.2014, в соответствии с которым (арендатору) передан во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 12.03.2014 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:22:0302028:2997, площадью 45 000 кв.м., находящийся по адресу: д.Борисово Ирдоматского сельсовета Череповецкого района Вологодской области, для использования в целях: комплексное освоение в целях жилищного строительства, сроком по 11.04.2019.

Разделом 4 вышеуказанных договоров установлен следующий график комплексного освоения участка и строительство на участке:

«4.1. Началом комплексного освоения участка считается дата подписания акта приема-передачи Участка.

4.2. Реализация комплексного освоения Участка осуществляется в следующем порядке и в следующие сроки:

4.2.1. Максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка с учетом согласования и утверждения проекта в рамках действующего законодательства 2 (два) года.

4.2.2. Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность Ирдоматского поселения - 3  (три) года. Условие передачи объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность Ирдоматского сельского поселения - безвозмездная передача объектов инженерной инфраструктуры до вводных устройств в здание. Объекты инженерной инфраструктуры по окончании строительства подлежат передаче в муниципальную собственность Ирдоматского сельского поселения, после оформления акта ввода в эксплуатацию в течение 1 (одного) месяца. 

4.2.3. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка 3 (три) года.».

Пунктом 6.4.12 договора предусмотрена обязанность арендатора безвозмездно передать объекты инженерной инфраструктуры по окончании строительства в муниципальную собственность Ирдоматского сельского поселения Череповецкого района Вологодской области после оформления акта ввода в эксплуатацию в течение 1 месяца в порядке, установленном законодательством.

Постановлением Администрации Ирдоматского сельского поселения от 05.08.2014 №187 утвержден проект планировки, застройки и межевания земельного участка с кадастровым номером 35:22:03002028:2996. 

Постановлением Администрации Ирдоматского сельского поселения от 05.08.2014 №188 утвержден проект планировки, застройки и межевания земельного участка с кадастровым номером 35:22:03002028:2997. 

Проектами планировки предусмотрены следующие проектные решения (для участка 35:22:03002028:2997 значения приведены в скобках): 

3.1. Архитектурно – планировочные решения:

На проектируемой территории предлагается индивидуальное жилищное строительство с небольшим количеством общественной и коммунальной застройки: КТП, площадки для размещения контейнеров для сбора ТБО, парковочные места, детская игровая площадка, универсальная спортивная площадка для занятия спортом на открытом воздухе.

Площадь проектируемых приусадебных участков индивидуальных жилых домов составляет от 1145 до 1955 кв.м., (от 1102 до 1499 кв.м.), процент застройки участка не более 30%, максимальная этажность индивидуального жилого дома – 3 этажа, включая цокольный и мансардный, линия застройки составляет 5м. Расположение иных построек внутри участка не нормируется, при условии соблюдения противопожарных и санитарных норм. На рассматриваемой территории выделяется 29 (28) земельных участков для индивидуального жилищного строительство, 1 участок для размещения универсальной спортивной площадки, места размещения парковки и контейнеров для сбора ТБО. Предполагается, что на проектируемой территории будет проживать 116 (112) человек.

Планировочная структура участка формируется путем создания жилых проездов, формирующихся перпендикулярно к существующей грунтовой дороге. Ширина проездов в красных линия составляет 9 м.

3.4. Инженерная инфраструктура:

Инженерная подготовка территории и инженерное оборудование проектируемого участка предусматривается в объеме, представленном в графической части проекта – схеме вертикальной планировки территории и схеме размещения инженерных сетей. Проектные предложения уточняются на стадии рабочего проектирования, в соответствии с техническими условиями на подключение к инженерным сетям.

Проектом предусматривается централизованное электроснабжение, для чего предлагается строительство ЛЭП (отпайки) 10кВ, ТП 10/0.4 кВ и распределительных сетей 0.4 кВ. 

Водоснабжение предусмотрено из шахтных колодцев либо одиночных скважин, расположенных в границах каждого земельного участка. Полив садово-огородных культур и зеленых насаждений предусматривается осуществлять водой из шахтных колодцев.

В силу отсутствия на сопредельных территориях канализационных сетей и очистных сооружений, водоотведение проектируемой территории предлагаются осуществлять на локальные очистные сооружения - выгреба и септики. Отвод дождевых вод решить открытой сетью, состоящей из уличных канав с выпуском на рельеф местности.

