АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-52310/2020

10 июня  2021 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Талановой К.В., рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 1027402931500, далее – истец, Комитет)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО СК «Доступное жилье»)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – Управление Росреестра)

об изъятии объекта незавершенного строительства, 

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 (доверенность от 14.10.2020 № 149), 

ответчика – ФИО3 (доверенность от 11.01.2021 б/н),

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился  в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением  к ООО СК «Доступное жилье» с требованием изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0714001:19431 площадью 5390 кв.м. со степенью готовности 10 %, расположенный по адресу: 

<

...> в жилом районе №12 Краснопольской площадки №1, микрорайон № 54, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец сослался на ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 22.12.2020 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра.

В судебное заседание, назначенное на 26.05.2021, истец и ответчик обеспечили явку представителей.

Третье лицо явку представителя не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом в соответствии со ст.121 АПК РФ, в том числе  путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (т.1 л.д.89,90).

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

В заседании истец требования поддержал, дал пояснения, представил дополнительные доказательства.

Ответчик возражений относительно требований истца не высказал, представил заявление о признании исковых требований (т.1 л.д.91).

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании был объявлен перерыв до 03.06.2021. Информация о перерыве в виде публичного объявления размещалась на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле  по правилам ч.3,5 ст.156,163 АПК РФ.

Признание иска подписано директором ООО СК «Доступное жилье» ФИО4

В соответствии с ч. 3 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает признание ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. 

Такие обстоятельства отсутствуют.

В соответствии с ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Исследовав   материалы дела, арбитражный суд установи следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «Краснополье» (арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска №УЗ №007902-К-2010 (далее – договор аренды №УЗ №007902-К-2010 от 01.03.2011, т.1 л.д.18-21), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 33135 кв.м., расположенный по адресу: в жилом районе №12  Краснопольской площадки №1, микрорайон №54, ул. Бейвеля в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (природная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства спортивно-оздоровительного центра и торгово-офисного здания с подземной автостоянкой. Кадастровый номер земельного участка 74:36:0714001:208 (п.1.1 договора).

Срок договора установлен до 25.11.2015  (п.1.4 договора).

При этом в период действия указанного договора аренды в пределах земельного участка  с кадастровым номер 74:36:0714001:208 на кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства, которому присвоен кадастровый номер 74:36:0714001:19431 (далее – Объект), что следует из выписки из ЕГРН, содержащей основные характеристики объекта недвижимости (т.1 л.д.35-36, т.2 л.д.47-50).

Согласно данной выписке степень готовности Объекта 10%, площадь застройки 5390 кв.м., дата постановки на кадастровый учет 10.11.2015.

Соглашением от 06.04.2016 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Краснополье» (арендатор) договор аренды №УЗ №007902-К-2010 от 01.03.2011 был расторгнут (т.1 л.д.22).

На основании заявления ООО «Краснополье» в порядке ст.39.6, 39.17 ЗК РФ между сторонами был подписан новый договор краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ №013939-К-2016 от 06.04.2016 (далее – договор УЗ №013939-К-2016 от 06.04.2016, т.1 л.д.23-26), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 33135 кв.м., кадастровый номер 74:36:0714001:208, расположенный по адресу: в жилом районе №12  Краснопольской площадки №1, микрорайон №54 (проект), ул. Бейвеля в Курчатовском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (природная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра и торгово-офисного здания с подземной автостоянкой (п.1.1 договора).

Срок действия договора установлен три года с даты акта приема-передачи земельного участка  (п.1.4 договора).

Акт приема-передачи земельного участка датирован 06.04.2016 (т.1 л.д.27).

Уведомлением от 10.04.2019 (т.1 л.д.28) Комитет сообщил арендатору о том, что с учетом положений п.1.4 договора УЗ №013939-К-2016 от 06.04.2016, данный договор прекращен 06.04.2019.

При этом в  период действия указанного договора аренды земельного участка право собственности на расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0714001:19431  перешло к ООО  СК «Доступное жилье», соответствующая запись в ЕГРН внесена 01.11.2018 (т.2 л.д.46).

С переходом права собственности на объект незавершенного строительства к ООО СК «Доступное жилье» перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка  УЗ №013939-К-2016 от 06.04.2016.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0714001:208, в пределах которого расположен спорный объект,  относится к землям права на которые не разграничены (т.1 л.д.33-34), в связи с чем право на их распоряжение принадлежит органам местного самоуправления, от имени которых в качестве арендатора выступает Комитет.

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в п. 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Соответственно договор аренды УЗ №013939-К-2016 от 06.04.2016 прекратил свое действие по истечении срока определенного в нем – 06.04.2019 (три года).

Считая, что после истечения срока действия договора аренды  орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, Комитет обратился в суд с настоящим иском. 

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Договор аренды на предоставление земельного участка был заключен сторонами 01.03.2011. 

Договор аренды, устанавливающий цель аренды – завершение строительства заключен 06.04.2016. Договор аренды  зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, правоотношения по аренде имели место фактически на дату 01.03.2015.

Доказательств возврата спорного земельного участка арендодателю материалы дела не содержат. 

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Между тем, договор для завершения строительства был заключен после 01.03.2015, то есть на него подлежат распространению указанные положения.

В силу п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Доказательств ввода в эксплуатацию объекта недвижимости суду не представлено. 

При этом представлено техническое заключение специалиста от 07.09.2020, подготовленное ООО «Тройка К» (т.1 л.д.38-50). 

Согласно данному заключению натуральным исследованием установлено следующее:

-устроены с выполнением земляных работ на котловане ленточные и столбчатые железобетонные фундаменты;

-выполнена гидроизоляция монолитных фундаментов;

-смонтированы с подготовкой две стальные колонны, устроены с армировкой бетонные стены подвала и 14 монолитных колонн.

Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> в жилом районе №12 Краснопольской площадки-1, микрорайон №54, признакам капитального объекта строительства  соответствует.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, при этом строительство объекта недвижимости не закончено. 

С учетом изложенного суд принимает заявленное ответчиком признание иска.

Фактически на месте объекта имеется объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, а договор аренды земельного участка от 06.04.2016 на момент обращения Комитета с настоящим иском прекращен, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ, а требования Комитета об изъятии Объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворению.

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абз.2 п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с п. 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подп. «з» п. 7 Правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами № 1299.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при заявленных требованиях подлежит уплате госпошлина в размере 6000 руб.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

При этом, согласно подп. 3 п. 1 с. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции действующей с 25.10.2019) при признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

С учетом этого, поскольку иск удовлетворен, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета не 100 %, а 30 % подлежащей уплате госпошлины, что в данном случае составит – 1800 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Принять признание обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) требований.

Иск удовлетворить. 

Изъять у общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0714001:19431 площадью застройки 5390 кв.м. со степенью готовности 10 %, расположенный по адресу: 

<

...> в жилом районе №12 Краснопольской площадки №1, микрорайон №54, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Доступное жилье», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1800 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина