АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-11803/2020

г. Уфа

21 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2021  года.

Полный текст решения изготовлен 21 января 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи                              Кутлина Р.К., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел дело по заявлениям

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО СЗ «Диар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании решения по делу № 002/01/16-2215/2019 от 03.04.2020 года незаконным,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ЖСК «Центр», Прокуратура Республики Башкортостан,

при участии в судебном заседании:

от Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан: ФИО2, представитель по доверенности от 20.05.2020 № Д-52, диплом;

от ООО СЗ «Диар»: не явились, извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан: не явились, извещены надлежащим образом;

от Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан: ФИО2, представитель по доверенности от 28.12.2020 года № Д-141, диплом;

от Прокуратуры Республики Башкортостан: ФИО3, помощник прокурора, удостоверение ТО 271646;

от ЖСК «Центр»: ФИО4 председатель, протокол №1 от 06.04.2018 года, паспорт; ФИО5, представитель по доверенности от 30.11.2020 года №1, диплом.

 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – УЗИО) и ООО СЗ «Диар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) (далее – Общество) (далее вместе - Заявители) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлениями к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – УФАС, антимонопольный орган) о признании решения по делу № 002/01/16-2215/2019 от 03.04.2020 года незаконным.

Определением арбитражного суда от 05.10.2020 года суд объединил дела № А07-11803/2020 и №А07-15298/2020 в одно производство для их совместного рассмотрения, присвоив номер № А07-11803/2020.

В судебном заседании Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан поддержало требования в полном объеме.

Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан с заявленными требованиями не согласилось, ссылаясь на правомерность оспариваемого решения; в удовлетворении требований просит отказать.

Прокуратура Республики Башкортостан и ЖСК «Центр» поддержали позицию Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в адрес Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан поступило заявление ООО «Жилищно-строительный кооператив»  (вх.№13679 от 24.09.2018), а также материалы проверки прокуратуры Республики Башкортостан (вх.№8421 от 04.06.2019), содержащие признаки возможного нарушения антимонопольного законодательства.

Решением Комиссии Башкортостанского УФАС России от 03.04.2020 по делу № 002/01/16-2215/2019 в действиях Заявителей признано нарушение статьи 16 Закона о защите конкуренции, выразившееся в заключении соглашения направленного на умышленный обход конкурентных процедур при представления в аренду муниципального имущества, в обход норм установленных действующим законодательством которое приводит или могло привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. 

Не согласившись с решением антимонопольного органа, заявители обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании его недействительным. 

Законность и обоснованность оспариваемого ненормативного правового акта рассмотрена арбитражным судом по правилам статей 197-201 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых актов или их отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемые акты, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые акты права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт.

Так, согласно статье 22 Закона о защите конкуренции антимонопольные органы обеспечивают государственный контроль за соблюдением антимонопольного законодательства федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, хозяйствующими субъектами, физическими лицами; выявляют нарушения антимонопольного законодательства, принимают меры по прекращению нарушения антимонопольного законодательства и привлекают к ответственности за такие нарушения. 

В силу статей 23 и 41 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган в пределах своей компетенции вправе принимать решения по фактам нарушения антимонопольного законодательства. 

Предмет судебного спора образуют разногласия сторон о законности представления муниципального имущества в аренду без проведения процедуры торгов. Заявители полагают, что спорные договора аренды были продлены в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ. 

По утверждению антимонопольного органа, цепочка действий Заявителей в частности договоры аренды продлены, с нарушением антимонопольного законодательства и привели фактически к преимущественному положению конкретного хозяйствующего субъекта. 

Так, в силу статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между органами государственной власти субъектов Российской Федерации и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции

Из пункта 18 статьи 4 Закона о защите конкуренции следует, что соглашением признается договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме.

Презюмируется, что любое такое соглашение вредно для конкуренции. Такова фундаментальная правовая позиция, на которой основывается конкурентное право в указанной части (Президиума ВАС РФ от 21.12.2010 N 9966/10)

Факт наличия антиконкурентного соглашения не ставится в зависимость от его заключения в виде договора по правилам, установленным гражданским законодательством, включая требования к форме и содержанию сделок, и может быть доказан, в том числе с использованием совокупности иных доказательств, в частности фактического поведения хозяйствующих субъектов (пункт 9 Обзора по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.03.2016).

 При этом достаточность доказательств в каждом случае определяется на основе оценки всей совокупности фактов, в том числе исходя из общего положения дел на товарном рынке, которое предопределяет предсказуемость такого поведения как групповой модели, позволяющей за счет ее использования извлекать неконкурентные преимущества. 

