АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4723/2023

Дело № А55-28600/2022

г. Казань

30 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Желаевой М.З.,

судей Мельниковой Н.Ю., Сабирова М.М.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Сычевой И.А.,

при участии представителей в Арбитражном суде Самарской области:

от истца – директора ФИО1 (паспорт), ФИО2, доверенность от 06.11.2023, ФИО3, доверенность от 17.02.2024,

от третьего лица – ФИО4, доверенность от 28.12.2023, 

в отсутствие иных участников процесса – извещены надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента градостроительства городского округа Самара и Главы городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024

по делу № А55-28600/2022

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно - строительная компания «Бизнес Дата», г. Самара, к Главе городского округа Самара о внесении изменений в договор,

с участием в деле в качестве третьих лиц Департамента градостроительства городского округа Самара, администрации городского округа Самара, г. Самара

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Бизнес ДАТА" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Главе городского округа Самара, в соответствии с которым просило суд внести изменения в договор № 594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе городского округа Самара, заключенный 29.08.2016 между ООО ИСК «Бизнес ДАТА» и Главой городского округа Самара, заменить слова «5 (пять) лет» на слова «10 (десять) лет» в п. 3.1.4, 4.1.3, 4.1.4 Договора, в именно: заменить слова «10 (десять) лет» на «15 (пятнадцать) лет» в п. 5.1 Договора. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

 Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 04.08.2023 по делу №А55-28600/2022 решение Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу №А55-28600/2022 отменил, дело направил на новое рассмотрение. 

Истец при новом рассмотрении дела уточнил исковые требования, заявив о внесении в договор №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе городского округа Самара, заключенный 29.08.2016г. между ООО ИСК «Бизнес ДАТА» и Главой городского округа Самара, следующие изменения: 

1. Пункт 3.1.4 изложить в следующей редакции: «Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных п. 3.1.3 настоящего договора. Начало этапа - дата подписания настоящего договора сторонами. Срок выполнения этапа - 10 (десять) лет со дня подписания настоящего договора». 

2. Пункт 3.2.3 изложить в следующей редакции: «Строительство объектов капитального строительства в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории. Срок выполнения этапа - 10 (десять) лет со дня окончания работ по первому этапу». 

3. Пункт 4.1.3 изложить в следующей редакции: «В течение 10 (десяти) лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии». 

4. Пункт 4.1.4 изложить в следующей редакции: «Не позднее 10 (десяти) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4.1.3 настоящего договора».

 5. Пункт 4.1.5 изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в течение 10 (десяти) лет с момента приобретения права на земельные участки и объекты капитального строительства». 

6. Пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия настоящего договора - 15 (пятнадцать) лет». 

Судом в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено заявление  истца об уточнении заявленных требований .

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.11.2023, оставленным без изменения и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от  13.03.2024, исковые требования удовлетворены.

Глава городского округа Самара и Департамент градостроительства городского округа Самара, не согласившись с принятыми судебными актами, подали кассационные жалобы, в которой, указывая на несогласие с выводами судов нижестоящих инстанций, на нарушение норм  гражданского законодательства, просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

ООО  «Инвестиционно-строительная компания "Бизнес Дата" в отзыве на кассационные жалобы просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", однако явку своих представителей не обеспечили.

Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, отзыва на нее, заслушав представителей, проверив в пределах, установленных статьей  286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов судов имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Между ООО ИСК «Бизнес ДАТА» («инвестор») и Главой городского округа Самара 29.08.2016 был заключен договор №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе городского округа Самара, по которому в соответствии с п. 1.1 договора инвестор обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе г.о.Самара, а Администрация г.о.Самара - вторая сторона договора РЗТ - «глава», обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств «инвестром».

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия договора - 10 (десять) лет. Согласно пункту 3.1 договора срок выполнения первого этапа, в который входит разработка и утверждение ППТ и ПМТ, график поэтапного освоения территорий, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по ППТ и утверждение проекта, расселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу - 5 (пять) лет. 

