Арбитражный суд Московской области

        107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-26970/21

05 июля 2021 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 05 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Петропавловской Ю.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.И. Греховым, рассматривает в судебном заседании дело по исковому заявлению  ООО "СТРОЙИНВЕСТРЕСУРС" (ИНН 7733760372, ОГРН 1117746151038 123022, МОСКВА ГОРОД, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА. БОЛЬШАЯ ДЕКАБРЬСКАЯ, ДОМ/10, СТРОЕНИЕ 2, ЭТАЖ ЦОКОЛЬНЫЙ ПОМЕЩ 26)

к ООО СЗ "В. КОНСТРАКШН" (ИНН 5053058596, ОГРН 1195081018087 144001, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД. ЭЛЕКТРОСТАЛЬ, УЛИЦА. ЗАХАРЧЕНКО, ДОМ/10, ПОМЕЩЕНИЕ 8), 

третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Энергострой» (123022, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2013, ИНН: 

<

***>)

об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:710 за нарушение обязательств по оплате цены по договору купли-продажи земельного участка от 15.04.2019,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТРОЙИНВЕСТРЕСУРС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО СЗ "В. КОНСТРАКШН"с требованиями об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:710, площадью 15668 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Лесной городок, г/п ВНИИССОК, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищного строительства, за нарушение обязательств по оплате цены по договору купли-продажи земельного участка от 15.04.2019, неустойки и процентов в общей сумме 35997996, 80 руб., рассчитанной на 08.04.2021 и далее по дату фактического исполнения судебного решения по иску.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что неустойка рассчитывается за период с 31.07.2019 в сумме 0,1 %  что составляет - 666000 руб.,  на основании доп. соглашения от 05.09.2019 взыскивается штраф 5000000 руб. на основании доп. соглашения от 02.12.2019 штраф исключен, рассчитаны проценты по ст. 395 ГК РФ с 02.12.2019. 

Ответчик представил отзыв, пояснил, что не имеется оснований для оплаты неустойки, после получения уведомления истца, ответчик в разумный срок оплатил задолженность.

Оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «СтройИнвестРесурс» (продавец) и ООО «Специализированный застройщик В.Констракшн» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.04.2019 недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:710 с общей площадью 15668 кв.м, расположенный по адресу Московская область Одинцовский район, Лесной городок г/п ВНИИССОК, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного: использования для жилищного строительства.

В соответствии с п. 3.3.4 договора купли-продажи земельный участок до момента полной оплаты его стоимости находится в залоге у продавца.

Согласно п. 3.1.1 договора купли-продажи расчет цены земельного участка и величина цены Земельного участка в денежном выражении определяется Сторонами по формуле, указанной в п. 3.1 Договора, исходя из условий, указанных в указанном пункте Договора.

В соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи оплата твердой части цены 50000000 рублей покупатель уплачивает в течение 3 банковских дней с даты подписания договора.

Как установлено п. 3.3 договора купли-продажи оплата определимой части цены оплачивается следующим образом:

- В течение 3 месяцев с даты подписания договора путем зачета встречных требований сторон, возникших из п. 3.1 договора и требований покупателя к продавцу об уплате цены объектов долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, заключаемым в соответствии с пунктом 4 - 5.1 договора.

- В случае неисполнения покупателем п. 3.3.1.1. договора - путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре, в срок до 30.07.2019.

- Зачет встречных требований сторон, возникших из договора, проводится посредством подписания сторонами соглашения о зачете (по форме, согласованной сторонами в Приложении N 4 к договору), либо на основании одностороннего заявления одной Стороны о зачете (в случае уклонения другой Стороны от подписания Соглашения о зачете).

Согласно п. 3.3.3 договора купли-продажи покупатель считается исполнившим обязанность по оплате части цены земельных участков зачетом с момента наступления срока исполнения того зачитываемого обязательства, срок исполнения которого наступил позднее, при условии, что имелись все предусмотренные статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для зачета (для случая заявления одной стороной о зачете), либо с момента подписания Сторонами соглашения о зачете (для случая, когда срок исполнения зачитываемых, обязательств не наступил), а для случая уплаты Твердой части цены, - со дня поступления денежных средств на корреспондентский счет банка, в котором открыт расчетный счет Продавца, указанный в разделе 10 Договора.