В соответствии с п.5 ч.2 ст.23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган, в том числе, дает разъяснения по вопросам применения им антимонопольного законодательства.

Согласно разъяснениям Президиума ФАС России «Доказывание недопустимых соглашений (в том числе картелей) и согласованных действий на товарных рынках, в том числе на торгах», утвержденным протоколом Президиума ФАС России от 17.02.2016 № 3, при доказывании антиконкурентных соглашений и согласованных действий могут использоваться прямые и косвенные доказательства. 

Факт заключения антиконкурентного соглашения может быть установлен как на основании прямых доказательств, так и совокупности косвенных доказательств. Для констатации антиконкурентного соглашения допустимо проанализировать ряд косвенных доказательств, сопоставив каждое из них с другими и не обременяя процесс доказывания обязательным поиском хотя бы одного прямого доказательства. По итогам доказывания совокупность косвенных признаков соглашения (при отсутствии доказательств обратного) может сыграть решающую роль. 

Статья 16 Закона о защите конкуренции имеет формальный состав, поэтому сама возможность заключения соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами, если такое соглашение приводит или может привести к недопущению, устранению, ограничению конкуренции, рассматривается законодателем как общественно опасное деяние, имеющее квалифицирующее значение для констатации факта нарушения антимонопольного законодательства. Наличие или угроза наступления негативных последствий в результате заключения такого соглашения презюмируется и не требует отдельного доказывания.

Под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке (пункт 7 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). 

Вред публичным правам и интересам, т.е. посягательство на правопорядок в сфере конкуренции, определяется через категории недопущения, ограничения или устранения конкуренции, либо через категорию «вред конкуренции».  

Недопущение конкуренции - это такая ситуация, при которой исключается возможность конкуренции, ограничение конкуренции - когда существенно снижается возможность конкуренции,  устранение конкуренции - когда устраняется ее возможность, вплоть до нуля. 

Таким образом, статьей 16 Закона о защите конкуренции запрещены не только письменные, но и устные соглашения, которые ограничивают конкуренцию. И отсутствие письменных доказательств заключения соглашения не может являться основанием для отмены решения о признании такого соглашения  ограничивающим конкуренцию.

Факт наличия антиконкурентного соглашения не ставится в зависимость от его заключенности в виде договора по правилам, установленным гражданским законодательством, включая требования к форме и содержанию сделок.

Федеральный закон от 26.07.2006 №135–ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) содержит специальное определение соглашения, которое подлежит применению при оценке факта правонарушения в сфере антимонопольного законодательства, такие соглашения запрещаются и у антимонопольного органа отсутствует обязанность доказывания фактического исполнения участниками достигнутых соглашений. 

Факт наличия антиконкурентного соглашения может быть доказан, в том числе, с использованием совокупности иных доказательств, в частности фактического поведения хозяйствующих субъектов.

Доказывание наличия антиконкурентного соглашения между субъектами осуществляется на основании анализа их поведения в рамках деятельности, с учетом принципов разумности и обоснованности на основании всестороннего изучения и оценки всех обстоятельств дела, а также всей совокупности доказательств, анализа поведения в рамках деятельности.

В связи с тем, что в данном деле отсутствует соглашение, заключенное в письменной форме, доказывание наличия и фактической реализации антиконкурентного соглашения между субъектами осуществлено на основании анализа их поведения в рамках деятельности, с учетом принципов разумности и обоснованности.

Как установлено спорным решением между УЗИО Администрацией ГО г.Уфа РБ (далее – Администрация), ООО СЗ «Диар» (далее – Общество) осуществлено соглашение, направленное на представление объектов недвижимого имущества находящегося в собственности муниципалитета в пользу ООО СЗ «Диар» в обход конкурентных процедур.

Суд полагает, что антимонопольным органом доказан антиконкурентный характер действий Заявителей при представлении прав на объекты недвижимого имущества находящегося в собственности муниципалитета в пользу Общества в обход конкурентных процедур. 

Исходя из представленных документов и сведений следует, что 30.06.2008 Администрацией ГО г. Уфа вынесено Постановление № 3956 «Об изъятии земельных участков, жилых помещений и расселении граждан, проживающих в жилых домах №№45,48,50,53,54,56,57 по ул. Петропавловской, № №33,35,37,49/51,53/55 по ул. Краснодонской, № №62,64,72,74/76,78/80 по бульвару Ибрагимова, №№ 121, 121 А по ул. Пархоменко в Советском районе ГО г. Уфа РБ и предоставлении земельного участка ООО «Лео» (далее – Постановление- № 3956). Согласно пункту  9 данного Постановления ООО «Лео» необходимо снести жилые дома №№45,48,50,53,54,56,57 по ул. Петропавловской, № №33,35,37,49/51,53/55 по ул. Краснодонской, № №62,64,72,74/76,78/80 по бульвару Ибрагимова, №№ 121, 121 А по ул. Пархоменко в Советском районе ГО г. Уфа РБ. 

