Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-5181/2020

20 мая 2020 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 20 мая 2020 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Чешковой О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Няганское управление буровых работ» (ИНН: 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре об оспаривании уведомления от 30.01.2020 № КУВД-001/2019-13171001/3 об отказе в государственной регистрации права собственности недвижимое имущество,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – конкурсный управляющий ФИО2 (620000, г. Екатеринбург, а/я 183),

при участии представителей:

от заявителя –  не явились,

от заинтересованного лица –ФИО3 по доверенности от 09.01.2020г. № 3,

от третьего лица – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Няганское управление буровых работ» (далее - заявитель) обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – заинтересованное лицо, Управление, Росреестр) об оспаривании уведомления от 30.01.2020 № КУВД-001/2019-13171001/3 об отказе в государственной регистрации права собственности недвижимое имущество,

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен конкурсный управляющий ФИО2. 

Лица, участвующие в деле, о времени и места судебного разбирательства извещены надлежащим образом, заявитель и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Судебное заседание проводится в отсутствие представителей заявителя и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Учитывая, что от сторон не поступили возражения относительно перехода к рассмотрению дела в судебном заседании непосредственно после окончания предварительного судебного заседания, арбитражный суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», завершил подготовку по делу и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Заинтересованное лицо с заявленными требованиями не согласно по мотивам, изложенным в отзыве на заявление (л. д. 34). 

Третье лицо представило отзыв на заявленные требования, поддерживает позицию заявителя.

Заслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Няганское управление буровых работ» (покупатель, далее так же - ООО «НУБР») и ООО «Строительная транспортная сервисная компания» (продавец, далее - ООО «СТСК») был заключен договор купли-продажи имущества от 12.03.2018 № 1 (далее – договор), согласно условиям которого в собственность покупателя было передано нежилое здание под складские помещения с офисом, площадью 341,8 кв.м. расположенное по адресу: XMAO-Югpa, 

<

...>. оф. 6, 1, кадастровый номер 86:13:0401006:314 (далее - Имущество).

Нежилое здание было передано покупателю по акту приема-передачи имущества от 12.04.2018.

21.10.2019 заявитель обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество с приложением необходимых документов.

30.10.2019 Управлением было принято решение о приостановлении государственной регистрации до 30.01.2020 (уведомления от 30.10.2019 №№ КУВД-001/2019-13171001/1 и КУВД-001/2019-13171001/2).

25.11.2019 в Управление поступило заявление от арбитражного управляющего ООО «СТСК» Фердинанда М.Б. о предоставлении дополнительных документов к ранее предоставленным. К заявлению были приложены доверенности от 28.11.2018 серии 66 АА № 5063322 и от 16.05.2018 серии 66 АА № 5683283.

Управление пришло к выводу о том, что представление дополнительных документов не устранило причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности/перехода права.

Поскольку в период приостановления с 30.10.2019 по 30.01.2020 заявителем не были устранены замечания, Росреестр 30.01.2020 Уведомлением № КУВД-001/2019-13171001/3  отказал заявителю в государственной регистрации прав на основании отсутствия полномочий у арбитражного управляющею Фердинанда М.Б. на предоставление данного заявления от имени ООО «СТСК» в доверенности от 28.11.2018, удостоверенной нотариусом ФИО4 реестровый номер 66/14-н/66-2018-2-1529, а также наличие сведений в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ)о прекращении деятельности ООО «СТСК».

Не согласившись с данным отказом Управления заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

По мнению заявителя отказ в государственной регистрации перехода права собственности на имущество противоречит статьям 131 и 551 Гражданского кодекса РФ, статье 21 Закона о регистрации, нарушает права заявителя на владение, пользование и распоряжение имуществом. Отказ был мотивирован тем, что полномочия на предоставление заявления о государственной регистрации перехода права собственности от имени ООО «СТСК» в доверенности от 28.11.2018 удостоверенной нотариусом ФИО5. реестровый номер 66/14-н/66-2018-2-1529 отсутствуют. Однако данное утверждение является необоснованны, поскольку в Гражданском кодексе РФ и в иных федеральных законах отсутствует обязательное требование о проставлении в доверенности, выданной арбитражным управляющим с указанием конкретного юридического лица, в отношении которого действует доверенное лицо. Кроме того, со ссылкой на совместное Постановление Пленума ВАС РФ и ВС РФ № 10/22 заявитель утверждает, что отсутствие продавца не является препятствием для регистрации состоявшейся сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет и государственная регистрация недвижимости осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» действуют с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.01.2017.

Согласно статье 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости, Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно статье 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным статьей 29 Закона № 218-ФЗ, проводится правовая экспертиза документов, для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

Основания для приостановления государственной регистрации и кадастрового учета установлены статьей 26 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии со статьёй 27 Закона о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: (пункт 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; (пункт 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Согласно пункту 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены в статье 14 Закона № 218-ФЗ, в том числе к таким основаниям отнесены акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории).