Истец  в обоснование заявленных требований указал, что ООО ИСК «Бизнес ДАТА», как «инвестор» своевременно и добросовестно выполняло свои обязательства, вытекающие из договора. Обязательства «Главы», вытекающее из пункта 4.3.1 договора по срокам были нарушены на 1 год и 1 месяц, что подтверждается решением 16.06.2021 Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2021 по делу № А55-35451/2020. 

ООО ИСК «Бизнес-ДАТА» обращалось с заявлением от 24.11.2020 в Администрацию городского округа Самара о продлении сроков на один год и один месяц договора от 29.08.2016  №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе г.о.Самара, в связи с нарушением срока утверждения проекта планировки территорий (ППТ) и проекта межевания территорий (ПМТ), на которое  получило отказ с предложением обратиться в суд. 

Письмом от 25.11.2021 №6-МУ-38-Д05-01-01/9172 ООО ИСК «Бизнес ДАТА» было уведомлено о расторжении договора от 29.08.2016 №594 в одностороннем порядке. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.05.2022 по делу №А55- 1121/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2022, удовлетворены исковые требования ООО ИСК «Бизнес ДАТА» о  признании недействительным решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке договора от 29.08.2016  №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО5, ФИО6, в Ленинском районе г.о.Самара, оформленное уведомлением от 25.11.2021 №6-МУ-38-Д05 -01-01/9172. 

Истец в связи с вынужденным простоем и необходимостью гарантии стабильности обратился к Главе городского округа Самара с просьбой подписать дополнительное соглашение к договору №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе городского округа Самара, о продлении срока выполнения первого этапа и срока действия договора дополнительно на три года.

 Письмом от 06.09.2022 Департамент градостроительства г.о. Самара по поручению Администрации г.о. Самара сообщил, что продление срока выполнения первого этапа и срока действия договора не предусмотрено законодательством Российской Федерации, срок действия договора остается прежним - до 29.08.2026. 

Истец в обоснование иска указал, что в период первого этапа произошла смена территориальной зоны, которая указана в договоре РЗТ - Ж-4 (многоэтажная застройка) на Ц-1 (многофункциональная зона в границах исторического поселения) в связи с принятием исторического поселения. Территориальная зона была изменена Решением городской Думы от 29.12.2020 № 45, в результате чего поменялись требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения и вопрос о возможности утверждения документации с расчетными показателями обеспечения застроенной территории, принятыми ранее постановлением Администрации г.о. Самара от 13.07.2016 №959 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границах улиц Ульяновской, ФИО5, ФИО6, Арцыбушевской в Ленинском районе г.о. Самара», в части «высотности», не разрешен с 21.01.2021 по сегодняшний день. Истец проходил  процедуру получения условно-разрешенного вида использования «многоэтажная застройка», для того, чтобы продолжать свою деятельность, что следует из письма от 21.01.2021 и повестки тематической секции №1, №2 в составе Градостроительного совета при Губернаторе Самарской области от 30.11.2021. 

Истец, ссылаясь на то, что указанные обстоятельства относятся к существенным изменениям, которые влияют на весь проект будущего строительства, на всю экономику строительства, заявил о необходимости изменения условий контракта в части заявленных сроков. 

В рамках дела №А55-1121/2022  установлено, что проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ) определяют не только основные показатели строительства, из которых складывается экономика строительства и объем строящихся метров, но и границы земельных участков для каждой очереди строительства в отдельности, в соответствии с которыми будет вестись расселение и освоение. Нарушение сроков утверждения проектов планировки территории (ППТ) и межевания территории (ПМТ) напрямую влияет на возможность исполнения истцом своих обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.3. договора. 

Согласно заключению комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара в соответствии с протоколом заседания комиссии от 20.07.2021 заявителю ООО ИСК «Бизнес ДАТА» (заявление от 22.01.2021) рекомендовано обратиться в Градостроительный совет при Губернаторе Самарской области.

