АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

12 мая 2025 года

Дело № А33-28638/2024

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 апреля 2025  года.

В полном объёме решение изготовлено  12 мая  2025  года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Норильский обеспечивающий комплекс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по оплате арендной платы, пени,

в присутствии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 02.09.2024,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 06.12.2023,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного заседания Шевченко А.П.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к обществу с ограниченной ответственностью «Норильский обеспечивающий компле кс» (далее – ответчик) о взыскании 5 395 648,16 руб. задолженности по оплате арендной платы за период март-апрель 2024 г., 364 441,90 руб.  пени за период с 03.05.2024 по 06.09.2024.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 17.09.2024 возбуждено производство по делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

03.05.2023 между  ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Норильский обеспечивающий комплекс» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого      имущества      №      НОК/378-2023,  по условиям которого   арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату определенное договором недвижимое имущество, указанное в Приложении № 1, границы которого определены на плане, являющемся Приложением № 1.1 к договору, а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить объект арендодателю по истечении срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

В соответствии с пунктом 1.2, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и заключается на срок по 30.11.2025. Условия договора распространяются на отношения Сторон, возникшие с даты подписания договора.

Истец обязался предоставить ответчику по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату здание с кадастровым номером 24:55:0402002:4412, площадью 796,50 м2, расположенное по адресу: ул. Талнахская, стр. 83 А, г. Норильск, Красноярский край (далее – объект аренды), а ответчик обязался своевременно вносить арендную плату и возвратить объект аренды по истечении срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

В соответствии с п. 2.1 договора арендная плата за аренду объекта определяется из расчета 2 500 руб. без учета НДС за 1 кв.м. площади объекта в месяц. Арендная плата за период с момента заключения договора до 31.12.2023 за календарный месяц составляет 1 991 250 руб. без учета НДС.

Порядок внесения арендной платы определен в п. 2.2 договора.

Пунктом 2.2.2 договора предусмотрено, что оплата за неполный расчетный период (неполный календарный месяц аренды) осуществляется за фактическое количество дней аренды, пропорционально количеству дней неполного расчетного периода (неполный календарный месяц аренды).

Как указывает истец, ответчиком внесены арендные платежи за период с 03.05.2023 по 29.02.2024, в дальнейшем ответчиком арендная плата не вносилась.

05.07.2024 ответчиком по платежному поручению № 4665 от 05.07.2024 осуществлена частичная оплата в размере  793 159,84 руб. за май 2024 года.

Письмами от 13.12.2023 № НОК/6537-исх, от 10.04.2024 № НОК/1729-исх ответчик   обратился   к   истцу   с   требованием   о  возврате  излишне   уплаченных  денежных средств на основании статьи 1102 ГК РФ как неосновательно полученных истцом. Итоговая сумма требований ответчика составила 5 395 645,16 руб.

Вышеуказанное требование истец добровольно не удовлетворил, ввиду чего ответчик заявил о зачете встречных однородных требований, в частности:

-   письмом от 24.04.2024 № НОК/2039-исх заявлено о зачете требования ответчика к истцу о возврате излишне уплаченных денежных средств по Договору в размере 2 062 935,00 руб. против требования истца к ответчику об уплате арендной платы за период с 01.03.2024 по 31.03.2024 в размере 2 062 935,00 руб.;

-   письмом от 27.05.2024 № НОК/2646-исх заявлено о зачете требования ответчика к истцу о возврате излишне уплаченных денежных средств по Договору в размере 2 062 935,00 руб. против требования истца к ответчику об уплате арендной платы за период с 01.04.2024 по 30.04.2024 в размере 2 062 935,00 руб.;

-   письмом от 27.06.2024 № НОК/3198-исх заявлено о зачете требования ответчика к истцу о возврате излишне уплаченных денежных средств по Договору в размере 1 269 775,16 руб. против требования истца к ответчику об уплате арендной платы за период с 01.05.2024 по 31.05.2024 в размере 1 269 775,16 руб. Остаток арендной платы за май 2024 года в размере 793 159,84 руб. перечислен истцу 05.07.2024.

