АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-36309/2021

г. Краснодар

05 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Твердого А.А., судей Артамкиной Е.В. и Коржинек Е.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуминой К.С., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца  – общества с ограниченной ответственностью «Олимп-Престиж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ? ФИО1 (доверенность от 11.01.2024), в отсутствие ответчика ? администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц – общества с ограниченной ответственностью «РУСТ-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Олимп-Престиж» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2024 по делу № А32-36309/2021, установил следующее.

ООО «Олимп-Престиж» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее ? администрация) о признании права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 361,6 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, ул. ФИО4, д. 7/1, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303006:42 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «РУСТ-Инвест», индивидуальный предприниматель ФИО2, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением суда от 09.02.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.05.2024, в иске отказано. Суды исходили из того, что обществом фактически проведена не реконструкция, а строительство без разрешения нового объекта, не отвечающего признакам недвижимого имущества, в отсутствие права аренды на земельный участок под спорным объектом, в связи с чем правовых оснований для признания права собственности за истцом на самовольно возведенный объект не имеется.

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, судебные акты являются незаконными и необоснованными, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Спорный объект имеет все признаки недвижимого имущества, что подтверждается заключением эксперта. Суды необоснованно признали выводы, указанные в заключении эксперта несостоятельными. Спорное строение расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42, который на момент реконструкции находился в аренде у общества по договору аренды от 14.12.2006 № 4900004043, в настоящее время находится в собственности администрации. Вывод судов о признании разрешения на реконструкцию от 21.02.2008 № RU 23309/393 недействительным, поскольку у общества отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, является безосновательным. Признание права собственности на спорный объект не может нарушать права третьих лиц. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что во владении общества находится объект незавершенного строительства площадью 361,6 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303006:42. 

Как указывает общество, строительство указанного объекта осуществлено на основании разрешение от 21.02.2008 № RU 23309/393 на реконструкцию здания механических мастерских под цех по производству ПЭТ-преформ для розлива минеральной воды, площадью застройки 541 кв. м, общей площадью 361,6 кв. м, сроком действия до 21.07.2008. 

Отсутствие у общества возможности в административном порядке зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорный объект на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ? Гражданский кодекс).

Согласно статье 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ? Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

? если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

? если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

? если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса; пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Кроме того, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051).

При этом особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба по назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? Кодекс) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Кодекса).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по рассматриваемому делу, определением суда от 07.06.2022 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Эксперт» ФИО3. Из заключения эксперта от 05.12.2022 № 7405 следует, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0303006:1328, двухэтажное (включая антресоль) здание, площадью застройки  322 кв. м; общей площадью 391,8 кв. м, является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение данного объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Реконструкция спорного объекта выполнена в соответствии с разработанным и утвержденным эскизным проектом (проектной документацией) и разрешением на реконструкцию от 21.02.2008 № RU23309/393. Спорный объект соответствует техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно объектов недвижимости и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Исследование на предмет нарушения прав и законных интересов третьих лиц носит правовой характер и не входит в компетенцию эксперта-строителя. 

Суды также установили, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2020 по делу № А32-26277/2018 установлено, что договор аренды земельного участка от 14.12.2006 № 4900004043 с кадастровым номером 23:49:0303006:42 (имеющий адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский р-н, ул. ФИО4, с видом разрешенного использования ? здание механической мастерской со складом, цех розлива минеральной воды, деревообрабатывающая мастерская, административное здание), заключенный администрацией города Сочи и обществом, является недействительным (ничтожным), поскольку на момент ее совершения орган местного самоуправления (администрация) не обладал полномочиями по распоряжению участком, относящимся к федеральной собственности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2022 по делу № А32-36116/2021 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 03.06.2021 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости площадью 361,6 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, район Хостинский, ул. ФИО4, д. 7/1. В рамках указанного дела установлено, что согласно представленному в материалы дела техническому плану объекта незавершенного строительства площадь объекта, в отношении которого обществом представлено заявление о государственном кадастровом учете, составляет 361,6 кв. м, тогда как ранее на территории земельного участка здание механической мастерской со складом имело площадь 274,2 кв. м. Сведения о сносе здания механической мастерской также отражены в общей части проекта организации строительства, подготовленного для ООО «Руст-Инвест» в 2007 году, согласно которому вместо данного здания предложено возвести на монолитной ж/б плите цеха производства ООО «Вентал» из сборных оцинкованных гнутых профилей. Фактически заявитель обратился с заявлением об осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении нового объекта недвижимости.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам № А32-26277/2018, А32-36116/2021 установив, что обществом фактически проведена не реконструкция, а строительство без разрешения нового объекта, не отвечающего признакам недвижимого имущества, в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, учитывая отсутствие доказательств того, что собственник земельного участка, на котором расположен спорный объект в установленном порядке выразил свою волю на предоставление земельного участка для возведения строения, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества о признании права собственности на спорный объект. 

Суды указали, что названные в экспертном заключении физические характеристики не позволяют заключить о наличии у спорного объекта совокупности признаков (в том, числе прочной связи с землей, невозможности перемещения, создания в качестве объекта недвижимости), в силу которых он может быть отнесен к недвижимым вещам. Суды отметили, что из описания технических характеристик спорного сооружения следует, что он выполнен  из металлических конструкций, соединенных между собой и с фундаментом болтовыми соединениями, элементы металлического каркаса возможно собрать в другом месте на предварительно подготовленный фундамент, смонтировав их при помощи болтовых соединений. Бетонные основания, на которые устанавливаются металлоконструкции, создает ровную, твердую поверхность для размещения объекта и не является фундамента как таковым. Из указанного следует, что перемещение спорного объекта возможно без причинения соразмерного ущерба стоимости конструкции. Таким образом, суды не установили необходимых условий, предусмотренных статьей 130 Гражданского кодекса, для отнесения спорного объекта к недвижимому имуществу.

Доводы общества о том, что спорный объект имеет все признаки недвижимого имущества, что подтверждается заключением эксперта, суды необоснованно отклонили выводы эксперта о том, что спорный объект является объектом капитального строительства, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476, при решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Соответственно, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен с учетом его технических параметров исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд сам при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

Суды, принимая во внимание технические характеристики, указанные экспертом в заключении судебной экспертизы, сделали мотивированный вывод о том, что спорный объект не относится к недвижимым вещам, не является объектом, прочно связанным с землей по причине наличия технической возможности перемещения (передислокации конструкций) без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. 

Ссылка заявителя на то, что судами не принято во внимание заключение экспертизы, подлежит отклонению. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Кодекса заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Кодекса подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Доводы общества о том, что спорный объект расположен в границах земельного участка, который на момент реконструкции находился в аренде у общества, разрешение на реконструкцию необоснованно признано судами недействительным, несостоятельны, поскольку суды установили, что обществом осуществлено строительство нового объекта без разрешения на строительство, надлежащие меры к получению разрешения на строительство обществом не принимались. Доказательства того, что собственник земельного участка вполне определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строения, в материалы дела не представлены.

Иное толкование заявителем обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении судами нижестоящих инстанций норм материального права. В данном случае действия истца при наличии вступивших в законную силу судебных актов, по существу направлены на признание за собой права собственности на самовольно возведенный объект в обход порядка, установленного законом.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, получили полную и надлежащую правовую оценку судов и правомерно отклонены судами нижестоящих инстанций с исчерпывающим описанием в судебном акте мотивов их отклонения, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Ссылки заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. 

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2024 по делу № А32-36309/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

                                               А.А. Твердой

Судьи

Е.В. Артамкина

                                               Е.Л. Коржинек