﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-55012/2020

г. Краснодар

16 сентября 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе судьи Трифоновой Л.А., без вызова и участия истца – индивидуального предпринимателя Диденко Аси Алексеевны (ИНН 231211975683, ОГРНИП 318237500073892), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Черномор"» (ИНН 2320225840, ОГРН 1142366014273) и третьего лица – Баркаловой Карины Александровны, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Черномор"» на  решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021 по делу № А32-55012/2020, установил следующее.

ИП Диденко А.А. (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «СЗ "Черномор"» (далее – общество) о взыскании 98 359 рублей неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), за период с 01.06.2018 по 12.07.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Баркалова К.А.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным положениями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 15.03.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.06.2021,  с ответчика в пользу истца взыскано 49 179 рублей 50 копеек неустойки, в остальной части в иске отказано. Суды сочли правомерными требования об уплате неустойки, снизив ее на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель ссылается на то, что предприниматель получил квартиру через месяц после заключения договора и внесения 24.05.2018 денежных средств по договору, хотя договором и законом предусмотрен двухмесячный срок на передачу квартиры. Предприниматель фактически просит признать наличие обязанности по передаче квартиры в период  с 01.04.2018 по 24.05.2018, когда договор долевого участия не был заключен и передача объекта долевого строительства не могла быть осуществлена. В договоре долевого участия содержатся дополнительные условия, исключающие возможность возникновения обязанности по передаче квартиры до 24.05.2018. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 23.05.2018.  

Отзыв на кассационную жалобу предприниматель не представил.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что общество (застройщик) и Баркалова К.А. (участник долевого строительства) заключили договор от 30.03.2018 № Д-6/6 участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительства многоквартирного жилого дома передать по акту приема-передачи (передаточный акт) объект долевого строительства, расположенный в многоквартирном жилом доме, участнику долевого строительства, при условии надлежащего исполнения им своих обязательств (пункт 4.1 ДДУ).

В соответствии с пунктом 4.6 договора срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2018 года.

Срок передачи участнику квартиры по акту приема-передачи составляет 60 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию (пункт.4.6.2 ДДУ).

Согласно пункту 4.7 ДДУ передача объекта долевого участия осуществляется по передаточному акту после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии выполнении участником ДДУ обязательства по оплате цены договора в размере, обусловленном пунктом 5.2 договора.

В силу пункта 5.2 ДДУ цена договора уплачивается участником договора не позднее 5 дней с момента регистрации ДДУ.

Застройщик передал объект долевого строительства участнику долевого строительства по акту от 12.07.2018.

По договору цессии от 17.11.2020 предприниматель приобрел у Баркаловой К.А. право требования неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

Ответчик уведомлен о состоявшейся уступке права требования. 

Невыплата обществом неустойки явилась основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 190, 314, 330, 382, 384, 388 Кодекса, Законом № 214-ФЗ, установив нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного ДДУ, признав заявленный к взысканию размер неустойки чрезмерным, применив положения статьи 333 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о взыскании 49 179 рублей 50 копеек за период с 01.06.2018 по 12.07.2018. Уменьшая размер неустойки, суды учли баланс интересов сторон, компенсационный характер неустойки и размер основного обязательства, а также принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком и длительности периода начисления неустойки.

Доводы ответчика об отсутствии вины застройщика в нарушении срока передачи объекта долевого строительства участнику являлись предметом оценки судов.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии со статьей 190 Кодекса установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона № 214-ФЗ речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Согласно положениям статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условиями заключенного сторонами ДДУ срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства, которое в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и которое по условиям договора должно быть завершено в 1 квартале 2018 года, а также срока, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику строительства, – 60 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию.

Толкование условий договора, направленное на исключение из срока передачи квартиры периода с момента подачи застройщиком документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до получения такого разрешения, противоречит приведенным положениям закона, из которых следует, что срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства должен быть конкретным – в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.

Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе вследствие отсутствия у застройщика необходимых для этого документов, несоответствия объекта строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей. Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым.

Указание закона на то, что передача квартиры участнику строительства осуществляется не ранее получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, означает лишь то, что до передачи объекта долевого строительства застройщик обязан завершить строительство дома, включая его ввод в эксплуатацию.

Как установлено судами и следует из материалов дела, застройщик обязался завершить строительство в 1 квартале 2018 года, то есть получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего в течение 60 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию передать квартиру участнику строительства, т.е. не позднее июня 2018 года.

Позднее получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения его от ответственности.

Отклоняя довод общества о том, что срок передачи участнику объекта долевого строительства не нарушен, поскольку срок, установленный пунктом 4.7 договора, необходимо исчислять с даты государственной регистрации, суды указали на следующее.

Заключенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация, которого не осуществлена, влечет правовые последствия в отношениях между участниками договора уже до его государственной регистрации. 

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Однако, как правильно определил суд, отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Этот вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении от 12.03.2013 № 15510/12  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации., 

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности. Такая позиция закреплена в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.

Довод ответчика о необходимости исчисления срока с момента оплаты предмета ДДУ не может быть принят во внимание, поскольку из буквального содержания пунктов 4.6, 4.6.2, 4.7 5.2 ДДУ следует, что передача квартиры осуществляется после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии выполнении участником ДДУ обязательства по оплате цены договора в размере, обусловленном пунктом 5.2 договора.

Таким образом, судами установлено, что квартира должна быть передана до 01.06.2018,  с учетом названных условий ДДУ и оплатой 24.05.2018 (то есть до истечения 60 дней)  полной ее стоимости, что подтверждает своевременное  исполнение участником ДДУ своих обязательств и отсутствие препятствий для передачи квартиры.

 Проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ законность судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о соответствии выводов, содержащихся в судебных актах, установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды не допустили существенных нарушений норм материального и  процессуального права, которые повлияли бы  на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021 по делу № А32-55012/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Судья

                                              Л.А. Трифонова