ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-1117/2023

08 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Изотовой С.В., Масенковой И.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

при участии посредством веб-конференции от акционерного общества «Мурманская областная электросетевая компания» представителя  ФИО2 (доверенность от 01.10.2022),

рассмотрев 30.11.2023  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Парадайс» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 07.08.2023 по делу № А42-1117/2023,

установил:

акционерное общество «Мурманская областная электросетевая компания», адрес: 183038, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (далее – Компания), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Парадайс», адрес: 183052, 

<

...>, пом. 1А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 1 110 268 руб. задолженности по оплате арендных платежей по договору субаренды от 01.01.2019 № 1/1062-03  за период с марта по декабрь 2022 года, а также об обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью           444,2 кв. м, расположенные на первом и втором этажах в здании РП-35 по адресу: 

<

...>. 

Общество, в свою очередь, обратилось к Компании с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, об уменьшении размера арендной платы на 550 154 руб. за период с 01.03.2022 по 31.12.2022 в связи с отсутствием возможности использования нежилых помещений первого этажа по назначению, а также взыскании суммы неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных сумм арендной платы по договору субаренды  за период с 01.01.2019 по 28.02.2022 в размере 1 647 090 руб.

Решением от 07.08.2023 исковые требования Компании удовлетворены; с Общества в пользу Компании взысканы 1 110 268 руб. основного долга и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 30 103 руб.; суд обязал Общество освободить спорные нежилые помещения; в удовлетворении встречного иска Общества отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск Общества – удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, необоснованным является вывод суда первой инстанции о факте пользования спорными помещениями ответчиком; Общество было лишено возможности использовать помещение, расположенное на первом этаже, с начала действия договора и до настоящего времени, в связи с чем на Общество необоснованно  возложены расходы по уплате арендных платежей и коммунальных услуг; просрочка по уплате арендной платы возникла по вине арендодателя, а не арендатора, которому не была предоставлена возможность использовать помещение первого этажа по назначению; суд необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку имеют место основания для перерасчета стоимости арендной платы за период с 01.01.2019  по 28.02.2022 и уменьшения арендной платы за период с 01.03.2022 по 31.12.2022;  заявленные истцом по первоначальному иску требования являются злоупотреблением правом; также податель жалобы  не согласен с выводом суда о том, что из переписки сторон не следует, что Обществу Компанией было запрещено использовать помещения, расположенные на первом этаже здания, поскольку письмом Компании от 07.08.2019  последняя сообщила арендатору, что  в соответствии с заключенным договором от 01.01.2019  Компания не давала согласия на размещение на первом этаже здания автомойки; письмом от 30.10.2019 Компания уведомила Общество об отказе собственником – АО «МГЭС» в согласовании размещения автомойки, а также необходимости представления  проектной документации по уже выполненным работам по перепланировке и  переустройству нежилых помещений  первого этажа здания; вместе с тем требования  о предоставлении проектной документации являются необоснованными, поскольку  ремонтно-строительные работы в помещениях под размещение автомойки Обществом не проводились; таким образом, из переписки сторон следует запрет арендодателя на эксплуатацию помещений первого этажа по назначению.

В отзыве на жалобу Компания полагала ее не подлежащей удовлетворению, указала, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец указывал, что начатые ответчиком строительные работы приводят к перепланировке и переустройству  помещений, на что у ответчика не имелось соответствующего  разрешения ни от Компании, ни от собственника помещения;  о размещении в здании автомойки Компания  узнала из письма Общества от 08.07.2019, то есть уже после того как в мае 2019 года в здании был выявлен факт незаконной перепланировки и переустройства в ходе ведения ответчиком строительных работ, при этом в силу пункта 2.4.5 договора Общество  обязалось не производить  перепланировку и/или переоборудование объекта без  письменного согласования с арендатором; переписка сторон не свидетельствует о запрете ответчику использовать арендуемые помещения, запрет касался только проведения несогласованных строительных работ; несмотря на прекращение действия договора аренды, Общество помещения не возвратило, и использует их в предпринимательских целях до настоящего времени.