Судом установлено, что 19.06.2020 между ООО "СтройИнвестРесурс" и ООО "Энергострой" заключен договор цессии № СИР-ЭНР/ВКН, согласно которому ООО "Энергострой" приняло права требования, принадлежащие ООО "СтройИнвестРесурс" по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от 15.04.2019, заключенному между ООО "СтройИнвестрРесурс" и ООО СЗ "В. КОНСТРАКШН", в том объеме, в котором они существовали на дату заключения Соглашения о расторжении (с учетом ранее оплаченных в счет погашения прав требования денежных средств).

Соглашением от 19.06.2020 в связи с ненадлежащим исполнением ООО "Энергострой" своих обязательств по договору уступки стороны пришли к соглашению расторгнуть договор уступки.

Стороны подтверждают, что на момент расторжения Договора уступки:

- ООО "Энергострой" по Договору уступки оплачено 400 000 рублей, задолженность ООО "Энергострой" по оплате вознаграждения ООО "СтройИнвестРесурс" составляет 134 100 000 рублей (без НДС).

- в счет уступленного права требования по оплате цены договора купли-продажи ООО СЗ "В. КОНСТРАКШН" оплатил ООО "Энергострой" 106 599 000 рублей. 

- к ООО "СтройИнвестРесурс" переходят все права, которые ранее были уступлены ООО "Энергострой" по Договору уступки в том объеме, в котором они существуют на дату заключения настоящего соглашения. В частности, к ООО "СтройИнвестРесурс" переходят все, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Как указывает истец, оплата стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 15.04.2019 ООО "Специализированный застройщик В. КОНСТРАКШН" должна была быть произведена до 15.10.2019 года. Однако, оплата в полной мере не была произведена.

ООО "СтройИнвестРесурс" направил уведомление об одностороннем отказе от договора купли-продажи земельного участка в адрес ООО "Специализированный застройщик В. КОНСТРАКШН".

Поскольку ООО СЗ "В. КОНСТРАКШН" не возвратило земельный участок в добровольном порядке, ООО "СтройИнвестРесурс" обратилось в арбитражный суд с требованиями:

- обязать ООО "Специализированный застройщик В.Констракшн" передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:710 с общей площадью 15668 кв. м расположенный по адресу Московская область Одинцовский район, Лесной городок г/п ВНИИССОК, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для жилищного строительства;

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "СтройИнестРесурс" на Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:710 с общей площадью 15668 кв. м расположенный по адресу Московская область Одинцовский район, Лесной городок г/п ВНИИССОК, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для жилищного строительства;

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.02.2021 по делу № А41-54745/20 оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2021, в удовлетворении требований отказано. 

При вынесении указанных судебных актов судами было установлено, что в материалах дела имеются два письма – уведомление об одностороннем отказе от договора купли-продажи от 15.04.2019, уведомление об уступке прав требования, а также соглашение от 19.06.2020 о расторжении договора уступки прав.

Согласно почтовой описи от 23.06.2020, данные два письма направлены в адрес ответчика одновременно, в одном почтовом отправлении (РПО № 12302248062075) и получены ответчиком 17.07.2020.

В уведомлении об уступке прав требования, в связи с состоявшейся уступкой права требования, истец просил произвести ответчику оплату задолженности по договору купли-продажи недвижимости б/н от 15.04.2019 в размере 28 401 000 рублей.

При вынесении решения суда по делу № А41-54745/20, суд пришел к выводу о недобросовестности действий ООО "СтройИнестРесурс" по одностороннему отказу от договора купли-продажи земельного участка от 15.04.2019, поскольку направляя уведомления об одностороннем отказе от договора купли-продажи от 15.04.2019 и уведомления об уступке прав требования в одном почтовом отправлении, истец лишил права ответчика на исполнение требования об уплате оставшейся части цены за земельный участок, т.е. на добровольное исполнение требований ООО "СтройИнестРесурс". 

В связи с чем, суд указал, что односторонний отказ ООО "СтройИнестРесурс" от договора купли-продажи от 15.04.2019 является ничтожным, а следовательно, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:710 является действующим. А следовательно, истец не имеет правовых обоснований требовать возвратить ему земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:710.

В материалах дела также имеется договор от 03.10.2019 № 210/065-19 об ипотеке (залоге недвижимости), заключенный между АО "Банк Дом.РФ" и ООО СЗ «В. Констракшн». Предметом залога является земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:710, а также договор от 02.08.2019 № 52/2 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенный между ООО СЗ «В. Констракшн» и гр. ФИО1

Из содержания договора купли-продажи от 15.04.2019 следует, что продавец осведомлен о том, что земельный участок покупается для целей строительства многоквартирного дома, в том числе посредством привлечения денежных средств на основании договоров долевого участия в строительстве.