Истец не согласился с проведенным ответчиком зачетом, направив последнему претензию от 13.06.2024 № 16 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, а также суммы неустойки.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик требования истца не признал,  изложив следующие возражения:

-  в нарушение сроков, установленных п. 3.1.1 договора, фактически истец передал ответчику объект аренды и необходимую для эксплуатации здания документацию только 16.10.2023. Указанные обстоятельства подтверждаются актом о приеме-передаче объекта основных средств в аренду от 16.10.2023 № 2, актом осмотра принимаемого в аренду недвижимого имущества от 16.10.2023, актом передачи документации от 16.10.2023 № 1, а также деловой перепиской сторон;

- поскольку со стороны ответчика фактическое пользование объектом аренды в период с 03.05.2023 по 16.10.2023 отсутствовало, следовательно, отсутствовало обязательное условие для возникновения обязанности по внесению арендной платы в силу принципа платности - факт пользования объектом аренды арендатором;

- задолженность по уплате арендных платежей отсутствует, поскольку начиная с июня 2023 года, ответчик ежемесячно перечисляет истцу арендные платежи с указанием оплачиваемых периодов в соответствующих платежных поручениях;

- в период с 16.10.2023 по 30.09.2024 истец предоставил ответчику за плату во временное владение и пользование объект аренды на общую сумму 21 442 036,94 руб., однако платежи за период с 03.05.2023 по 15.10.2023       в       пользу       арендодателя       производились арендатором безосновательно, в отсутствие встречного предоставления со стороны арендодателя, поскольку объект был передан в пользование арендатора только 16.10.2023. Доказательств передачи объекта до 16.10.2023 истцом не представлено.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Заключенный между сторонами договор от 03.05.2023  является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательство арендатора вносить арендную плату является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из материалов дела следует, что  03.05.2023 между  ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Норильский обеспечивающий комплекс» (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого      имущества      №      НОК/378-2023,  по условиям которого   арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату определенное договором недвижимое имущество, указанное в Приложении № 1, границы которого определены на плане, являющемся Приложением № 1.1 к договору, а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить объект арендодателю по истечении срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа).

В обоснование заявленных требований истец указывает, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей возникла с даты подписания договора – с 03.05.2023.

Ответчик, возражая против исковых требований, ссылается на дату подписания акта  о приеме-передаче объекта основных средств в аренду от 16.10.2023 № 2, полагая, что обязанность по уплате арендных платежей возникла с указанной даты.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за аренду объекта определяется из расчета 2 500 руб. без учета НДС за 1 кв.м. площади объекта в месяц. Арендная плата за период с момента заключения договора до 31.12.2023 за календарный месяц составляет 1 991 250 руб. без учета НДС.

Порядок внесения арендной платы определен в п. 2.2 договора. Пунктом 2.2.2 договора предусмотрено, что оплата за неполный расчетный период (неполный календарный месяц аренды) осуществляется за фактическое количество дней аренды, пропорционально количеству дней неполного расчетного периода (неполный календарный месяц аренды).

В соответствии с п. 3.1.1 и п. 3.1.2 договора истец принял на себя обязанность в течение 60 календарных дней с даты подписания договора привести объект аренды в пригодное для использования состояние, обеспечив выполнение работ и условий по перечню, указанному в Приложении №2, планировку помещений в соответствии с Приложением № 2.1 и после этого передать его ответчику.

Как указывает ответчик, фактически истец передал ответчику объект аренды и необходимую для эксплуатации здания документацию только 16.10.2023. Указанные обстоятельства подтверждаются актом о приеме-передаче объекта основных средств в аренду от 16.10.2023 № 2, актом осмотра принимаемого в аренду недвижимого имущества от 16.10.2023, актом передачи документации от 16.10.2023 № 1, а также деловой перепиской сторон.