В судебном заседании представитель Компании поддержал позицию, изложенную в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.01.2019 между Компанией (арендатор) и Обществом (субарендатор) был заключен договор № 1/1062-03 субаренды нежилых помещений общей площадью 444,2 кв. м, расположенных на первом и втором этажах в здании РП-35 по адресу: 

<

...>, для использования под офис и осуществления производственной деятельности сроком на 11 месяцев. 

Размер арендной платы установлен протоколом согласования договорной цены (приложение №1 к договору) и составляет 240 руб. за 1 кв. м. 

Пунктом 3.3 договора установлено, что субарендатор обязан вносить арендную плату в срок до 20 числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора. 

Пунктом 3.9 договора предусмотрено право арендатора увеличить в одностороннем порядке не чаще одного раза в год и не более чем на 15% от ее размера. 

Письмом от 01.02.2022 арендатор уведомил субарендатора об увеличении размера арендной платы на 15% за пользование спорными нежилыми помещениями, размер новой ежемесячной платы с 01.03.2022 составил 122 599 руб. 20 коп. с учетом НДС. 

В силу пункта 5.2. договора срок его действия возобновляется на тех же условиях на тот же срок, если за один месяц до окончания срока его действия не последует заявления от любой из сторон об отказе от его продления.

Пунктом 2.4.5 договора предусмотрена обязанность субарендатора не производить  перепланировок и/или переоборудования объекта аренды, вызванных потребностями субарендатора, без письменного согласования с арендатором.

Помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи от 01.01.2019. 

Письмом от 08.07.2019 Общество уведомило Компанию о том, что в арендуемых помещениях на первом этаже здания планируется к размещению станция технического обслуживания  ТС, автомойка и кафе.

Письмом от 07.08.2019 Компания сообщила Обществу, что в соответствии с заключенным договором  размещение в здании автомойки не предусмотрено, в связи с чем субарендатору предложено  приостановить ремонтные работы  по оборудованию автомойки до момента получения  согласия  от собственника здания.

В октябре 2019 Компания сообщила субарендатору об отсутствии со стороны собственника согласования размещения в здании автомойки, при этом согласно акту обследования помещений от 30.04.2019 № 1 Обществом  уже проведены работы  по перепланировке и переоборудованию арендуемых нежилых помещений, в связи с чем Компания  запросила проектную документацию  для проверки соответствия выполненных работ требованиям действующего законодательства.

Общество в ответ на письмо арендатора от 30.10.2019 письмом от 20.02.2020 сообщило, что разработка  проектной  документации не предусмотрена действующим законодательством для оборудования помещения под автомойку, к установке планируется автомойка на замкнутом цикле очистки воды, представлена документация на указанное оборудование.

В целях проведения контроля за исполнением обязательств  арендатора в рамках договора от 01.10.2019 комиссией в составе представителей Компании и генерального директора Общества 01.02.2021 осуществлен осмотр арендуемых помещений, по результатам которого составлен соответствующий акт.

Как следует из акта от 01.02.2021, по результатам осмотра  комиссией установлено, что силами субарендатора без согласования с арендатором в  помещении № 3  первого этажа пол выложен напольной плиткой; в помещении  № 5 смонтирован межэтажный деревянный настил с лестницей, данная конструкция является автономной, при необходимости может быть демонтирована без повреждения конструктивных элементов здания; на полу помещения также выложена плитка;  с правой стороны выполнена перегородка из  гипсокартона; смонтирован  деревянный настил; смонтирован потолок «Армстронг»; частично выложена плитка;  с внутренней стороны  заделан оконный проем; в помещении № 6  закрыта смотровая яма специально  установленным  съемным каркасом, состоящим из  металлической решетки, накрытой листом профнастила, сверху облицована кафелем; смонтирована перегородка  из гипсокартона, за которой организовано 2 туалета (стены облицованы кафельной плиткой, установлены  унитазы, умывальники); над туалетами  организован 2 этаж с лестницей  из деревянного настила с перегородкой под кабинет; полы покрыты напольной плиткой; стены обшиты металлическими  панелями;  произведена  замена труб отопления, радиаторов; смонтирован потолок «Армстронг».

Впоследствии 27.07.2022 Компания направила в адрес Общества уведомление об отказе от продления договора на новый срок  в связи с систематическим нарушением субарендатором срока внесения арендной платы, просило освободить арендуемые помещения не позднее 30.08.2022, а также требовало уплатить образовавшуюся задолженность. Указанное уведомление получено Обществом 30.07.2022. 