 Истец указал, что проходит процедуру получения условно разрешенного вида использования «многоэтажная застройка», для того, чтобы продолжать свою деятельность. 

Стороны договора №594 не выполнили в полном объеме мероприятия, предусмотренные первым этапом, их продолжение, с истекшим сроком исполнения - 29.08.2021, несет значительные финансовые риски для инвестора в отсутствие правовой определенности и гарантий. 

Исполнение инвестором пункта 4.1.3 договора о создании либо приобретении и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, пункта 4.1.4 об уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки под ними, в течение 5 лет со дня заключения договора, не могло быть исполнено также ввиду неисполнения Главой г.о. Самара пункта 3.1.2, 4.3.2 договора об обязанности предъявить требования о сносе домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, принятии решения об изъятии для муниципальных нужд таких жилых помещений в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых они расположены. Решение должно быть принято в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов. 

По мнению истца, установленные судебными актами по делам № А55-35451/2020, №А55-1121/2022 обстоятельства свидетельствуют о невозможности исполнения сторонами договора № 594, его условий, в определенные в договоре сроки. 

Договор о развитии застроенной территории имеет долгосрочный характер, предусматривающий ряд этапов его исполнения и комплекс многочисленных взаимных обязательств сторон, надлежащее исполнение которых каждой из сторон зависит от своевременного и надлежащего исполнения обязательств другой стороной. 

Правоотношения, возникшие между сторонами на основании договора являются встречными. Согласно части 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. 

Причинами несоблюдения истцом сроков исполнения договора являлись: длительное согласование уполномоченными органами всей необходимой исходно-разрешительной документации; вследствие этого возникла задержка в исполнении последующих условий договора, в том числе не согласованы администрацией графики сноса аварийных домов, графики передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления переселяемым гражданам. 

Длительная задержка в выполнении указанных обязательств явилась, как указал истец, существенным изменением обстоятельств для общества, в связи с чем общество обратилось к контрагенту с предложением об изменении условий договора в части продления срока его действия и исполнения отдельных обязательств по договору со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства. 

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договоров и их условиям. Изменение сроков повлекло за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения их условий, в части увеличения сроков реализации договоров о развитии застроенной территории и исполнения, принятых на себя сторонами обязательств. 

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал на следующие обстоятельства. 

В период реализации первого этапа произошла смена территориальной зоны с Ж-4 (многоэтажная застройка), указанной в договоре, на Ц-1 (многофункциональная зона в границах исторического поселения) в связи с принятием исторического поселения. Территориальная зона изменена Решением Думы городского округа Самара от 29.12.2020 № 45, в результате чего поменялись требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения, и вопрос о возможности утверждения документации с расчетными показателями обеспечения застроенной территории, принятыми ранее постановлением Администрации городского округа Самара от 13.07.2016 № 959 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границ улиц ФИО5, ФИО6, Арцыбушевской в Ленинском районе городского округа Самара», в части высотности, с 21.01.2021 и до текущего времени не разрешен. 

Указанное создает предпосылки, влияющие на невозможность соблюдения сроков договора истцом.

 Правительством Самарской области было принято Постановление от 27.12.2019 № 1019 «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 12.04.2018 № 189 «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области» и об утверждении предмета охраны исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области и границ территории исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области». 

Согласно Постановлению Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 территория квартала, в границах которого разработана документация по планировке территории, расположена в границах территории исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области. 

Параметры, предусмотренные документацией по планировке территории в части высотности по линии застройки и ширине образуемых земельных участков превышали охраняемые параметры. 

Учитывая положения части  1 статьи 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения в соответствии с настоящим Федеральным законом. 

Согласно пункту 4 Постановления Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 Управлению государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области в шестимесячный срок со дня утверждения объединённых зон охраны объектов культурного наследия на территории исторического поселения направить в Правительство Самарской области проект требований к градостроительным регламентам в границах исторического поселения, разработанный с учетом указанных утвержденных объединённых зон охраны.

