РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-276073/21-64-1866

г. Москва

16 декабря 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2022года

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2022 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в   судебном  заседании дело  по  исковому  заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Датапоисвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к     ОБЩЕСТВУ     С     ОГРАНИЧЕННОЙ     ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ     "КОНИКС- ШКОЛЬНИК" (109029, 

<

...>, ЭТАЖ 1 КАБИНЕТ 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.04.2004, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору от 18.05.2007 № 01-00493/07 и обязании,

при участии:

от истца — ФИО2 по дов. от 09.12.2021 №33-Д-1400/21, диплом

от ответчика — ФИО3 по дов. от 07.09.2021 №б/н, диплом

Судебное заседание проводилось с перерывом с 21.11.2022г. по 28.11.2022г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

                                                     УСТАНОВИЛ:

 Департамент городского имущества города Москвы  обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ     С     ОГРАНИЧЕННОЙ     ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНИКС- ШКОЛЬНИК" о взыскании задолженности в размере 4 636 526 руб. 61 коп., из них: 4 219 764 руб. 42 коп. - долг по арендной плате за период с 01.02.2019 по 31.10.2021; 416 762 руб. 19 коп. - пени по договору за период с 06.02.2019 по 31.10.2021, расторжении  договора аренды нежилого помещения площадью 292,90 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> от 18.05.2007 № 01-00493/07, заключенного с ООО «КОНИКС-ШКОЛЬНИК», обязании ответчика передать нежилое помещение площадью 292,90 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (этаж. 1, пом. № 1, комн. 1,2; этаж 1, пом. № II, комн. 1-5; этаж 1, пом. № III, комн. 1,2; этаж 1, пом. № VI, комн. 1), в освобожденном виде передать Департаменту городского имущества города Москвы.

Исковые требования заявлены со ссылкой на ст.ст. 330,393,394, 450, 452, 614, 622  ГК РФ, мотивированы тем, что в нарушение условий договора аренды от 18.05.2007 № 01-00493/07  ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела,  оценив представленные письменные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, истец) и ООО «КОНИКС-ШКОЛЬНИК» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды от 18.05.2007 № 01-00493/07  на нежилое помещение площадью 292,90 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.05.2007, о чем внесена регистрационная запись от 14.06.2007 № 77-77-11/053/2007-68. 

Срок действия договора установлен с 12.01.2006 по 11.01.2021.

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статьей 621  ГК РФ.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. 

Согласно п. 6.5 договора аренды от 18.05.2007 № 01-00493/07 ответчик обязан вносить арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно расчету истца в нарушение указанных требований ответчик не перечислил арендную плату за период  с 01.02.2019 по 31.10.2021,  в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 4 219 764 руб. 42 коп. 

В соответствии с п. 7.1 договора расчет пеней за каждый день просрочки производится по процентной ставке, равной 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств,  истец начислил  пени в размере 416 762 руб. 19 коп. за период с 06.02.2019 по 31.10.2021.

Направленная ответчику претензия от  19.10.2021 № 33-6-508270/21 -(0)-1, 33-6-508270/21-(0)-2   оставлена без удовлетворения.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Между тем,   в пункте 9.3 договора указано, что все изменения в настоящий договор оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, являющихся его неотъемлемой частью и подлежащих государственной регистрации, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка исчисления арендной платы. Таким образом, размер арендной платы был установлен соглашением сторон, определен на основании действующего нормативного акта и данный порядок стал обязательным условием договора.

Стороны установили для рассматриваемого договора особый порядок определения арендной ставки, что было отражено в  расчете арендной платы и в Дополнительном соглашении к договору аренды от 06.07.2006 № 01-802/06, основанном на специальном Распоряжении ДИГМ от 16.09.2005 №2637-р. При заключении договора аренды и дополнительного соглашения к нему стороны исходили из того, что Постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. № 1097-ПП «Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2006-2008 гг.» был определен Перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях по вновь оформляемым договорам аренд. В соответствии с приложением к данному Постановлению предприятиям общественного питания, обслуживающим образовательные организации и учреждения, было установлено предельное ограничение роста ставок арендной платы (раз) - 1,3 к минимальной ставке аренды, установленной льготным категориям арендаторов на 2005 год. Минимальная ставка установлена п. 9.1. постановления Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. № 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы» и составила на 2005 года 760 руб. за кв. м в год. Таким образом, с момента заключения дополнительного соглашения к договору аренды стороны установили льготный порядок исчисления арендной платы.

Пункт 3 Постановления Правительства Москвы №810-ПП от 18 сентября 2007 года «Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2008— 2010 годы» с 1 января 2008 г. утратило силу Постановление Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. № 1097-ПП «Об утверждении перечней видов использования нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, передаваемых арендаторам на льготных условиях, на 2006-2008 гг.». При этом предприятия общественного питания, обслуживающие образовательные организации и учреждения, сохранили право на использование арендуемых помещений на льготных условиях (п.5 Приложения № 1 к постановлению от 18.09.2007 № 810-ПП).

Особый порядок определения размера арендной платы заключался в том, что ответчику,  как предприятию общественного питания, оказывающему услуги по организации питания  обучающихся и воспитанников образовательных учреждений города Москвы, на основании результатов размещения государственного заказа, без проведения конкурса было передано нежилое помещение под базовую организацию школьного питания (комбинат школьного (питания, школьно-базовая столовая и т.п.), которая осуществляет закупки продовольственного сырья, производство кулинарной продукции, снабжение ими столовых общеобразовательных  учреждений.