Предшествующая  передаче объекта аренды переписка сторон свидетельствует о необходимости приведения объекта недвижимого имущества в состояние, пригодное для его использования арендатором (ответчиком).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата за аренду объекта определяется из расчета 2 500 руб. без учета НДС за 1 кв.м. площади Объекта в месяц. Арендная плата за период с момента заключения Договора до 31.12.2023 за календарный месяц составляет 1 991 250 руб. без учета НДС.

В соответствии с п. 2.2.1. договора арендная плата в размере, указанном в пункте 2.1 договора, вносится в первую рабочую пятницу после истечения 30 календарных дней с даты получения оригиналов первичных документов контрагента на оплату за отчетный месяц. Отчетным периодом считается календарный месяц аренды объекта.

С учетом изложенного, суд соглашается с позицией ответчика о том, что условия договора, исходя из буквального их толкования, определяют порядок определения размера арендной платы за календарный месяц с даты передачи помещения арендатору, а не порядок ее внесения с момента заключения договора, как на то указывает истец.

Согласно п.1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема – передачи во временное владение и пользование за плату определенное договором недвижимое имущество, указанное в Приложении № 1.

В силу п. 3.1.2 договора арендодатель обязуется передать арендатору объект по акту приема - передачи по форме НН.ОС-9.1, в котором указываются объект и его индивидуальные признаки, предусмотренные в Приложении № 1, дата передачи объекта, состояние объекта, перечень работ и оборудования, необходимого для использования объекта по назначению арендатором.

Вместе с объектом передать арендатору по акту приема-передачи в свободной форме необходимую для дальнейшей эксплуатации документацию на здание и оборудование.

Таким образом, ссылка истца на Приложение № 1 к договору, как подтверждение передачи имущества, признается судом необоснованной, поскольку документом, фиксирующим и подтверждающим передачу объекта в аренду арендатору, является акт приема-передачи по форме НН.ОС-9.1, а не Приложение № 1, в котором указаны индивидуальные признаки объекта аренды.

Объект передан истцом в пользование ответчика 16.10.2023, что подтверждается Актом приема-передачи по форме НН.ОС-9.1 № 2, актом передачи документации от 16.10.2023 № 1, а также деловой перепиской сторон, доказательств передачи объекта ранее 16.10.2023 истцом не представлено.

Доводы истца  относительно устного согласования с ответчиком иных условий договора, в том числе, согласования оплаты с момента подписания договора,  судом отклоняются, поскольку из буквального толкования условий заключенного договора следует обязанность арендатора по внесению арендной платы с даты  начала фактического пользования объектом аренды.

Представленная в материалы дела аудиозапись разговора представителей истца и ответчика указанное обстоятельство также не подтверждает.

Доказательств заключения истцом договора под влиянием обмана или заблуждения истцом в материалы дела не представлено.

В соответствии с представленным в материалы дела  протоколом заседания тендерной комиссии ЗФ от 21.02.2023 № ЗФ/57-пр-тк,  ответчиком осуществлена закупка у ИП Лапинского со следующими финальными параметрами:

-  общая площадь здания, расположенного по адресу: 

<

...>  для передачи в аренду составляет 796,5 м2, (далее - Объект);

-  срок аренды: с даты заключения договора по 30.11.2025;

- готовые помещения Объекта должны быть переданы в пользование заказчика в течение 60 календарных дней с даты подписания договора;

-  стоимость аренды 1 м2 площади Объекта на период с даты заключения договора до 31.12.2023 составляет 2 500 рублей без учета НДС в месяц;

-   стоимость аренды 1 м2 площади Объекта на 2024-2025 годы, будет определяться дополнительными соглашениями с условием увеличения стоимости аренды 1 м2 в размере не более 50 % от индекса потребительских цен, прогнозируемого (и официально опубликованного) Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития, РФ соответственно) на соответствующий год;

-   расходы на коммунальное содержание здания не включены в цену аренды 1 м2 площади и оплачиваются ООО «НОК» отдельно;

-  условия оплаты: арендная плата вносится арендатором в первую рабочую пятницу после истечения 30 календарных дней с даты поступления оригиналов первичных документов контрагента на оплату за отчетный месяц при соблюдении установленных норм их оформления. Отчетным месяцем считается календарный месяц аренды Объекта.