Помещение в установленный срок арендатору не возращено.

В декабре 2022 Компания направила в адрес Общества претензию с требованием возвратить арендуемые помещения в связи с истечением срока действия договора. Претензия получена субарендатором 06.12.2022. 

Поскольку  арендуемые помещения арендатору возвращены не были, задолженность по арендным платежам Обществом не  оплачена, Компания обратилась в суд с настоящим иском.

Общество, в свою очередь, возражая против удовлетворения исковых требований, сослалось на невозможность использовать по назначению помещения первого этажа с начала действия договора субаренды, заявило встречные требования о взыскании с Компании неосновательного обогащения, полагая, что размер арендной платы подлежит уменьшению за спорный период в связи с изложенными обстоятельствами.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск, посчитал, что из представленной переписки сторон не следует, что Обществу были учинены препятствия в пользовании арендуемыми помещениями, в связи с чем у субарендатора сохранилась обязанность по внесению арендных платежей, следовательно, оснований для перерасчета и снижения арендной платы не имеется. Кроме того, в связи с расторжением договора и неисполнением Обществом обязанности по возврату спорного имущества, судом также удовлетворено требование Компании об обязании ответчика освободить помещения. В связи с приведенными обстоятельствами судом отказано в удовлетворении встречного иска Общества.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела усматривается, что арендуемые по договору помещения переданы субарендатору по акту приема-передачи 01.01.2019, и приняты им без замечаний.

Пунктами 5.1, 5.2 договора установлено, что последний заключен сторонами сроком на 11 месяцев, при этом срок действия договора возобновляется на тот же срок, если за один месяц до окончания срока его действия не последует заявления от любой из сторон об отказе от его продления.

В связи с систематическим допущением субарендатором просрочек по оплате арендных платежей, Компания уведомлением от 27.07.2022 отказалась от возобновления договора на новый срок, в связи с чем он прекращен 01.09.2022.

Положениями статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 2.4.8 договора предусмотрена обязанность субарендатора в последний день срока действия договора, в том числе в случае его досрочного расторжения, вернуть объект аренды арендатору в состоянии, пригодном для использования его  по назначению, с учетом нормального износа, а также со всеми произведенными  неотделимыми улучшениями, с оформлением акта приема-передачи.

Общество надлежащим образом не исполнило обязанность по возврату спорных помещений, а кроме того, не оплатило задолженность по арендной плате за период с марта по декабрь 2022 года, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования Компании о взыскании соответствующей задолженности и об обязании ответчика возвратить арендованные помещения. Доказательств освобождения помещений, а равно передачи их арендатору по акту приема-передачи, как то установлено положениями договора, Обществом в материалы дела не представлено.

При этом приведенные в обоснование встречного иска доводы о невозможности использовать с начала действия договора арендуемые помещения, расположенные на первом этаже здания, апелляционным судом отклоняются как несостоятельные ввиду следующего.

Согласно пункту 1.1 договора субаренды помещения переданы субарендатору для использования под офис и осуществления производственной деятельности.

Вопреки доводам подателя жалобы, такой вид разрешенного использования помещений как под размещение автомойки, положениями договора не предусмотрен.

Кроме того, из представленных в материалы дела писем Компании, адресованных Обществу, не следует, что арендатор запрещал или каким-либо образом препятствовал в осуществлении пользования спорными помещениями. Из существа переписки сторон следует лишь тот факт, что размещение автомойки в арендуемом помещении на первом этаже здания не согласовано ни с арендатором, ни с собственником помещения, в связи с чем Компания просила Общество приостановить выполнение работ по переоборудованию помещения под вид деятельности, не предусмотренный договором, а именно под размещение автомойки. Доказательств того, что названные помещения не могли быть использованы Обществом в соответствии с тем назначением, под которые они были предоставлены, в материалы дела также не представлены. Субарендатор принял спорные помещения, вносил арендные платежи, при этом каких-либо возражений и претензий в адрес Компании не направлял, принять помещение в связи с невозможностью его эксплуатации арендатора не просил.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 07.08.2023 по делу № А42-1117/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

И.В. Масенкова