 Поскольку требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения г. Самары не были утверждены и планировались к утверждению лишь после утверждения объединных зон охраны объектов культурного наследия на территории исторического поселения, возникла неопределенность в возможности принятия органами местного самоуправления городского округа Самара обоснованного решения по направленным заявлениям относительно документации по планировке территории ООО ИСК «Бизнес ДАТА». 

Департаментом было направлено обращение в адрес Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области (далее - Управление) по вопросу возможности утверждения документации по планировке территории с расчетными показателями обеспечения застроенной территории, принятыми постановлением Администрации городского округа Самара от 13.07.2016 № 959 до утверждения требований к градостроительным регламентам в границах указанной территории в соответствии с технико-экономическими показателями предполагаемой застройки. 

Аналогичный запрос был направлен Администрацией городского округа Самара в адрес Управления. 

Постановление от 23.07.2020 № 593 «Об утверждении документации по планировке территории в границах улиц Ульяновской, ФИО5, ФИО6, Арцыбушевской в Ленинском районе городского округа Самара» было принято, учитывая  ответ Управления на письма органов местного самоуправления городского округа Самара, Администрацией

Ответчик указал, что при наличии вышеизложенных обстоятельств, связанных с выявленными в пределах застраиваемой территории объектами культурного наследия, стоит учитывать то обстоятельство, что истец обратился в Департамент градостроительства городского округа Самара с просьбой продлить срок распоряжения на разработку ППТ либо выдать новое ввиду того, что не укладывается в предусмотренный договором и распоряжением № РД-321 срок. 

Департамент градостроительства городского округа Самара 21.09.2017 принял новое распоряжение № РД-2145, которым установлен срок 12 месяцев со дня вступления данного распоряжения в силу для представления ППТ на утверждение в Департамент.

 Заявка же о согласовании и утверждении разработанной истцом документации по планировке территории была направлена в Департамент градостроительства городского округа Самара 09.01.2019.

 Первоначально нарушение сроков договора произошло ввиду нарушения сроков представления документации по планировке территории застройщиком в Департамент, что неоднократно отмечалось Главой городского округа Самара. 

Относительно процедуры получения истцом разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26 490 кв.м в границах улиц Ульяновская, ФИО5, ФИО6, Арцыбушевская в Ленинском районе городского округа Самара под многоэтажную (высотную) застройку ответчик указал, что в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара поступило заявление инвестора о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

 Согласно сведениям из ИСОГД г.о. Самара земельный участок площадью 26 490 кв.м, расположенный в границах улиц Ульяновской, ФИО5, ФИО6, Арцыбушевской, частично расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия «Городская усадьба» по адресу: ул. ФИО6, 78/ул. Братьев Коростелевых, 97-99, литеры Б, В.

 В соответствии со сведениями, предоставленными УГООКН Самарской области письмами от 13.12.2016 № 43/6624, от 27.01.2017 № 43/459, запрещено строительство объектов капитального строительства, а также реконструкция объектов капитального строительства, связанные с изменением их параметров. 

Рассматриваемый земельный участок расположен в границах земельного участка и в границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой» по адресу: ул. Арцыбушевская, 

<

...>, литера Аа, а также в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности и в границах охранных зон объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором в 1908 году находилась подпольная типография Самарского комитета РСДРП», утвержденных приказом УГООКН Самарской области от 08.06.2017 № 68. 

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 16.06.2021 № 401 «О проведении в городском округе Самара публичных слушаний по проекту решении о предоставлении разрешении на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства» проведены публичные слушания. 

В соответствии с заключением по результатам заседания комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара от 28.03.2023 № КС-1-0-1 по указанному выше земельному участку площадью 26 490 кв.м, принято решение об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку). 

В связи с изложенным постановлением Администрации городского округа Самара от 31.03.2023 № 246 принято решение об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования отмеченного земельного участка.

 Относительно выполнения обязательств по расселения граждан ответчик отметил следующее.