Как следует из оспариваемого отказа, правовым основанием для его принятия послужили нормы, содержащиеся в частях 3, 4 статьи 15 Закона № 218-ФЗ.

Ссылаясь на указанную норму, Росреестр отказал заявителю в осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на Объект, посчитав первоначально препятствием для регистрации отсутствие заявления продавца, а при представлении дополнительных документов, указав, что с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости неправомерно обратился представитель ООО «СТСК» ФИО6 на основании доверенности, выданной Фердинандом М.Б. – арбитражным управляющим, поскольку полномочия на предоставление заявления о государственной регистрации перехода права собственности от имени ООО «СТСК» в данной доверенности отсутствуют.

Между тем, Управление не учитывает следующее.

Как верно указывает регистрирующий орган, согласно части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Из представленных в дело доказательств следует, что между ООО «НУБР»и ООО «СТСК» был заключен договор купли-продажи имущества от 12.03.2018 № 1 (далее – договор), согласно условиям которого в собственность покупателя было передано нежилое здание под складские помещения с офисом, площадью 341,8 кв.м. расположенное по адресу: XMAO-Югpa, 

<

...>. оф. 6, 1, кадастровый номер 86:13:0401006:314. Нежилое здание было передано покупателю по акту приема-передачи имущества от 12.04.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Проданное по договору купли-продажи нежилое здание имело кадастровый номер 86:13:0401006:314, в связи с чем кадастровый учет объекта не требовался.

Сторонами не оспаривается факт совершения сделки купли-продажи и фактического её исполнения. Сделка заключена по результатам торгов по лоту № 1 от 27.01.2017, проведенных в форме аукциона на электронной торговой площадке - МЭТС по продаже залогового имущества ООО «СТСК», в процедуре банкротства. Отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности.

Судом установлено, что в отношении ООО «СТСК» внесена запись в ЕГРЮЛ от 17.07.2018 о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (ОГРН 

<

***>).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ликвидация продавца - юридического лица не является обстоятельством, препятствующим государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества по ранее совершенной сделке.

Так, в указанном Постановлении разъясняется, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Руководствуясь вышеуказанными разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, арбитражный суд установил, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи обязательства исполнены, общество владеет и пользуется спорным имуществом, доказательств наличия притязаний третьих лиц на это имущество в материалы дела не представлено.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что нежилое здание было передано покупателю по акту приема-передачи имущества от 12.04.2018. Договор заключен по итогам торгов, расчеты за имущество произведены покупателем в полном объеме до подписания акта приема-передачи. Стороны, подписывая акт приема-передачи, подтвердили выполнение обязательств сторон по договору купли-продажи имущества от 12.03.2018 надлежащим образом и в полном объеме, в соответствии с условиями договора и действующим законодательством. 

Данное обстоятельство не опровергается заинтересованным лицом и не указано в оспариваемом решении.

Поскольку реальность совершения договора купли-продажи судом установлена и в настоящее время у заявителя отсутствует возможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости в связи с ликвидацией продавца, что является в данном случае единственным препятствием для регистрации права, то с учетом разъяснений, изложенных в пункте 62 Постановления № 10/22, требования заявителя обоснованы и подлежат удовлетворению.

При этом доводы заинтересованного лица об отсутствии в представленной доверенности ФИО4, выданной арбитражным управляющим ООО «СТСК» Фердинандом М.Б., полномочий на представление интересов данной организации при регистрации имущества в Росреестре не имеют правового значения для вывода о необоснованности отказа в регистрации, поскольку отсутствие заявления продавца, и соответственно доверенности на представление его интересов, в данном случае не препятствуют регистрации перехода права собственности на объект, с учетом доказательств фактически состоявшейся сделки и ликвидации продавца - юридического лица.

Поскольку в оспариваемом отказе отсутствует полный анализ всех представленных на регистрацию документов, суд оценил его законность в пределах изложенных выводов регистратора.

При таких обстоятельствах, в качестве способа восстановления заявителя в правах суд полагает необходимым указать в решении на обязанность Управления Росреестра  повторно рассмотреть заявление и документы о государственной регистрации права собственности заявителя на нежилое здание под складские помещения с офисом, площадью 341,8 кв.м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> кадастровый номер 86:13:0401006:314, с учетом выводов суда, изложенных в настоящем решении.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 16, 67, 68, 71, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре от 30.01.2020 № КУВД-001/2019-13171001/3 об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре устранить нарушение законных прав и интересов общества с ограниченной ответственностью «Няганское управление буровых работ» путём повторного рассмотрения с учетом выводов суда заявления и документов о государственной регистрации права собственности заявителя на нежилое здание под складские помещения с офисом, площадью 341,8 кв.м., расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> кадастровый номер 86:13:0401006:314. 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в пользу общества с ограниченной ответственностью «Няганское управление буровых работ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

СудьяО.Г. Чешкова