Газоснабжение проектируемой жилой застройки в настоящее время возможно только баллонное. 

В период проектирования централизованное теплоснабжение и горячее водоснабжение на проектируемой территории, так же как и населенного пункта д.Борисово отсутствуют. В качестве источника тепла используются печи, для подогрева воды используются дровяные или электрические водонагреватели.Централизованное теплоснабжение территории настоящим проектом не предусматривается;  

Основные мероприятия, предусматриваемые данным проектом по инженерной подготовке, включают в себя:

подсыпку автодорог, проездов до проектных отметок;

организацию поверхностного стока атмосферных и талых вод путём вертикальной планировки;

крепление откосов насыпи путём их засева по георешётке, заполненной растительным грунтом, с тем, чтобы исключить размыв.

Вертикальная планировка должна быть выполнена при соблюдении следующих основополагающих принципов:

проектные отметки назначаются исходя из максимального сохранения естественного рельефа, почвенного покрова и существующих древесных насаждений на всей территории;

проектные отметки покрытий дорог и проездов в основном ниже существующих отметок земель на 0,15 м – высоту бортового камня для сбора поверхностных вод с прилегающих территорий в лотки проезжей части;

придание проезжим частям покрытий нормативных уклонов, обеспечивающих сток вод и безопасное движение автомобилей при минимальных объёмах земляных работ.

В соответствии с проектами планировки земельных участков с кадастровыми номерами 35:22:0302028:2996 и 35:22:0302028:2997, утвержденными постановлениями Администрации Ирдоматского сельского поселения №187 и №188 от 05.08.2014, были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 35:22:0302028:3769, 35:22:0302028:3770, 25:22:0302028:3771, 35:22:0302028:3765, 35:22:0302028:3766, 35:22:0302028:3767, 35:22:0302028:3768, 35:22:0302028:3761, 35:22:0302028:3762, 35:22:0302028:3763, 35:22:0302028:3764, 35:22:0302028:3757, 35:22:0302028:3758, 35:22:0302028:3759, 35:22:0302028:3760, 35:22:0302028:3753, 35:22:0302028:3754, 35:22:0302028:3755, 35:22:0302028:3756, 35:22:0302028:3749, 35:22:0302028:3750, 35:22:0302028:3751, 35:22:0302028:3752, 33:22:0302028:3744, 35:22:0302028:3775, 35:22:0302028:3746, 35:22:0302028:3747, 35:22:0302028:3748, 35:22:0302028:3777, 35:22:0302028:3794, 35:22:0302028:3795, 35:22:0302028:3796, 35:22:0302028:3797, 35:22:0302028:3803, 35:22:0302028:3804, 35:22:0302028:3805, 35:22:0302028:3806, 35:22:0302028:3807, 35.22:0302028:3780, 35:22:0302028:3781, 35:22:0302028:3782, 35:22:0302028:3801, 35:22:0302028:3802, 35:22:0302028:3793, 35:22:0302028:3776, 35:22:0302028:3808, 35:22:0302028:3778, 35:22:0302028:3779, 35:22:0302028:3788, 35:22:0302028:3789, 35:22:0302028:3790, 35:22:0302028:3791, 35:22:0302028:3792, 35:22:0302028:3783, 35:22:0302028:3785, 35:22:0302028:3786, 35:22:0302028:3787 для жилищного строительства, 

с кадастровыми номерами 35:22:0302028:3799, 35:22:0302028:3798, 35:22:0302028:3773, 35:22:0302028:3745, 35:22:0302028:3774, 35:22:0302028:3800 для обеспечения проездов, а также земельные участки с кадастровыми номерами 35:22:0302028:3772 и 35:22:0302028:3784 для строительства КТП, площадок для размещения контейнеров для сбора ТБО, парковочных мест, детских игровых площадок, универсальных спортивных площадок для занятия спортом на открытом воздухе.