 В соответствии с пунктом  3.1.1 договора первый этап включает в себя разработку в соответствии с градостроительным регламентом и нормативами градостроительного проектирования проекта планировки, включая проект межевания территории, графика поэтапного освоения территории, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по планировке территории, утверждение проекта планировки территории в срок не позднее 12 месяцев со дня подписания договора. 

Пунктом 4.1.2 договора закреплена обязанность инвестора подготовить документацию по планировке территории в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, утвержденными расчетными показателями обеспечения застраиваемой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры не позднее 12 месяцев со дня его подписания. 

Согласно пункту 3.1.2 договора Глава городского округа Самара предъявляет требования о сносе многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, к собственникам таких помещений, либо принимает решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. 

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора, в в случае исполнения инвестором обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.2 - 4.1.4 договора, производится постановка освобожденных участков на государственный кадастровый учет. 

После исполнения пункта 3.1.3 договора  в соответствии с пунктом 3.1.4 договора производится приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, передача их в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из помещений по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, что в силу пункта  4.1.3 договора осуществляется инвестором. 

Пунктом 4.3.2 договора установлено, что Глава принимает решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории в границах улиц Арцыбушеской, Ульяновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе городского округа Самара, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение принимается в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома авариным, но не ранее, чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов.

 Ввиду разделения на этапы процесса исполнения условий договора признание домов аварийными и расселение граждан из таких домов может быть начато после утверждения ППТ и ПМТ органом местного самоуправления. 

Документация по планировке территории, представленная инвестором в Департамент градостроительства городского округа Самара, утверждена Главой городского округа Самара 23.07.2020. 

Согласно пункту 4.1.3 договора инвестор обязан в течение 5 лет со дня заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемым по договорам социального найма, договора найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии. 

Выполнение данной обязанности не ставится в зависимость от исполнения Главой городского округа Самара обязанности по утверждению проекта планировки территории, предусмотренной пунктом 4.3.1 договора. 

Процедура признания многоквартирных домов, расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, аварийными, изъятия жилых помещений и земельных участков для муниципальных и государственных нужд, а также процедура сноса домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, установлена отдельными положениями гражданского, жилищного и земельного законодательства. 

В силу пункта 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее, чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. 

Реализация вышеуказанных процедур органом местного самоуправления обусловлена обязанностью застройщика по договору передать благоустроенные жилые помещения в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, а также компенсировать понесенные органом местного самоуправления расходы по приобретению в муниципальную собственность жилых помещений для расселения граждан. 

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 -6 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса  Российской Федерации. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 указанной статьи.

В пункте 1.1 договора отражено, что Глава городского округа Самара обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств ООО ИСК «Бизнес ДАТА» в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства. 

Отказы в согласовании и неоднократность возврата на доработку документации по планировке территории связаны с ее несоответствием действующему законодательства, условиям договора и расчетным показателям обеспечения застраиваемой территории, которые инвестор не оспаривал. 

С учетом изложенного, а также ранее представленных доводов Главой городского округа Самара, ответчик считает, что требования ООО ИСК «Бизнес ДАТА» необоснованные и не подлежат удовлетворению. 

Вместе с тем, необходимо учесть, что предметом заключенного сторонами договора от 29.08.2016 № 594 является развитие застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе городского округа Самара, в соответствии с условиями которого ООО ИСК «Бизнес ДАТА» (инвестор) обязалось своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе г.о.Самара, а Администрация г.о.Самара приняла на себя обязательства создать необходимые условия для выполнения обязательств инвестором в установленный договором срок.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи. 

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечислены существенные условия договора. 

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. 

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика. 

Пунктом 5.1 договора от 29.08.2016 № 594 определен срок действия договора - 10 лет со дня его подписания сторонами. 

Из пункта 3.1 договора следует, что срок выполнения первого этапа, в который входит разработка и утверждение ППТ и ПМТ, график поэтапного освоения территорий, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по ППТ и утверждение проекта, расселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу - 5 лет. 

