Арбитражный суд Краснодарского края 

Именем  Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-40334/2020

г. Краснодар

25 июня 2021 г.

Резолютивная часть решения от 14 апреля 2021 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 25 июня 2021 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.  рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  

ООО «СМЦ Плазма», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, г. Сочи, (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии: 

от ответчиков: ФИО1 – доверенность;

от истца: не явился, уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

ООО «СМЦ Плазма», г. Сочи (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – ответчики), в котором просит суд:

- обязать администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ООО  «СМЦ  Плазма»  дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от  31.12.2003  г. №  4900002994, согласно которому пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

«с 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 28 521 480 (кадастровая стоимость) * 0,5% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 142 607,40 рублей (годовой размер арендой платы)»;

«с 01.01.2018 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 28 521 480 (кадастровая стоимость) * 0,85% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 242 432,58 рублей (годовой размер арендой платы)»;

«с 01.01.2021 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 42 236 644 (кадастровая стоимость) * 0,85% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 360 677,47 рублей (годовой размер арендой платы)» (с учетом уточнения иска определением суда от 25.02.2021 г.).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.02.2021 г. в адрес кадастровой палаты направлен запрос о предоставлении информации относительно кадастровой стоимости за период с 12.08.2017 г. по настоящее время земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202012:49, площадь 4 700 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> «а», с указанием дат с которых подлежит применению кадастровая стоимость.

26.03.2021 г. во исполнение требований определения суда от 25.02.2021 г. от кадастровой палаты поступили запрашиваемые сведения, которые приобщены к материалам дела.

Представитель ответчиков в судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу.

Истец, уведомленный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явился.

В судебном заседании судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 17-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО «Инжтехобслуживание» (арендатор) заключен 31.12.2003 г. договор № 4900002994 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202012:9.

В связи с уточнением площади арендуемого земельного участка изменен кадастровый номер земельного участка на номер 23:49:0202012:49 и права арендатора по договору аренды от 31.12.2003 г. №4900002994 переданы от ООО «Инжтехобслуживание» к  ООО  «СМЦ  ПЛАЗА».

04.12.2013 г. между администрацией города Сочи и ООО «СМЦ ПЛАЗА» заключено дополнительное соглашение, которым пункты 1.1. и 2.2. договора аренды изложены в новой редакции.

Пункт 1.1. изложен в редакции, предусматривающей передачу обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202012:49, площадью 4 700 кв.м., видом разрешенного использования: «магазин», расположенного по адресу: 

<

...> «а».

Пункт 2.2. изложен в редакции, предусматривающей расчет арендной платы по отчету об оценке годовой арендной платы от 25.11.2013 г. №3-64/03-2013.

08.08.2020 г. общество направило в адрес администрации на подпись проект дополнительного соглашения, которым изменен п. 2.2. договора (в уточненной при рассмотрении настоящего дела редакции). Редакция данного дополнительного соглашения предусматривает установление арендной платы в отношении спорного земельного участка исходя из ставки земельного налога.

Уклонение администрации от подписания дополнительного соглашения явилось основанием для обращения общества в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении спора суд руководствовался следующим. 

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Истец обратился с заявлением об обязании ответчика заключить сделку, а именно дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка об изменении  размера арендной платы.

Дополнительное соглашение к договору также является договором.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора относительно земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Данный вывод сформулирован в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  24.03.2005  № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», подлежит применению и к рассматриваемой ситуации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт  4  статьи  445 ГК РФ).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор в отношении земельного участка, в том числе дополнительное соглашение об изменении условий договора, может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

Так, материалами дела подтверждается наличие проекта дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего новую редакцию условий относительно размера арендной платы, а также факт направления истцом данного дополнительного соглашения в адрес ответчика.

Согласно материалам дела истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями неполучения ответа на свое предложение в заключении дополнительного соглашения в установленный законом срок.

Соответственно, истцом соблюдены требования ст. 445 ГК РФ, предусмотренные при обращении с иском о понуждении заключить договор.

Исходя из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК  РФ), размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №  582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Постановлением Правительства РФ № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582», вступившим в законную силу с 12.08.2017 г., основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7. 

Данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от  29.12.2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Так, согласно п. 1.1. договора аренды от 31.12.2003 г. № 4900002994 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202012:49 расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, то есть, ограничен в обороте по следующим основаниям. 

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»). 

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п.  2  ст.  32  Закона  № 33-ФЗ). 

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения 11 Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О  государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. 

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей», установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от  21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий. 