Комитетом имущественных отношений администрации Череповецкого муниципального района на основании заявлений ответчика принято решение от 02.02.2015 №148/1-10 об изменении вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с проектом планировки территории; о подготовке проектов соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №21/2014 от 29.01.2014, постановления администрации района и договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 35:22:0302028:3794, 35:22:0302028:3786, 25:12:0302028:3806, 35:22:0302028:3805, 35:22:0302028:3804, 35:11:0302028:3793, 35:22:0302028:3791, 35:22:0302028:3790, 35:11:0302028:3789, 35:22:0302028:3788, 35:22:0302028:3787, 35:11:0302028:3792, 35:22:0302028:3776, 35:22:0302028:3796, 35:12:0302028:3783, 35:22:0302028:3781, 35:22:0302028:3780, 35:22:0302028:3801, 35:22:0302028:3808, 35:22:0302028:3777, 35:22:0302028:3803, 35:22:0302028:3802, 35:22:0302028:3807, 35:23:0302028:3779.

Соглашениями от 13.02.2015 договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 35:22:0302028:2996 и 35:22:0302028:2997 расторгнуты по соглашению сторон в связи с выкупом земельных участков ответчиком в собственность.

Пунктом 1.2 указанных соглашений установлено, что обязательства сторон прекращаются с момента их полного исполнения.

Между Администрацией Ирдоматского сельского поселения (продавец) и ответчиком (покупатель) заключены договоры купли-продажи земельных участков №10-КП/2015 от 05.05.2015, №11-КП/2015 от 05.05.2015, №3-КП/2016 от 24.02.2016, в соответствии с которым ответчику переданы в собственность сформированные в соответствии с проектами планировки земельные участки из категории земли населенных пунктов, с разрешенным использованием «индивидуальные жилые дома», расположенные по адресу: Вологодская область, Череповецкий район, Ирдоматский с/с, д.Борисово.

Пунктом 4.2.5 договора №3-КП/2016 от 24.02.2016 установлена обязанность покупателя безвозмездно передать объекты инженерной инфраструктуры по окончании строительства в муниципальную собственность Ирдоматского с/п Череповецкого района Вологодской области в течение 1 месяца в порядке, установленном законодательством. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН):

на земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, с кадастровыми номерами 35:22:0302028:3780, 35:22:0302028:3786, 35:22:0302028:3803, 35:22:0302028:3804, 35:22:0302028:3776, 35:22:0302028:3781, 35:22:0302028:3777, 35:22:0302028:3783, 35:22:0302028:3801 02.06.2015 зарегистрировано право собственности ответчика на основании договора купли-продажи земельных участков от 05.05.2015 №10-КП/2015;

на земельные участки категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома с кадастровыми номерами 35:22:0302028:3747, 35:22:0302028:3754, 35:22:0302028:3757, 35:22:0302028:3760, 35:22:0302028:3769, 35:22:0302028:3775, 35:22:0302028:3744, 35:22:0302028:3749, 35:22:0302028:3752, 35:22:0302028:3755, 35:22:0302028:3758, 35:22:0302028:3761, 35:22:0302028:3764, 35:22:0302028:3767, 35:22:0302028:3770, 35:22:0302028:3746, 35:22:0302028:3759, 35:22:0302028:3753, 35:22:0302028:3756, 35:22:0302028:3762, 35:22:0302028:3765, 35:22:0302028:3768, 35:22:0302028:3771 17.12.2015 зарегистрировано право собственности ответчика на основании договора купли-продажи земельных участков от 05.05.2015 №11-КП/2015;

на земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, с кадастровыми номерами 35:22:0302028:3751, 35:22:0302028:3763, 35:22:0302028:3766, 35:22:0302028:3750 17.11.2016 зарегистрировано право собственности ответчика на основании договора купли-продажи земельных участков от 24.02.2016 №3-КП/2016.

На момент судебного разбирательства в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:3747 25.07.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от 12.07.2018;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:3780 09.07.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО4 на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.06.2018;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:3804 31.05.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО5 на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.05.2018;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:3781 31.05.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО6 на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.05.2018;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:3793 04.07.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО7 на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2018;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:3746 22.03.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО8 на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.03.2018;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:3777  29.05.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО9 на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.05.2018;

в отношении земельного участка с кадастровым №35:22:0302028:3783 16.04.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО10 на  основании договора купли-продажи  земельного  участка  от 30.03.2018;

в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:22:0302028:3801 09.06.2018 прекращено право собственности ответчика и зарегистрирован переход права собственности к ФИО11 на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.05.2018.