Договор № 594 о развитии застроенной территории подписан сторонами 29.08.2016, первый этап договора должен быть выполнен в срок до 29.08.2021.

 Согласно пункту 3.1.1. договора разработка проекта планировки, включая проект межевания территории, графика поэтапного освоения территории, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по планировке территории, утверждение проекта планировки территории должно быть выполнено в срок не позднее 12 месяцев со дня подписания настоящего договора (пункт 3.1.1. договора), то есть в срок до 29.08.2017. 

Суды при рассмотрении дела № А55-35451/2020 не усмотрели вины истца в нарушении сроков первого этапа договора. 

Судами при рассмотрении дела № А55-1121/2022 установлены нарушения ответчиком сроков совершения необходимых распорядительных действий и исполнения обязательств, которые  привели к невозможности исполнения инвестором обязательств в сроки, предусмотренные договором. 

Решение Главы г.о. Самара о расторжении в одностороннем порядке договора от 29.08.2016 № 594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе г.о. Самара, оформленное уведомлением от 25.11.2021 № 6-МУ-38-Д05-01-01/9172, признано незаконным по делу № А55-1121/2022.  

При рассмотрении названного дела установлено, что в процессе обследования квартала в соответствии с договором инвестором были выявлены объекты культурного наследия. В соответствии со статьей 34 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ», в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. 

Зона регулируемой застройки  требовала разработку охранных зон памятников, которые необходимо включить в ППТ. 

Распоряжение Департамента Градостроительства г.о. Самара № РД-321 «О разрешении ООО ИСК «Бизнес ДАТА» подготовки документации по планировке территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе городского округа Самара было выдано 26.04.2016, по окончании срока его действия выдано новое -от 21.09.2017 №РД-2145. 

Инвестор 22.09.2016 заключил договор на проведение археологического обследования с Институтом Истории и Археологии Поволжья, заключил 10.12.2016 договор №17 с Институтом Истории и Археологии Поволжья на оказание услуг по организации историко-архитектурной экспертизы, заключил 16.12.2016 договор №15-12- 2016/ПЗО с ООО «ВиП Проект» на разработку охранных зон объектов культурного наследия, и ряд других договоров по объектам культурного наследия. Инвестор заключил 21.04.2017  договор подряда №24-03-2017/1111Т с ООО «ВиП Проект» на разработку ППТ и ПМТ. 

Необходимость внесения корректировок в связи с вновь утвержденными градостроительными нормативами привела к дополнительным работам и увеличению срока завершения работ. Акт выполненных работ был подписан 18.09.2018. В этот же день была подана заявка на согласование ППТ и ПМТ в Департамент градостроительства г.о. Самара, отправленные на доработку. Корректировки, связанные с изменениями параметров и нормативов строительства, возникшие во временном периоде после заключения договора препятствовали согласованию ППТ и ПМТ. Инвестор вносил корректировки в ППТ и ПМТ, в связи с вновь выявленными объектами культурного наследия, на основании приказа № 21 от 27.03.2017 Управления гос. охраны объектов культурного наследия Самарской области, а также утверждением местных нормативов градостроительного проектирования г.о. Самара, принятых постановлением Администрации городского округа Самара № 654 от 05.09.2019, Решением Думы городского округа Самара №382 от 07.02.2019, в соответствии с которыми необходимо уточнить расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения проектируемой территории. 

Срок разработки документации по планировке территории увеличивался. 