В этой связи суд при принятии судебного акта по делу № А41-54745/20 пришел к выводу о том, что избранный истцом способ защиты в виде возложения на общество обязанности по возврату земельного участка в состоянии, существовавшем на момент совершения сделок, неосуществим.

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с п. 1 ст. 312 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Согласно ст. 321 Гражданского кодекса РФ если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Пунктом 2 ст. 385 установлено, что если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права.

В рассматриваемом исковом заявлении истец просит обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:710, площадью 15668 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, Лесной городок, г/п ВНИИССОК, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищного строительства, за нарушение обязательств по оплате цены по договору купли-продажи земельного участка от 15.04.2019, неустойки и процентов в общей сумме 35997996, 80 руб.

Согласно п. 6.4 договора купли-продажи земельного участка от 15.04.2019 в случае неисполнения обязанности по оплате цены за земельный участок начисляется договорная неустойка в размере 0,01% от цены земельного участка.

В соответствии с п. 6.5 договора купли-продажи земельного участка от 15.04.2019 в случае просрочки оплаты начисляется договорная неустойка в размере 0,01% от твердой части цены договора за каждый день просрочки. 

Согласно п. 3.1 договора твердая часть цены договора составляет 50000000 руб. 00 коп. 

Судом установлено, что ООО СЗ "В. КОНСТРАКШН" представило в материалы дела платежные поручения, доказывающие исполнение обязательств по оплате цены земельного участка, а именно:

- Платежное поручение от 19.04.2019 N 2 на сумму 50000000 руб. (перечислено ООО "СтройИнвестРесурс");

- Платежное поручение от 24.12.2019 N 78 на сумму 5000000 руб. (перечислено ООО "Энергострой");

- Платежное поручение от 26.12.2019 N 79 на сумму 90000000 руб. (перечислено ООО "Энергострой");

- Платежное поручение от 27.12.2019 N 85 на сумму 11599000 руб. (перечислено ООО "Энергострой").

- Платежное поручение от 16.04.2021 № 46 на сумму 28401000 руб. (перечислено ООО "СтройИнвестРесурс").

Таким образом, задолженность ООО СЗ "В. КОНСТРАКШН" по договору купли-продажи земельного участка на момент рассмотрения спора отсутствует.

Остаток долга, на который истец начисляет неустойку и проценты составляет 28401000 руб. Оплата данной задолженности произведена ответчиком 16.04.2021 на основании уведомления истца от 17.02.2021, полученного по почте 03.03.2021 и уведомления ООО «Энергострой» от 17.02.2021, получено по почте 03.03.2021.

Суд отмечает, что в связи с получением 17.07.2020 ответчиком противоречащих писем от истца (уведомление об одностороннем отказе от договора купли-продажи от 15.04.2019, уведомление об уступке прав требования, а также соглашение от 19.06.2020 о расторжении договора уступки прав), а также судебным разбирательством по делу № А41-54745/20, ответчик лишен возможности исполнить обязательства по оплате остатка долга за земельный участок.  

Вместе с тем, из материалов дела следует, что получение ответчиком уведомлений от 17.02.2021 от истца и от ООО «Энергострой» с требованием о перечислении долга в адрес истца являлось достаточным основанием для оплаты ответчиком остатка суммы задолженности по договору купли-продажи земельного участка в адрес истца по указанным в уведомлении реквизитам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 1 статьи 335 названного Кодекса предусмотрено, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Положениями статьи 337 названного Кодекса установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно пункту 1 статьи 348 названного Кодекса взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 349 названного Кодекса обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом при принятии решения учтен правовой подход, изложенный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N 5467/2014, согласно которому начисление неустойки на общую сумму контракта без учета надлежащего исполнения части обязательства противоречит основному началу гражданского законодательства о равенстве участников гражданского оборота, изложенному в части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку создает преимущественные условия кредитору, которому причитается компенсация не только за неисполненное в срок обязательство, но и за обязательства, которые были выполнены надлежащим образом.

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.10.2016 N 305-ЭС16-7657.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства с позиции ст. 71 АПК РФ, исходя из установленных в судебном акте по делу № А41-54745/20 обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестных действиях ООО "СтройИнестРесурс", препятствующих исполнению ответчиком обязательств по оплате оставшейся части долга в срок, приходит к выводу о том, что последний не допустил нарушения в части исполнения данного обязательства, что исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Надлежащих доказательств иного в материалы дела не представлено. 

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании вышеизложенного у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Судья                                                                                          Ю. С. Петропавловская