Письмом №1765 от 10.07.2017 истец указал ответчику, что последним в отношении данных земельных участков не были выполнены условия комплексного освоения в целях жилищного строительства и иного строительства, указанные в статьях 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), а также в главе 4 договоров аренды от 29.01.2014 №21/2014 и от 12.03.2014 №72/2014, условия, опубликованные в извещениях о проведениях аукциона по продаже права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 35:22:0302028:2996 и 35:22:0302028:2997, а именно: нарушен максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность - 3 (три) года. Условия передачи объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность - безвозмездная передача объектов инженерной инфраструктуры до вводных устройств в здание. Объекты инженерной инфраструктуры по окончании строительства подлежат передаче в муниципальную собственность, после оформления акта ввода в эксплуатацию в течение 1 (одного) месяца; нарушен максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, а именно, строительства жилых домов, дорог, подъездов, КТП, площадок для размещения контейнеров для сбора ТБО, парковочных мест, детских игровых площадок, универсальных спортивных площадок для занятия спортом на открытом воздухе - 3 (три) года; потребовал от ответчика выполнить условия комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с проектами планировки земельных участков в срок до 01.11.2017.

Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1).

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5).

Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6).

При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 7).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное (пункт 9).

В соответствии со статьей 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи - аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет (пункт 1).

Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи (пункт 2).

В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;

2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;

3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);

4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 3).

Статьи 38 – 39 ЗК РФ утратили силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

При этом пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и сдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до или после дня вступления в силу данного закона, договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу этого Федерального закона).

Таким образом, исходя из вышеизложенных норм, ответчик, являясь собственником земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В случае неисполнения такой обязанности права на земельные участки могут быть прекращены.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Применительно к спорным отношениям законом не предусмотрена обязанность лица, осуществляющего комплексное освоение, заключать договоры аренды для осуществления благоустройства и строительства инфраструктуры. 

Договором такая обязанность также не предусмотрена.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования о возложении обязанности заключить договор аренды надлежит отказать.

Требование о возложении на ответчика произвести жилищное строительство также не подлежит удовлетворению, поскольку ни законом, ни договором такая обязанность не установлена.

Предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства и закрепление договором аренды графика комплексного освоения определяют целевое назначение земельного участка и временные параметры, в рамках которых арендатор имеет право осуществить такое освоение. При этом, поскольку обязанность по осуществлению жилищного строительства не является предметом договора аренды, несоблюдение максимальных сроков осуществления жилищного строительства не может служить основанием для возложения судом обязанности по осуществлению такого строительства в принудительном порядке.

Нарушение указанных параметров влечет иные правовые последствия, установленные пунктами 8, 9 статьи 30.2 ЗК РФ (прекращение прав на земельные участки, уплата законной неустойки).

Вместе с тем, аукционной документацией, пунктами 4.2.2, 6.4.12 договоров аренды, предусмотрена обязанность безвозмездной передачи ответчиком объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность после оформления акта ввода в эксплуатацию в течение 1 (одного) месяца. 

Согласно пунктам 3.4 проектов планировки инженерная инфраструктура включает в себя:

централизованное электроснабжение (выполнено);

водоснабжение из шахтных колодцев либо одиночных скважин, расположенных в границах каждого земельного участка;

водоотведение на локальные очистные сооружения - выгреба и септики; отвод дождевых вод открытой сетью, состоящей из уличных канав с выпуском на рельеф местности;

газоснабжение баллонное;

централизованное теплоснабжение проектом не предусматривается.

Основные мероприятия по инженерной подготовке, включают в себя:

подсыпку автодорог, проездов до проектных отметок;

организацию поверхностного стока атмосферных и талых вод путём вертикальной планировки;

крепление откосов насыпи путём их засева по георешётке, заполненной растительным грунтом, с тем, чтобы исключить размыв.