Кроме того, произошла смена территориальной зоны, которая указана в договоре (многоэтажная застройка) на Ц-1 (многофункциональная зона в границах исторического поселения) в связи с принятием исторического поселения. Территориальная зона была изменена Решением городской Думы № 45 от 29.12.2020, в результате чего поменялись требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения и вопрос о возможности утверждения документации с расчетными показателями обеспечения застроенной территории, принятыми ранее постановлением Администрации г.о. Самара от 13.07.2016 №959 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границах улиц Ульяновской, ФИО5, ФИО6, Арцыбушевской в Ленинском районе г.о. Самара», в части «высотности», до настоящего времени не разрешен. В настоящее время истец проходит процедуру получения условно-разрешенного вида использования «многоэтажная застройка», для того, чтобы продолжать свою деятельность, что подтверждается письмом от 21.01.2021 и повесткой тематической секции № 1 и № 2 в составе Градостроительного совета при Губернаторе Самарской области от 30.11.2021. 

В соответствии с пунктом 3.1.3. договора, мероприятия предусмотренные пунктом 4.1.3. договора, неисполнение которых вменяет ответчик истцу в качестве обоснования расторжения договора, входят в первый этап исполнения договора. Проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ) определяют не только основные показатели строительства, из которых складывается экономика строительства и объем строящихся метров, но и границы земельных участков для каждой очереди строительства в отдельности, в соответствии с которыми будет вестись расселение и освоение. В этой связи нарушение сроков утверждения проектов планировки территории (ППТ) и межевания территории (ПМТ) напрямую влияет на возможность исполнения истцом своих обязательств, предусмотренных пунктом 4.1.3. договора. Из материалов дела следует, что в процессе утверждения ППТ и ПМТ, инвестор, предпринимал всевозможные действия для ускорения процесса, о чем свидетельствуют неоднократные обращения в компетентные органы.

В ответ на обращения были даны ответы Департаментом Градостроительства г.о.Самара, суть которых сводилась к тому, что процесс утверждения проектной документации проходит необходимые стадии. Ответчиком указанные обстоятельства не оспорены, не представлено доказательств отсутствия необходимости совершения истцом указанных выше действий, а также принятия своевременных и надлежащих мер по содействию истцу исполнения договора.

 Суды установили, что со стороны общества просрочки не было, 18.09.2018 была подана заявка на согласование ППТ и ПМТ в Департамент г.о. Самара. 

Публичные слушания по проекту планировки территории (проекту межевания территории) в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе г.о.Самара проходили 25.06.2019, положительное заключение о результатах публичных слушаний принято 26.06.2019.

 Истец обращался к Главе г.о.Самара с просьбой рассмотреть и подписать направленные в сентябре 2019 документы по проекту планировки и проекту межевания территории. Главой г.о.Самара принято 23.07.2020 Постановление № 593 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО5, ФИО6 в Ленинском районе». 

С момента публичных слушаний 25.06.2019 до утверждения документации по планировке территории 23.07.2020 прошел один год и один месяц,  вместо предусмотренных договором 14 дней. 

Исполнение инвестором пункта 4.1.3 договора о создании либо приобретении и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, пункта 4.1.4 об уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки под ними, в течение 5 лет со дня заключения договора, не могло быть исполнено также ввиду неисполнения Главой г.о. Самара пункта 3.1.2, 4.3.2 договора об обязанности предъявить требования о сносе домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, принятии решения об изъятии для муниципальных нужд таких жилых помещений в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых они расположены. Решение должно быть принято в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов. ООО ИСК «Бизнес ДАТА» не было уведомлено о принятии таких решений, предъявлении требований собственникам, жильцам и необходимости предоставить жилые помещения или возмещение. Доказательств исполнения Главой г.о. Самара указанных выше обязанностей не представлено. 

Суды правомерно пришли к выводу, что имело место просрочки исполнения обязательства со стороны Главы г.о. Самара. 

ООО ИСК «Бизнес ДАТА» с заявлением от 22.01.2021 №2973  о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26490 кв.м. в границах улиц Ульяновской, ФИО5, ФИО6, Арцыбушевской, под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку) на основании Заключения Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара в соответствии с Протоколом заседания комиссии от 20.07.2021 обратилось в Градостроительный совет при Губернаторе Самарской области. 