21.02.2011 Администрацией городского округа города Уфа вынесено Постановление № 863 «О предоставлении ООО «Лео» земельных участков, находящихся в квартале 133, ограниченного бульваром Ибрагимово, улицами Пархоменко, Краснодонской и Цюрупа в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее – Постановление).  В соответствии пунктом  1 данного Постановления ООО «Лео» предоставлен в аренду, в том числе земельный участок с кадастровым номером: 02:55:010516:98 (далее также – земельный участок) сроком на 3 года в соответствии со ст. 22 ЗК РФ. 

17.03.2011 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в настоящее время - УЗИО Администрации) и ООО «Лео» заключен договор аренды земельного участка № 184-11  (далее – Договор, договор № 184-11).  В соответствии с данным договором УЗИО Администрации передает, а ООО «Лео» принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером:  02:55:010516:98, расположенный по адресу: Советский район городского округа 

<

...> ограниченный бульваром Ибрагимово, улицами Пархоменко, Краснодонской и Цюрупа, для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов. Срок аренды установлен с 21.02.2011 до 21.02.2014. 

При этом как следует из письменных пояснений УЗИО договор аренды на земельный участок заключен таким Управлением на основании постановления Администрации №863 от 21.02.2011 года и на основании статьи 22 Земельного кодекса РФ, то есть без проведения торгов.

Администрации земельный участок 16.05.2013 между ООО «Лео» и ООО СЗ «Диар» заключен договор уступки прав  (цессии) № 160513/01-У  по которому права и обязанности по договору № 84-11 переданы от ООО «Лео» к  ООО СЗ «Диар». 

30.07.2013 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в настоящее время - УЗИО Администрации) и ООО «Диар» заключено дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым на основании договора уступки прав  (цессии) № 160513/01-У от 16.05.2013 права и обязанности от ООО «Лео» перешли к  ООО «Диар», остальные пункты договора оставлены без изменения. 

После чего, 13.12.2013 Администрацией вынесено Постановление «О продлении договора аренды земельного участка № 184-11 от 17.03.2011, заключенного с ООО СЗ «Диар». Согласно пункту 1 данного Постановления срок действия договора аренды продлен до – 21.02.2017 на основании пункта  3 статьи 22 ЗК РФ. 

23.12.2013 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в настоящее время - УЗИО Администрации) и ООО СЗ «Диар» заключено дополнительное соглашение № 2  в соответствии с которым, срок договора аренды  земельного участка № 184-11  продлен до – 21.02.2017 года.

Как следует из письма ООО СЗ «Диар» направленного в адрес Администрации ГО г. Уфа от 08.07.2015 обязательства, содержащиеся в Постановлении  № 3956, ООО «Лео» не были исполнены. 

Исходя из письменных пояснений УЗИО Администрации, поступивших в адрес Управления (вх.№ 14829 от 16.10.2018) следует, что после истечения срока договора аренды земельного участка  № 184-11 от 17.03.2011 определенного дополнительным соглашением № 2 от 23.12.2013 года, срок действия указанного договора не продлевался. ООО СЗ «Диар» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером: 02:55:010516:98 на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

По истечении срока действия договора аренды земельный участок по акту приема-передачи не возвращен, договор после 21.02.2017г. возобновлен на неопределенный срок.

Таким образом, исходя из представленных УЗИО пояснений 21.02.2017 договоры аренды земельного участка между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в настоящее время - УЗИО Администрации) и ООО СЗ «Диар» не заключались, ООО СЗ «Диар» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером: 02:55:010516:98 на основании пункта  2 статьи  621 ГК РФ и в настоящее время фактически использует такой земельный участок для строительства многоквартирных жилых домов, указанный факт подтверждается письмом заместителя начальника УЗИО Администрации в адрес директора ООО СЗ «ДИАР» (далее – Письмо от 22.06.2017 №18817) в ответ на обращение ООО СЗ «ДИАР» вх.18817 от 09.06.2017.

Судом установлено и из материалов дела следует, что договор аренды № 184-11 от 17.03.2011, заключенный Управлением земельных отношений с ООО СЗ «Диар», в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010516:98, расположенный по адресу: Советский район городского округа 

<

...> ограниченный бульваром Ибрагимово, улицами Пархоменко, Краснодонской и Цюрупа, для проектирования и строительства многоэтажных жилых домов, истек 21.02.2017.

