/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8357/2018-ГК

г. Пермь

12 июля 2018 года

Дело № А50-33268/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 июля 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Жуковой Т.М., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального Управления Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Пермском крае,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 28 апреля 2018 года по делу № А50-33268/2017,

принятое судьей Гусельниковой Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Телец-Агро» (ОГРН 1125917000791, ИНН 5917004)

к Территориальному Управлению Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Пермском крае

о признании незаконными расчетов арендной платы, недостоверными отчетов,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЕЛЕЦ-АГРО» (далее -  ООО «ТЕЛЕЦ-АГРО», истец) обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - ТУ ФАУГИ, ответчик) о признании незаконными расчетов арендной платы за 2016 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 59:24:2740101:0198, 59:24:0030101:0381, признании отчетов №216-Н-85, 2016-Н-86 от 06.06.2016г недостоверными.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 28.04.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик - ТУ ФАУГИ, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что уведомление, в котором указаны ссылки на оценочные отчеты № 155.1/Н- 17, № 155.2/Н-17, на основании которых сделан расчёт арендных платежей за 2016 год, получено ООО «Телец-Агро» 16.07.2016, в связи с чем, срок исковой давности истёк 16.07.2017; иск в суд подан 06.10.2017, то есть за пределами срока исковой давности.  По мнению апеллянта, является неверным вывод суда о необходимости при определении в оценочном отчете рыночной стоимости земельных участков учитывать использование объектов исключительно с целью сельскохозяйственного производства. Объекты недвижимости, расположенные на спорных земельных участках,  могут использовать истцом не только в целях сельскохозяйственного производства, но и, например, для сдачи в аренду иным лицам, что приведет к нанесению Российской Федерации материального ущерба, выраженного в недополученной арендной плате (в связи с низкой оценкой рыночной стоимости земельных участков).

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 0622 от 04.04.2007 (ранее № 126/1) в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198 по адресу Пермский край, Кунгурский район, п. Шадейка под здание мастерской, склад, котельную, автогаражи площадью 23 521кв.м.

Также между данными сторонами заключен договор аренды № 127/1 от 31.07.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381 по адресу Пермский край, Кунгурский район, с. Бым ул. Калининская, пер 5 под промышленный комплекс площадью 14 710 кв.м. 

Ответчиком проведена рыночная оценка стоимости земельных участков на 2016 год и определена на дату 06.06.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198 по отчету № 2016-Н-85 в размере 9 008 543 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381 по отчету № 2016-Н-86 в размере 5 869 290 руб. 

В соответствии с данными отчетами рассчитана арендная плата за 2016 и направлена истцу.

Не соглашаясь с расчетом ответчика, истцом проведена самостоятельно оценка данных участков ООО «МВМ-Оценка», которая составила в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198 –1 529 000руб., земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381 – 956 000руб.

На обращение истца №01-19-12246 от 17.08.2017 о перерасчете арендной платы на 2016 ТУ ФАУГИ направлен отрицательный ответ.

Отказ ответчика о перерасчете арендной плате послужил истцу основанием для обращения в суд.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходил из обоснованности и доказанности истцом исковых требований, наличия оснований для признания расчетов арендной платы незаконными.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу пункта 1 ст. 65 Земельного  кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктами  3.1, 3.2, 3.6 договоров аренды арендная плата за земельный участок определяется Приложением № 3 к Договору, арендатор уплачивает её в сроки, установленные приложением № 3 к договору аренды,   в дальнейшем арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы.

Согласно  ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582  "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". 

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

В частности принцип  предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельных участков, предоставленных  истцу на основании указанных  выше договоров аренды, определена в соответствии с оценочным отчетом  № 2016-Н-85 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198 в размере 9 008 543 руб., в соответствии с оценочным отчетом № 2016-Н-86 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381 в размере 5 869 290 руб. 

Истец полагает определенную  рыночную стоимость  земельных  участков не  достоверной, поскольку оценщиком не учтено разрешенное использование земельных  участков под производственные нужды сельскохозяйственного использования, в обоснование требований истец ссылается на оценочные отчеты ООО «МВМ-Оценка» №№ 155.1/Н-17, 155.2/Н-17, согласно  которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198 составляет 1 529 000руб., земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381 – 956 000руб.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Поскольку расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды, в силу пункта 2 статьи 166, статьи 180 названного Кодекса истец как арендатор земельного участка не лишен возможности оспаривания такого условия договора по мотиву нарушения им требования закона или иного правового акта и прав или охраняемых законом интересов арендатора.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

В соответствии с п. 2 информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно  статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В целях определения рыночной стоимости  земельных  участков судом назначена оценочная экспертиза, производство  которой поручено эксперту ООО «Пермский центр оценки» Кондрину Д.Г.

