Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-70839/2021

24 июня 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  24 июня 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, 

<

...>, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

ответчики: 

Санкт-Петербургская общественная благотворительная организация «Общество потребителей «Опокар» (195252, 

<

...>, лит. А, пом. 15Н, 19Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

(по встречному иску) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (191014, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н,5-Н,7-Н,10-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №04-А000102 от 30.04.2006, пеней за просрочку платежа и расторжении указанного договора аренды и по встречному иску о признании акта и увеличения арендной платы  недействительными

при участии:

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

- от ответчика-1: председатель ФИО3 по выписке;

- от ответчика-2: не явился, извещен;

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар»    (далее - ответчик) с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 в размере 2 214 635,36 рублей и пени за период с 01.01.2019 по 28.02.2022 в размере 1 679 783,25 рублей,  рассчитанные по состоянию на 28.02.2022 по договору  аренды № 04-А000102 от 30.04.2006, требование о расторжении поддержал в судебном заседании.

Определением суда от 12.08.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу.

Определением от 28.03.2022 суд принял к производству встречное исковое заявление Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» о признании акта проверки фактического использования объекта нежилого фонда № 42 Л/С/2019 от 13.02.2019 г., послужившего основанием для принятия решения об изменении арендной платы, недействительным; признании приведение Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга арендной платы с 13.02.2019 года по договору аренды № 04-А000102 от 30.04.2006 года в соответствии с полной рыночной ставкой  недействительной.

Определением от 30.03.2022 суд привлек к участию в настоящем деле в качестве второго ответчика  по встречному иску Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

В настоящее судебное заседание  истец и ответчик явились.

   Извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства второй ответчик по встречному иску в настоящее судебное заседание не явился, что в силу положений части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению.

Истец по первоначальному иску заявленные требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчик против удовлетворения первоначального иска возражал, на удовлетворении встречного настаивал. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Hа основании договора  аренды № 04-А000102 от 30.04.2006 (далее – договор) ответчик  занимает часть помещения общей площадью 129.4 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, улица Софьи Ковалевской, д. 3, к. 1, литера А, пом. 11Н(4-9), моп. 11Н( 1-3,13,14) (далее - Объект).

Подписанием договора ответчик принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату (пункты 3.4, 2.2.2 договора). Обязательство по уплате арендной платы обеспечено неустойкой в форме пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки  (пункт 4.8 договора).

В нарушение принятых на себя обязательств, ответчик арендную плату оплачивал не своевременно и не в полном объеме, в связи с чем, у него возникла задолженность за период с 01.01.2019 по 30.06.2022 в размере 2 214 635,36 рублей.

Учитывая наличие задолженности, ответчику на основании пункта 4.8 договора начислены пени, размер которых по состоянию на 28.02.2022 составил 1 679 783,25 рублей.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено, что возникновение задолженности по внесению арендной платы в течении 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

В адрес ответчика была направлена претензия № ПР-38149/21-0-0 от 18.11.2020 с требованием погасить образовавшуюся задолженность и предложением расторгнуть договор. Требования, изложенные в обращения в претензии, оставлены ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд.

  В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

  Пунктом 2 этой же нормы ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абзац 1 статьи 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

 Неустойкой (штрафом, пеней), в силу положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

   В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По смыслу пункта 2 этой же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 Положениями статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды. Данная норм содержит перечень оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в частности к ним относится не внесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). Кроме того в данной норме есть прямое указание на то, что договором могут быть предусмотрены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В обоснование требований по встречному иску ответчик указывает на то, что 23.06.2020 года в его адрес поступило уведомление об изменении арендной платы согласно пункту 3.1 договора аренды № 04-А000102 от 30.04.2006 и приведение ее в соответствии с полной рыночной ставкой арендной платы с 13.02.2019.

В результате таких изменений договора образовалась задолженность по оплате за пользование нежилым помещением и требования Комитета изложенные в первоначальном иске.

Основанием увеличения арендной платы явилась проверка, проведенная Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и составленный им акт проверки фактического использования объекта нежилого фонда № 42 Л/С/2019 от 13.02.2019, на основании которого арендодатель посчитал, что арендатор использовал менее 70% арендуемого помещения и увеличил арендную плату.

Оспаривая в рамках встречного искового заявления увеличение арендной паты и указанный выше акт  № 42 Л/С/2019 от 13.02.2019, арендатор указывает на то, что при проведении проверки допущены нарушения, а именно: 1) в нарушение пункта 28 Распоряжение от 14.03.2017 № 3-р Правительства Санкт-Петербурга «Об утверждении Порядка проведения проверок фактического использования имущества Санкт-Петербурга государственными унитарными предприятиями Санкт-Петербурга и государственными учреждениями Санкт-Петербурга» (далее – распоряжение) руководитель арендатора не был ознакомлен с результатами проверки, вследствие чего был лишен возможности обжаловать акт проверки в установленном порядке; 2) в нарушении пунктов 33, 34, 35, 36 распоряжения акт проверки не был представлен для подписи и не был вручен руководителю арендатора, что лишило возможности изложить возражения по акту в акте и как следствие в дальнейшем невозможность представить в Комитет свои письменные возражения на акт; 3) в нарушение пункта 44 распоряжения арендодателем не было издано предписание об устранении выявленных нарушений, что лишило возможности арендатора устранить выявленные недостатки.