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202012:49 является ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 г. по делу №АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 г. по делу №АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип №7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе №  7 (действующем с 12.08.2017 г.), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 г. № 305-ЭС19-4399 по делу №  А41-51086/2018.

Поскольку спорный договор аренды заключен без проведения торгов, то арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципу №7 с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

Аналогичные выводы так же содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021 г. по делу № А32-10383/2018.

Согласно материалам дела (выписка из ЕГРН и свидетельства о государственной регистрации права) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202012:49 имеющим вид разрешенного использования: «магазин» имеются объекты недвижимости: нежилое здание площадью 900 кв.м. и хозблок, площадью 920 кв.м.

Таким образом, именно с 12.08.2017 г. истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу.

Согласно подп. 10 п. 1 ст. 2 Решения городского собрания Сочи от 11.12.2007 г. № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» в период с 12.08.2017 г. по 31.12.2017 г. налоговая ставка земельного в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, составляет 0,5 %.

Согласно п. 1.8 Решения городского собрания Сочи от 25.10.2017 г. № 179 «О внесении изменений в решение городского собрания Сочи от 11.12.2007 г. № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» в период с 01.01.2018 г. по 31.12.2020 г. налоговая ставка земельного в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, составляет 0,85 %.

Согласно сведениям, представленным кадастровой палатой кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет:

- в период с 03.02.2017 г. по 31.12.2020 г. – 28 521 480 руб.;

- в период с 01.01.2021 г. - 42 236 644 руб.

Таким образом, суд считает правомерным предложенную истцом редакцию дополнительного соглашения в части:

«с 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 28 521 480 руб. (кадастровая стоимость) * 0,5% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 142  607,40  рублей (годовой размер арендой платы)»;

«с 01.01.2018 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 28 521 480 руб. (кадастровая стоимость) * 0,85% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 242  432,58  рублей (годовой размер арендой платы)».

При этом, в отношении редакции дополнительного соглашения:

«с 01.01.2021 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 42 236 644 (кадастровая стоимость) * 0,85% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 360 677,47 рублей (годовой размер арендой платы)», суд считает необходимым отметить следующее.

С 12.08.2017 г. до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Кроме того, также может измениться кадастровая стоимость земельного участка.

С учетом выше указанного суд считает, что данную редакцию дополнительного соглашения следует изложить следующим образом:

«с 01.01.2021 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 42 236 644 (кадастровая стоимость) * 0,85% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 360 677,47 рублей (годовой размер арендой платы) до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога».

Статьей 173 АПК РФ предусмотрено, что по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Администрация уклонилась от подписания дополнительного соглашения к договору аренды и фактически оставила обращение общества без ответа.

Поскольку в досудебном порядке вопрос о внесении изменений в действующие договора аренды не удалось урегулировать, возникшие разногласия были переданы истцом на рассмотрение арбитражного суда.

В этой связи, разрешая переданный для рассмотрения в судебном порядке спор об урегулировании возникших при исполнении договоров аренды, разногласий, относительно условий о величине регулируемой арендной платы, арбитражный суд в силу названных положениях гражданского законодательства должен определить в решении суда и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договоров, по которым у сторон возник спор.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 года N 10782/13).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от  02.02.2010 N 12404/09 прямо указал, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Правовой интерес истца в понуждении ответчика подписать дополнительные соглашения направлен на внесение изменений в действующий договор аренды в части установления условия о величине арендной платы в соответствии с требованиями законодательства. Учитывая уклонение администрации от подписания направленного в его адрес дополнительного соглашения, преследуемая истцом цель, может быть достигнута только в судебном порядке.

На основании выше установленного, исковые требования подлежат удовлетворению с указанием редакции определенной судом.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать администрацию города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ООО  «СМЦ  Плазма» подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от  31.12.2003  г. № 4900002994, согласно которому пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

«с 12.08.2017 по 31.12.2017 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 28 521 480 (кадастровая стоимость) * 0,5% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 142  607,40 рублей (годовой размер арендой платы)»;

«с 01.01.2018 по 31.12.2020 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 28 521 480 (кадастровая стоимость) * 0,85% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 242  432,58  рублей (годовой размер арендой платы)»;

«с 01.01.2021 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202012:49 рассчитывается по формуле: 42 236 644 (кадастровая стоимость) * 0,85% (расчетная (налоговая) ставка) и составляет - 360 677,47 рублей (годовой размер арендой платы) до изменения ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка, а также до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты, предусматривающие расчет арендной платы исходя из ставки земельного налога».

Взыскать с Администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Сервисный металлургический центр Плазма», г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в размере 6 000 руб.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                 О.В. Кирий