Согласно заключению эксперта № 076/2018 от 09.04.2018 рыночная стоимость  цене земельных участков с кадастровыми номерами 59:24:2740101:0198,  59:24:0030101:0381 с учетом данных в ГКН о виде разрешенного  использования – для производственных  нужд  на 06.06.2016  составляет   3 716 000 руб. и   1 750 000 руб. соответственно. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 59:24:2740101:0198, 59:24:0030101:0381 с учетом использования для цели сельскохозяйственного производства определена в суммах 659 000 руб. (59:24:2740101:0198), 279 000 руб. (59:24:0030101:0381). 

Установив  указанные обстоятельства, свидетельствующие о недостоверности использованных  арендодателем для целей расчета арендной платы отчетов об оценке №№ 216-Н-85, 2016-Н-86 от 06.06.2016,  поскольку оценщиком не определен сегмент рынка недвижимости, к которому относятся объекты оценки – строения на земельных участках предназначены для сельскохозяйственного производства, что привело к ошибкам в выборе объектов аналогов,  принимая во внимание результаты судебной экспертизы, а также расчеты арендной платы за земельные участки на 2015 год, признанные судом сопоставимыми с данными эксперта, суд  первой инстанции  пришел  к правильным выводам о наличии материально-правовых  оснований для удовлетворения заявленного  иска в связи с несоответствием расчет арендной платы за данные участки в 2016 году основным принципам определения стоимости аренды земельных участков соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, согласно которым при расчете арендной платы следует  исходить  из принципов экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

Не оспаривая экспертное заключение на предмет его  обоснованности и допустимости, заявитель  апелляционной жалобы указывает на несогласие с выводами суда  касательно  необходимости  расчета арендной платы исходя из данных  об  использовании объектов исключительно с целью сельскохозяйственного производства. 

Позиция апеллянта представляется суду апелляционной инстанции  обоснованной в силу следующего.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

В п. 1 ст. 85 ЗК РФ  установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абз. 2 п. 2 ст. 85 ЗК РФ устанавливается Правилами землепользования и застройки.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с законодательством в области оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости; наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано; анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. 

Как указано в п. 22 ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с п. 7 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Из представленных  в материалы дела доказательств следует, что в соответствии с  кадастровыми паспортами   земельные участки  с кадастровыми номерами 59:24:2740101:0198,  59:24:0030101:0381 отнесены к категории  земель населенных  пунктов, разрешенное  использование – для производственных  нужд.  Фактическое и разрешенное использование земельных  участков совпадает,  на земельном участке  с кадастровым номером   59:24:2740101:0198,  предоставленным под объекты недвижимости, расположены здания автогаража,  мастерской, на земельном участке  с кадастровым номером   59:24:0030101:0381, предоставленным под промышленный комплекс, - здание столярной мастерской.

В этой связи  вывод суда первой инстанции  об оплате землепользования исходя из сельскохозяйственного  использования земельных  участков представляется ошибочным. Поскольку ошибочный вывод суда первой инстанции  не повлек принятия незаконного  судебного  акта, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по  указанному основанию не имеется.

Довод  апеллянта о  нарушении судом норм материального  права при  применении  исковой давности  отклоняется.

Согласно  ст.  195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст.  200 ГК РФ).

В соответствии  с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности установлен  один год, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Требования о  признании  расчетом недействительными мотивированы данными  оценочных отчетов  ООО «МВМ-Оценка» №№ 155.1/Н-17, 155.2/Н-17, согласно  которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:24:2740101:198 составляет 1 529 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 59:24:0030101:381 – 956 000 руб., полученных  в августе 2017 года,  иск предъявлен в суд  05.10.2017, в связи с чем оснований полагать  годичный срок исковой давности пропущенным не  имеется.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями  258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 28 апреля 2018 года по делу № А50-33268/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

Т.М. Жукова 

 

 

Т.Л. Зеленина