Заявкой на участие в закупочной процедуре от 14.11.2022 № 04  истец подтвердил участие в закупочной процедуре в целях заключения договора, с условиями проведения закупочной процедуры был согласен, в том числе с формой, условиями и сроками оплаты.

Из Технического задания по аренде офисного помещения для размещения персонала ООО «НОК» (Приложение к Приглашению к участию в закупочной процедуре от 31.10.2022 № ЗФ/52493-исх) следовало, что ответчику необходим объект аренды, готовый к использованию и не требующий дополнительных вложений средств на текущий и капитальный ремонт.

Таким образом, заключая договор, истец за счет собственных средств, принял на себя обязательства привести объект аренды  в пригодное для использования состояние, то есть улучшить собственное имущество для целей сдачи в аренду.

В      рамках      арендных      правоотношений     значение     имеет      факт     передачи     объекта арендодателем в пользование и владение арендатору, тогда как актом приема-передачи объекта стороны лишь фиксируют указанный факт.

В качестве основания для уплаты арендной платы истец ссылается на пункт 2.1 договора, из которого следует, что арендная плата определяется из расчета 2500,00 руб. без учета НДС за 1 кв.м. площади объекта в месяц, а также на п. 1.2 договора, из которого следует, что условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие с даты подписания договора.

Вместе с тем, доказательств фактического пользования ответчиком  имуществом, а, следовательно, обязанности по уплате арендных платежей, истцом в материалы дела не представлено.

Доводы истца о том, что ответчик, внося арендные платежи с даты заключения договора, фактически признал необходимость оплаты по договору с  указанной даты, судом отклоняется, поскольку согласно пояснениям ответчика, указанные платежи вносились им ошибочно, о чем истец был уведомлен письмами от 13.12.2023 № НОК/6537-исх, от 10.04.2024 № НОК/1729-исх.

Как установлено судом, ответчиком  письмом от 24.04.2024 № НОК/2039-исх заявлено о зачете требования ответчика к истцу о возврате излишне уплаченных денежных средств по Договору в размере 2 062 935,00 руб. против требования истца к ответчику об уплате арендной платы за период с 01.03.2024 по 31.03.2024 в размере 2 062 935,00 руб.; письмом от 27.05.2024 № НОК/2646-исх заявлено о зачете требования ответчика к истцу о возврате излишне уплаченных денежных средств по Договору в размере 2 062 935,00 руб. против требования истца к ответчику об уплате арендной платы за период с 01.04.2024 по 30.04.2024 в размере 2 062 935,00 руб.; письмом от 27.06.2024 № НОК/3198-исх заявлено о зачете требования ответчика к истцу о возврате излишне уплаченных денежных средств по Договору в размере 1 269 775,16 руб. против требования истца к ответчику об уплате арендной платы за период с 01.05.2024 по 31.05.2024 в размере 1 269 775,16 руб. Остаток арендной платы за май 2024 года в размере 793 159,84 руб. перечислен истцу 05.07.2024.

В соответствии с частью 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как следует из пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - Постановление N 6), если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

С учетом изложенного, суд полагает обоснованным доводы ответчика о зачете суммы излишне уплаченных истцу платежей в размере 5 395 645,16 руб. в счет задолженности по арендной плате перед истцом.

Таким образом, поскольку проведенный зачет  является способом прекращения обязательства, с учетом ретроспективного характера состоявшегося зачета, оплаты остатка арендной платы за май 2024 года в размере 793 159,84 руб. 05.07.2024 платежным поручением № 4665, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по уплате арендных платежей в сумме  5 395 648,16 руб.

Требование об уплате неустойки, как имеющее дополнительный характер, также не подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, в иске следует отказать.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 51 800 руб., понесенные при подаче иска, относятся на истца, 827 руб. излишне уплаченной государственной пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) из федерального бюджета 827 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 05.09.2024 № 452.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

С.А. Красовская