Вертикальная планировка должна быть выполнена при соблюдении следующих основополагающих принципов:

проектные отметки назначаются исходя из максимального сохранения естественного рельефа, почвенного покрова и существующих древесных насаждений на всей территории;

проектные отметки покрытий дорог и проездов в основном ниже существующих отметок земель на 0,15 м – высоту бортового камня для сбора поверхностных вод с прилегающих территорий в лотки проезжей части;

придание проезжим частям покрытий нормативных уклонов, обеспечивающих сток вод и безопасное движение автомобилей при минимальных объёмах земляных работ.

Таким образом, устройство проездов до проектных отметок с укреплением откосов насыпи, приданием нормативного уклона, а также уличных канав для отвода дождевых вод отнесено проектами планировки к инженерной инфраструктуре, обязанность по передаче которой в муниципальную собственность возложена договором на ответчика. 

Установленный договорами срок для строительства объектов инженерной инфраструктуры (3 года) истек.

Материалами судебной экспертизы (заключение №06/2018 ООО «Череповецстройэкспертиза») подтверждено, что проезды, выполненные ответчиком, не отвечают требованиям проектов планировки и технических регламентов, а именно: не выполнены обочины, тротуары и лотки (водосточные канавы) для сбора поверхностных вод с проездов и прилегающих территорий, требуемые согласно проекту планировки территории и п.11.5 СП 42.13330.2011. Вследствие отсутствия лотков не обеспечена устойчивость и прочность рабочего слоя земляного полотна и дорожной одежды согласно п.7.11 СП 34.13330.2012. Не выполнены требуемые поперечные уклоны (3%) проезжей части в сторону лотков, требуемые согласно проекту планировки территории, а также согласно п.5.31 СП 34.13330.2012.

Фактическая ширина дорожной одежды проездов составляет от 4,6 до 6,3 м при требуемой ширине согласно проекту планировки -6 м. Фактические отклонения ширины дорожной одежды проездов превышают допустимые согласно п.8.5 СП 34.13330.2012 (10 см). Дорожная одежда проезда на участке с кадастровым номером 35:22:0302028:3798 отсутствует, выполнена только частичная засыпка шлаком неровностей. Толщина дорожной одежды составляет от 40 до 200 мм, при этом размер наиболее крупной фракции примененного щебня составляет 150 мм, что является нарушением требований СП 34.13330.2012.

Поверхность дорожной одежды имеет неровности до 100 мм, что является нарушением требований п.8.5 СП 34.13330.2012, который допускает отклонение высотных отметок поверхности дорожных одежд до 20 мм и неровности до 15 мм.

Причинами возникновения недостатков (дефектов) проездов послужили крушения, допущенные при производстве работ по их устройству. 

При таких обстоятельствах требования о возложении на ответчика обязанности по совершению вышеуказанных действий и о передаче объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность подлежат удовлетворению в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ.

В части требований об установке бортовых камней (бордюров); оборудовании парковочных мест, обустройстве площадки для сбора ТБО, строительстве и обустройстве детской игровой площадки, универсальной спортивной площадки, открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений надлежит отказать, поскольку данные мероприятия не отнесены проектами планировки к объектам инженерной инфраструктуры.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением требования расходы истца на оплату судебной экспертизы в сумме 50 000 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с удовлетворением требования неимущественного характера государственная пошлина в сумме 6000 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

обязать Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Передовые строительные технологии» в соответствии с проектом планировки территории и требованиями действующих технических регламентов и строительных норм в срок 30.06.2019 осуществить:

подсыпку проездов до проектных отметок (0,15 м), с укреплением откосов насыпи путем их засева по георешетке, заполненной растительным грунтом;

придать проезжей части покрытий нормативный уклон (вертикальный и продольный), обеспечивающий сток поверхностных вод с прилегающих территорий в лотки проезжей части;

выкопать вдоль проездов уличные канавы для отвода дождевых вод;

и в месячный срок по окончании строительства безвозмездно передать указанные объекты инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность Череповецкого муниципального района.

Производство по делу в части требования о взыскании неустойки в размере 11 127 руб. 49 коп. прекратить.

В остальной части иска к Обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Передовые строительные технологии» Комитету имущественных отношений Администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Передовые строительные технологии» в пользу Комитета имущественных отношений Администрации Череповецкого муниципального района Вологодской области 50 000 руб. в возмещение судебных издержек на проведение экспертизы.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Передовые строительные технологии» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья          С.В. Корепин