Кроме того, невозможность использования части помещения на момент проверки было связано с заливом талыми водами внутреннего интерьера. Факт подтвержден решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Лениградской области по делу №А56-118072/2018. Указанное решение  в  законную силу 11.02.2019, что, по мнению Общества, лишило арендатора возможности отремонтировать и привести помещение в соответствие до 13.02.2019, то есть до даты проведения проверки.

Таким образом, основным доводом встречного искового заявления, по мнению арендатора, является необоснованное увеличение с 13.02.2019 размера арендной платы по договору.

Вместе с тем, в соответствии с положениями постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 13.02.2019 проведено обследование Объекта, в результате которого установлено, что на момент проведения обследования ч.п. 7 Объекта, площадью 11,7 кв.м. и ч.п. 5 Объекта площадью 32,7. кв.м. не используются в связи с проведением ремонтных работ. Всего используется под социально значимый вид деятельности и места общего пользования составляет 64,37% процента от общей площади арендуемого помещения.

Согласно пункту 2.2.4 договора, арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту, предварительно согласовав объемы и сроки производства с арендодателем. По окончании производства вышеуказанных работ, в установленном порядке предъявить объект для приемки в эксплуатацию.

Никаких предложений о согласовании объемов и сроков производств работ с арендодателем не согласовывались, тем более, документы для приемки в эксплуатацию работ не предоставлялась.

Как следует из п. 2 таблицы 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 (ред. От 26.11.2018) «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург», арендатор должен использовать под данный вид детальности не менее 70 % площади арендуемого помещения. Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, соответствующий коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается в полном объеме.

Доводы арендатора сводятся к тому, что его руководитель не был ознакомлен с результатами проверки, акт проверки не был предоставлен для подписи руководителя,  не был ему вручен, а также на то, что ответчиком не было издано предписание об устранении выявленных нарушений.

Порядок проведения Комитетом проверок фактического использования арендуемых объектов нежилого фонда арендаторами, которым предоставлены льготы по арендной плате, утвержден Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее - Порядок).

Согласно пункту 3.4 Порядка по результатам проверки Комитетом составляется акт проверки фактического использования арендуемого объекта нежилого фонда по форме, утвержденной Комитетом, который должен содержать информацию о проценте площади арендуемого объекта нежилого фонда, используемой для осуществления социально значимого вида деятельности.

При этом в соответствии с абзацем 2 указанного выше пункта Комитет в течение 10 рабочих дней со дня завершения проверки направляет акт проверки фактического использования арендуемого объекта нежилого фонда арендодателю.

Следовательно, на Комитете лежит обязанность направлять акты проверки объектов нежилого фонда исключительно в адрес арендодателя.

Комитет в рамках рассматриваемых полномочий не вправе был выдавать арендатору  какие-либо предписания об устранении выявленных нарушений. Использование менее 70 % объекта для осуществления социально значимого вида деятельности не является правонарушением. Указанное свидетельствует исключительно о том, что арендатором не выполнены установленные законодательством условия для предоставления льготы по арендной плате, что было зафиксировано сотрудниками Комитета в акте осмотра.

Таким образом, Комитет осуществлял проверку фактического использования арендуемых объектов нежилого фонда арендаторами в целях установления соответствия деятельности арендаторов требованию, указанному в пункте 1.2.2 Положение о порядке подтверждения соответствия деятельности арендаторов, которым предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, требованиям, выполнение которых является одним из условий применения льгот, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Учитывая изложенное, обследование Объекта было осуществлено сотрудниками Комитета в соответствии с возложенными на Комитет полномочиями, в строгом соответствии с требованиями, установленными Порядком.

Более того, акт обследования земельного участка не носит властно-распорядительного характера, не является ненормативным правовым актом, действием или решением Комитета.

Согласно требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В то же время каких-либо доказательств, опровергающих обстоятельства, изложенные в оспариваемом акте, арендатором не представлено.

В силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы ввиду невозможности использовать объект из-за его залива талыми водами, также не представлено.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности ответчика по оплате, доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы задолженности ответчиком не представлено. Наличие просрочки в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и условиями договора является основанием для начисления неустойки и расторжения договора. Расчет неустойки проверен судом и признан правильным. Ходатайств об уменьшении размере пеней на основании статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлялось. Несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства судом не установлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает подлежащим удовлетворению требования первоначального иска о взыскании суммы задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 3.1 статьи 70 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы установлен судом и ответчиком не оспаривается, что предоставляет истцу право требовать оплаты задолженности и расторжения договора применительно к положениям статей 450, 619 ГК РФ.

С учетом изложенного, подлежит удовлетворению также и требование о расторжении договора аренды №04-А000102 от 30.04.2006 . 

Оснований для удовлетворения встречного искового заявления по вышеуказанным основаниям не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты, в связи с предоставленной Обществу отсрочкой по оплате госпошлины по встречному заявлению, расходы по госпошлине, в связи с отказом в удовлетворении его требований, подлежат взысканию с организации в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 

решил:

Взыскать с Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» 2 214 635,36 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды №04-А000102 от 30.04.2006  за период с 01.01.2019 по 30.06.2022; 1 679 783,25 рублей пеней по состоянию на 28.02.2022.

Расторгнуть договор аренды №04-А000102 от 30.04.2006 . 

Взыскать с Санкт-Петербургской общественной благотворительной организации «Общество потребителей «Опокар» в доход федерального бюджета 54472 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.