Согласно пункту 3.2 Договора, по истечении срока, указанного в п.3.1, Договор может быть продлен по соглашению Сторон.

Согласно пункту 6.2. Договора, по истечении срока действия Договора, указанного в п.3.1, и неполучения от Арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, Договор прекращает свое действие.

По общему правилу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

На основании разъяснений, данных в п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в п. 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Таким образом, по смыслу приведенных норм ст. 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.

Из условий Договора следует, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010516:98 был установлен сторонами с 21.02.2011 до 21.02.2014. Арендодатель и арендатор определили, что по истечении срока договора он может быть продлен по соглашению сторон (п. 3.2 договора аренды). Порядок продления договора установлен п.3.3 Договора согласно которому оно привязано к волеизъявлению Арендатора, согласно которому Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения Договора уведомить об этом в письменной форме Арендодателя.

Суд полагает заслуживающим внимание довод антимонопольного органа о том, что при заключении Договора стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок. В материалах антимонопольного дела отсутствуют сведения о том, что ООО СЗ «ДИАР», обращалась с заявлением к УЗИО Администрации, Администрации о продлении договора аренды, оформленное в соответствии с п. 1 ст. 160, ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды заключено не было. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока действия. В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата земельного участка арендодателю материалы дела не содержат, при рассмотрении дела ответчики не отрицали тот факт, что соответствующий документ не составлялся.

Суд соглашается с доводами Управления о том, что УЗИО Администрации не имело правовых оснований ссылаться на положения ч.2 ст.621 ГК РФ исходя из взятых на себя обязательственных правоотношений, возникших между сторонами по Договору. Указанная позиция совпадает с существующей судебной практикой (постановление Арбитражного суда УО №Ф09-4420/15, Ф09-423/15).

Как было установлено выше Комиссией УФАС, после окончания срока Договора, то есть после 21.02.2017, ООО СЗ «Диар» земельный участок не освободило, продолжает им пользоваться, при этом сторонами никаких дополнительных соглашений о продлении договора аренды не заключалось. Мер по истребованию данного земельного участка УЗИО Администрации не предпринималось.

По мнению Ответчиков, в силу части 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем пункт 3 статьи 39.6 и пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ, регламентирующие порядок заключения нового договора, к рассматриваемым правоотношениям применению не подлежат.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в отношении правоотношений по аренде земельных участков нормы ЗК РФ являются специальными относительно норм гражданского законодательства и соответственно имеют приоритет в их применении.

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 23.06.2014 №171-ФЗ) Земельный кодекс Российской  Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Так, частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, анализ указанных положений ЗК РФ в их совокупности позволяет прийти к выводу, что после 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона. 

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 №306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

При этом Комиссия Управления считает необходимым отметить, что непринятие УЗИО Администрации, мер по истребованию земельного участка после окончания срока действия договора аренды и тем самым дальнейшее предоставление спорного земельного участка Обществу минуя процедуру проведения торгов, предусмотренную пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, без наличия на то правовых оснований, свидетельствует о предоставлении хозяйствующему субъекту необоснованного неконкурентного преимущества, создает для него конкурентные преимущества перед другими хозяйствующими субъектами, то есть фактически является попыткой обойти требования специальной нормы земельного законодательства, регулирующей вопросы предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

По смыслу вышеизложенного, в тех случаях, когда требуется проведение торгов (аукциона), обеспечивающих конкуренцию и подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их не проведение лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, ограничивая тем самым доступ к использованию земли, что приводит к ограничению конкуренции или создает угрозу добросовестной конкуренции.

Следовательно, бездействия в части неистребования земельного участка в собственность Администрации, а также действия выразившиеся, в том числе в представлении преимущества Обществу путем направления письма от 22.06.2017 №18817, согласно которому данный договор является действующим и продленным на неопределенный срок, без проведения обязательных процедур торгов (аукциона) в порядке, определенном действующим Законодательством Российской Федерации, свидетельствуют о недопущении, ограничении, устранении конкуренции.