Департаментом градостроительства г.о. Самара было направлено в адрес истца письмо от 03.04.2023 №Д050101/2888-0-1 с приложением выписки из протокола №1 по результатам заседания Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара. По решению Комиссии Главе городского округа рекомендовано отказать заявителю ООО ИСК «Бизнес Дата» в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. 

Письмом от 07.04.2023 №МУ-Д05-10/1365 Департамент градостроительства г.о. Самара сообщил  о Постановлении Администрации г.о. Самара от 31.03.2023 №246 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в городском округе Самара», который  оспаривается в судебном порядке по делу №А55- 17574/23. Этот вопрос рассматривался на протяжении с 21.01.2021 по 31.03.2023, то есть 2 (двух) лет и 2 (двух) месяцев. 

В рамках дела № А55-35451/2020 установлено, что имела место просрочка исполнения обязательств со стороны главы г.о. Самара, а также то, что расселение граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, и отношении которой принято решение о развитии не произведено не по вине истца, нарушение срока выполнения пункта 4.1.3 договора произошло по вине ответчика, в связи с чем, нельзя признать истца просрочившим исполнение договора.

Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ (редакция от 13.06.2023) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (с изм. и доп. вступившими в силу с 01.07.2023) предусматривает изменение существенных условий контракта при его исполнении в случае, если при исполнении контракта изменяется срок исполнения отдельного этапа (отдельных этапов) исполнения контракта в рамках срока исполнения контракта, предусмотренного при его заключении. 

Согласно пункту 9 части 1 статьи 95 Закона о контрактной системе изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случае, если контракт, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, по независящим от сторон контракта обстоятельствам, влекущим невозможность его исполнения, в том числе необходимость внесения изменений в проектную документацию, либо по вине подрядчика не исполнен в установленный в контракте срок, допускается однократное изменение срока исполнения контракта на срок, не превышающий срока исполнения контракта, предусмотренного при его заключении. 

Испрашиваемый обществом срок не превышает как срок исполнения контракта 10 лет, так и его отдельных этапов - 5 лет. 

С учетом того, что дополнительно к испрашиваемому письмом от 24.11.2020 сроку (с момента публичных слушаний 25.06.2019 до утверждения документации по планировке территории 23.07.2020 прошел один год и один месяц, а не 14 дней как это предусмотрено договором) - один год и один месяц добавился период судебных тяжб, включая период расторжения договора и признания его недействительным, на протяжении года и семи месяцев по делу №А55- 35451/2020 с 21.12.2020 по 16.08.2021 - 8 месяцев; далее - уведомление о расторжении договора с 25.11.2020 подача иска об оспаривании - по делу №А55-1121/2022 с 24.01.2022 по 19.08.2020 - всего 9 месяцев, общий период 8 + 9 = 1.7, а также период рассмотрения вопроса о получении УРЗ с 21.01.2021 по настоящее время 31.03.2023 - два года и два месяца, целесообразным и обоснованным является  увеличение срока выполнения первого этапа и срока действия договора на 4 (года) лет 1 (один) месяц (1.1 + 1.7+ 2.2) по отношению к датам, установленным в пунктами  3.1.4, 3.2.3, 4.1.3,4.1.4, 4.1.5, 5.1.

Доводы, приведённые в кассационных жалобах, были предметом рассмотрения судов двух инстанций, которыми дана надлежащая правовая оценка. При этом доводы, которые могли бы служить основанием к отмене обжалованных судебных актов, из кассационной жалобы не усматриваются.       Фактически доводы заявителей кассационных жалоб не свидетельствуют о незаконности судебных актов, основаны на ошибочном толковании законодательства, направлены на иную оценку доказательств по делу и переоценку выводов судебных инстанций, что не отнесено процессуальным законодательством к полномочиям суда округа. 

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в связи с чем не установлены правовые основания для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы и отмены обжалованных судебных актов. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024 по делу № А55-28600/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий судья                                 М.З. Желаева

 

Судьи                                                                       Н.Ю. Мельникова

 

                                                                                 М.М. Сабиров