В дальнейшем, вследствие изменения условий оплаты аренды помещения, его особого порядка установления арендных ставок, первоначальная ставка арендной платы изменялась сторонами путем заключения дополнительных соглашений: от 31.01.2007, от 19.02.2008, от 11.02.2009. от 12.03.2010, от 25.07.2011.

Соглашением от 25.07.2011 арендатору за пользование нежилым помещением была установлена ставка аренды в размере 1 800 руб. без НДС. В последующие годы условия оплаты аренды не изменялись, а ставка аренды индексировалась с применением коэффициента-дефлятора к установленной дополнительным соглашением ставке. Арендодатель не предлагал Арендатору заключить новые соглашения по поводу изменения разме6ра арендной платы.

Порядок изменения и расторжения договора установлен ст. 452 ГК РФ, в соответствии с требованиями которой соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, т.е. для изменения ставки арендной платы требуется составление дополнительного соглашения в письменной форме.

Истцом в адрес ответчика дополнительные соглашение на изменение порядка оплаты арендной платы и изменение ставки арендной платы не направлялись, в связи с чем, истец неправомерно в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы по договору, начиная с 01.01.2013.

Таким образом, договором аренды установлен  размер арендной платы, требующий внесения изменений в договор путем заключения дополнительного соглашения к договору, в том время как истец, направляя в адрес ответчика уведомления об изменении ставки арендной платы, не надлежащим образом исполнял возложенную на него договором обязанность.

Порядок изменения условий оплаты аренды, основанный на требованиях п.9.3 договора, в соответствии с которым все изменения, в том числе при принятии Правительством Москвы нормативного акта об изменении порядка исчисления арендной платы, оформляются сторонами в письменном виде путем составления дополнительных соглашений, входил в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, по ранее рассмотренным арбитражными судами делам.

Судебными актами, вступившими в законную силу, по делу № А40-195375/2014 и по делу А40-202520/14 Департаменту городского имущества города Москвы было отказано во взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Коникс-Школьник» задолженности по арендной плате, в расторжении договоров аренды, заключенных с ответчиком, и в выселении ответчика, поскольку повышение арендной платы сторонами не было согласовано в установленном порядке. Кроме того, судебными актами, вступившими в законную силу, по делу А40-195375/14-105-1576, А40-202520/14, № А40-35624/19-150-291, А40-53043/19-135-498, А40-35335/19-133-305, А40-133529/2020, А40-28569/21-64-166 Департаменту городского имущества города Москвы было отказано во взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Коникс-Школьник» задолженности по арендной плате, в расторжении договоров аренды, заключенных с ответчиком и в выселении ответчика, поскольку повышение арендной платы сторонами не согласовано в установленном порядке - дополнительные соглашения не заключались, как то установлено договором, а ответчик исполняет договорные обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора и положениями нормативных актов. 

В соответствии с п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Материалами дела подтверждается, что ответчик исполняет обязательства по оплате аренды надлежащим образом в соответствии с требованиями договора. Всего за период с 01.02.2019 по 31.10.2021 из расчета ставки аренды 3 530,47 рублей за один квадратный метр в год по состоянию на 01.01.2013 оплачено (с учетом переплаты по состоянию на 01.01.2019) 2 366 095,49 рублей. Оплата задолженности за период с 01.04.2021 по 31.10.2021 в размере 477 650,14 руб. произведена 31.05.2022. Кроме того, ответчиком уплачено пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки 752,96 руб.

Согласно контррасчету ответчика, всего за период с 01.01.2013 по 31.12.2018 ответчиком уплачено 9 134 455 руб. 64 коп. арендных платежей и 1 129 394 руб. 66  коп. пени. 

С учетом изложенного, исходя из представленных  в материалы дела доказательств, учитывая, что  поскольку повышение арендной платы по договору сторонами не согласовано в установленном порядке, а ответчик исполняет договорные обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями договора, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате  в размере 4 219 764 руб. 42 коп. за период с 01.02.2019 по 31.10.2021, в связи с чем, исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Соответственно не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании пени в размере в размере 416 762 руб. 19 коп. за период с 06.02.2019 по 31.10.2021, поскольку факт нарушения условий договора ответчиком материалами дела не доказан.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Требование истца о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, поскольку ответчик произвел оплату по договору аренды в полном объеме, и у ответчика не имеется какой - либо задолженности по договору аренды, следовательно, не имеется правовых оснований  для его расторжения.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В силу ч. 3 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Требование истца о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 292,90 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж. 1, пом. № 1, комн. 1,2; этаж 1, пом. № II, комн. 1-5; этаж 1, пом. № III, комн. 1,2; этаж 1, пом. № VI, комн. 1) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы удовлетворению не подлежит, поскольку ответчик занимает помещение на законных основаниях.

 Кроме того, решением от 18.01.2022 по делу А40-24164/21-11-157 Арбитражный суд г.Москвы обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Коникс-Школьник" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (в составе нежилого помещения общей площадью 3 464,10 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв.м. (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:00060354245) на условиях направленной оферты по цене 129 372 199 руб. 00 коп., что также исключает возможность расторжения договора аренды с последующим выселением из нежилого помещения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине  относятся на истца, поскольку исковые требования заявлены необоснованно. 

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 330, 401, 606, 614, 619, 622  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 64, 65, 66,  69, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                       Н.А. Чекмарева