Кроме того, согласно акту проверки Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному строительному надзору (далее – Госкомитет) от 15.08.2019г. представленного Прокуратурой РБ в нарушение п.1 ст.45 таблицы №2 «Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства» ПЗЗ г. Уфы в п.1 чертежа ГПЗУ №2 место допустимого размещения объектов капитального строительства не соответствует минимальным отступам от границ земельного участка, установленные менее 3-х метров. Также Администрацией выдано разрешение на строительство Объекта №2 от 24.03.2017 №02-RU03308000-689Ж-2015 взамен разрешения на строительство Объекта №1 от 05.03.2012 №RU03308000-44-Ж с изменениями технических характеристик секций «1Б», «1В», «1Г» - 10 этажей; секций «1Д», «1Е» - 14 этажей Объекта №1 увеличены этажности по секциям «А», «Б» - 23 этажа; по секциям «В», «Г» - 23-28 этажей. Указанное разрешение №02-RU03308000-689Ж-2015 выдано с нарушением пп.ж п.3 ч.7, п.1 ч.11, ч.13 ст.51 ГрК РФ; п.п. 2.2.1.7, 5.7.30, 5.7.10, 5.7.26, 5.7.32, 13.2.17, 2.10.5 Нормативов градостроительного проектирования городского округа город Уфа РБ, утвержденных решением Совета ГО г.Уфа РБ от 23.12.2009 №22/6

Разделы  4 проектных характеристик разрешения на строительство Объекта №2 от 24.03.2017 №02-RU03308000-689Ж-2015 для строительства: I (первая) очередь строительства (А, Б), II (вторая) очередь строительства (В, Г) не соответствуют п.8 «Основные технико-экономические показатели квартала» Положения о размещении объектов капитального строительства, технико-экономические показатели, характеристики планируемого развития Территории проекта планировки и проекта межевания Территории (приложение №4 к постановлению Администрации от 17.04.2009 №1839) рассчитанные на проектируемый земельный участок «П-008» (приложение №5 к постановлению Администрации от 17.04.2009 №1839). В том числе и иные нарушения, поименованные в п.7 Акта проверки Госкомитета (имеющееся в материалах дела).

Осуществление указанных действий по выдаче разрешения на строительство №02-RU03308000-689Ж-2015, выдача указанного разрешение по истечении срока действия договора, также свидетельствуют об антиконкурентном соглашении между Ответчиками, предоставившим преимущества одному хозяйствующему субъекту, направленное на ограничение конкуренции.

Указанная совокупность взаимосвязанных действий, свидетельствует о том, что вышеуказанные сделки совершены в нарушение положений ч.1 ст.39.6, ч.15 ст.39.18 ЗК РФ, ч.2 ст.621,622 ГК РФ.

Вышеизложенная позиция согласуется с позицией Верховного суда РФ которая отражена в п.24 обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2020) Утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г. Собственник недостроенного здания, возведенного со всеми разрешениями на арендованной земле, может однократно пролонгировать это соглашения еще на три года без торгов, чтобы закончить стройку. Но при условии, что ранее никому эта земля после указанной даты не предоставлялась для завершения строительства. В настоящем же случае земельный участок ранее уже представлялся для завершения строительства.

Факт заключения соглашения подтверждается совершением вышеназванных действий Администрацией, УЗИО Администрации, ООО СЗ «ДИАР» направленных на представление преимущества конкретному хозяйствующему субъекту, в части представления в аренду земельного участка находящегося в собственности городского округа город Уфа для целей жилищного строительства.

Квалифицирующими признаками применительно к статье 16 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» выступают реальные либо возможные негативные последствия для определенной конкурентной среды. Осуществление соглашения предполагает в качестве условия прямое или косвенное взаимодействие между хозяйствующими субъектами и органами государственной или муниципальной власти и организациями осуществляющими их функции.

Изложенные факты не могут не влиять на условие здоровой конкуренции на товарном рынке недвижимого имущества, по тем причинам, что реализация государственного имущества должна преследовать цели получения доходных средств в местный бюджет и строиться на основах открытости и публичности процедур. Хозяйствующие субъекты были лишены права претендовать на вещные права на муниципальное имущество, так как сведения о договорах аренды земельных участков в том числе под многоквартируню многоэтажную застройку размещаются в публичном реестре и срок аренды земельного участка вышел. Антимонопольным органом установлено, что рынок жилищного строительства недвижимого имущества в Республики Башкортостан является конкурентным что подтверждается аналитическим отчетом о состоянии конкуренции.

На основании изложенного, суд полагает доказанным факт нарушения пункта 4 статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» в действия УЗИО и Общества.

Доводы заявителей об обратном не соответствуют материалам дела. Позиция антимонопольного органа соответствует Закону о защите конкуренции, и подтверждается имеющимися в деле доказательствами а также приведенном в решении поведении Заявителей.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В связи с вышеизложенным требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО СЗ «Диар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о признании решения по делу № 002/01/16-2215/2019 от 03.04.2020 года незаконным удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и ООО СЗ «Диар» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о признании решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по делу № 002/01/16-2215/2019 от 03.04.2020 года незаконным – отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном  объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru. 

 

Судья                                              Р.К.Кутлин